 |
Определение рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных
|
|
|
|
Содержание
Введение
1. Определение рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных
2. Определение рыночной стоимости административного здания относительным сравнительным анализом (вариант №1)
3. Пример оценки недвижимости затратным подходом
Введение
Оценочная деятельность производится в связи, что недвижимость так же и движимые объекты, можно продавать, т.е. необходимо оценивать стоимость в эквивалентных единиц.
Оценочная деятельность - это деятельности, направленная на установление в отношении объекта рыночной или любого другого вида стоимости. Процесс оценки - совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки.
Оценка недвижимости требует высокой квалификации оценщика, знания соответствующего законодательства, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденции спроса и предложения на различных сегментах рынка.
Степень правильности оценки недвижимого имущества во многом определятся выбором методов его оценки. В настоящее время разработано три основных метода определения недвижимости:
Затратный подход - способ оценки, базирующийся на восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта той же полезности за минусом всех видов износа.
Сравнительный подход - оценка объекта путем сравнения цен на сходные объекты.
Доходный подход - способ оценки приносящей доход недвижимости, основанный на капитализации или дисконтировании денежного потока, который ожидается от этой недвижимости.
Все эти методы используются для определения стоимости, приблизительно равной оптимальной рыночной цене, по которой имущество могло бы быть продано сегодня для предполагаемого наилучшего использования. Наилучшее использование означает использование имущества с максимально возможной выгодой. Обычно для более точной оценки стоимости объекта используют сочетание всех трех методов определения, а определение альтернативные оценки стоимости служат для проверки друг друга и уточнение результатов.
|
|
|
В настоящей работе предполагается рассмотреть все три подхода к оценке стоимости имущества, путем расчета в соответствии с заданным вариантов.
рыночная стоимость недвижимость метод
Определение рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных
Определение рыночной стоимости коттеджа площадью 100 м2, расположенного на земельном участке площадью 800 м2. Коттедж имеет 5 комнат и законченный подвал, гараж на дату оценки отсутствует.
Для анализа используется данные о пяти продажах сравнимых объектах. Исходные данные приведены табл. 1.
Таблица 1
Исходные данные
| Показатели | Объект оценки | Сравнимые продажи | ||||
| 1-я | 2-я | 3-я | 4-я | 5-я | ||
| Цена продажи | 54000 | 64000 | 46000 | 56000 | 43000 | |
| Переданные права на собственность | Полное владение | Полное владение | Полное владение | Полное владение | Полное владение | Полное владение |
| Условия финансирования | Рыночное | Не рыночное | Не рыночное | Рыночное | Рыночное | Рыночное |
| Коррекция по финансированию | -2 000 | -6 000 | 0 | 0 | 0 | |
| Условия продажи | Рыночное | Рыночное | Рыночное | Рыночное | Рыночное | Рыночное |
| Сроки продажи | 2 недели | 6 недель | 1 год | 1 год | 1 год | |
| Размер участка м2 | 8 000 | 8 000 | 8 000 | 8 000 | 8 000 | 8 000 |
| Размер м2 | 100 | 100 | 125 | 100 | 125 | 100 |
| Количество комнат | 5 | 5 | 6 | 5 | 6 | 5 |
| Гараж | - | + | + | + | + | - |
| Подвал | + | - | - | - | + | - |
Как видно из исходных данных, объекты отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками.
|
|
|
Величина корректировки по условиям финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и не рыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются по рыночной ставке. В данном случае величины корректировок определены в размере 2 000 руб. для 1 - го объекта и 6000руб. для 2 - го объекта.
Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировки на условия продажи не требуется.
Для корректировки на условиях рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся этим элементом. В данном случае 1 - й и 3 - й объекты отличаются только условия финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи 1 - го объекта на условиях финансирования, можно определить корректировку на время продажи:
(52 000 - 46 000) /46 000 = 0,13 или на 13% т.е. за год цены на рынке увеличилась на 13 %.
Таким образом, все сравнимые объекты приведены в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создает единую базу для проведения корректировок на физические различия.
В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причем участку площадью 10 000 м2 дом площадью 125 м2 с 6 комнатами, а участка площадью 8 000 м2 соответствует дом площадью 100 м2 с 5 комнатами.
Сравнивая 1-й и 2-й объекты, определяет корректировку на размер:
000 - 52 000 = 6 000 руб.
Для определения величины корректировки на наличие гаража необходимо произвести сравнение 3 - го и 5 - го объектов, т.к. они различаются лишь наличие гаража:
980 - 48 590 = 3390 руб.
Для определения величины корректировки на наличие законченного подвала необходимо произвести сравнение 2 - го и 4 - го объекта т. к они различаются лишь этим показателем:
000 - 50 400 = 7 600 руб.
Результаты выполненных корректировок приведены в таб.2. Для каждого сравнения получена скорректированная цена.
Таблица 2. Определение скорректированной цены
| Показатели, руб. | Сравнимые продажи | ||||
| 1-я | 2-я | 3-я | 4-я | 5-я | |
| Цена продажи | 54 000 | 64 000 | 46 000 | 56 000 | 43 000 |
| Коррекция по переданным правам на собственность | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Скорректированная цена по переданным правам на собственность | 54 000 | 64 000 | 46 000 | 56 000 | 43 000 |
| Коррекция по условиям финансирования | -2 000 | -6 000 | 0 | 0 | 0 |
| Скорректированная цена по условиям финансирования | 52 000 | 58 000 | 46 000 | 56 000 | 43 000 |
| Коррекция по условиям продажи | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Скорректированная цена по условиям продажи | 52 000 | 58 000 | 46 000 | 56 000 | 43 000 |
| Коррекция по условиям рынка | 0 | 0 | +13% | +13% | +13% |
| Скорректированная цена по условиям рынка | 52 000 | 58 000 | 51 980 | 63 280 | 48 590 |
| Коррекция по местоположению | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Коррекция по размеру | 0 | - 6 000 | 0 | - 6 000 | 0 |
| Коррекция для гаража | - 3 390 | -3 390 | -3 390 | -3 390 | 0 |
| Коррекция для подвала | +7 600 | +7 600 | +7 600 | 0 | +7 600 |
| Скорректированная цена | 56 210 | 56 210 | 56 190 | 53 890 | 56 190 |
|
|
|
В соответствии с условиями задачи требуется на основании данного ряда скорректированных цен продаж (см. таб. 2) вывести одно значение рыночной стоимости.
Результаты анализа сведены в таб. 3
Таблица 3
Анализ полученных данных
| Показатели анализа | Сравнимые продажи | ||||
| 1-я | 2-я | 3-я | 4-я | 5-я | |
| Количество корректировок | 3 | 4 | 3 | 3 | 2 |
| Общая чистая коррекция руб. | 2 210 | 7 790 | 10 190 | 2 110 | 13 190 |
| Общая чистая коррекция % от продажи | 4 | 12 | 22 | 4 | 31 |
| Общая валовая коррекция руб. | 12 990 | 22 990 | 16 980 | 16 670 | 13 190 |
| Общая валовая коррекция % | 24 | 36 | 37 | 30 | 31 |
В рассматриваемом примере имеем диапазон цен продажи - от 53 980 руб. до 56 210 руб. Наименьшее продажная цена имеет среднее число корректировок, поэтому мы будем рассматривать продажную цену и наиболее меньшем числом корректировок. Для 5 - го объекта общее число корректировок равно двум, к тому же продажная цена имеет практически удельный вес. Кроме того, общая валовая коррекция для 5 - го объекта также почти. Кроме того, общая коррекция для 5-го объекта почти наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости оцениваемого коттеджа принимаем скорректированную цену продажи 5 - го объекта - 56 190 руб.
2. Определение рыночной стоимости административного здания относительным сравнительным анализом (вариант №1)
Определить рыночную стоимость административного здания. В качестве объектов сравнения выбраны пять сдаваемых в аренду зданий, недавно проданных на местном рынке. Все здания имеют примерно одинаковое географическое положение и продавались на условиях рыночного финансирования для владения на основе аренды. Состояние конструкций всех зданий - среднее. Характеристики оцениваемого и объектов сравнения приведены в табл. 4.
|
|
|
Таблица 4
Сводка рыночных данных для сравнительного анализа административного здания
| Элементы сравнения | Объект сравнения | Сравнимые объекты | |||||
| 1-й | 2-й | 3-й | 4-й | 5-й | |||
| Цена продажи, руб. | 290000 | 210000 | 240000 | 210000 | 250000 | ||
| Отношения площадь, м2 | 3400 | 4000 | 3300 | 3400 | 2900 | 3800 | |
| Отношение арендной площади к общей | 0,88 | 0,94 | 0,93 | 0,92 | 0,89 | 0,89 | |
| Коэффициент использования | 0,90 | 0,87 | 0,95 | 0,90 | 0,95 | 0,90 | |
| Средняя рента за 1 м2 арендной площади, руб. | 116 | 117 | 107 | 115 | 119 | 114 | |
| Местоположение | Среднее | Хорошее | Плохое | Среднее Хорошее | Плохое | ||
| Затраты на эксплуатацию | Рыночной уровень | Рыночной уровень | Рыночной уровень | Высшее | Высшее | Рыночной уровень | |
| Размер арендной площади | 3 000 | 3 760 | 3 100 | 3 150 | 2 600 | 3 420 | |
| Цена за 1 м2 арендной площади, руб. | 77,12 | 67,74 | 76,00 | 80,70 | 73,10 | ||
Все здания проданы при рыночной финансировании в одно и то же время при рыночной условиях продажи. Все продажи передают право владения на основе аренды. Следовательно, корректировок по данным элементам не требуется.
В качестве единицы сравнения принимаем цену продажи м2 арендной площади (см. таб. №5).
Рассмотрим 1-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендной площади 1-го объекта - 77,12 руб.
Таблица 5
Требуемые корректировки к цене за 1 м2 арендной площади 1-го объекта сравнения
| Позиции сравнения | Требуемая корректировка |
| Отношение арендной площади к общей | Вниз |
| Среняя рента за 1 м2 арендной площади | Вверх |
| Местоположение | Вниз |
| Общая корректировка | Вниз |
Из таблицы 5 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем 77,12 руб.
Рассмотрим 2-ой объект сравнения: определим корректировок, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендой площади 2-го объекта - 67,74 руб.
Таблица 6
Требуемые корректировки к цене за 1 м2 арендной площади 2-го объекта сравнения
| Позиции сравнения | Требуемая корректировки |
| Отношение арендной площади к общей | Вниз |
| Коэффициент использования | Вверх |
| Средняя рента за 1м2 арендной площади | Вверх |
| Местоположение | Вверх |
| Общая корректировка | Вверх |
Из таб.6 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 67,74 руб.
Рассмотрим 3-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимые применить к цене за 1 м2 арендной площади 3-го объекта - 76,00 руб.
|
|
|
Требуемые корректировки к цене за 1 м2 арендой площади
-го объекта сравнения
Таблица 7
| Позиции сравнения | Требуемые корректировка |
| Отношение арендной площади к общей | Вниз |
| Местоположение | Не требуется |
| Затраты на эксплуатацию | Вверх |
| Общая корректировка | Вверх |
Из таб. 7 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 76,00 руб.
Рассмотрим 4-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимые применить к цене за 1 м2 арендной площади 4-го объекта - 80,77 руб.
Таблица 8
Требуемые корректировки к цене за 1 м2 арендной площади 4-го объекта сравнения
| Позиции сравнения Требуемая корректировка | |
| Коэффициент использования | Вниз |
| Местоположение | Вниз |
| Затраты на эксплуатацию | Не требуются |
| Общая корректировка | Вниз |
Из Таб.8 следует, что единица стоимости объекта должна быть больше, чем 80,77 руб.
Рассмотрим 5-й объета сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендной площади 5-го объекта - 73,10 руб.
Таблица 9
Требуемые корректировки к цене за 1 м2 арендной площади 5-го объекта сравнения
| Позиции сравненияТребуемая корректировка | |
| Отношение арендной площади к общей | Вверх |
| Средняя рента за 1м2 арендной площади | Вверх |
| Местоположение | вверх |
| Общая корректировка | вверх |
Из таб.9 следует, что единица стоимости объекта должна быть больше, чем 73,10 руб.
Для определения рыночной стоимости объекта оценки данные относительного сравнительно анализа распределяются в соответствии с величинами корректировок продажных цен объектов сравнения (см. таб.10).
Таблица 10
Анализ полученных данных
| Номер объекта | Корректировка | Цена продажи, руб. |
| 1-й | Вниз | 77,12 |
| 3-й | Вниз | 76,00 |
| 4-й | Вниз | 80,77 |
| 5-й | Вверх | 73,10 |
| 2-й | Вверх | 67,74 |
Из данного распределения следует, что рыночная стоимость объекта оценки в диапазоне от 7310 руб. до 76,00 руб. за 1 м2 арендной площади.
Так как для 5-го объекта было выполнено меньшее число корректировок, то ему придать больше вес. Следовательно, рыночная стоимость 1 м2 арендной площади объекта оценки можно равной 74,00 руб. Тогда стоимость сдачи в аренду всего здания составит:
,00 * 3 000 = 222 000.
|
|
|
