 |
Баланс факторов, определяющих среднесрочную динамику цен на жилье
|
|
|
|
Внешние факторы
Политические
Макроэкономические
Факторы взаимодействия со смежными рынками
Внутренние факторы рынка жилья
Взаимодействие со смежными сегментами рынка недвижимости
Повышение жилищной мобильности населения
Развитие Национального проекта «Доступное жилье»
Внешние факторы
Политические
(Рост) Предвыборная кампания: дополнительное финансирование президентской кампаний, повышение платежеспособного спроса за счет гонораров политтехнологов, СМИ, деятелей шоу-бизнеса.
(Снижение) Некоторый риск усиления напряженности в обществе в период президентских выборов, смены губернаторов в некоторых регионах, формирования правительства.
Макроэкономические
(Рост) Продолжение (хотя и меньшими темпами – 6-6,5% против 7,7% в 2007 году) роста ВВП, рост бюджетных расходов и реального располагаемого уровня доходов населения.
Продолжение роста притока капитала, прежде всего в виде корпоративных займов (чистый приток в 2005 г. впервые стал положительным и достиг $0,1 млрд., в 2006 г. вырос до $42,0 млрд. и в 2007 г. до $82,3 млрд.).
Дальнейшее повышение цен на энергоносители (по некоторым прогнозам, до 200 $/баррель).
Процесс вступления России в ВТО, а также низкие политические риски, способствующие притоку капиталов иностранных компаний, банков и фондов в страну, особенно в условиях начинающейся рецессии экономики в США.
Продолжение укрепления рубля и повышение темпов инфляции.
(Снижение) Снижение темпов роста ВВП, ограничивающее возможности властей по решению социально-экономических задач, сохранению темпов роста доходов населения.
Продолжение роста объемов вывоза капитала с целями прямых инвестиций.
|
|
|
Возможное уменьшение притока спекулятивного капитала в условиях повышения привлекательности финансовых инструментов в США и Европе (при условии понижения ставки рефинансирования в США до 3,25-3,0% и ликвидации ипотечно-жилищного кризиса).
Факторы взаимодействия со смежными рынками
(Рост) Развитие фондового рынка РФ, расширение практики выхода компаний на IPO, получения облигационных займов и использования других способов внешнего и внутреннего заимствования, увеличивающих приток инвестиций на рынок недвижимости.
(Снижение) Развитие фондового рынка РФ, появление разнообразных финансовых инструментов с высокой доходностью, приводящее к перетоку капиталов с рынка недвижимости на смежные рынки (частично – возврат капитала через ПИФы недвижимости).
Продолжение потребительского бума, способствующего сокращению объемов сбережений населения, направляемых на приобретение жилья.
Увеличение невозврата задолженности по потребительским кредитам с нынешних 10% до 1-15%, что может привести к трудностям с ликвидностью у банков и снижению темпов роста объемов ипотечного кредитования.
Внутренние факторы рынка жилья
Взаимодействие со смежными сегментами рынка недвижимости
(Рост) Продолжение опережающего роста инвестиций в ритейл и строительства объектов коммерческой недвижимости, транспортной и социальной инфраструктуры, повышающие привлекательность рынка жилья.
(Снижение) Переток инвестиций на рынок коммерческой недвижимости (торговля, офисы, развлекательно-рекреационные объекты, логистические комплексы, технопарки и др.) в условиях снизившейся доходности жилищного строительства.
Повышение жилищной мобильности населения
(Рост) Приток покупателей из отдаленных регионов – в регионы Урала, Поволжья, Центра, Северо-Запада, из регионов – в Москву и область, из Москвы – в менее дорогую Московскую область, приводящий к повышению платежеспособного спроса в Москве и в других регионах
|
|
|
(Снижение) Отток низко- и среднедоходного слоя населения из Москвы на рынок ближнего и среднего Подмосковья, приводящий к снижению платежеспособного спроса в Москве.
Конкурентоспособное предложение для высокодоходного слоя населения в северной и южной столицах (Петербург и Сочи), в среднеевропейских и южноевропейских городах, приводящее к снижению платежеспособного спроса в Москве.
Развитие Национального проекта «Доступное жилье»
(Рост) Повышение объемов господдержки и ипотечного кредитования, в первую очередь на рынке новостроек.
Сохранение или даже снижение объемов предложения жилья в Москве (при некотором увеличении объема ввода с 4,8 млн. кв. м в 2007 г. до 5,0-5,3 млн. кв. м в 2008 г.), за счет того, что около половины площадей будут переданы на муниципальные программы.
(Снижение) Увеличение объемов жилищного строительства в регионах (всего по России в 2007 г. – на 15%, в 2008 г. – на 30% - дл 66 млн. кв. м) и предложения жилья на первичном рынке.
Замедление темпов роста объема ипотечных сделок и доли ипотечных сделок от общего объема продажи квартир в связи с началом активного роста спроса и вымыванием предложения, а также с ростом банковских ставок на 1-2% (при том, что АИЖК намеревается увеличить объемы рефинансирования ипотечных кредитов в 2008 году до 65 млрд. руб.).
Математическая модель
Математическая модель-прогноз состоит из следующей системы уравнений:
Y = y1+ Δy2 + Δy3 + Δy4 + …. + Δyn, (1)
y = a3 x3 + a2x2 + a1x + a0, (2)
Δy1 
, (3)
Δy2 = 
, (4)
Δy3 = 
, (5)
где Y – прогнозное значение средней удельной цены предложения жилья в месяце х, руб.($)/кв. м;
y 1 – уравнение базового тренда (долгосрочный прогноз), руб.($)/кв. м;
Δy 2 – прогнозприростов средней удельной цены предложения жилья в месяце х относительно базового тренда, руб.($)/кв. м;
Δy 3 - прогнозприростов средней удельной цены предложения жилья в месяце х относительно тренда второго порядка, руб.($)/кв. м;
Δy 4 - прогнозприростов средней удельной цены предложения жилья в месяце х относительно тренда третьего порядка, руб.($)/кв. м;
Δyn - прогнозприростов средней удельной цены предложения жилья в месяце х относительно тренда предпоследнего порядка, руб.($)/кв. м;
|
|
|
а, b, c, d с индексами – коэффициенты уравнений (трендов различного порядка), аппроксимирующих фактические данные. Вычисляются по фактическим данным с использованием метода наименьших квадратов.
Получены следующие модели для первой, второй и третьей производной. (Рисунок№1;2;3)
Интегральный прогноз на 2008-2009 годы, полученный суперпозицией базового тренда и трех прогнозов, выглядит следующим образом: рост цен в первом полугодии 2008 года на 35-40%, переход к стабилизации во втором полугодии, новый рост в 2009 году.
На рисунке приведены фактические данные по рынку жилья Москвы за январь-октябрь 2008 года. Отклонение прогноза от фактических значений за этот период не превышало 3,5%, что является достаточно хорошим показателем. Аналогичные результаты получены по 12 городам России.
Хотелось бы привести долгосрочный прогноз роста цен за квадратный метр Стерника Г.М. и Печенкиной А.В. Их гипотеза состоит в том, что первые 10-12 лет (от 2000 года) рынок жилья городов России находится в первой четверти долгосрочного цикла – в четверти ускоряющихся темпов развития. Затем, в случае кратного, в разы, увеличения объемов строительства, наступит переход во вторую четверть – замедление долгосрочных темпов роста цен, которая тоже продлится около 10 лет.
|
|
|
