 |
Оценка стоимости по затратному подходу (методу скорректированных чистых активов)
|
|
|
|
В основу затратного подхода положен анализ и перестройка балансового отчета предприятия. Данный подход предусматривает суммирование чистой стоимости активов предприятия с последующим вычитанием из этой суммы его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала. Однако балансовая стоимость активов, исходя из предоставленного предприятием баланса, не отражает их рыночной стоимости. Соответственно, в нее необходимо внести поправки, проведя предварительную оценку обоснованной рыночной стоимости каждого актива в отдельности, и определив, насколько балансовая сумма обязательств соответствует их рыночной стоимости.
В целях перестройки баланса предприятия по состоянию на дату оценки, мы проанализировали и оценили основные средства и текущие активы предприятия. Что же касается текущих активов (производственные запасы, дебиторская задолженность, готовая продукция и проч.), то их анализ был проведен на основе документов предприятия, личного ознакомления и консультаций со специалистами.
Объект недвижимости, в которых находится помещение, арендованное компанией ЗАО «Бирюса», расположены на территории Центрального района г. Барнаула. Объект представляет собой помещение на цокольном этаже 4 этажного кирпичного нежилого здания общей площадью 544 м2.
| Конструктивный элемент | Характеристика | Техническое состояние |
| Наружные и внутренние капитальные стены | Кирпич | Хорошее |
| Проемы (оконные, дверные) | Окна- стеклопакет, двери – филенчатые, дерево | Хорошее |
| Отделка внутренняя, где она есть. | Стены: покраска. Потолки: окрашенные | Хорошее |
| Инженерные коммуникации: | Водопровод, канализация, электричество, отопление – от городских сетей., телефон | Хорошее |
|
|
|
Оценка затратным подходом объектов недвижимости
Подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяется стоимость строительства аналогичного объекта, далее вычитается накопленный износ и к результату добавляется стоимость земельного участка (или стоимость прав на его аренду). Получившаяся величина определяет стоимость оцениваемого объекта.
Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому зданию.
Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:
определить стоимость земельного участка (или прав его аренды) в предположении, что он не застроен;
определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на участке;
определить величину накопленного износа;
вычесть величину износа из суммарной стоимости строительства и определить восстановительную стоимость объекта оценки с учетом износа;
к полученной величине стоимости с учетом износа добавить стоимость земельного участка (или прав его аренды).
С точки зрения потенциального инвестора строение представляет собой объект для дальнейшей незначительной достройки. В данном случае корректно рассматривать для целей оценки рыночной стоимости объектов стоимость замещения - затраты на создание аналогичного объекта, отвечающего тем же функциональным требованиям, что и данные объекты, с применением современных материалов и строительных норм.
|
|
|
ОЦЕНКА ИЗНОСА
В теории оценки выделяют три вида износа:
физический - связанный с физическим устареванием объекта,
функциональный - проявляющийся при несоответствии параметров объекта современным требованиям,
внешний - возникает в результате неблагоприятного изменения экономической, политической, экологической обстановки - внешней по отношению к объекту недвижимости.
Функциональный износ для объектов отсутствует.
Внешний износ для объектов нами во внимание не принимается.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ СТРОЕНИЙ
Помещение ресторана: строение кирпичное, постройки 20 века. Общая площадь составляет 544 м2, строительный объем приблизительно 2000 м3.
Расчет производился с помощью сборника УПВС № 24, в качестве аналога было взято административное кирпичное четырехэтажное здание.
Предположим, что Барнаул относится к первому территориальному поясу, мы получаем стоимость 1 куб.м. в ценах 1969 года 28,8 рублей. При переходе к ценам 1984 года мы принимаем повышающий коэффициент 1,17 (индекс изменения сметной стоимости СМР для предприятий прочих отраслей промышленности (Приложение №1 к постановлению Госстроя СССР №94 от 11мая 1983г.)).
Таким образом, стоимость 1 куб.м. исходного строения составляет 33,6 рубля в ценах 1984 года.
Коэффициент удорожания «Коинвеста» на здания аналогичного уровня капитальности и для данного территориального пояса составляет 29,2 (Справочник «Ко-инвест» №33 стр. 35)., а прогнозный коэффициент пересчета стоимости на январь 2001г. составляет 1,08 (Справочник «Ко-инвест» №33 стр. 61). С учетом НДС и прибыли застройщика (принимается нами в 10%) стоимость оцениваемого строения составит:
2000* 33,6*29,2*1,08*1,1*1,18 = 2750750 рублей.
Износ рассчитывается по конструктивным элементам с учетом их технического состояния (см. таблицу):
Таблица 2.2
Износ конструктивных элементов
| Наименование конструктивных элементов | Удельный вес конструктивных элементов | Износ конструктивных элементов | Удельный износ конструктивных элементов |
| Фундаменты | 8 | 30 | 2,4 |
| Стены и перегородки | 25 | 30 | 7,5 |
| Перекрытия | 16 | 35 | 5,6 |
| Крыши | 8 | 35 | 2,8 |
| Полы | 5 | 30 | 1,5 |
| Проемы | 4 | 25 | 1,0 |
| Отделочные работы | 3 | 10 | 0,3 |
| Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства | 5 | 25 | 1,3 |
| Прочие работы | 26 | 30 | 7,8 |
| ИТОГО | 30,2 |
|
|
|
Таким образом, суммарный физический износ составляет 30, 2 %.
Также был учтен функциональный износ, учитывающий особенности заключенного договора между ЗАО «Бирюса» и Комитетом государственного и муниципального имущества г.Барнаула, право долгосрочной аренды помещений в данном случае может быть приравнено к праву собственности на данные помещения, но с некоторым обременением, которое принимается нами в 10%. Просуммировав указанные виды износа, мы находим общий износ и остаточную стоимость оцениваемого объекта.
Суммарный износ составит 40,2%.
Таким образом, рыночная стоимость помещения с учетом физического износа (40,2%) и НДС (18%) равна 1 645 000 рублей.
СТОИМОСТЬ ПРАВ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Стоимость земельного участка нами не оценивается, так как информация по нему отсутствует.
Таким образом, стоимость оцениваемого объекта по затратному подходу составляет 66 330 долларов США или по курсу 24,8 руб/долл. США
1 645 000 (Один миллион шестьсот сорок пять тысяч) рублей с учетом НДС.
|
|
|
