 |
Правовое положение членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов
|
|
|
|
При рассмотрении правового положения членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов следует иметь в виду, что гражданское и жилищное законодательство предусматривает, что членами кооперативов могут быть граждане, достигшие возраста 16 лет (ст. 26 ГК РФ и ст. 111 ЖК РФ). При организации кооператива его членами признаются граждане-учредители после государственной регистрации кооператива.
Лица, состоящие на учете нуждающихся в получении жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов[223], как правило, имеют преимущественное право на вступление в жилищные или жилищно-строительные кооперативы, организуемые при содействии органов местного самоуправления.
В таких случаях основания нуждаемости гражданина в улучшении жилищных условий дают ему возможность для вступления в правоотношения, связанные с жилым помещением, т. е. в жилищные правоотношения. Для реализации указанной возможности гражданин вправе подать заявление о постановке на кооперативный учет в орган местного самоуправления, где ведется соответствующий учет. Как правило, на основании актов органов местного самоуправления принятие на учет граждан, желающих вступить в кооператив, производится по месту жительства решением органа местного самоуправления, а по месту работы — совместным решением администрации и профсоюзного комитета организации, при содействии которых организуется кооператив. Жилищное правоотношение возникает с момента решения соответствующего органа о принятии на учет. С этого времени гражданин имеет право требовать улучшения жилищных условий, а орган местного самоуправления либо организация содействуют в получении жилого помещения. Представляется, что это — организационное жилищное правоотношение, которое с момента выделения квартиры преобразуется в жилищное правоотношение с конкретным объектом.
|
|
|
В литературе вопрос о возникновении жилищных правоотношений в кооперативных домах в прошлом веке не получил однозначной оценки. Одни авторы утверждают, что жилищные правоотношения возникают со времени принятия гражданина в члены кооператива. Так, Ш. Д. Чиквашвили отмечал, что фактом, обусловливающим возникновение жилищных правоотношений, является членство в кооперативе[224].
Другие исследователи считают, что юридическим обстоятельством, порождающим жилищные правоотношения в кооперативных домах, является решение общего собрания о закреплении за членом кооператива конкретного жилого помещения[225].
Существует также мнение, приверженцы которого указывают на то, что жилищные правоотношения возникают с фактического занятия членами кооператива жилой площади[226].
Приведенные точки зрения отличаются по взглядам на момент возникновения жилищных правоотношений, причем вторая и третья позиции отождествляют жилищные правоотношения с правом пользования членом кооператива жилым помещением, оставляя без внимания отношения, складывающиеся при предоставлении жилья, и только первая позиция трактует жилищные правоотношения шире права пользования, вместе с тем ограничиваясь рамками членства в кооперативе. Наиболее обоснованным, на наш взгляд, необходимо признать данное Н. П. Ворониной определение указанного правоотношения как единого гражданско-правового отношения по передаче жилого помещения гражданину (и членам его семьи) и пользованию предоставленным жильем[227].
Из приведенного определения следует, что динамика жилищного правоотношения состоит из двух стадий — предоставления и пользования. Субъектами жилищного правоотношения на любой стадии, с одной стороны, являются граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и желающие в этих целях объединиться в жилищный или жилищно-строительный кооператив. К ним предъявляются все требования, которые установлены для членов названных кооперативов. Второй стороной рассматриваемого правоотношения первоначально выступает орган местного самоуправления, организация, которая содействует созданию кооператива, а затем — образованные жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Если кооператив создается без поддержки, то субъектом такого правоотношения сразу становится кооператив.
|
|
|
С момента принятия гражданина на учет у него возникает право на обеспечение жилой площадью. Однако пребывание на учете для улучшения жилищных условий есть начальное состояние жилищных правоотношений, долгое время остающееся таковым. И лишь при последующих благоприятных условиях (продвижение в очереди) и при наличии определенных юридических фактов это правоотношение начнет развиваться. При проведении организационных мероприятий по созданию кооператива гражданин подает заявление о вступлении в кооператив, тем самым становясь его учредителем. С момента регистрации кооператива последний получает статус юридического лица, а его учредители становятся его членами.
Создание кооператива — самостоятельная стадия динамики жилищных правоотношений, в которой гражданин, оставаясь нуждающимся в улучшении жилищных условий, приобретает членские права и обязанности. Его основным правомочием является право требовать предоставления обусловленного денежными взносами и составом семьи жилого помещения в конкретном доме. Второй стороной на этой стадии развития жилищных правоотношений выступает кооператив, строящий или приобретающий жилой дом. На данном этапе основная обязанность второй стороны — предоставление жилого помещения.
Гражданин может стать членом действующего жилищного или жилищно-строительного кооператива на основании решения общего собрания членов кооператива или уполномоченного им органа при условии внесения вступительного взноса и части паевого взноса.
В отличие от прежнего действующее законодательство допускает возможность гражданам быть одновременно членами нескольких (например, трех) жилищных и (или) жилищно-строительных кооперативов.
|
|
|
Паевой взнос в кооператив является имущественным (как правило, денежным), равным в общей сумме строительной или соответственно покупной стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива. Вносится он членом кооператива единовременно или в рассрочку, условия которой определяются в уставе кооператива. При этом член жилищного или жилищно-строительного кооператива имеет право внести оставшуюся часть паевого взноса досрочно и соответственно стать собственником занимаемого жилого помещения[228].
Как следует из ст. 124 ЖК РФ, лицу, принятому в члены кооператива по решению общего собрания, предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат, в соответствии с количеством членов семьи и суммой паевого взноса. В тех случаях, когда кооператив организовывался при поддержке органов местного самоуправления, последние утверждают решение общего собрания.
Квартира должна быть благоустроенной применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. При предоставлении жилого помещения в кооперативном доме также в полной мере могут учитываться право на дополнительную жилую площадь, состояние здоровья граждан, въезжающих в квартиру, другие заслуживающие внимания обстоятельства.
Вселение члена кооператива в жилое помещение приводит к возникновению определенных правоотношений между ним и жилищным или жилищно-строительным кооперативом. С этого момента член кооператива имеет право:
— проживать со своей семьей в предоставленной ему квартире в доме кооператива;
— добровольно выбыть из кооператива, в предусмотренном уставом порядке передать пай любому постоянно проживающему совместно с ним совершеннолетнему члену семьи;
— получить освободившуюся квартиру в доме того же кооператива в случае нуждаемости в улучшении жилищных условий;
|
|
|
— производить сдачу внаем занимаемого жилого помещения, а также заключать некоторые иные сделки по поводу кооперативной квартиры;
— при полной выплате паевого взноса распорядиться квартирой по своему усмотрению.
В то же время член кооператива обязан выполнять требования устава кооператива и существующие правила пользования жилыми помещениями[229]. Как следует из п. 4 ст. 116 ГК РФ, члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности такие члены кооперативов несут имущественную ответственность по обязательствам кооператива в пределах невнесенной части дополнительного взноса. При этом ответственность является дополнительной и наступает лишь тогда, когда у кооператива отсутствует имущество.
Рассмотрим некоторые права членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, не являющихся собственниками жилья.
Одним из основных правомочий членов жилищного или жилищно-строительного кооператива является право на пай, которое служит основанием владения, пользования и в некоторых случаях распоряжения кооперативной квартирой. Следует иметь в виду, что право на пай может принадлежать не только члену кооператива, но и тем членам его семьи, которые принимают участие в выплате паевого взноса. При этом другие лица, проживающие в жилом помещении, не являющиеся сопайщиками, имеют только право пользования соответствующим жилищем.
Право проживания наряду с пайщиками кооператива имеют члены их семей. Так, в одном из Постановлений Пленума Верховного Суда СССР указано, что проживающие с членом жилищно-строительного кооператива члены его семьи имеют равное с ним право пользования жилым помещением в кооперативном доме, если при их вселении не было иного соглашения о порядке пользования помещением[230].
Однако правовое положение членов семей пайщиков во многом отличается от правового положения самих членов кооператива. По существу права членов семьи производны от прав пайщика[231]. Так, лишь по воле последнего члены семьи въезжают в квартиру при ее предоставлении. Член кооператива вправе с соблюдением правил регистрации вселить в занимаемое жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других лиц при согласии совершеннолетних членов семьи. При вселении к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, такого согласия не требуется. Допустимость такой аналогии признается судебной практикой[232].
Вместе с оговоренной выше производностью прав членов семьи существует, на наш взгляд, и определенная обусловленность прав пайщика правами членов его семьи. Так, при предоставлении жилого помещения учитывается состав членов семьи (количество и наличие льгот по жилищному обеспечению). Члены семьи, имеющие право на долю в паенакоплении, имеют право на раздел жилых помещений, бывший супруг вправе разделить паевые взносы и квартиру и др. Прекращение семейных отношений с членом кооператива само по себе не создает право на выселение проживающих с ним лиц. Их выселение может иметь место в случаях, предусмотренных законодательством[233].
|
|
|
В случае выбытия пайщика из кооператива проживающие вместе с ним члены семьи имеют преимущественное право на вступление в кооператив. Данное правило закреплено в действующих уставах конкретных жилищных и жилищно-строительных кооперативов и не противоречит действующему законодательству.
Выбытие из кооператива возможно:
во-первых, по собственному желанию;
во-вторых, в случае смерти пайщика;
в-третьих, при исключении из членов кооператива, а значит, и при выселении из занимаемого жилого помещения;
в-четвертых, при ликвидации кооператива. Кроме того, членство прекращается при ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива.
После смерти члена кооператива открывается наследство на его имущество, в которое входят и паевые взносы (накопления). До 1 марта 2002 г., т. е. до вступления в силу части третьей ГК РФ, наследникам, не проживающим с членом кооператива, кооператив выплачивал стоимость пая. И только наследники, пользовавшиеся квартирой при жизни наследодателя и вселившиеся в квартиру в установленном порядке, сохраняли право дальнейшего пользования квартирой[234].
В настоящее время на основании ст. 1177 ГК РФ наследник члена жилищного кооператива имеет право быть принятым в члены соответствующего кооператива. При этом такому наследнику не может быть отказано в приеме в члены кооператива. Прием оформляется решением общего собрания (конференцией) членов кооператива (ч. 4 ст. 130 ЖК РФ).
На основании ст. 131 ЖК РФ в случае смерти члена жилищного кооператива преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива имеет:
— его переживший супруг при условии, что он имеет право на часть пая (в данном случае неважно, является супруг наследником или нет);
— наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем, в случае если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг отказался от вступления в члены жилищного кооператива;
— наследник члена жилищного кооператива, не проживавший совместно с наследодателем, в случае если граждане, указанные выше, отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива.
Член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива при условии внесения им паевого взноса и отсутствия вышеуказанных граждан, а также в случае, если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники члена жилищного кооператива не имеют преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива либо откажутся от вступления в члены жилищного кооператива.
Уставом жилищно-строительного кооператива могут быть предусмотрены случаи сохранения права пользования жилым помещением в доме кооператива за членами семьи лица, исключенного из членов кооператива, при условии вступления одного из них в кооператив. Такие основания, как правило, связаны с невиновностью членов семьи в нарушениях, которые привели пайщика к исключению из членов кооператива, а затем и выселению из занимаемого жилого помещения (систематическое разрушение или порча жилья, нарушение правил общежития и др.)[235].
По ЖК РСФСР скорее теоретически, нежели практически нуждающийся в улучшении жилищных условий член кооператива имел первоочередное право на получение освободившейся квартиры в доме того же кооператива. Вопрос о нуждаемости члена кооператива в улучшении жилищных условий решался в каждом конкретном случае с учетом норм жилой площади, установленных для принятия членов кооператива на учет по улучшению жилищных условий, состава семьи, состояния здоровья члена кооператива и членов его семьи, планировки квартиры, наличия права на дополнительную площадь и т. п. Общее собрание (конференция уполномоченных) не имело права предоставлять жилые помещения нечленам кооператива, если в кооперативе имеются лица, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Здесь нельзя не отметить, что такое право крайне редко находило свое применение, поскольку член кооператива имел право досрочно выплатить паевой взнос и распорядиться принадлежащим ему жильем на праве собственности по своему усмотрению. Появившееся у наследников пайщика право на первоочередное вступление в кооператив практически не оставило возможности кооперативу самостоятельно распределять освободившиеся жилые помещения.
На основании ст. 128 ЖК РФ член кооператива вправе сдать внаем часть занимаемого им жилого помещения, а при временном выезде всей семьи — все жилое помещение.
Для заключения договора найма требуется согласие правления кооператива. В случае несогласия правления член кооператива может оспорить отказ в судебном или в административном порядке — путем обращения к общему собранию. Кроме того, требуется согласие членов семьи.
В соответствии с ч. 2 ст. 128 ЖК РФ жилищный кооператив в порядке, установленном уставом кооператива, вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из жилищного кооператива, до приема в жилищный кооператив новых членов.
Жилищный кодекс РФ предусматривает возможность раздела жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива. В соответствии с ч. 1 ст. 127 Кодекса раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения. При этом необходимо соблюдение двух условий: 1) пай должен быть общим имуществом супругов и 2) каждому из супругов может быть выделено изолированное жилое помещение в занимаемой ими квартире.
Пленум Верховного Суда СССР в своем Постановлении[236]разъяснил, что при вынесении решения о разделе жилого помещения суд обязан учитывать размер принадлежащей каждому из бывших супругов доли паенакопления, интересы детей и других членов семьи, имеющих право на пользование жилой площадью, а также планировку квартиры. В отдельных случаях суд может принять во внимание и фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением.
Если квартира состоит из двух или более смежных неизолированных комнат, суд, придя к выводу, что при их переоборудовании в изолированные (при наличии на то разрешения в установленном порядке) не будут ухудшены жилищные условия сторон и членов их семьи, вправе в зависимости от конкретных обстоятельств дела возложить обязанность по переоборудованию на одну или на обе стороны.
В случае признания за одним из бывших супругов при разделе жилого помещения права на пользование помещением, стоимость которого превышает размер его доли в паенакоплении, суд, учитывая интересы несовершеннолетних детей или заслуживающие внимания интересы этого супруга, может отступить от начала равенства долей сторон в их общем имуществе. Если суд не найдет оснований для увеличения доли паенакопления указанного супруга в пользу другого супруга, то в виде компенсации взыскивается соответствующая денежная сумма.
При невозможности раздела жилого помещения с члена кооператива взыскивается денежная компенсация в пользу его бывшего супруга или другого члена семьи, за которым признано право на часть паенакопления, по их просьбе об этом и лишь при условии, что они изъявят согласие освободить жилое помещение.
По иску одного из супругов (бывших супругов) суд может признать за ним право на определенную часть паенакопления, являющегося их общим совместным имуществом, без раздела жилого помещения. Такое требование может быть разрешено судом и в бракоразводном процессе, если по делу выносится решение о расторжении брака.
Жилищный кодекс РСФСР оговаривал возможность раздела жилой площади только между членом кооператива и его бывшим супругом, что, безусловно, ограничивало права других лиц, участвующих в паенакоплении, тогда как к таким лицам относятся: во-первых, супруг, по каким-либо причинам желающий раздела квартиры, но не желающий расторгать брак; во-вторых, члены семьи пайщика, имеющие право на долю в паенакоплении. В отношении второй категории лиц И. Т. Хламовым и К. К. Червяковым было высказано предположение о признании за ними права на раздел жилого помещения и паевых взносов[237].
Наличие более широких прав у членов семьи пайщика, принимавших участие в паенакоплении, нежели у других членов семьи, признавалось в литературе и законодательстве. Жилищный кодекс РФ исправил действовавшее до 1 марта 2005 г. недоразумение. В соответствии со ст. 127 Кодекса раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения.
Жилищный кодекс РФ (ст. 133) устанавливает право выселения бывшего члена кооператива. На основании указанной нормы член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевой взнос и исключенный из жилищного кооператива, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива и обязаны освободить данное жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива. В случае отказа освободить жилое помещение указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Уставом кооператива могут быть предусмотрены случаи сохранения права пользования жилыми помещениями в кооперативном доме за членами семьи лица, исключенного из членов кооператива, при условии вступления одного из них в кооператив.
§ 6
|
|
|
