Третья группа проблем в ИЖК

ипотечный льгота налогообложение кредитный

Исследованию практических аспектов реализации кредитной политики на рынке жилья в РФ посвящена третья группа проблем. Изучение современной практики ипотечного жилищного кредитования в РФ позволило выявить следующие тенденции.

Формирование полноценной институциональной среды ИЖК обусловили динамичные перемены в поведении основных игроков рынка ипотечного жилищного кредитования. Прежде всего, это отразилось на росте масштабов ипотечного жилищного кредитования как в абсолютном выражении задолженности по ипотечным жилищным кредитам (с 52 789 млн. руб. на 1.01.2006 г. до 995 194 млн. руб. на 1.01.2009 г.), так и в ее доле в ВВП (с 0,24 до 3,0%, соответственно).

Кроме того, в действительности, меняется отношение основных кредиторов ипотечного жилищного кредитования к данному сегменту рынка. В настоящее время наиболее рыночно ориентированными кредиторами выступают кредитные организации. Объем выданных ипотечных жилищных кредитов в 2005 г. вырос в 3 раза, а в 2006 г. - в 4,7 раза, в 2007 г. - в 1,7 раза, в 2008 г. - в 1,5 раза. Причем следует отметить увеличение доли ипотечных жилищных кредитов в объеме кредитов, предоставленных кредитными организациями на покупку жилья: с 34% на 1.01.2005 г. до 86% на 1.01.2009 г. Указанная тенденция является следствием очевидных преимуществ ипотечных жилищных кредитов, заключающихся в более длительных сроках кредитования, более лояльных процентных ставках, несмотря на значительные транзакционные издержки, связанные с их оформлением.

Переоценка рисков при выдаче ИЖК, ужесточение условий их выдачи кредитными организациями и стандартов рефинансирующими организациями привели к снижению доступности и социальной направленности системы ипотечного жилищного кредитования. Несмотря на увеличение среднего размера ИЖК, что вызвано ростом стоимости приобретаемого жилья, требования по первоначальному взносу возросли в 2008 г. на 38% по сравнению с декабрем 2006 г., доля платежей по ИЖК в доходах заемщика увеличилась за указанный период с 33,08 до 35,87%, средняя площадь приобретаемого по ипотеке жилья снизилась с 51,64 до 50,27 м2.

Рост в условиях финансового кризиса среднего размера ежемесячного платежа по ИЖК на одного заемщика с 5,71 тыс. руб. в декабре 2006 г. до 7,16 тыс. руб. в декабре 2008 г. отразился не только на снижении доступности ИЖК, но и явился основной причиной роста неплатежей по ним со стороны заемщиков.

Рост в условиях финансового кризиса среднего размера ежемесячного платежа по ИЖК на одного заемщика с 5,71 тыс. руб. в декабре 2006 г. до 7,16 тыс. руб. в декабре 2008 г. отразился не только на снижении доступности ИЖК, но и явился основной причиной роста неплатежей по ним со стороны заемщиков.

Кризисные явления на финансовом рынке отразились на инвестиционной привлекательности закладных: в 2008 г., несмотря на рост по сравнению с 2007 г. зарегистрированных договоров ипотеки жилых помещений, приобретенных за счет ИЖК, с 395 тыс. шт. до 425,2 тыс. шт., выдано закладных по ним в 2008 г. 164,2 тыс. шт., в то время как в 2007 г. - 202,1 тыс. шт.

Обозначенные тенденции в развитии системы ИЖК позволили систематизировать проблемы ее субъектов. Для первичных кредиторов таковыми являются: обесценение долгосрочных кредитов с фиксированными ставками в условиях роста процентных ставок на финансовом рынке; сокращение долгосрочных источников финансирования; "старение" ипотечных портфелей и рост резервов на возможные убытки; недостаточность капитала; незначительный опыт сервисного обслуживания больших ипотечных портфелей; неустоявшиеся процедуры обращения взыскания на недвижимое имущество; для рефинансирующих организаций: сокращение спроса на ипотечные активы и ипотечные ценные бумаги; отсутствие внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг; повышение уровня процентных ставок на финансовом рынке. Для институциональных инвесторов: существующие ограничения на включение ипотечных ценных бумаг в ломбардный список Банка РФ; законодательные ограничения на инвестирование в ипотечные ценные бумаги; дебютный характер выпуска ипотечных облигаций и неопределенность срока обращения.

Вслед за особенностями современной практики реализации кредитной политики на рынке ипотечного жилищного кредитования предметом изучения стали риски в системе ипотечного жилищного кредитования. Проведенное в данном направлении исследование специфики рисков в сфере ипотечного жилищного кредитования, способов управления ими позволяет констатировать следующее.

Распространенное мнение о риске как вероятности потерь кредитора в процессе кредитования дополнено представлением о нем как о действиях кредитора, которые могут привести к достижению отрицательного результата. Целевыми установками таких действий могут быть расширение сферы присутствия на рынке ипотечного жилищного кредитования, увеличение доступности ипотечных программ для населения и т.д. Указанный акцент на проблему рисков позволяет увидеть сознательность в рисковых действиях кредитора и, как следствие, вероятность потерь. В таком понимании управление риском должно трактоваться как осознанная деятельность по преодолению противоречий в движении кредита, носящую комплексный характер и затрагивающую всю совокупность отношений кредитора с заемщиком.

Исследование кредитного риска в системе ипотечного жилищного кредитования позволило выявить следующее. Среди наиболее значимых, определяющих его развитие факторов выступают конструкция кредитного продукта; ценовая ситуация на рынке жилой недвижимости (коэффициент корреляции между ценами на жилье и доходами населения составляет 0,75); доля собственных средств заемщика в кредитуемой сделке; платежеспособность заемщика; мотивация заемщиков; неадекватная оценка залога.

Исследование теоретических аспектов и тенденций в управлении риском досрочного погашения ИЖК позволило определить следующее.

На основании анализа существующих точек зрения в работе был сделан вывод о системной природе факторов и источников, определяющих природу риска досрочного погашения ИЖК, среди которых важно выделить изменение процентной ставки, стимулирующее заемщика к рефинансированию кредита; изменение стоимости жилой недвижимости; его масштабность, расширяющую круг субъектов указанного риска не только рынком первичного и вторичного ипотечного кредитования, но и рынком капитала. Отмеченные обстоятельства позволяют интерпретировать данный риск как действия заемщика в системе ипотечного жилищного кредитования, вызванные изменением процентных ставок на кредит и стоимостью жилой недвижимости, что может привести к достижению отрицательного результата субъектов системы ИЖК.

6. Четвертая группа проблем в ИЖК

Рассмотрению вопросов воздействия некоторых элементов инфраструктуры системы ипотечного жилищного кредитования - оценки стоимости жилья и ипотечного страхования - на устойчивое ее развитие посвящена четвертая группа проблем.

Являясь инфраструктурным элементом системы ИЖК, оценка стоимости залога вместе с тем играет существенную роль в устойчивости связей базовых ее элементов, а именно в определении достаточности и приемлемости предмета залога для кредитной сделки.

Критерий приемлемости предмета залога, отражающий качественную определенность предмета залога, вызывает необходимость учета двух требований: наличие права собственности у залогодателя на предмет залога; его ликвидность. Таким образом, качественная оценка залога делает возможным реализацию кредитором его залогового права на обращение взыскания на предмет залога. В связи с этим вторая роль оценки стоимости жилой недвижимости заключается в определении качества залога для реализации залогового права кредитора.

Особенности ипотечного жилищного кредита генерируют для кредитора высокую степень риска на протяжении всего периода кредитования, отличающегося долгосрочностью. В подобной ситуации кредитор вынужден на постоянной основе осуществлять не только контроль за сохранностью предмета залога, но и мониторинг конъюнктуры рынка недвижимости, делая при необходимости переоценку предмета залога на предмет достаточности обеспечения. Именно эти обстоятельства обусловливают выделение третьей роли оценки стоимости залога - снижение риска кредитора в процессе кредитования.

Анализ существующих научных точек зрения, подходов к определению залоговой стоимости в нормативно-правовых актах позволил сделать вывод об отсутствии в настоящее время стандарта залоговой стоимости. Игнорирование того обстоятельства, что залоговая стоимость должна отражать долгосрочный характер ипотечного кредита, обусловило возможность ее замены рыночной, ликвидационной видами стоимости.

Список используемой литературы

1. Гарипова З.Л. "Кредитная политика государства: теория, практика

и механизмы реализации в сфере ИЖК"

2. Статьи с сайта www.rg.ru

3. Дарьин Е.М., Трофимов А.В., Трофимова Т.Е., Хавин Д.В. "Ипотечное кредитование"