Соседи, зонирование и местные власти.

 

В 1998 году десятки людей со всех концов страны начали проводить онлайн встречи в Интернете в ответ на предложение Люка Рэйда об основании общины артельного типа с совместным бизнесом (income-sharing community) в сельской местности в Новой Англии. После выработки способа принятия общих решений методом формального консенсуса через сеть и проведения нескольких личных встреч (раз в несколько месяцев) для того, чтобы получше узнать друг друга и принять наиболее важные решения, группа полномочила двоих из своих членов на поиск земли в штате Вермонт. Они хотели приобрести, по крайней мере, 125 акров (50 Га) недалеко от небольшого города с привлекательной культурой и здоровой экономикой. Участок должен был быть расположен на южном пологом склоне для использования пассивного солнечного обогрева зданий, иметь доступ к дорогам и прочей необходимой инфраструктуре, желательно реку или ручей для выработки собственного электричества при помощи микрогидроэлектростанции, лес вокруг для прогулок и походов за грибами, а также пространство, где они могли бы содержать домашних животных, заниматься органическим земледелием и разместить иные общие предприятия. Группа решила назвать свою общину «Мидоуданс» (Meadowdance – «танец на лугу» или «танец лугов»).

 

КАК ПРОБЛЕМЫ С ЗОНИРОВАНИЕМ МОГУТ РАЗРУШИТЬ ПЛАНЫ ОБЩИНЫ.

 

В 1999 инициативная группа Мидоуданс нашла 165 акров (66 Га) чистой земли, где было практически все, чего они хотели, рядом с прогрессивным университетским городком в штате Вермонт. На земле были леса, старый яблоневый сад и множество ягодных кустов, большая роща кленов, из сока которых можно было бы делать кленовый сироп, красивые луга, и – самое замечательное – изумительно красивые виды.

 

Первоначально группа предполагала набрать 20 участников прежде, чем покупать землю, однако на момент, когда был найден участок, только восемь были готовы принять участие в деле. Тем не менее, было решено приступить к действиям, и весь следующий год группа провела в заботах по поводу предстоящей покупки земли.

 

Запрашиваемая цена за участок составляла 250000 долларов. Друзья собрали 130000 из своих собственных сбережений (добавляя в течение некоторого времени по 5-10 тысяч; львиную долю платежа вложила одна из семей) и решили, что остальные 120000 покроют за счет банковского кредита, используя овокупную заемную способность. За счет имеющихся сбережений и заемных средств они могли заплатить первоначальный взнос, обеспечить электричество и водоснабжение, построить свой общий дом, приобрести вагончики в качестве временного жилья и начать свой бизнес по тестированию программного обеспечения, оставив некоторую сумму в резерве для выплаты кредита до тех пор, пока их предприятие не встанет на ноги.

 

Они учредили Товарищество с ограниченной ответственностью⁸³ для совместного владения землей и уплатили 10000 долларов продавцу за исключительное право покупки участка в течение года. Еще 10000 они потратили на исследование земли, межевание и различные экспертизы качества воды и почвы, а также на получение разрешения на строительство септической системы и на разрешение по Акту 250 (Принятое в штате Вермонт требование, касающееся потенциального экономического, экологического и социального воздействия нового застройщика на жизнь округа). Следующим шагом

 

-----------------------------------

83 Limited Liability Partnership. См. примечание 30 к Главе 1. – прим. перев.

было изменение разрешенного использования земли (получение разрешения на особый вид использования, conditional use permit) для того, чтобы узаконить будущее строительство на участке.

Участники группы потратили также некоторое время на проектирование своего будущего общего дома, который, по их идее, должен был стать центральным элементом их общины – с жилыми комнатами, офисом, большой общей кухней и столовой для общих трапез, классами для школьных занятий и занятий музыкой и рисованием.

 

И поскольку Мидоуданс не скрывал своих планов, когда корреспондент из местной газеты пришел в их группу, чтобы взять интервью, они согласились. Впоследствии они говорили, что лучше бы не давали этого согласия, поскольку, как оказалось, каждая из вышедших трех статей содержала серьезные неточноcти и дорисовки и акцентировано представляла группу как «коммуну».

 

На первых публичных слушаниях некоторые соседи высказались против предоставления группе разрешения на строительство, заявив, что крупный общий дом общины будет портить им красивый вид.

 

Один из членов планового отдела также высказал возражения против высоты здания, сказав, что его очертания на холме будут заслонять обзор. Возражения были также высказаны против большого объема движения транспорта, который может быть вызван проектом. В связи с этим, следующие несколько месяцев участники инициативной группы провели, стараясь встретиться и пообщаться с как можно большим количеством соседей, выслушивая их возражения и рассказывая им об образе будущей общины Мидоуданс.

 

Они перепроектировали свой общий дом, уменьшив его высоту и переместив его ниже по склону холма, и показывали этот новый план соседям и плановому отделу, а также объясняли, что существование их общины не приведет к существенному росту дорожного движения. К моменту второго публичного слушания группа заработала такую общественную поддержку, что даже председатель планового отдела высказал свое личное воодушевление предстоящим проектом и рекомендовал местным жителям встать на его защиту.

 

Однако другая женщина из планового отдела вдруг начала придираться к многофункциональности проектируемого общинного здания. «Для того, чтобы наше строительство было одобрено, - вспоминает Люк, - она потребовала разделить наш общий дом на три отдельных здания и ввести строгие ограничения на виды деятельности, которые осуществляются в каждом из них». Группа была в замешательстве: такие требования были совершенно странными и необычными. Традиционно плановый отдел либо дает разрешение на особое использование земли, либо нет, но он не обладает юрисдикцией решать, какие виды деятельности могут осуществляться внутри зданий.

 

Следующие несколько недель Мидоуданс размышлял над своим положением. К этому моменту они успели уже привязаться к выбранному месту и буквально влюбились в свой участок. Они провели уже емерянное количество работы по исследованию участка, вложили 20000 долларов в исключительное право покупки и в оформление бумаг, и уже вовсю продумывали, как они будут осваивать землю и строить для себя временное жилье.

 

Перед ними было три варианта действий. Во-первых, они могли подчиниться ограничениям и разделить свой общий дом. Это не только стоило бы им гораздо больших затрат на строительство, но и разрушало течение деловой и общественной жизни в общине, подрывало «чувство общинности», ибо они, понимая связь между архитектурной планировкой и образом жизни, самым тщательным образом продумывали свой будущий общий дом именно с точки зрения выражения их группового единства. Во-вторых, они могли оспорить решение планового отдела и с высокой вероятностью выиграть, с учетом того, что им было выдвинуто всего одно возражение, да и то без юридических оснований. В-третьих, они могли просто уйти с этой земли.

 

После долгих дискуссий группа решила выбрать третий вариант. «Нам не хотелось завоевывать этот поселок силой» - говорит Люк. Хотя женщина из отдела была единственной, кто высказал возражения, другие члены комиссии почему-то не были возмущены столь необоснованными требованиями и, как видно, одобряли такой новый ход. Это выглядело так, как будто бы языком одного из своих чиновников весь городок сказал им «Нет». Даже если бы основатели общины выиграли, оспорив решение комиссии, они не хотели начинать свою жизнь в общине с такого негативного прецедента. И поэтому они просто ушли, оставив свои 20000 долларов, свои вложенные в участок силы и время и свою искреннюю привязанность к этой земле, которая так и не стала им новым домом.

 

В качестве переходного этапа, они купили большой дом в другом городке штата Вермонт, вселились в него всей группой и начали налаживать свой новый общий бизнес. («Впоследствии мы поняли, насколько трудно было бы нам осваивать чистое поле и начинать новое предприятие одновременно», - говорит Люк). Спустя два с лишним года, на момент, когда я пишу эту книгу, община Мидоуданс нашла и купила другой, даже еще лучший участок и теперь намерена предпринять новую попытку воплотить свою мечту.

 

ВОПРОСЫ ЗОНИРОВАНИЯ И ВАША ЗЕМЛЯ.

 

Генеральный план и нормы зонирования округа или города нацелены на то, чтобы регулировать новую застройку и освоение земли, и деятельность большинства альтернативных поселений подпадает под эту категорию. Таким образом, выходит так, что нормы и требования, задуманные с целью ограничения негативных последствий крупной коммерческой застройки, ограничивают и то, что делают основатели альтернативных общин. Нормы зонирования могут касаться размера зданий и их воздействия на ландшафт, как мы видели в случае с Мидоуданс, но в наибольшей степени они сталкиваются с интересами общин в вопросе о допустимой плотности населения и возможности групповой застройки⁸⁴. И хотя все большее число округов и городов в настоящее время допускают групповую застройку, общее количество домов обычно не должно превышать определенные ограничения по плотности. Если, к примеру, группа из 20 человек хочет купить 200 акров (80 Га) на территории, где разрешена групповая застройка, но не допускается более, чем один дом на 40 акров (16 Га), группа может сгруппировать на своем участке не больше пяти домов. Для того, чтобы построить больше, потребуется изменение категории земли, разрешение на особый вид использования или иное исключение из норм зонирования.

 

Плотность застройки обычно является главной проблемой, связанной с зонированием, для основателей альтернативных поселений, поскольку чем больше членов будет в общине, тем легче осилить покупку земли, распределив затраты на число людей, и тем выше будет доступность земли и вероятность того, что вы ее купите и создадите свое поселение. (Общины, основанные в 1970-х и 1980-х гг., не сталкивались с такими проблемами, потому что в те времена гораздо большее число округов имели либеральные

-------------------------------------------------

⁸⁴ Групповая застройка – способ застройки, при котором здания объединяются в группы для создания более комфортного «микроклимата» внутри нее – лучшего доступа солнца, проветривания, защиты от пыли и шума и т.д. – и налаживания оптимальных связей между отдельными постройками. Каждая группа имеет свои общие территории, социально-бытовые объекты и пр. Помимо групповой застройки существуют такие виды, как периметральная (дома строятся в линию вдоль улицы), строчная (все дома ориентируются в одном направлении, например, по солнцу), свободная и комбинированная. – прим. перев.

нормы зонирования или не имели их вообще. «Альтернативщики» времен наших мам и пап могли просто купить старую ферму и вселиться в нее жить).

 

Как уже упоминалось ранее, в прогрессивных районах, где, как можно было бы подумать, будет проще купить землю и создать общину, часто, наоборот, дела обстоят еще хуже. Многие сотрудники городских отделов проектирования и градостроительства в регионах, озабоченных состоянием окружающей среды, таких как Боулдер или Амхерст, уже сегодня выступают сторонникам устойчивого развития и были бы рады видеть на подведомственных им территориях групповую застройку с открытыми озелененными пространствами, кооперативное жилищное строительство, энергосберегающие технологии и пассивный солнечный обогрев, пешеходные тропинки вместо асфальтовых проездов и тому подобное. Обеспокоенные неудержимым ростом городов и гектарами автостоянок, экологически-ориентированные граждане в таких регионах часто выбирают в местные органы власти людей, которые обещают строгую политику прекращения или ограничения темпов урбанизации. И хотя проводимая такими органами местной власти политика эффективно сдерживает коммерческих застройщиков от безудержной штамповки все новых и новых жилых кварталов и торговых центров, эти же самые ограничения не позволяют основателям общин и альтернативных поселений создавать те самые формы устойчивого развития, которые больше всего хотелось бы видеть местным чиновникам.

 

Один из способов решить проблему зонирования – это поступить так, как поступил Дансинг Рэббит и отправиться поискать места, где нормы зонирования более либеральны или отсутствуют вообще, таким образом, обойдя эту проблему совсем. Однако, как мы уже видели, уход в более провинциальные и глухие места снижает вероятность найти оплачиваемую работу, что создает для членов общины новую проблему – как зарабатывать на жизнь. Второй вариант – найти землю в местности, которая уже относится к категории, допускающей ту плотность застройки и те виды деятельности, которые вы планируете. Хотя некоторые домовладельческие общины и городские общины вроде Марипоза Гроув так и поступили, это вряд ли окажется сценарием, подходящим для вас, если вы ищете землю в сельской местности, поскольку планируемая вами плотность населения, вероятнее всего, окажется выше, чем предусмотрено местными нормами зонирования. Поэтому более, чем вероятно, что вашей группе, так или иначе, придется иметь дело с неидеальной для вас категорией земли. Вот что нужно иметь в виду при исследовании этого вопроса:

 

1. Часто цели и стратегия, описанные в Генеральном Плане округа, не соответствуют текущей карте зонирования. Недавно вступившие в силу нормы могут еще не получить распространения, понимания и применения, или же местные чиновники могут иметь разногласия по поводу их трактовки и применения. Опытные инвесторы, занимающиеся недвижимостью, советуют покупателям не принимать на веру все, что они читают в Генеральном Плане или видят на карте зонирования, а получить официальный ответ от местных должностных лиц о категории, к которой отнесен данный земельный участок, перед его покупкой.

 

Имейте также в виду, что разные чиновники могут по-разному толковать одни и те же документы и со всей искренностью могут сказать вам совершенно разные вещи. Поэтому для того, чтобы защититься от возможных проблем в будущем, позаботьтесь о том, чтобы получить их ответ в письменной форме.

 

2. Вы можете изучить историю конкретного объекта недвижимости в окружном суде или городском совете на предмет выявления исключений из обычных норм зонирования, имевших место в прошлом.

 

Иногда прежний юридический статус участка имеет значение для местных чиновников. Допускалась ли большая плотность застройки, если это был образовательный центр? Давалось ли разрешение на раздел данного участка на более мелкие? Относилась ли земля к категории земель сельскохозяйственного назначения, и, если да, то допускалось ли на ней проживание людей сверх установленных норм, если эти люди были сельхозрабочими? (И могут ли огородники, занимающиеся органическим земледелием, рассматриваться как сельскохозяйственные рабочие?)

 

3. Иногда вы можете приобрести землю с разрешением на особый вид использования, срок которого истек или которое было отозвано округом, и попытаться его реанимировать.

 

ЧЕГО МОЖЕТ ВАМ СТОИТЬ ИГНОРИРОВАНИЕ НОРМ ЗОНИРОВАНИЯ?

 

В 1990-х годах группа из семи основателей планировавших создание духовной общины, которую я условно назову Вилла Пондероза (Ponderosa Village), купила 210 акров земли на пустынной возвышенности в штате Колорадо. Они попытались получить разрешение на более высокую плотность застройки, чем 5 домов, поскольку их конкретный участок имел запасы воды, которой хватило бы и на 15 домов. После получения отказа основатели начали обдумывать вариант разделить свою землю на шесть 35-акровых треугольных надела, сходящихся в общем центре, как ломтики пирога, а затем построить по одному большому дому на каждом из них рядом с центром, где встречаются границы всех наделов. Один из домов можно было использовать как общий дом, а остальные после того, как уедет проверяющий инспектор, переоборудовать в трехквартирные коттеджи. Однако, хотя какое-то время участники группы тешились этой идеей, они так и не осуществили свой проект, поскольку в действительности они не хотели нарушать закон. В конце концов, они распались как инициативная группа, разделили участок на шесть прямоугольных наделов и распродали их на сторону.

 

Что случится, если собственник земли нарушает нормы зонирования или строительные нормы? Ничего – до тех пор, пока нарушения не бросаются в глаза с дороги или на них не обращает внимания ваш сосед. У местных органов власти нет достаточного количества сотрудников, чтобы прочесывать каждую дорогу и заезжать на каждый участок для проверки соответствия использования земли его категории или соблюдения строительных правил. Однако они по долгу службы должны реагировать на любую жалобу, которая поступит от соседей, и, поскольку соседи являются избирателями, этот долг необходимо соблюдать, если чиновники хотят быть переизбранными. Если бы Вилла Пондероза реализовала бы свою идею с трехквартирными коттеджами, они могли бы попасть в зависимость от любого соседа, который бы угрожал предать огласке их тайную манипуляцию.

 

В среде альтернативщиков хорошо известна история о ранчо Утренняя Звезда (Morningstar Ranch), крупной коммуне к северу от Сан-Франциско, где в 1970-х годах жило около сотни поселенцев, располагавшихся в палатках, индейских типпи и брезентовых хижинах. Какое-то время чрезмерная плотность населения в коммуне и несоответствующая стандартам застройка не привлекала внимания местных властей, однако после того, как один из соседей написал на них жалобу, власти округа издали требование о демонтаже незаконных построек и рассредоточении чрезмерного населения. Когда Утренняя Звезда отказалась выполнить требования властей, в одно прекрасное утро муниципальные рабочие прибыли на место на бульдозерах и на глазах у всех сравняли с землей все их незаконные сооружения.

 

 

РЕАНИМАЦИЯ ПРОСРОЧЕННЫХ РАЗРЕШЕНИЙ НА ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЛИ.

 

В более либеральной в плане норм землепользования атмосфере 1970-х годов Фаралонесский Институт (Farallones Institute) получил разрешение на использование своей земли под образовательный центр, допускавшее до 50 постоянно проживающих на участке жителей и до 150 жителей и постояльцев на период проведения учебных занятий и семинаров. Когда основатели Круга Сеятелей (Sowing Circle/OAEC) изучали статус недвижимости перед покупкой, местные власти ответили им, что разрешение остается в силе на период не более 3 лет, за время которых они должны убедиться, что новые владельцы действительно будут использовать землевладение для целей образовательной деятельности. Участники группы решили, что стоит рискнуть и купить участок на таких условиях, поскольку они планировали осуществление тех же самых видов образовательной деятельности, что и предыдущие владельцы. Поэтому они купили-таки участок без точной уверенности, что категория зонирования не изменится. Спустя три года местные власти сократили допускаемую численность постоянных жителей на участке до 26 человек, а число посетителей на время курсов и семинаров – до 50 человек. Но зато теперь этот статус был дан не временно, а на постоянной основе, как исключение из общих норм зонирования округа. (Этот статус, обозначаемый как «nonconforming use» (букв. «не подчиняющееся [общим правилам] использование»), округ или город предоставляет в качестве исключения тем территориям, которые пользовались соответствующими правами и привилегиями до вступления в силу текущих норм зонирования округа или города).

 

Иногда вся разница между реанимированием прежнего разрешения на использование земли и получением нового может сводиться к вопросу о найме компетентных профессионалов, таких как специалист по градостроительному планированию или юрист по сделкам с недвижимостью.

 

Одна из самых первых задач, выполнением которой занялись Кеннет Махаффи и Дайанн Броз перед покупкой участка для общины Лост Вэлли, было исследование текущего статуса разрешения на особое использование земли для того, чтобы выяснить возможность его реанимации на постоянной основе. Они задумывали Лост Вэлли как общину, где будут жить постоянно около 20 человек, и еще несколько сотен в год будут приезжать на время конференций, курсов и семинаров. Они выяснили, что в начале 1970-х предыдущие владельцы земли получили необыкновенно либеральное разрешение – до 50 постоянных жителей и до 3000 посетителей в течение года, а также разрешение построить на участке 25 зданий.

 

Хотя, как правило, разрешения на тот или иной вид использования юридически связаны с землей и переходят от одного ее собственника к другому, в данном случае разрешение было прервано, когда редыдущие владельцы потеряли недвижимость за свои долги перед Налоговой Службой. Округ имел определенные требования, соблюдение которых было необходимо для того, чтобы разрешение оставалось в силе, и среди них было условие, что между двумя землепользователями не должно быть разрыва во времени, превышающего 12 месяцев. Если же это происходило, статус земли возвращался к среднеокружному стандарту – одно индивидуальное хозяйство на участке такого размера или до 5 семей (5 неродственных взрослых) в случае, если на участке осуществляется лесовосстановление.

 

Кеннет и Дайанн узнали, что все, кто хотел купить участок до них, пробовали добиться продления разрешения на особое использование, однако эти попытки были неудачными. Однако, будучи опытным торговцем недвижимостью, Кеннет знал, что иногда по вопросам зонирования можно «поторговаться» с округом и доказать, что разрешение должно быть возобновлено. Поэтому, несмотря на то, что покупка недвижимости без уверенности, что вы получите разрешение на желательное для вас использование, является огромным риском, они все-таки решили пойти на это. (Опытные основатели общин не рекомендуют такой вариант, поскольку ваша группа может оказаться привязанной к дорогому участку земли, который вы не будете иметь возможность использовать. У Дианы и Кеннета был запасной план, в соответствии с которым, при неудаче в реанимации разрешения на использование земли, участок должен был стать фамильной усадьбой Кеннета).

 

Друзья наняли для помощи в решении этого вопроса двух адвокатов, один из которых был частным специалистом по территориальному планированию и раньше работал в окружном отделе землеустройства, а другой был юристом по недвижимости, знакомым с историей интересовавшего их земельного участка. Ни тот, ни другой до этого не знали поражений в своих делах и определенно они не были намерены проиграть дело в этот раз. Адвокаты сказали Кеннету и Дайанн, что, вероятно, через три-четыре месяца, округ выскажет им претензии по поводу чрезмерной численности людей, проживающих на участке. Для того, чтобы приготовиться к этому и ответить должным образом, они посоветовали следующее:

 

1. Не спрашивать окружные власти напрямую, известно ли им о том, что срок действия разрешения на особое использование земли истек, но проверить их осведомленность об этом косвенным образом, задав какой-нибудь незначительный и невинный вопрос, касающийся предмета. Дайанн и Кеннет так и поступили, спросив, могут ли они разместить на своей земле временный мобильный дом. Из ответа земельного отдела было ясно, что власти действительно были в курсе того, что действие разрешения на особый вид использования земли истекло.

 

2. Не обращаться к властям напрямую с заявлением о восстановлении утратившего силу разрешения, поскольку в этом случае именно на Лост Вэлли лежало бы бремя доказательства того, что перерыва в использовании земли по данному назначению не было.

 

3. Подождать, пока окружные власти сами не предъявят претензии к Лост Вэлли о нецелевом использовании участка, поскольку в этом случае именно округ должен будет доказать, что в течение 13 месяцев между предыдущим и новым собственником деятельность, соответствующая выданному разрешению, на участке не осуществлялась.

 

4. Лост Вэлли должны собрать достаточное количество документов, подтверждающих, что проектируемая и осуществляемая ими на земле образовательная и прочая публичная деятельность аналогична той, которую осуществляли предыдущие владельцы, для того, чтобы подтвердить, что они соответствуют условиям, на которых было выдано разрешение. Кроме того, желательно собрать документы, подтверждающие, что подобного рода деятельность осуществлялась на участке и в течение 13-месячного промежутка между ними и предыдущими владельцами. К счастью, организация, опекавшая участок в этот период, проводила на нем конференцию политической партии «зеленых» (Greens), мужскую парильню⁸⁵ и еще несколько мероприятий, которые можно было бы истолковать как общественные массовые мероприятия.

 

5. Быть максимально открытыми и широко информировать публику о своих планах по проведению конференций и осуществлению образовательной деятельности, поскольку этим они демонстрировали бы, что продолжают осуществлять общественно-полезную деятельность и принимать гостей на своем участке, как это делали предыдущие собственники.

 

---------------------------------------------------------

⁸⁵ парильня (sweat lodge, sweat tepee) – ритуальное действо из практики американских индейцев, внешне напоминающее русскую баню, но имеющее религиозный смысл. Для получения пара льют воду на раскаленные камни, при этом достигается температура +60 +77 гр. по Цельсию. У некоторых племен на западе и юго-западе США используется лишь жар костра. – прим. перев.

Именно так и поступили организаторы Лост Вэлли, начав проводить крупные конференции, курсы и семинары, а также открыв молодежную турбазу. Они всегда следили за тем, чтобы собрать и вовремя уплатить окружной налог на прием ночных постояльцев. Округ принимал их платежи, и это было молчаливым подтверждением того, что он признает законность данного вида использования земли. Через год после того, как группа Кеннета и Дайанн поселилась на участке, в местных средствах массовой информации появился репортаж об их деятельности, который также служил доказательством того, что земля использовалась в соответствии с прежним разрешением – для образовательной и иной общественно-полезной деятельности. В конце концов, по истечении двух лет после покупки участка, окружные власти связались с Лост Вэлли и затребовали документацию об их деятельности. И еще через девять месяцев, рассмотрев отлично подготовленные отчеты об использовании участка новыми хозяевами и их предшественниками, округ официально предоставил им статус non-conforming use на постоянной основе.

 

Теперь на участке могло жить круглый год до 35 семей или 160 человек с правом приема до 3000 гостей ежегодно, а также можно было построить дополнительные здания. Игра была выиграна.

 

ПОЛУЧЕНИЕ ИСКЛЮЧЕНИЯ ИЗ КАТЕГОРИИ ЗОНИРОВАНИЯ.

 

Если ваша группа нашла землю, которая вам нравится, но категория которой не допускает ту плотность застройки и заселения, которую вы планируете, вам потребуется обращаться в органы власти для получения разрешения на особый вид использования земли (conditional use permit) или иное исключение из норм зонирования, которое возможно в соответствии с местным законодательством. Если планы вашей группы включают такие вещи, как духовный ашрам, туристический центр, центр целительства или иное учреждение, оказывающее услуги широкому кругу людей и привлекающее посетителей, вам определенно потребуется разрешение на особый вид использования земли, если ваш участок его еще не имеет. Если же вы планируете купить большой участок и разделить его на несколько мелких индивидуальных наделов, которые будете продавать или сдавать в аренду своим участникам - так чтобы они имели отдельные права на них, вам потребуется соблюдать правила и нормы раздела участков, установленные в вашем штате, округе или городе, включая утверждение генерального плана со всеми требуемыми дорогами, коммуникациями и т.д. В зависимости от того, где находится ваша земля, вам может понадобиться на все то до года времени, а также 10-20 или даже более тысяч долларов на разнообразные взносы и пошлины, экспертизы, межевание и наем консультантов (в случае раздела большого участка на мелкие – вероятно, намного больше), а также необходимо будет пройти через, как минимум, одно публичное слушание. И до окончания всего этого процесса вы не можете получить гарантии, что ваше заявление будет удовлетворено.

 

Подобно основателям Мидоуданс, вы можете прийти к ситуации, когда придется счесть затраченные деньги «издержками бизнеса» и уйти с земли, если выяснится, что она вам не подходит.

 

В зависимости от штата или округа, процесс получения разрешения на особый вид землепользования (а также, вероятно, получения разрешения на раздел участка) может потребовать разнообразных тестов и экспертиз. Среди них, в частности, могут быть:

 

1. Археологическое исследование, подтверждающее, что земля или находящиеся на ней здания не содержат археологических памятников.

2. Исследование влияния вашего проекта на интенсивность движения транспорта по местным дорогам.

3. Гидрологическая экспертиза, подтверждающая наличие достаточного для целей проекта количество воды.

4. Исследование системы утилизации сточных вод и почвы для подтверждения возможности строительства канализационной системы большого размера.

5. Экологическая экспертиза, определяющая возможное негативное влияние проекта на дикую фауну, водные ресурсы и леса.

6. Противопожарная экспертиза, удостоверяющая соответствие ширины дорог и проездов, уклонов и рельефа, плотности застройки и объемов воды противопожарным нормативам.

7. Справка местного отдела строительства, подтверждающая соответствие уже имеющихся на земельном участке строений санитарным нормам и требованиям безопасности.

 

Как уже говорилось, окружные власти и местные жители, как правило, более охотно дают одобрение на осуществление на участке какой-либо общественной деятельности, если земля и до этого использовалась для подобных целей. «В последние годы становится все сложнее развивать какое-либо общественно-полезное учреждение с чистого листа на земле, не имеющей соответствующей категории зонирования и истории подобного рода использования в прошлом» - замечает Стивен Браун, сооснователь Шеноа Ритрит (Shenoa Retreat) в Калифорнии.

 

Процесс получения разрешения на раздел земли и осуществление этого раздела – значительно более сложная и дорогая процедура, чем получение разрешение на особый вид землепользования или иного исключения из правил зонирования. Поэтому я оставляю этот вопрос за пределами этой книги – благо, для тех общин, которые решили пойти этим путем, существует достаточно обширная литература.

 

Первым вашим шагом в обоих из приведенных сценариев является сформулировать и записать ваши представления и намерения. Сходите в местный отдел территориального планирования или к главе администрации, а если ваша земля находится в черте города – к соответствующему члену городского совета для того, чтобы обсудить с ним наиболее вероятный способ получения разрешения на желательный для вас вид использования. Спросите их совета о том, как вы можете доработать ваш проект таким образом, чтобы он помогал осуществлению целей Генерального Плана округа или города, а также спросите, у кого из местных специалистов вы могли бы проконсультироваться по этому вопросу. Встретиться лично с как можно большим числом официальных лиц, от которых зависит ход дела, и спросить их совета и участия заранее, задолго до будущих публичных слушаний, параллельно нанося визиты соседям и рассказывая о своем проекте – лучшее, что вы можете сделать для того, чтобы повысить вероятность положительного исхода в решении вашего вопроса. В этом случае к моменту публичных слушаний вы уже не будете группой незнакомцев, свалившихся неизвестно откуда как гром среди ясного неба, но уже вполне «своими людьми», чьи цели и интересы всем знакомы и понятны; людьми, которые уже продемонстрировали свое уважение к местной власти и целям развития региона, выраженным в Генеральном Плане. И местные чиновники могут стать самыми верными союзниками вашего проекта. (Здесь, правда, есть одно исключение: если изменение, которого вы добиваетесь, потребует внесения поправок в сам местный закон о зонировании, то, в соответствии с законодательством многих штатов, вам не будет позволено встречаться с чиновниками предварительно, т.е. до публичных слушаний).

 

МОЖНО ЛИ ПОТОРГОВАТЬСЯ С ВЛАСТЯМИ?.

 

Часто вы можете «поторговаться» с округом, стараясь получить именно то, что вам нужно. В 1991 году, когда община Шэрингвуд (Sharingwood) в Снохомиш, штат Вашингтон, решила стать живым жилищным сообществом, ее участники хотели, чтобы их дома внутри поселения соединялись между собой не автомобильными проездами, а пешеходными тропинками, и чтобы такая же тропинка огибала по кругу их общую территорию. Община юридически реорганизовалась, изменив форму частной и общей собственности на земельные участки на форму ассоциации кондоминиума (condominium association)⁸⁶, и когда она обратилась к окружным властям за получением разрешения на строительство их общего дома, им было сказано, что их новый статус как ассоциации кондоминиума не допускает сохранения пешеходных тропинок, а требует стандартной широкой улицы с обширными пространствами для парковки автомобилей.

 

Члены Шэрингвуд возразили, что широкая автомобильная улица, проходящее через центр их территории, негативно отразится на безопасности и добрососедской атмосфере внутри общины. Поэтому для получения разрешения на более узкие дорожки они предложили администрации пойти на следующие уступки: запретить парковку на улицах (гости должны будут парковать свои автомобили на близлежащем поле) и ограничить максимальную скорость передвижения по их территории 5-ю милями в час. Округ согласился и уменьшил требуемую ширину дорог на четыре фута. И теперь по поселению Шэрингвуд Кохаузинг проходит достаточно узкая асфальтовая дорога с тремя крупными «лежачими полицейскими», которая используется в качестве пешеходной дорожки, детской площадки, баскетбольного поля и очень медленного подъезда членов общины к своим домам. Это, конечно, не совсем пешеходная тропинка, но довольно близко к этому.

 

Вы также можете «поторговаться» по поводу условий разрешения на особый вид землепользования или другого исключения из норм зонирования, ознакомившись с целями и принципами Генерального Плана и предложив округу альтернативные решения на их основе. Упоминается ли в Плане о «групповой застройке», «открытых пространствах» или об «устойчивом развитии»? Объясните чиновникам из отдела территориального планирования, как ваша община будет служить этим целям, используя при этом их же терминологию и даже целые фразы из Генерального Плана. Если ваша земля находится в черте города, то можете ли вы предложить открытую общую парковку, общедоступное открытое пространство, более удобный проход/проезд к каким-либо труднодоступным уголкам или дополнительные пешеходные и велосипедные дорожки? Если ваш участок в сельской местности, может быть, в вашей группе есть биолог, который сможет обосновать выгодность вашего проекта с точки зрения сохранения дикой природы? Можете ли вы обеспечить восстановление нарушенных уголков природы, защиту для редких видов растений и животных, сохранение водных угодий? Сохранить открытые пространства и красивые виды или сельскохозяйственное использование данной территории? Одним из юридических механизмов, позволяющих вам достичь этих целей, является охранительн<

⇐ Предыдущая78910111213141516Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: