Особенности правового зонирования в условиях рынка недвижимости

Правовое зонирование территории города это базовый юридический инструмент регулирования отношений по поводу использования и строительного обустройства земельных участков и иных объектов недвижимости в условиях рынка. Правовое зонирование действует как механизм реализации планов градостроительного развития, намерений местного сообщества и граждан по созданию благоприятной среды проживания.

Правовое зонирование это процесс подразделения городской территории на определенное число зон с установленными границами. Для всех зон и применительно к каждому земельному участку, в этих зонах расположенных, определяются правила использования и строительного изменения недвижимости. Эти правила включают:

- виды разрешенного использования объектов недвижимости (владельцы вправе избирать приемлемые для них виды использования, а также менять их в зависимости от конъюнктуры рынка; в специально оговариваемых случаях для этого требуется соблюдение определенных условий и согласования по критериям непричинения ущерба сопряженным владениям);

- предельные (минимальных и/или максимальных) показатели площади и линейных размеров (по ширине и длине) земельных участков;

- предельные параметры разрешенного строительства на земельных участках:

- минимальные отступы построек от границ земельных участков,

- максимальные показатели:

- высоты/этажности построек,

- процента застройки участков (отношение площади поверхности участка, занятой строениями, ко всей площади земельного участка),

- коэффициента использования земельных участков (отношение суммарной площади пола всех строений - существующих и тех, которые могут быть построены дополнительно, ко всей площади земельного участка).

- показатели мест парковки автомобилей, иные показатели и требования.

Правовое зонирование осуществляется органами местного самоуправления, а его результаты оформляются в виде местных нормативных правовых актов, например, как “Правила землепользования и застройки” соответствующего города, поселения. Эти акты имеют обязательную юридическую силу и подлежат исполнению всеми субъектами, осуществляющими изменения объектов недвижимости или причастными к этому процессу, - административными органами надзора и контроля, владельцами недвижимости, инвесторами, застройщиками, подрядчиками. Правила являются основанием для разрешения споров в судебном порядке.

Указанные нормативные правовые акты обычно содержат текстовую и картографическую части. Текст включает юридические нормы и описание процедур, связанных с подготовкой и осуществлением строительных изменений объектов недвижимости. Картографическая часть обычно включает карту (карты) правового зонирования городской территории, а также описание требований и ограничений по использованию и строительному изменению недвижимости в границах выделенных территориальных зон - регламент разрешенного использования.

Правовое зонирование “работает” на рынок и в условиях рынка недвижимости, т.е. в ситуации, когда целевые установки городских органов и методы реализации их планов должны измениться кардинальным образом.

Логика этих установок теперь выглядит существенно иначе, чем прежде:

- местная власть уже не может претендовать на неограниченное владение и содержание всей недвижимости в пределах города; она должна грамотно выделить сферу своей прямой ответственности, ограничив ее минимально необходимым набором объектов, жизненно важных для устойчивого функционирования города как целостной системы; одновременно, ограничивая сферу своей прямой ответственности, город должен выработать и сохранить за собой действенные механизмы косвенного воздействия на процессы городского развития, используя инициативу и средства частных лиц; отсюда - ориентация на формирование градостроительной системы партнерства между городскими властями и частными лицами - владельцами недвижимости и потенциальными инвесторами;

- градостроительная система партнерства предполагает создание местной властью благоприятных условий, которые побуждали бы частных субъектов приобретать и обустраивать недвижимость и гарантировали бы соблюдение их интересов; эти инициирующие условия должны включать три главных компонента: гарантированные долгосрочные права на землю, которые могут быть обеспечены кредитами; информацию относительно правил разрешенного использования и строительного обустройства земельных участков и иных объектов недвижимости в масштабах всего города; эффективный механизм финансирования строительства муниципальной инженерно-технической инфраструктуры как основы для привлечения инвестиций для строительства на заранее подготовленных и переданных частным лицам землях.

По мере утверждения рыночных отношений, все более возрастает необходимость именно в такой градостроительной системе партнерства, и наоборот - утверждение этой системы закладывает основы цивилизованного рынка недвижимости и инициирует его поступательное развитие.

Правовое зонирование является исходной точкой в создании такого партнерства и в равной мере необходимо его двум главным участникам - муниципалитетам, с одной стороны, нынешним и потенциальным владельцам недвижимости, инвесторам, застройщикам - с другой стороны.

Муниципалитеты посредством зонирования получают возможность более эффективно осуществлять политику обустройства территории и местные социальные программы. Основными компонентами этой политики станут:

- резервирование за муниципалитетами земельных участков, необходимых для обеспечения транспортной, инженерно-технической, социальной инфраструктуры (включая земельные участки для строительства муниципального жилья), при одновременном гласном предъявлении тех земельных участков, которые муниципалитеты готовы передать частным лицам - инвесторам, застройщикам;

- инициирование приватизации муниципальной земли, которая является избыточной для обеспечения общественных/муниципальных функций, включая продажу земли приватизированным предприятиям, организацию конкурсных и аукционных продаж земельных участков под индивидуальное жилищное строительство и для реализации инвестиционных проектов;

- сосредоточение бюджетных средств для социальных программ с использованием, так называемого, "кумулятивного эффекта зонирования". Этот эффект возникает как своего рода цепная реакция, импульсом для которой становятся правовые гарантии владения и пользования недвижимостью. Такие гарантии снижают риск инвестиций в строительство и увеличивают стоимость недвижимости, поскольку увеличивается возможность получения кредитов под залог недвижимости, оживляется строительная деятельность. Рост стоимости недвижимости приводит к увеличению налоговых поступлений в местный бюджет. Расширение объемов строительства увеличивает основные фонды предприятий, их возможности наращивать выпуск конкурентной продукции и создавать новые рабочие места и т.д.

Для владельцев недвижимости, застройщиков и инвесторов (а также лиц, желающих ими стать):

- во-первых, ситуация возвращается "с головы на ноги": сначала будет приобретаться земельный участок с "пакетом" четко обозначенных и гарантированных прав его использования, а затем уже владелец участка будет готовить полномасштабный проект и выполнять строительные работы;

- во-вторых, быстрее станет увеличиваться число субъектов недвижимой собственности в результате появления информационно открытого рынка недвижимости, где будут представлены юридически оформленные единицы недвижимости, которые "ждут" своих потенциальных владельцев;

- в третьих, возрастает инвестиционная активность, снижается риск инвестиций в недвижимость, появляется возможность выбора наиболее выгодного и эффективного использования недвижимости и оперативного реагирования на изменения рыночной ситуации;

- в четвертых, возрастают финансовые возможности владельцев обустраивать недвижимость благодаря расширению масштабов ипотечного кредитования.

Однако некоторые административные структуры могут воспринять правовое зонирование как ненужное и вредное для их ведомственных интересов “изобретение”. При наличии правового зонирования они могут лишиться возможности принимать решения при согласовании и утверждении проектов, основываясь исключительно на своих субъективных представлениях, так как эти решения можно будет оспорить в суде на основе четко обозначенных правовых критериев. Кроме того, с введением регламентаций зонирования часть рутинных, но хорошо оплачиваемых работ этих служб окажется избыточной или не нужной.

Очевидно, что в итоговом балансе общие приобретения от введения правового зонирования значительно перевешивают частные потери.

Правовое зонирование в форме нормативных правовых актов "работает" наряду и во взаимосвязи с системой градостроительной документации.

Будучи средством реализации планов развития города, оно нуждается в исходном плановом документе как в своем основании. Таким документом является генеральный план.

В свою очередь, нормативные акты правового зонирования закладывают основу для реализационных документов последующего уровня вплоть до проектов строительства отдельных объектов. Состав пакета документов градорегулирования муниципального уровня может варьироваться в зависимости от политики органов местного самоуправления и специфики конкретного города. В качестве примерной (модельной) может быть предложена следующая схема:

1) документ градостроительного планирования развития города — генеральный план;

2) местный нормативный правовой акт, регламентирующий права использования и строительного изменения объектов недвижимости, — Правила землепользования и застройки;

3) градостроительные документы применительно к частям городской территории — проекты планировки, проекты межевания (подразделения) территории на земельные участки;

4) проектная документация на строительство отдельных объектов.

 

 

Глава 2

 

Страничка Истории

По сведениям, имеющимся в книге А.Н. Минха «Историко-географический словарь Саратовской губернии», слобода Ерзовка / Пичуга-тож/ заселена на рубеже 18-19 веков государственными крестьянами великороссами и малороссами. До образования слободы на этом месте находились Пичужинские хутора и сады, принадлежащие малороссам и другим лицам. В 1777-1778 годах здесь укрывались у притонодержателей разбойники и бродяги.

Основание: Историко-географический словарь том 1.Саратов,1901 г. стр.292.

Поселок Ерзовка, 28 км северо-восточнее р.п. Городище, площадь 807 га, население около 6тыс. человек. В ведении Ерзовского городского поселения /20.6 тыс.га/ село Виновка, газ, центральное теплоснабжение, пекарня, школа, амбулатория, церковь, магазины, местный рынок, МП ЖКХ «Ерзовское».

Историческая справка: Основан в конце 18 века крестьянами из российских губерний. В 1982 году насчитывалось 100 дворов, 8 улиц, которые назывались по родине поселенцев (Рязановка, Тамбовка и т.д.), Земли под посевами арендовали у богатых помещиков и казаков станиц Качалинской и Пичуженской. Кроме землепашества население занималось скотоводством, чумачеством, изготовлением жерновов для мельниц, плетением корзин. Назван от слова «ерзать»- по проходившему мимо почтовому тракту. Господские экипажи, проезжая на лечение на юг, ёрзали в прибрежных топях Пичуги, по балке взад-вперед. Близ поселка найдены захоронения катакомбной и срубной культур- эпохи бронзы.

 

Село Виновка., 10 км южнее п. Ерзовка, 13 га, 40 человек жителей, магазин, не газифицировано. Вокруг массивы садоводческих товариществ жителей г. Волгограда.

Историческая справка: Основано в начале 19 века крестьянами помещика Латошинского, как помещечья деревня. Помещик отсылал сюда провинившихся, имевших «вину».Отсюда название. В 1858 году 103 человека жили очень бедно, еле-еле сводили концы с концами.

История возникновения Ерзовки

Архивная справка, 1901г. По сведения, имеющимся в книге А.Н.Минха "Историко-географический словарь Саратовской губернии" слобода Ерзовка (Пичуга) заселена на рубеже XVIII-XIX веков государственными крестьянами великороссами и малороссами. До образования слободы на этом месте находились Пичужинские хутора и сады, принадлежавшие малороссам и другим лицам. В 1777-1778 годах здесь укрывались у притонодержателей разбойники и бродяги.

Ерзовка расположена по обоим берегам речки Нижняя Пичуга (Мечетка тоже), впадающей в Волгу в 2-х верстах ниже (к востоку) слободы; здесь, на почтовом тракте, устроен через речку деревянный мост. Слобода расположена между двумя возвышенностями, окружающими речку и скрывающие слободу; скаты этих возвышенностей местами очень круты при въезде в село и по ним спуск и подъем весьма затруднительны в дождливое время, почему слобода и получила название Ерзовка - от слова ерзать. Местность по сторонам села ровная, прорезанная во многих верстах оврагами. Рядом со слободой впадает в Нижнюю Пичугу источник Абдаловой балки, имеющий родники и всего 1 версту протяжения. Пичуга со своими притоками мелководная, но не смотря на это на ней 4, а на Абадаловском - 2 водяных мельницы, работающих только весною и осенью; зимой речка промерзает, а летом вода почти вся выбирается из неё для поливу лежащих по её сторонам садов. Мельницы построены в 1820-х годах, принадлежат обществу и сдаются за 520 рублей в год. Слободу прорезают балки: Сухенькая, начинающаяся тут же за слободой с западной стороны и впадающая в Пичугу; она вся занята садами и огородами; в ней 4 родника, образующие ручей, задерживаемый в садах для поливки деревьев и овощей; из них богаты водой два - Кириченков и Шиловский, снабжающие водой население части Красной улицы и Шиловки; название балка получила от проживающего в ней крестьянина Гарасюкина. С противоположной стороны этой балки впадает в Пичугу балка Родничная, начинающаяся в самой слободе; в ней 2 родника, разведены сады и огороды. Выше слободы - балка Хохлацкая, начинающаяся в 3 верстах с северной стороны; в ней 2 родника, питающие сады, лежащие в балке и равнине в части села, называемой Рязановка. Ниже слободы, к Волге, справой стороны реки Пичуга впадают балки - Тамбовская, с родниками и садами и 2 балки Грозины, засаживаемые картофелем; с левой же стороны - балки Крутенькая и Лисичкина. Между Крутенькой и Родничной балками, рядом со слободой находится сад купца Зюзина - 24 десятины, принадлежавший помещику Полякову ещё до заселения Пичуги, и купленный у него дедом купца Зюзина в 1850-х годах. В настоящее время этот сад в запущенном состоянии и большую его часть занимает чернолесье: дуб, карагач, тополь,ольха и верба, а так же бахчи и огороды.

В слободе 8 улиц, носящих название: Красной, Пантелеевской, Шиловой, Тамбовской, и других. Слобода Пичуга, Ерзовка тоже, заселена в конце 18 и начале 19 столетий государственными крестьянами великороссами и малороссами; следующие затем пришельцы поселились здесь в 1820 годах. В. Шишков (Саратовские губернские ведомости 1890 год, №31 и32) говорит тоже, что по словам старожилов, заселение села Пичуги относится к концу 18 и началу 19 столетий переселенцами из внутренних губерний; в 1812 году здесь было 270 ревизских душ и 100 дворовых, затем в 1816 году пришли сюда выходцы из Курской губернии, позднее из Рязанской, Орловской, Пензенской и Тамбовской губерний, небольшая часть из Рахинки (ныне слобода Астраханской губернии, на левом берегу Волги, против посада Дубовки) и заключилось в 1842 году. В начале заселения по реке Пичуге, стояли густые леса, так что поселенцам приходилось селится в самом лесу, вырубая деревья, в степи росла трава такой вышины, что трудно было находить домашний скот, ушедший на пастбище; в степи и лесах водились сайгаки, барсуки и другие звери, а так же множество птиц. Теперь о лесах и роскошных степях осталось одно предание, истребление лесом началось при самом заселении, так как они мешали постройкам, были пристанищем зверей, уничтожавших скот, и закончено 1850-х годах, в голодные годы, когда лес продавался или обменивался на хлеб. Ко времени прекращения заселения, в 1842 году Пичуга имела 289 дворов, 1014 душ мужского пола и 989 женского, всего - 2003 душ обоего пола крестьян различных наименований и земли, вместе с выселком Акатовкой, удобной 14562,5 десятин и неудобной (по счету того времени) - 11968 десятин. Впоследствии переселенцы переименованы в государственных крестьян, а теперь в собственников.

Со времени поселения до 1867 года Пичуга последовательно принадлежала: к Актюбинской, Погромнинской, Рахинской (ныне Астраханской губернии, бывшим тогда во владении Саратовской палаты Государственных имуществ), Городищенской и Орловской волостям, а с 1867 в Пичуге учреждено собственное волостное управление, под именем Ерзововского.

По сведениям господина Шишева 1890 года в слободе Ерзовке считалось 591 двор; дома преимущественно деревянные, крытые тесом, есть и 2-х этажные. Село делится на несколько частей: Красная улица, Хохлацкая (населенная малороссами), Сухенькая, Рязановка (по родине выходцев), Шиловка и Тамбовка (тоже по родине переселенцев). Между Шиловкой и Тамбовской стоит на берегу балки Герасюкиной церковь Архангела Михаила, построенная в 1835 году, из старой, купленной в Царицыне, весьма бедная и пришедшая теперь в ветхость, почему в 1890 году отведено место под постройку новой церкви.

По списку населенных мест Саратовской Губернской Земской управы 1894 года, в слободе Пичуге было 632 двора, кроме того волосное правление и 2 школы: все строения деревянные, из них 1/4 часть на каменных фундаментах и 15 домов двухэтажных, дома крытые тесом и в редких случаях соломой; в каждом дворе имеются каменная или глинобитная кухня, употребляемая летом. По случаю пожара селение распланировано вновь в 1879 году: в 1879 году слобода Пичуга сгорела чуть-ли не дотла, пожар уничтожил около 400 дворов, так что долгое время после того многие не могли справится с хозяйством.

Слобода составляет одно сельское общество крестьян собственников, православных: в 1894 году здесь считалось 1839 душ мужского пола, 1880 женского, всего 3719 душ обоего пола; кроме того: духовенства 15 душ мужского пола и 17 женского; немцев- лютеран 20 душ мужского и 21 женского; всех жителей обоего пола 3792 души. Жители слободы делятся на 2 части: меньшую - великороссов и более значительную - малороссов, но последние почти утратили все характерных черты и наречие своих предков: чистая малорусская речь и родные песни давно исчезли и говор вообще ведется на смешанным с русским наречием из произношений различных губерний, откуда явились выходцы. Крестьяне все исповедуют веру православную и весьма усердны в церкви. В 1896 году здесь считалось 672 двора и в них 3876 душ обоего пола.

По сообщению господина Шишова (1890 год) все Пичужинские крестьяне занимаются земледелием и скотоводством, за небольшим исключением сапожников, портных и каменщиков, занятых впрочем, мастерством только в свободное от полевых работ время. Кроме того, скотовладельцы на досуге возят кладь из посада Дубовка и города Царицын в Донскую область и на Кавказ; промысел этот выгоден, но в последние года, по случаю свирепствовавшей чумы рогатого скота, почти совсем упал.

По сведениям Ерзовского волостного управления 1894 года крестьяне слободы занимаются хлебопашеством и чумачеством (извозом) на волах и верблюдах. Сады в Пичуге стали разводится в 1860 годах, в которых преобладают вишни; дули, бергамоты, яблони и другие фруктовые породы встречаются мало.

А.А. Зимнюков (Октябрь 1898 года) дает нам следующие сведения о селе Ерзовка: оно расположено в 2-х верстах от берега реки Волги, где в летнее время становится пароходная конторка, к которой пристает пароход "Рюрик" Ахтубинского товарищества, что для крестьян очень удобно, так как они имеют возможность продавать свои продукты в Царицын и Дубовку и в тот же день возвращается домой.

По отзыву А.А. Зимнюкова (1898 год) грамотность в селе хорошо привилась, но училище тесно и многим отказывают в приеме. Школа в селе существует с 1872 года, вместо неё построено и открыто в 1881 году земское училище. По сообщению А.М. Верхоглядова, с 1896 года в слободе 2 школы: одна - земская, при двух учительницах, в ней ежегодно учащихся до 125 мальчиков и 25 девочек, всего до 150 человек: вторая - церковно-приходская (открыта по словам Верхоглядова в 1893 году), в ней учащихся мальчиков до 52-х, учителем состоит здешний псаломщик.

В селе имеются: волосное правление Ерзовской волости, открытое в 1867 году, стоит на возвышенном месте и огорожено палисадником в три ряда различных деревьев. Земская школа открыта в 1881 году и церковно-приходская в 1891 году; квартиры урядника и сотника; сельское управление; 2 общественных запасных хлебных магазина, хорошо устроенный пожарный обоз; фельдшерский пункт с 1 фельдшером, почтовая ямская станция с 8 лошадьми и земская - в 10 лошадей.

По сведениям Ерзовского волостного правления, в слободе было в 1894 году: бакалейных и мануфактурных лавок - 2; мелочных -6; мельниц, водяных- 6, ветряных- 17, маслобоен - 4, кузниц -7. В 1898 году (по сведениям А.А. Зимнюкова) здесь считалось: 24 мукомольных мельниц, 6 кузниц, 3 маслобойни, несколько постоялых дворов и мелочных лавок. В 1890 году в Ерзовке было 5 питейных заведений.

Через слободу пролегает почтовый Саратовско-Астраханский почтовый тракт, зимой же дорога идет льдом по Волге.

О Ерзовке

Ерзовское городское поселение организовано в 1777 году, расположено в Cеверо­восточной части района и граничит на севере с Каменским сельским поселением, на юге с г. Волгоградом, на востоке с Дубовским районом, на западе с Орловским сельским поселением.

Административным центром является населенный пункт рабочий поселок Ерзовка. Удаление от города Волгограда - 5 км, от районного центра 26 км. В состав администрации входят два населенных пункта, в которых проживает 6110 человек, из них: рабочих и служащих 3086, детей 1880 чел. пенсионеров 1144 чел.

Территория Ерзовской городской администрации составляет 8,198 кв. км, в том числе под посевами 4.128 кв. км, под пастбищами - нет, остальная территория занята естественной растительностью. Район находится в зоне полупустыня.

Район сельскохозяйственный. Основное направление развития - овощеводство.

На территории администрации имеется: административных заданий -11, культурно-бытовых зданий - 3, частных домов – 845.

В состав населённого пункта входят: АЗС, АГЗ, промышленных предприятий-6; По территории администрации проходит автомобильная трасса Волгоград-Саратов-Сызрань. Имеется хорошо развитая сеть автомобильных дорог. Также на территории имеется залив Ерзовский. Через него имеется 2 моста грузоподъемностью до 10- 20 тонн.

 

 

Местоположение

⇐ Предыдущая12

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: