 |
Финансовая независимость 101
|
|
|
|
К тому времени как мне в руки попала книга «Богатый папа, бедный папа», я была готова взять на себя ответственность за переустройство нашего финансового будущего. В первые годы замужества я с радостью передала мужу все свои финансовые обязательства, потому что мне очень хотелось поверить в его способность вынести этот груз на своих плечах. Я думала, что он займется покупкой ценных бумаг и инвестициями в свой пенсионный план 401 (к), а я пуду сиять от счастья, чувствуя себя в полной безопасности, и гордиться своим мужем, не забивая себе голову финансовыми вопросами. Я предпочитала ничего не знать. Мне нравилось, что обо мне заботится, и меня вполне устраивала работа по увеличению расходной части его бюджета. От природы я человек не ленивый. Многие из моих коллег даже считают меня трудоголиком. Но, оглядываясь назад, должна признать, что я страдала умственной ленью по части финансов. К тому же я очень боялась «раскачивать лодку».
По мере того как карьера стала требовать от моего мужа все больше сил и отнимать больше времени на разъезды, нам стало трудно выделять время, необходимое для решения вопросов, связанных с ростом наших финансовых потребностей. Стресс обладает загадочной способностью провоцировать совершение неадекватных поступков и возникновение нелогичных мыслей. Пока денег хватает, сорить ими легче, чем приобретать знания и ограничивать себя во всем ради того, чтобы ваш баланс показывал стабильный ежемесячный доход.
Не имея каких бы то ни было финансовых навыков, но все же понимая, что нужно что-то делать, я навьючила на своего и так уже перегруженного мужа дополнительную ответственность. Разве финансы — это не его забота? Если что-то сделано неправильно, разве это не его вина? Если я потратила слишком много, разве не он должен научить меня, как укладываться в бюджет? После впечатляющего провала такой логики до меня дошло, что я слишком близко подошла к тому, чтобы превратиться круглую дуру во всем, что касается денег. Кому-то, у кого есть время и желание - то есть мне, придется взять управление финансами в свои руки.
|
|
|
Однажды мы передали ответственность за принятие решений по операциям с акциями в руки финансового планировщика. Оказалось, что этот брокер получал комиссионные от высокотехнологичных компаний, акции которых он «толкал» всем своим клиентам. Несмотря на то что в ходе первого собеседования я задала ему много вопросов, я не совсем поняла или поленилась проверить его ответы. В который раз я не захотела показывать свою ограниченность или неуверенность в себе, особенно в присутствии мужа, который с большой неохотой уступил моему желанию нанять именно этого планировщика. Но все же я предупредила планировщика, что буду следить за его операциями и по мере роста своего финансового образования постепенно стану принимать более активное участие в процессе принятия решений.
Когда я попробовала ежедневно отслеживать ситуацию с акциями нескольких выбранных мной компаний, знакомясь с проспектами и читая отчеты в экономических газетах и журналах, мне стало не по себе. Одной из компаний оказалась «Lucent». Другой -«Nortel». Третьей - «JDS Uniphase». Четвертой -«Corning». Даже моему неопытному глазу предложение брокера держаться за быстро падающие акции компаний, входивших в экономический штопор, показалось явно безрассудным. Тогда я начала приставать к нему и его коллегам с многочисленными вопросами.
Кроме того, я начала нарушать табу «не говорить о деньгах» и делиться своими сомнениями и идеями с четой преуспевающих бизнесменов. Теперь я занимаюсь этим регулярно. Я говорю им: «Вот мои мысли и мой анализ. Что вы думаете по этому поводу?»
|
|
|
Когда брокер стал все реже отвечать на мои звонки, я перешла к действиям. Благодаря образованию, которое я получала от Богатого Папы, мне стало ясно, что независимое мышление - это не просто полезная штука. Это жизненная необходимость. Я начала требовать у финансовых планировщиков солидные рекомендации, стала проводить с ними собеседования и проверять свой выбор через правительственные сайты в интернете. Я решила, куда мы вложим деньги, еще до первой встречи с новым финансовым планировщиком. Я сделала это по двум причинам. Во-первых, я хотела показать, что способна мыслить самостоятельно и принимать рациональные решения. Во-вторых, я боялась, что он попытается отговорить нас от этих решений!
Мы передали весь свой портфель известному всей стране планировщику, который заслужил всеобщее признание в финансовом мире. И хотя сначала мы, как и многие другие, понесли потери (примерно 25 процентов своего портфеля), нам удалось избежать крупной катастрофы, потому что мы успели продать практически все акции, купленные предыдущим брокером. Но помимо этого произошло событие, которое повлекло за собой далеко идущие последствия.
Пытаясь перебороть страх совершить ошибку и сознавая почти полное отсутствие знаний, необходимых для работы на фондовом рынке, я решила провести собственные исследования, выбрав для начала акции двух перспективных, на мой взгляд, компаний, и отследив их курсы. Затем, чтобы повысить уровень ответственности за принимаемые решения, я купила небольшие пакеты. Одна из компаний стабильно идет в гору, а другая выказывает все признаки финансовой стабильности и хорошего управления даже несмотря на то, что ее акции несколько упали в цене. Этот потрясающий опыт наглядно доказал мне ценность хорошей информации. Я поняла, что в моем случае контролировать - значит решать, чем будет заниматься финансовый планировщик и чем буду заниматься я сама.
В это же время у меня дома происходила еще одна серьезная перемена. Мне не единожды приходилось залезать в безнадежные долги по кредитным карточкам и результате бесконтрольных трат, которые я оправдывала довольно глупым лепетом и отговорками типа «Так мне и надо», «Я бросила медицинскую карьеру ради семьи», «Ведь я замужем за врачом». Теперь я с гордостью могу сообщить, что все эти и подобные причины» отправлены на свалку истории.
|
|
|
Нам повезло, что наши заработки позволяли погашать такие долги. Однако теперь я понимаю, что каждый доллар, потраченный на погашение безнадежных долгов, означал для нас потерянную возможность роста этих денег. В конце концов я сумела посмотреть правде в лицо, поставить перед собой реальные финансовые цели, смириться с многочисленными изменениями в стиле ведения нашего домашнего хозяйства, которые должны будут произойти, если мы серьезно намерены добиться своего, и решительно взяться за изучение финансовых и бухгалтерских дисциплин. Я планирую больше никогда не становиться жертвой синдрома расточительности.
Вдохновленная Богатым Папой, я начала составлять собственные маленькие балансы, включая в них в них наши доходы и расходы. Эти ежемесячные отчеты не только показали мне, в какой беспорядок я привела наши дела; они помогли мне сконцентрировать усилия на оптимизации балансовых показателей. Это было очень похоже на игру; сможем ли мы выкрутиться в этом месяце? Я долго буду помнить тот день, когда подсчет по системе Богатого Папы показал, что, благодаря маленькому неожиданному доходу, которым мы сумели распорядиться с умом, наши активы намного превысили пассивы. Мы увидели, как сильно выросла колонка активов и также сильно сократилась колонка пассивов. Наконец я обрела способность отслеживать движение наших денег. Теперь я была готова заняться инвестициями в недвижимость.
Вот как я это сделала
Прежде всего, я подсчитала, какую сумму мы можем заплатить в качестве первого взноса; на первый раз 20 тысяч долларов были для нас вполне приемлемой цифрой. Если считать, что эта сумма составит 20 процентов от стоимости дома, тогда мы могли позволить себе дом стоимостью около 100 тысяч долларов. Нам повезло найти район, где по такой цене продавалось сразу несколько одноквартирных домов, и еще больше повезло в том, что они располагались рядом с хорошими школами и недалеко от военной базы, то есть наличие состоятельных и надежных жильцов было гарантировано. Должна сказать, что мне не нравятся квартиры-студии, которые ассоциируются с быстро меняющимися жильцами. Я хотела найти обоюдовыгодный вариант, при котором жилец получит хороший дом в приличном районе рядом с хорошей школой за разумную цену. При таких условиях есть все шансы, что он с удовольствием снимет жилье на длительный срок. Нам это тоже выгодно, потому что аренда будет выплачиваться вовремя, денежный поток будет постоянным, а через 15 лет мы полностью рассчитаемся по закладной и тем самым увеличим размеры денежного потока. Мы нашли дом с двумя спальнями и двумя ванными комнатами, который полностью соответствовал нашим критериям.
|
|
|
Я уладила все вопросы с финансированием еще до того, как мы провели тщательный осмотр собственности. Я попросила кредитора дать нам письмо с подтверждением суммы, которую мы сможем заплатить, и суммы, которую нам согласен предоставить банк. К тому же, полагаясь на отличную оценку нашей кредитоспособности, агент по недвижимости мог честно сказать продавцу, что у того не будет никаких проблем с нами как покупателями. Мы заранее обсудили с агентом конкретные покупные цены, их верхние и нижние пределы, а затем предоставили ему полную свободу действий. Все было решено до начала переговоров. Кроме того, я позаботилась о том, чтобы мой супруг тоже присутствовал при заключении сделки; так как источником нашего дохода была его зарплата, то кредиторы пожелали встретиться с ним лично.
Желая получить закладную на 82 тысячи долларов, я попросила кредитора определить размер ежемесячных выплат из расчета на 15 лет под 7,25 процента (дело было в начале весны 2002 года). Сумма составила 755,85 доллара. Затем мы справились у агента и по совместительству управляющего, какую арендную плату он может гарантировать. Он сказал, что на данный момент может обещать 800 долларов, а через год — на 30—35 долларов больше. Однако при проведении расчетов я забыла о его 7 процентах комиссии. К тому же, кроме комиссионных, я забыла о налогах и страховке. Вот как выглядели мои подсчеты по дому, купленному нами за 103 500 долларов, до того как я исправила свою ошибку:
Капитал, вложенный в собственность:
Первый взнос: $22930
Расходы на оформление, оплаченные мной $2676
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченный нами $0
Итого: $25606
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход: $800
Ежемесячные расходы:
|
|
|
- Комиссия за управление $56
- Погашение кредита (на 15 лет под 7,4%) $755,85
Итого $811,85
Чистый месячных доход: -$11,25
Хотя нам нравился купленный дом, не все у нас получилось так, как хотелось. Помимо того что денежный поток оказался отрицательным, обнаружились другие расходы, такие как налоги и страховка, которые не покрывались арендной платой. Эта собственность не отвечала условиям Самофинансирования.
Теперь я увидела реальную картину. Это был поистине расчет с потолка! Дело в том, что я планировала использовать доходы от собственности, которой мы владели без ограничений, для уплаты налога на недвижимость и страховки, а также для оплаты будущих ремонтных работ в новом доме. Двенадцать лет назад мы купили в инвестиционных целях дом на одну семью в Южной Калифорнии за 101 тысячу долларов. Несколько недель назад его оценили в 156 тысяч долларов. Годовые расходы по нему составили 2100 долларов, а чистый рентный доход — 963 доллара. Я подумала, что доход с этого дома покроет расходы по новому дому. Это было ошибкой.
Поработав еще немного над цифрами, я обнаружила, что если рефинансирую собственность с помощью ипотечного кредита на 30 лет (я поторопилась и захотела стать полноправной владелицей дома через 15 лет), то смогу выйти на положительную цифру месячного дохода. Выплаты по закладной снизятся с теперешних 755 долларов до 500 долларов. У нас останется достаточно средств на оплату налогов и страховки (налоги на недвижимость составляли примерно 1298 долларов в год, страховка домовладельца -309 долларов, а страховка от землетрясения - 252 доллара). Все остатки положительного дохода будут накапливаться для оплаты ремонтных работ и сыграют роль резервного фонда. Предлагаю вашему вниманию уточненные расчеты, а в крайней правой колонке — расчет для новой арендной платы, которая с мая 2003 года повысилась до 850 долларов:
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход $800 $850
Ежемесячные расходы:
- Налоги (на имущество) $108,17
- Страхование имущества $25,75
- Страхование от землетрясения $21
- Эксплуатация $0
- Резерв на ремонт $45
- Комиссия за управление (7% от аренды) $56 $59,50
- Погашение кредита (на 30 лет под 6,5%) $520
Итого $775,92 $779,42
Чистый месячный доход $24,08 $70,58
Прибыль на вложенный капитал (в настоящее время)
Годовой доход ($70,58 × 12): $288
÷
Капитал, вложенный в собственность $25606
Прибыль на вложенный капитал: 1,1%
Прибыль на вложенный капитал (в будущем)
Годовой доход ($70,58 × 12): $846,96
÷
Капитал, вложенный в собственность $25606
Прибыль на вложенный капитал: 3,3%
Несмотря на ошибку, я испытала радостное удовлетворение, когда эта «электрическая лампочка» наконец загорелась. Нет ничего ценнее практического опыта заключения сделки, в ходе которого вы допустили несколько ошибок. Еще ценнее для меня то, что я сама нашла их и сумела исправить. Поначалу я просто хотела купить недвижимость неподалеку от той недвижимости, которой мы владели, не оказаться «в пролете» и погасить кредит за 15 лет. После того как я прочитала еще несколько книг из серии «Богатый Папа», моя цель изменилась и теперь я стараюсь, чтобы показатели каждой покупки выглядели лучше, то есть чтобы денежный поток был положительным, а прибыль на вложенный капитал — более высокой. Со временем я смогу использовать прирост годового дохода для уплаты первого взноса за другую недвижимость.
Я планирую продолжать такие покупки. Моя цель на первом этапе — владеть 10 объектами инвестиционной недвижимости. Через 15-18 лет положительный денежный поток, генерируемый этими объектами, станет весомой добавкой к нашему пенсионному доходу.
Работа в команде
Делать что-то в первый раз всегда трудно, а порой просто страшно. Наличие наставников, советников или просто единомышленников, с которыми можно посоветоваться по ходу действия, — это ключевой фактор успеха. Мне повезло в том, что я вовремя почувствовала потребность в такого рода поддержке, и еще больше повезло, когда меня выбрали для участия в учебной программе организации «Rich Dad».
Когда вы сталкиваетесь с реальными препятствиями и проблемами инвестирования в недвижимость, никто не поможет вам так, как это могут сделать знающие люди. В число задаваемых мной вопросов входят: «Что бы вы сделали на моем месте?», «Как бы вы поступили, оказавшись в аналогичной ситуации?», «Что мне нужно узнать?», «Какие ошибки совершали вы?» и «Как мне обойти это препятствие?»
В мою команду входят:
• отличный и часто выступающий в печати юрист, который ведает новым планом земельной собственности, потому что теперь мы живем в штате, где земля является общинной собственностью; он также занимается размещением собственности в компаниях с ограниченной ответственностью;
• частная банковская группа, которая предложила нам солидную кредитную линию и частные банковские услуги;
• растущий список знакомых специалистов по недвижимости в нескольких штатах (агентов и брокеров);
• бухгалтер и несколько хорошо осведомленных знакомых в совете по франшизным налогам ив совете по уравнительному налогу того штата, в котором мы владеем недвижимостью;
• небольшой список наставников. (В последнее время я нервничаю намного меньше, когда наставник говорит мне: «Вообще-то мое мнение прямо противоположно тому, что вы предлагаете». Такой обмен мнениями повышает уровень моего образования. А наставникам нравится, что я старательно выполнила «домашнее задание», прежде чем отнимать у них драгоценное время.)
Вскоре у нас с мужем появится возможность принимать решения по поводу того, как лучше всего сохранить и увеличить суммы его переводного пенсионного плана и единовременного пособия, полученные при уходе с предыдущей работы. Мы планируем превратить наш презренный страх перед этой проблемой в эффективный план действий после того, как изучим эту тему по книгам и кассетам. Мы собираемся найти хорошо осведомленных людей и задать им множество вопросов. До окончания этого этапа образования мы будем больше заботиться о сохранении средств, чем об их приросте.
Я убедилась в том, что самым трудным этапом инвестиционного процесса является переход от обдумывания действий к их фактическому совершению. Кроме того, я многое узнала о банковских и кредитных операциях, а также о том, как открывать двери в эти учреждения. Для того, кто стремится найти благоприятные возможности и использовать их, таких возможностей всегда будет много.
Богатый папа Роберта был прав. Он преподал мне исключительно ценный урок, которому не учат в школе: когда дело доходит до колонки активов, никому нет дела до ваших ученых степеней. Поворотным пунктом в моей жизни стал переход от традиционного «вот мое академическое резюме» к реальному «вот мой финансовый отчет». Теперь я использую полученные в медицинской школе навыки обучения для обработки и усвоения большого количества финансовых знаний.
Такой же решительный поворот я совершила в отношениях со своими дочерьми. После долгих лет нацеливания их на академические успехи и карьерную лестницу выпускников престижных университетов, по которой так старательно карабкались их мать с отцом, я рассказала им о том, что перед ними открыто несколько путей к финансовой свободе, Мы беседуем с ними об альтернативных способах получения доходов и хотим, чтобы они знали, какие варианты выбора у них есть. Они могут выбрать менее утомительный путь, чем тот, по которому следовали мы, и научиться заставлять деньги работать на себя в самом начале жизни.
У каждой из наших дочерей (старшая сейчас учится в колледже) есть инвестиционный счет, и они уже понимают, в чем суть концепции сложных процентов и роста доходности, потому что я организовала для них встречу с финансовым советником. Вместо того чтобы получать карманные деньги, нашей младшей дочери придется научиться использовать банковскую систему и вести наблюдение за позициями, которые она сохраняет — или не сохраняет — в своем финансовом отчете. Мы учимся вместе. Им тоже, конечно, предстоит пройти тот путь проб и ошибок, который прошли мы.
Мы поощряем в обеих дочерях желание с юных лет заняться приобретением инвестиционной недвижимости для получения пассивного дохода. Их финансовое образование будет продолжаться и после того, как они станут взрослыми.
Моя мать тоже стала частью нашего семейного уравнения. Если все получится, то у нее будет жилье, освобожденное от арендной платы. В настоящее время я ломаю голову над схемой, которая позволит этого добиться.
Мое последнее испытание связано с коррективами, которые я должна внести в свое поведение, чтобы достичь успеха на избранном поприще. Это означает, что мне придется упорно штудировать финансовые дисциплины и забыть о расточительности и нежелании вникать в цифры. Я должна буду заниматься тщательным анализом почты И поступающих счетов и перестать сваливать нераспечатанные конверты в кучу на столе. Мне нужно будет выделять специальное время, в течение которого я буду сидеть дома за столом, отвечать на звонки и выполнять срочную работу. К тому же я должна перестать придумывать десятки оправданий своему отсутствию в назначенное время. Также, как и всему остальному, этому нужно учиться.
|
|
|
