Главная | Обратная связь | Поможем написать вашу работу!
МегаЛекции

Характерная для Москвы бурная предпринимательская деятель-

ность и стремительное накопление капитала привели к тому, что са-

мым бойким рынком в столице стал рынок жилья._58

По некоторым оценкам, около 30% предложений о продаже жилья попытки совершить незаконные сделки.Самые распространенные из них:

_ш+1. Продажа квартиры лицом, не являющимся ее собственником. Документы на квартиру могут быть либо подделаны, либо изготовлены с использованием похищенных подлинников.

2. Продажа квартиры несколькими покупателями одновременно. У продавца имеется несколько экземпляров поддельных свидетельств о собственности, договоров купли-продажи и других документов.

3. Продажа незаконно присвоенной квартиры (если договор куп-ли-продажи или дарственная на квартиру оформлены с помощью угроз и насилия). Ситуация осложняется тем, что документы могут быть безукоризненными по содержанию.

4. Продавец, получив деньги от покупателя, отказывается вы-писаться из квартиры, тем самым оставляя себе право на проживание в ней, используя противоречие между нормами законодательства.

5. Продается приватизированная квартира, принадлежащая на праве собственности нескольким лицам. Один из них может присвоить всю сумму стоимости квартиры и скрыться._59 _ш- Независимо от того, имеется ли подозрение о возможном обма-не, при совершении сделок, связанных с куплей-продажей квартир, следует самым тщательным образом изучить документы, прежде всего устанавливающие право собственности на жилье, навести справки в Департаменте муниципального жилья, РЭУ, паспортном столе. Полез-ный может быть и беседа с соседями.

Для совершения сделки с приватизированной квартирой (впервые продающейся) покупатель должен потребовать от продавца следующие документы:

_ш+ - свидетельство о собственности на жилье;

· договор передачи жилья в собственность; - справку из бюро технической инвентаризации, в которой указана инвентариза-ционная стоимость квартиры (форма 11А); -справку из РЭУ об отсутствии задолженности по платежам; -выписку из домовой книги; - копию финансового лицевого счета; - если в кварти-ре прописаны несовершеннолетние дети, то необходимо согла-сие органов опеки и попечительства и свиде-

_ш- тельство о рождении детей.

Если продавец - не первый собственник квартиры, документом,подт-верждающим его право собственности на квартиру, служит договор купли-продажи, дарения и проч.

Следующая стадия после проверки документов на их подлинность

и соответствие содержания требованиям законодательства - удосто-


· 29 -

 

верение договора в нотариальной конторе.

Нотариус требует справку формы 11-а из БТИ, подтверждающую наличие объекта сделки в натуре, принадлежность его данному лицу, в которой содержится краткое описание квартиры или комнаты, ука-зана их инвентаризационная стоимость (основание для определения размеров госпошлины и подоходного налога), представлена информа-ция об имеющихся ограничениях сделок с ними (арест, запрещение).

В ст.56 Основ законодательства РФ о нотариате сказано, что удостоверение договоров об отчуждении квартиры производится по месту ее нахождения. Поэтому потенциальному покупателю стоит по-думать, прежде чем решиться на покупку квартиры, продавец которой в подтверждение своего права собственности на квартиру предъявля-ет договор купли-продажи,удостоверенный нотариусом из другой местности.

Наконец, договор должен быть зарегистрирован в Департаменте муниципального жилья, без чего сделка не может считаться заклю-ченной.

В практике нередко случаются попытки продажи квартир “с на-чинкой”, когда продавец не предупреждает покупателя о возможных претензиях третьих лиц на жилплощадь. Наиболее часто это связано с продажей квартир, которые приватизировались без включения в до-говор передачи жилья в собственность несовершеннолетних детей, пропитанных на момент приватизации в этих квартирах.

В Законе РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Фе-дерации” не отражены положения о праве несовершеннолетних членов семьи на приватизированное жилье. Это теперь исправлено “Пример-ным положением о бесплатной приватизации жилищного фонда в Рос-сийской Федерации”, утвержденным решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18 марта 1993г. N 4 и одобрено Поста-новлением Правительства РФ от 26 ноября 1993г. N 1238.

В “Примерном положении” установлено, что несовершеннолетние

дети, проживающие совместно с нанимателями, и являющиеся членами

его семьи либо бывшими членами семьи, наравне с совершеннолетними

пользователями вправе стать участниками общей собственности на

это помещение. Отказ от включения несовершеннолетних в число

участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение

может быть осуществлен опекунами и попечителями, в том числе ро-

дителями и усыновителями несовершеннолетних, только при наличии


· 30 -

 

разрешения органов опеки и попечительства.

Следствием “невнимательности” Департамента муниципального жилья стал тот факт, что в практике судов достаточно часто встре-чаются споры по поводу признания сделок купли-продажи квартир не-действительными по тому основанию, что при приватизации квартир были нарушены права несовершеннолетних членов семьи на участие в приватизации. Суды в таких случаях принимают решение о признании сделок, последовавших после приватизации квартир, недействитель-ными.

Покупателю также следует быть осторожным, если в цепочке до-говоров купли-продажи имеется сделка, совершенная поверенным, действовавшим по “генеральной доверенности”, выданной лицом, яв-лявшимся на тот момент собственником квартиры. Бывший собственник может впоследствии заявить, что на самом деле он поручил поверен-ному совершить обмен квартиры с доплатой и был введен им в заб-луждение относительно характера сделки, связанной с его кварти-рой.

Много проблем счастливым обладателям квартир и их домочадцам может принести институт прописки. Одна из самых распространенных проблем - ничем не ограниченное право собственности, оказывается, ограничивается волей власть предержащих - “прописать” или “не прописать” в приобретенное жилье. Право прописки в приобретенную в Москве квартиру для граждан РФ стоит почти столько же, сколько сама квартира.

Еще один момент, связанный с пропиской. При покупке жилья необходимо проверить, разрешена ли прописка в этот дом. Дом может быть определен под снос, что влечет за собой запрет прописки.

Что касается налогообложения денежных сумм, полученных про-давцами от продажи жилплощади, то в соответствии с пп. “в” п.6 ст.3 Закона “О подоходном налоге с физических лиц” в совокупный доход не включаются суммы, получаемые в течение года от продажи квартир, не превышающие 500-кратного установленного законом раз-мера минимальной месячной оплаты труда.

Среди банков и других субъектов предпринимательской деятель-

ности растет интерес к залогу недвижимости как средству обеспече-

ния исполнения обязательств. Применение законодательства о залоге

на практике оказывается проблематичным, но, поскольку развитие

этого института представляется перспективным, рассмотрим, как


· 31 -

 

можно применить залог в современных условиях.

_ш+_0Для оформления договора залога квартиры требуется:

1). совместное заявление залогодателя и залогодержателя в Департамент муниципального жилья;

2). нотариально заверенный договор о залоге;

3). справка БТИ;

_ш-4). квитанция об уплате госпошлины.

Регистрация залога квартиры осуществляется Департаментом му-ниципального жилья в соответствии в постановлением Правительства Москвы N 415 от 27 апреля 1993 г.

Временное положение о регистрации залоговых операций с жилы-ми помещениями предусматривает, что регистрация производится пу-тем:

_ш+ 1). внесения регистрационной записи в книгу регистрации залоговых операций с жилыми помещениями;

2). проставления отметки о регистрации на всех оригинальных эк-земпляров договора о залоге;

3). внесения сведений о залоге в банк данных собственников жилья;

4). выдачи свидетельства о регистрации залога. Договор залога

должен быть зарегистрирован в течение 15 календарных дней со дня подачи заявления и представления документов в Департамент муници-пального жилья.

Погашение регистрационной записи при прекращении залога осу-ществляется при условии:

1). подачи совместного заявления залогодателя и залогодержа-теля;

2). представления оригиналов договора о залоге с от-меткой о его регистрации;

3). представления доказательств исполнения обеспе-ченного залогом обязательства.

При погашении регистрационной записи делается от-метка в реестровой книге, в банке данных собственников жилья, на оригиналах договора о залоге.

По запросу залогодателя и залогодержателя, а также других заинтересованных лиц Департамент муниципального жилья выдает:

· выписки из реестровой книги;

· информацию о регистрации залога. Договор залога считается заключенным с момента государственной регистрации. Совершение сделок с квартирами иногда усложняется тем, что в квартире может быть прописан человек (не включенный в свидетельство о собствен-ности на квартиру, так как был, например, прописан в нее после


· 32 -

 

приватизации), который там продолжительное время не живет. В этом случае необходимо доби-ваться в судебном порядке признания лица утратившим право пользо-вания жилым помещением вследствие сверх установленных сроков._510 Только после этого отсутствующий утрачивает право на проживание в приватизированной остальными членами семьи квартире.

Наниматели, бывшие члены семьи собственника, другие лица, не являющиеся собственниками приватизированного жилого помещения, могут быть выселены собственником только в случаях, предусмотрен-ных законом_511_0, в частности, если это лицо систематически разрушает или портит жилое помещение или использует его не по назначению, либо систематически нарушает правила проживания, что делает невозможным для других проживание с ним в одной квартире, а меры предупреждения и общественного воздействия не дали результатов.

Тема наследования жилища, принадлежащего наследодателю на праве собственности, заслуживает отдельного разговора, поэтому остановимся лишь на ключевым моментах.

Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, поль-

зуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе прода-

вать, завещать, дарить, сдавать в аренду эти помещения, а также

совершать с ними иные, не противоречащие закону сделки._512

Если гражданин желает, чтобы квартира досталась, например, его внуку, ему следует оформить завещание на его имя, поскольку наследование по закону имеет место, если оно не изменено завеща-нием. В противном случае наследниками в первую очередь станут де-ти, супруг и родители умершего. Во вторую очередь - братья, сест-ры умершего, его дед и бабка. Наследником по завещанию может быть и несовершеннолетний гражданин, который по достижении совершенно-летия должен нотариально оформить вступление в право на наследс-тво.

На практике немало проблем приносят сделки, связанные с

квартирами, принадлежащими нескольким гражданам на праве общей

собственности. Ставшие собственниками приватизированного жилого

помещения граждане вправе владеть, пользоваться и распоряжаться

им по своему усмотрению, не нарушая при этом прав и охраняемых

законом интересов других лиц. Продажа одним из участников общей

долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли


· 33 -

 

постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные собс-твенники откажутся от осуществления права преимущественной покуп-ки либо не осуществят это право в течение месяца_513 Продавец доли общей собственности обязан известить в письменной форме остальных участников общей собственности о наме-рении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и дру-гих условий, на которых он ее продает. При продаже с нарушением права преимущественной покупки другие участники общей долевой собственности в течение трех месяцев имеют право требовать в су-дебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя. Выдел участнику общей собственности на квартиру принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи ист-цу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений, оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квар-тирой.

 

 


 

· 34 -

 

З_0 а к л ю ч е н и е

Подготовка офицеров-пограничников, призванных проходить службу в различных уголках России, предусматривает их всесторон-нюю военную, специальную и юридическую подготовку.Наряду с этим хочется подчеркнуть, что отнюдь не второстепенное значение играет юридическая подготовка курсантов-пограничников.Вся наша жизнь напрямую связана с гражданскими правоотношениями, и участившиеся в последнее время высказывания курсантов о ненужности юридическо-го образования не имеют под собой ни какого основания.Каждый кур-сант, без исключения, после окончания института столкнется с проблемой обеспечения и получения жилья.По этому отрицание необ-ходимости получения полного и всестороннего юридического образо-вания может привести в  будущем к большим жизненным трудостям. Примером такой необходимости служит данная работа, призванная по-мочь в разрешении основных проблем возникающих в области жилищных правоотношений и послужить практическим пособием при заключении гражданско-правовых сделок с жильем.В этом и заключается наряду с теоретическим,-практическое значение курсовой работы.

 

 


 

· 35 -

 

 

_ш+

П р и м е ч а н и я_0

1 И.И.Андрианов Жилищное законодательство,-М.,юр.лит.,

1988,с.3

2 см. список используемой литературы

3 Домашний адвокат N 24,1995,с.6

4 см. ст.7 п.1 Постановления правительства Москвы от 27 апреля 1993 г.

5 см. ст.534 ГК РСФСР

6 Домашний адвокат N 5,1995,с.2

7 Домашний адвокат N N 7,8,1996,с.с. 2, 5

8 Домашний адвокат N 1, 1995,с.5

9 Домашний адвокат N 21-22,1995,с.10

10 см. ст. ЖК РСФСР

11 см. ч.1 ст.89, ст.ст. 135 136 ЖК РСФСР

12 см. ст.3 Закона РФ “О приватизации жилищного фонда.”

См. ст.120 ГК РСФСР

_ш-

 

 


 

· 36 -

 

_ш+_0     Список использованной литературы

1 Конституция  РФ ст.ст.25,40 2 Гражданский кодекс РФ ч.1 гл.18 3

Гражданский кодекс РСФСР раздел 7 4 Основы гражданского законода-

тельства союза ССР и республик

раздел 6 5 Жилищный кодекс РСФСР 6 Закон РФ “Об основах феде-

ральной жилищной политики”

Постановление правительства РФ от 17 июля 1995 года N 713. “Об утверждении правил регистрации и снятия граждан РФ с регистра-ционного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ и перечня должностных лиц ответственных за регист-рацию.”

Поделиться:





Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 megalektsii.ru Все авторские права принадлежат авторам лекционных материалов. Обратная связь с нами...