Как не остаться без квартиры (недвижимого имущества) и без денег?

На практике может сложиться весьма печальная ситуация, при которой, продавец может остаться на улице без своей недвижимости и без денег.

Таким образом, чтобы продавцу защититься и обеспечить свои законные интересы, в договоре, можно предусмотреть условие о том, что при нарушении установленного срока оплаты продавец будет вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, то есть отказаться от исполнения заключенного договора и потребовать возврата переданной квартиры.

Необходимо отметить, что частичная плата за недвижимое имущество не освобождает покупателя от обязанности возврата товара.

Еще одним способом защиты прав продавца является включение в договор условия о том, что квартира продается в кредит по правилам статьи 488 Гражданского кодекса РФ.

Необходимо проявлять внимательность и осмотрительность при заключении любых договоров, а при возможности воспользоваться помощью адвоката.

Так, подписав договор, в котором содержится пункт о том, что денежные средства по данному договору переданы до его подписания, продавцы недвижимого имущества рискуют лишиться возможности получить оплату по договору, в том числе и в суде.

Передача денежных средств может быть подтверждена только письменными доказательствами.

И в заключение хотелось бы добавить, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п.2 ст.452 ГК РФ. Такими доказательствами могут быть заказные письма, телеграммы, квитанции об их направлении, почтовые уведомления.

Обратите внимание на пункт о взаиморасчетах в договоре купли-продажи квартиры. Если в нем указано, что рассчеты осуществляются после госрегистрации договора и расписки о получении денежных средств Вы покупателю не передавали, то вероятность отсудить квартиру весьма высока. Если в договоре указано, что рассчеты между продавцом и покапателем уже произведены, но расписки о получении денежных средств Вы покупателю не передавали и акт приема-передачи квартиры не подписывали, то вероятность отсудить квартиру несколько ниже, но все-таки есть.

В представленном мной в качестве примера деле квартира хотя и была занята покупателем, но по акту передачи недвижимости, как требует ст. 556 ГК РФ не была передана покупателю. Поэтому с точки зрения закона легитимной фактической передачи квартиры не было.

Однако сути дела это не поменяло. У меня лично сложилось впечатление, что ВС РФ данный факт вообще не рассматривал, как имеющий значение для правильного разрешения спора.

Дело в том, что в соответствии с действующим законодательством по договору купли-продажи (ст. 454 ГК РФ) продавец обязуется передать вещь в СОБСТВЕННОСТЬ другой стороне. По общему правилу, установленному п. 1 ст. 223 ГК РФ возникновение права собственности у приобретателя вещи по договору совпадает с моментом ее фактической передачи. Однако в отношении недвижимости установлено иное правило. Право собственности на недвижимость возникает в случае ее отчуждения у приобретателя не с момента фактической передачи, а с момента государственной регистрации перехода права собственности (п. 2 ст.223, ст. 551 ГК РФ).

Поэтому по договору купли-продажи недвижимости происходит не только фактическая передача недвижимости по акту передачи в соответствии со ст. 556 ГК РФ, которая может происходить, как до, так и после заключения договора купли-продажи, но и передача титула собственника от покупателя продавцу через государственную регистрацию перехода права.

Поэтому, если продавец, обратившись с соответствующим заявлением в ФРС, перевел свой титул собственника на имя покупателя, уже не важно, передал он или нет при этом объект недвижимости фактически по акту. Основанием для регистрации права собственности на имя покупателя является не акт передачи недвижимости, а сам договор и заявление сторон в ФРС о регистрации перехода права собственности. Поэтому обязательства по передачи недвижимости в СОБСТВЕННОСТЬ покупателя в этом случае ВС РФ считает продавцом исполненными, даже без акта о фактической передаче.

Однако суть решения ни в этом, а в том, что неоплата квартиры покупателем не является основанием для расторжения договора, так как на этот счет предусмотрено специальное правило, установленное п. 3 ст. 486 ГК РФ, в соответствии с которым, если покупатель своевременно не оплатил переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. О возможности расторжения или возврата товара в этой статье ничего нет.

П. 4 ст. 486, на который Вы указываете, говорит о случае, когда покупатель нарушает свои обязательства по принятию и оплате товара одновременно, т.е. речь идет о случае, когда товар не передан в собственность покупателя.

К нашему случаю это по вышеуказанным причинам не подходит, так как титул собственника к покупателю перешел, а с ним и право на владение, пользование и распоряжение квартирой.

Проблему и законодательный казус я вижу в том, что нормы статей 486, 487, 488, 489 ГК РФ исходят опять же из указанного выше общего правила, установленного п. 1 ст. 223 ГК РФ о том, что право собственности на приобретенную вещь переходит одновременно с ее фактической передачей, и не учитывают, что в случае с недвижимостью этот момент может не совпадать.

А пока же, если договором купли-продажи четко не предусмотрено, что оплата недвижимости производится покупателем после ее передачи в его собственность (оплата в кредит, ст. 488 ГК РФ), в том числе с рассрочкой платежа (ст. 489 ГК РФ), вернуть квартиру в свою собственность в случае ее предварительной (ст. 487 ГК РФ) или встречной неоплаты покупателем (ст. 328 ГК РФ) продавец может только, если договором купли-продажи прямо предусмотрено, что неоплата стоимости недвижимости в срок, указанный в договоре, является его существенным нарушением и основанием для расторжения продавцом, который имеет право вернуть недвижимость в свою собственность.

Так как в случаях, указанных в ст.ст. 488, 489 ГК РФ, право продавца на возврат недвижимости не вызывает сомнений. А в других случаях, это право будет вытекать из соглашения сторон в договоре, исходя из диспозитивности правила, установленного ст. 453 ГК РФ. Право на расторжение договора в этом случае по ст. 250 ГК РФ можно рассматривать, как альтенативный способ защиты наравне с правилами,установленными п. 3 ст. 486 ГК РФ и ст. 328 ГК РФ.
________________________________________

Мне кажется, что все Ваши вопросы по этой теме возникают от того, что Вы не совсем правильно понимаете последствия расторжения любого договора. Скорее всего, Вы думаете, что в случае расторжения договора все полученное по нему стороны должны возвратить друг другу, или что-то в этом роде. Возможно, Вы ориентируетесь на последствия, которые установлены на случай признания договора недействительным. Стороны недействительного договора по общему правилу возвращают все полученное по сделке друг другу согласно правилу о реституции. Однако признать договор недействительным и расторгнуть его - это совсем разные вещи, разные для этих случаев закон предусматривает и последствия.

Опустим специальные правила на этот счет, установленные п. 3 ст. 486 ГК РФ, а также ст. 328 ГК РФ. И допустим, что неоплата стоимости квартиры все же является существенный нарушением договора купли-продажи в силу самой неоплаты, и даже доказывать ее существенность не нужно. А значит можно воспользоваться правилом, установленным ст. 450 ГК РФ и расторгнуть договор.

Какие же закон предусматривает на этот случай последствия? Они определены в ст. 453 ГК РФ. Советую с ней внимательно ознакомиться.

В соответствии с указанной статьей последствием расторжения любого договора является прекращение обязательств сторон по нему, а не возвращение их в первоначальное положение, как при признании сделки недействительной. А прекратиться могут только обязательства, которые еще не исполнены, исполненые прекращены уже в силу их исполнения (ст. 408 ГК РФ).

Поэтому если обязательство по передаче квартиры в собственность покупателя до расторжения договора уже было исполнено, прекращать в этой части уже нечего. Наоборот, в результате расторжения договора в этом случае прекратится только еще неисполненное обязательство покупателя по оплате стоимости квартиры.

Что это может дать продавцу? А только установленное п. 5 ст. 453 ГК РФ право требовать от покупателя возмещение убытков, причиненных расторжением договора по вине последнего.

Может ли покупатель потребовать вернуть себе квартиру?

П. 4 ст. 453 ГК РФ говорит о том, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.

Иное законом предусмотрено, только в случаях продажи товара в кредит или в рассрочку (ст. 488, ст. 489 ГК РФ). Я же предлагаю, включив в договор купли-продажи фразу о том, что в случае неоплаты квартиры продавец имеет право расторгнуть договор купли-продажи и вернуть в свою собственность квартиру, воспользоваться словами " если иное не предусмотрено соглашением сторон".

Плюс для того, чтобы окончательно снять возможные споры о том, является ли неоплата квартиры сама по себе без доказательств о существенности такого нарушения, основанием для расторжения договора в порядке ст. 450 ГК РФ, рекомендую также указать в самом договоре на существенный характер такого нарушения для продавца. Хотя это может быть уже и лишнее, так как указания на возможность расторжения договора в этом случае само по себе должно быть достаточно для применения ст. 450 ГК РФ.