Анализ рынка ипотечных жилищных кредитов в РФ

 

В первые годы возрождения ипотечного кредитования стало очевидно, что успешное и динамичное развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в России невозможно без активного участия в этом процессе государства. Необходимо было разработать общую концепцию развития ипотечного кредитования, определить приоритеты в механизмах рефинансирования, создать инфраструктуру ипотечного рынка.

Ипотечное жилищное кредитование становится составной частью государственной жилищной политики. Это нашло свое отражение в государственной целевой программе «Жилище» (июнь 1993 г.) — одной из приоритетных программ структурной перестройки экономики России.

Несмотря на достигнутые результаты, проблема обеспечения жильем населения продолжала обостряться, а инвестиционная деятельность — снижаться.

10 июня 1994 г. Президент Российской Федерации подписал следующие указы:

• «О жилищных кредитах» в целях «оказания кредитно-финансовой поддержки населению в решении жилищной проблемы». Отмечалось, что коммерческие банки могут выдавать три вида жилищных кредитов: земельный кредит, строительный кредит и кредит на приобретение жилья.

• «О выпуске и обращении жилищных сертификатов», согласно которому юридическое лицо - заказчик при осуществлении строительства жилых домов получал право привлекать средства граждан РФ с помощью особого вида облигаций - жилищных сертификатов, имеющих номинальную стоимость в единицах общей площади.

В марте 1996 г. Указом Президента были одобрены основные направления нового этапа реализации государственной целевой программы «Жилище». Началось возрождение системы ипотечного кредитования.

Существенное значение для совершенствования правовых и методологических основ ипотечного жилищного кредитования имеет принятая Правительством Российской Федерации в январе 2000 г. «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования». Концепция определила главную цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования — создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Следующий этап развития ипотечного жилищного кредитования связан с федеральной целевой программой «Жилище» на 2002-2010 гг. В программе были предусмотрены меры по развитию системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов путем предоставления государственных гарантий по заимствованиям АИЖК с целью повы­шения привлекательности для инвесторов облигаций, эмитируемых АИЖК.

В 2003 г. начал реализовываться проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».

Данный этап развития ипотечного жилищного кредитования был связан с активным процессом совершенствования законодательных основ, регулирующих деятельность различных субъектов рынка ипотечных жилищных кредитов. В конце 2004 г. Государственной думой был принят пакет законов, направленных на формирование рынка доступного жилья.

В марте 2005 г. Правительство РФ одобрило «Концепцию развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов».

Целью данного документа является описание мер, которые необходимо предпринять, чтобы повысить доступность для населения ипотечных жилищных кредитов.

К концу 2008 года рынок ипотечного кредитования стал настоящей головной болью, как для банкиров, так и для их клиентов. Сегодня получить ипотечный кредит в России почти невозможно. Также непонятно, что делать с уже заключенными кредитными договорами. К сожалению, ипотечное кредитование в России фактически парализовано.

Ипотека позволяла приобрести жилье сегодня и выплачивать полную его стоимость в течение нескольких последующих лет.

Ипотека – была самым надежным способом приобретения жилья, в отличие от долевого строительства или вклада в строительный кооператив. Деньги передают непосредственно продавцу жилья, а не третьим лицам (застройщикам или владельцам кооператива). Перед заключением сделки квартира проходит тщательную юридическую проверку банком. На время погашения кредита ипотеки страхуются риски утраты права собственности на квартиру и трудоспособности заемщика.

Сегодня банковское законодательство ревностно защищает права потребителей. Любое нарушение грозит банку отзывом лицензии, стоимостью несколько десятков тысяч долларов. И все же, лучше обращаться в проверенные учреждения: сколько лет на рынке существует кредитная организация? Какова его история, отзывы о нем? Насколько велика кредитная ставка и какие программы может предложить Вам банк?

2008 год стал переломным для сферы ипотечного кредитования в России. В течение года изменились не только принципы взаимодействия банков с клиентами - произошло глобальное переосмысление самого термина "ипотека". Ранее ипотечные программы позиционировались как наиболее "человечные" банковские услуги, максимально нацеленные на рост благосостояния граждан. Теперь термин "ипотека" стал ассоциироваться прежде всего с причиной дестабилизации экономической ситуации на фондовых рынках мира и, как следствие, с основной причиной мирового финансового кризиса.

К концу года рынок ипотечного кредитования стал настоящей головной болью как для банкиров, так и для их клиентов. Сегодня получить ипотечный кредит в России почти невозможно. Также непонятно, что делать с уже заключенными кредитными договорами. К сожалению, подводя итоги, ипотечное кредитование в России фактически парализовано.

С начала кризиса количество банков, продолжающих реализовывать свои ипотечные программы, сократилось в 20 раз. в середине декабря выдачу ипотечных кредитов на всей территории страны осуществляли всего 15 банков. При этом можно отметить, что 19 ноября 2008 года, в России насчитывалось 10 банков, сохранивших свои ипотечные программы.

Если принимать во внимание тот факт, что большинство банков, заявляющих о продолжении работы с ипотекой, фактически создают лишь видимость активности, отгородившись от реальных действий либо неприемлемыми процентными ставками, либо чересчур строгими требованиями к потенциальным заемщикам, то неудивительно, что на правах неофициальных данных в СМИ периодически появляются сообщения, будто бы ипотекой на самом деле занимаются, лишь два-три банка. Но и они, в свою очередь, тоже работают, чуть ли не в режиме военного положения, удовлетворяя всего 10-12 процентов от общего количества подаваемых на получение кредита заявок.

Здесь возникает вопрос - что заставило банки так резко перекрыть себе главные пути привлечения клиентов? Какие перспективы смогли перевесить убытки, связанные с очевидным результатом прекращения работы механизма ипотеки - снижением спроса и вытекающим из него падением цен на недвижимость? Ведь снижение стоимости жилья приведет к обесцениванию банковских активов, состоящих из квартир, заложенных в качестве обеспечения по уже выданным кредитам. Казалось бы, именно рыночная стоимость заложенной недвижимости определяет ту самую "ликвидность", с нехваткой которой столкнулись банки? Ответ, видимо, следует искать исходя из того, что кредитным организациям пришлось выбирать из двух зол меньшее.

Для того чтобы представить ситуацию с точки зрения банкиров, достаточно проанализировать процессы, происходившие некоторое время назад в США. Такое сравнение вполне правомерно, поскольку рынок ипотечного кредитования в России с самого момента своего рождения - с 2001 года - развивался по принципам, заложенным в модели "старшего брата" - рынка ипотеки в США.

Разница в масштабах ипотечных рынков России и США не играет принципиальной роли с точки зрения причинно-следственной связи в цепочке событий, происходящих на рынках. По аналогии с правилами подобия геометрических фигур, губительными и для большого, и для маленького рынка станут одни и те же процессы, и определяться они будут по одинаковым признакам.

Итак, проблемы американского ипотечного кредитования начались, когда банки, стремясь сохранить темпы выдачи ипотечных кредитов и роста своих ипотечных портфелей, начали массово выдавать так называемые "высокорискованные" ипотечные кредиты заемщикам с сомнительной кредитной историей или тем, чей уровень дохода не был подтвержден официально. Однако довольно скоро выяснилось, что американские инвесторы не проявляют интереса к этому сектору кредитования, и банкам стало трудно рефинансировать "высокорискованные" ипотечные портфели. Из-за этого они вынуждены были повысить процентные ставки по таким кредитам, и в секторе "высокорискованных" кредитов начал увеличиваться объем задолженности заемщиков перед банками. Вскоре доля дефолтов по "высокорискованным" кредитам превысила 30 процентов.

Более того, даже начав выдавать "высокорискованные" кредиты, банки не смогли поддержать спрос на недвижимость на необходимом уровне. Естественно, рынок начал входить в стагнацию, и цены на недвижимость стали снижаться. На этом фоне стала увеличиваться стоимость рефинансирования ипотечных портфелей, и банки стали предлагать их инвесторам со значительной скидкой. Так, уже к началу 2007 года банки пытались продать "высокорискованные" кредиты за половину их номинальной стоимости.

В результате этих процессов кредитные организации потерпели значительные убытки. Так, в июле 2007 года один из лидеров рынка "высокорискованного" кредитования, инвестиционная компания Bear Steams, объявила о колоссальных убытках в 1,5 миллиарда долларов. Далее процессы стали развиваться по принципу цепной реакции, и к началу 2008 года заголовки мировых СМИ уже пестрели сообщениями о массовых убытках и повсеместных банкротствах.

Кроме того, не последнюю роль в начале кризиса в США сыграл тот факт, что участники рынка начали массово выпускать ипотечные ценные бумаги. При этом часто новые выпуски облигаций были обеспечены не чем иным, как предыдущими выпусками, то есть не имели под собой реальной недвижимости. В результате этого американские ипотечные бумаги серьезно обесценились, и степень доверия к ним у инвесторов резко снизилась.

Обрисовав бедствия американского рынка, обратимся к российскому. Начнем со статистики. По данным директора департамента Минэкономразвития Ивана Осколкова, к декабрю 2008 года дефолты наступили по 10 процентам ипотечных кредитов в России. При этом надежные прогнозы уверяют, что объем задолженности населения перед банками может достичь 400 миллиардов рублей. И это при том, что весь объем выдачи ипотеки в России за самый успешный 2007 год составил 557 миллиардов рублей. И еще - каждый второй кредит в России был выдан банком с привлечением иностранного капитала.

Но как и кому выдавались ипотечные кредиты в России, где в период бурного роста объемов ипотечного кредитования вся бухгалтерская отчетность была в лучшем случае "серой"? И сколько ипотечных кредитов в стране было оформлено без подтверждения полного размера доходов заемщика по форме 2-НДФЛ? более того, пытаясь привлечь клиентов именно к себе, банки начали предоставлять услуги по кредитованию с нулевым первоначальным взносом.

Вывод очевиден. Учитывая приведенную выше статистику по количеству дефолтов, можно сказать, что большая часть российских ипотечных кредитов с инвестиционной точки зрения остается очень сомнительной, а российскому рынку ипотечного кредитования в ближайшее время грозит повторение американского сценария.

Именно поэтому российские банкиры начали в срочном порядке изменять условия выдачи кредитов, ужесточать требования к заемщикам и менять условия для уже выданных кредитов. Но было уже поздно. Кризис наступил, и опасность того, что в ближайшее все больше россиян не смогут оплачивать свою ипотеку, растет.

Ситуацию еще более осложняет тот факт, что, стремясь любым способом обеспечить рост количества выданных кредитов, российские банки не успели сформировать внутренний рынок рефинансирования, необходимый для эффективной работы с ними. А зарубежные рынки, и без того угнетенные собственными трудностями, закрылись для российских кредитных организаций, предоставляющих малопривлекательные инвестиционные продукты.

И вот настал момент, когда стало понятно, что собственными силами с борьбой сразу на двух фронтах российские банки справиться уже не могут. Поэтому правительство РФ в срочном порядке разработало план по спасению отечественной ипотеки, определив на роль спасителя созданное еще в 2001 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Ранее планировалось, что это агентство займется разработкой стандартов ипотечного кредитования в России и плавно уйдет с рынка к 2010 году. Но АИЖК справилось с этой задачей лишь частично - поскольку "вдруг" выяснилось, что весомая часть требующих спасения ипотечных кредитов была выдана банками по их собственным стандартам.

В результате было решено, что банки займутся выпуском ипотечных облигаций по тем кредитам, по которым возросла вероятность дефолта. В свою очередь, АИЖК будет предоставлять гарантии на эти кредиты. "Дефолтные" облигации банков, заверенные гарантиями АИЖК, будут включены в ломбардный список Центрального банка России, что позволит обеспечить рефинансирование кредитов и поднимет ликвидность банков. Объем средств, которые будут выделены правительством на работу этого механизма, составляет 200 миллиардов рублей. При этом большинство правительственных денег, по словам министра финансов России Алексея Кудрина, АИЖК получит в виде кредитов.

Казалось бы, механизм спасения ипотеки найден. Но тут возникает следующий вопрос: чем обеспечены гарантии АИЖК, которые предоставляются на "дефолтные" (то есть "высокорискованные") ипотечные облигации?

Оказывается, они обеспечены долговыми обязательствами самого заемщика. То есть, потерявший источник дохода заемщик, получая право на отсрочку платежей, де факто берет еще один кредит сроком на один год. Ставка по этому кредиту не фиксирована, она зависит от ставки рефинансирования ЦБ и на сегодняшний день составляет 13 процентов. Таким образом, человеку, потерявшему возможность расплачиваться по одному кредиту, тут же навязывают второй, что еще более усугубляет долговую нагрузку заемщика.

При этом нет никакой уверенности, что этот заемщик за год найдет какую-нибудь работу, которая позволит ему уверенно оплачивать сразу два кредита - ипотечный и "спасительно-ипотечный".

Следовательно, по сути гарантии АИЖК обеспечены не чем иным, как долговыми обязательствами заемщика.

Дабы избежать путаницы, можно выстроить простую логическую цепочку. Банки выпускают облигации по кредитам, которые не обладают ликвидностью. На эти облигации предоставляются гарантии государства, ликвидность которых обеспечена двумя факторами - взятыми в кредит у государства деньгами и новыми кредитными обязательствами самого заемщика, уже признавшего свою неспособность оплачивать свой первоначальный кредит.

Все случившееся указывает на необходимость принципиальных системных преобразований на рынке российского ипотечного кредитования, которых пока нет. А также на то, что российские шаги по внедрению ипотечных ценных бумаг, по сути, очень напоминают американские.

Обзор рынка ипотечного кредитования в России по состоянию на май 2009 года

Согласно данным, опубликованным Центральным банком РФ в I квартале 2009 года было выдано жилищных кредитов почти на 31 000 000 000 рублей, из которых около 90% пришлось на ипотечные кредиты. Год назад объем жилищного кредитования составил 174 000 000 000 рублей. Получается, что рынок ипотеки на фоне экономического кризиса сократился более чем в 5 раз по сравнению с докризисным уровнем. При этом просроченной задолженности за год (с I квартала 2008 года по I квартал 2009 года) вырос в 10 раз – с 2 000 000 000 рублей до 20 000 000 000 рублей, а ее доля достигла 1,6%

Средний размер жилищного кредита в I квартале 2009 года составил 1 270 000 рублей. Всего было выдано 24743 кредита, из которых только 339 в валюте. Именно рынок жилищного кредитования в валюте в наибольшей степени пострадал от кризиса. Объем выданных жилищных кредитов в валюте сократился в 12 раз – с 23 000 000 000 в 1 кв.2008 года до 2 000 000 000 рублей в 1 кв.2009 года.

Объем просроченной задолженности по валютным кредитам за год вырос в 22 раза, а доля просроченной задолженности достигла 3,6%. Единственный партнер, которым может гордиться рынок валютного кредитования – средний размер кредита. Он составил 5 800 000 рублей, в то время как средний размер кредита в рублях в 1 квартале 2009 года был на уровне 1 200 000 рублей.

Крушение рынка ипотечного кредитования было обусловлено комплексом факторов. С одной стороны резко снизилась платежеспособность текущих и потенциальных заемщиков, с другой стороны выросла стоимость заемных ресурсов для банков и сократились возможности рефинансирования ранее выданных ипотечных кредитов за рубежом. Оживление рынка ипотеки будет возможно после существенной коррекции цен на жилье и стабилизации работы банковской системы в мире в целом.

 

Таблица 2.1. Параметры рынка жилищного кредитования в 1 квартале 2009 года

	Количество кредитов	Объем предоставленных кредитов, млн.руб.	Задолженность по предоставленным кредитам, млн.руб.	В том числе просроченная	Доля просроченной задолженности	Средний размер кредита, млн. руб.
1 кв. 2008	-	174095	859648	1934	0,22%	-
1 кв.2009	24743	31429	1245475	19467	1,56%	1,27
Соотношение 1 кв. 2009 к 1 кв. 2008	-	0,18	1,45	10,07	6,9	-

 

	Количество кредитов	Объем предоставленных кредитов, млн.руб.	Задолженность по предоставленным кредитам, млн.руб.	В том числе просроченная	Средневзвешенная ставка по выданным кредитам, %	Доля просроченной задолженности	Средний размер кредита, млн. руб.
1 кв. 2008	-	151038	679779	1503	12,8	0,22%	-
1 кв.2009	24404	29465	975783	9642	14,6	0,99%	1,21
Соотношение 1 кв. 2009 к 1 кв. 2008	-	0,20	1,44	6,42	1,1	4,5	-

 

Таблица 2.2. Параметры рынка жилищного кредитования в валюте в 1 квартале 2009 года

	Количество кредитов	Объем предоставленных кредитов, млн.руб.	Задолженность по предоставленным кредитам, млн.руб.	В том числе просроченная	Средневзвешенная ставка по выданным кредитам, %	Доля просроченной задолженности	Средний размер кредита, млн. руб.
1 кв. 2008	-	23057	179869	431	10,9	0,24%	-
1 кв.2009	339	1964	269692	9825	13,9	3,64%	5,79
Соотношение 1 кв. 2009 к 1 кв. 2008	-	0,09	1,50	22,80	1,3	15,2	-

 

С начала года просрочка по ипотечным кредитам в российских банках выросла почти в двадцать два раза и доля просроченной задолженности, как было сказано выше, достигла 3,6%. Банкиры считают эту долю достаточно низкой и полагают, что она не отражает полноту картины. Несмотря на это, игроки рынка уверены что, в дальнейшем просрочка продолжит расти, хотя, возможно, и меньшими темпами.

Если в дальнейшем не будет происходить драматичных событий в экономике, то уровень просрочки стабилизируется и дальше будет выправляться. Но если ситуация будет ухудшаться и дальше, то мы увидим ухудшения в ипотеке.

Предыдущая12345678Следующая

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: