 |
Зарубежный опыт ипотечного кредитования и возможность его применения в России
|
|
|
|
В условиях становления кредитной системы России и построения собственной структуры ипотечного жилищного кредитования особенно важным представляется сопоставление российской и зарубежной банковской практики. Для формирования полноценной системы ипотечного жилищного кредитования необходимо разумно использовать накопленный зарубежными банками опыт предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов. Слепо копировать банковские технологии не следует, прежде всего, из-за различия в экономических условиях. Однако сравнительный анализ различных моделей ипотечного жилищного кредитования, функционирующих за рубежом, позволит выявить наиболее приемлемые для современной России подходы к организации системы ипотечного жилищного кредитования.
Для удобства изучения и последующего применения экономистами было условно выделено несколько вариантов ипотечного жилищного кредитования. Таким образом, рассматриваемые ниже модели описывают процесс функционирования системы ипотечного жилищного кредитования.
Основными моделями системы ипотечного жилищного кредитования за рубежом являются усеченно-открытая, расширенная открытая и модель сбалансированной автономии. Поскольку выделение данных моделей носит условный характер, в одной стране они могут функционировать одновременно.
Каждая модель организации системы ипотечного жилищного кредитования включает в себя определенный набор основных элементов, характеристики которых различаются в зависимости от модели (табл. 1).
Таблица 1 Элементы основных моделей ипотечного жилищного кредитования
| Элементы | Модели | ||||
| усеченно-открытая | расширенная открытая (американская) | Сбалансированная автономия (немецкая) | |||
| Принцип функционирования | Рыночный (модель зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка страны)
| Ссудно-сберегательный (модель автономна) | |||
| Объекты кредитования | Готовые и строящиеся дома и квартиры | Готовые и строящиеся дома и квартиры для одной семьи, дома для нескольких семей | Готовые и строящиеся дома и квартиры | ||
| Источники привлечения кредитных ресурсов | Собственные и заемные средства банков (депозитные счета, межбанковские кредиты) | Ипотечные ценные бумаги, обращающиеся на вторичном рынке, а также собственные и заемные средства банков (депозитные счета, межбанковские кредиты и т.п.) | Жилищные накопления и жилищные контрактные сбережения будущих заемщиков, а также собственные и заемные средства банков | ||
| Основные кредиторы | Универсальные и ипотечные банки | Ипотечные и сберегательные банки | Коммерческие, ипотечные банки, стройсберкассы, сберкассы | ||
Проанализировав основные модели, можно выделить следующие исходные принципы, которые применялись при формировании систем ипотечного кредитования за рубежом.
. Обеспечение защиты интересов как кредитора, так и должника в ипотечных отношениях. Выполнению этого условия служат страхование, специальные правительственные программы, процедура обращения взыскания на заложенное имущество и т.д.
. Создание условий доступности ипотечных кредитов рядовому потребителю. Для отдельных категорий населения разрабатываются льготные правила и нормы погашения ипотечного кредита.
. Создание условий приоритетности в кредитной сфере для организаций, специализирующихся на ипотеке, так как именно за счет них формируется рынок жилья и происходит развитие других сегментов. Возможно объявление некоторых из них учреждениями, действующими при поддержке правительства: им предоставляются налоговые льготы и более свободные финансовые формы деятельности на рынке ценных бумаг.
|
|
|
. Активизация деятельности государства в ипотечных отношениях для контроля за деятельностью организаций, осуществляющих ипотечное кредитование. Государство может проводить льготную налоговую политику в этой области, разрабатывать и реализовывать специальные программы, образовывать необходимые государственные органы.
После приведенного анализа опыта ипотечного жилищного кредитования в западных странах возникает вопрос: какая конкретно польза может быть извлечена из его изучения для формирующейся в России системы ипотечного жилищного кредитования, в каком направлении ей следует развиваться? Ведь различия между российской и западной юридическими и экономическими системами весьма существенны. А существующие модели организации ипотечного жилищного кредитования не совсем подходят российской кредитной системе.
Сопоставив положительные и отрицательные черты каждой из моделей, мы проанализировали возможности их использования в России (табл. 2).
По моему мнению, рационально было бы руководствоваться общими началами построения системы ипотеки за рубежом, учитывая национальные особенности российского права.
Таблица 2 Анализ возможностей использования моделей ипотечного жилищного кредитования в РФ
| Модель | Страна | Плюсы модели | Минусы модели | Возможность внедрения модели в России |
| Усеченно-открытая | Восточная Европа, Англия, Испания, Израиль, Франция | Простота организации функционирования модели минимальное число участников рынка, нет необходимости создания спец. ипотечных банков, не требуется вторичного рынка) | 1. Зависимость модели от рыночного уровня ставки процента. 2. Отсутствие жестких стандартов ИЖК. 3. Ограничено количество привлекаемых кредитных ресурсов | Простота организации модели обусловливает ее широкое распространение в мире, особенно в развивающихся странах. Признаки данной модели присутствуют и в современной российской практике ИЖК. Для повышения эффективности функционирования модели необходимы жесткие стандарты ИЖК, создание спец. Ипотечных банков, фондов для привлечения долгосрочных кред. ресурсов, для чего возможно заимствование некоторых элементов из других моделей ИЖК |
| Расширенная открытая модель | США и др. развитые страны | 1. Стабильная система привлечения долгосрочных кредитных ресурсов через вторичный рынок ипотечных ценных бумаг. 2. Доступность кредитов широким слоям населения за счет большого количества кредиторов, предлагающих различные условия кредитования | 1. Зависимость модели от рыночного уровня ставки процента. 2. Эффективное функционирование модели возможно только в развитых странах со стабильной экономикой | В России уже начато внедрение данной модели: созданы субъекты вторичного рынка (АИЖК, Дельта-кредит), но сам вторичный рынок развит плохо. Необходимы общая стабилизация экономики, которая позволит банкам привлекать долгосрочные кредитные ресурсы, а заемщикам подтвердить свою кредитоспособность, доработка законодательных актов, касающихся ипотечных ценных бумаг, а также увеличение количества ипотечных кредиторов и снижение процентных ставок под влиянием конкуренции |
| Сбаланси-рованная автономия | Франция, Германия, Австрия, Испания, Чили, Таиланд, Чехия | 1. Автономность модели, так как ставки по привлекаемым депозитам и выдаваемым кредитам не зависят от их рыночного уровня и устанавливаются банком произвольно. 2. Пониженный кредитный риск, т.к. проверяется кредитоспособность заемщика. 3. Доступность кредитов для заемщиков с разными уровнями дохода | 1. Стабильность привлечения основной доли кредитных ресурсов зависит от благосостояния граждан и их желания получить кредит через систему жилищных накоплений. 2. Заемщик может получить кредит только при условии накопления определенной суммы в данном банке (Германия) | В настоящее время Банки очень мало используют систему контрактных сбережений в ипотечном кредитовании, так как инфляция не позволяет устанавливать адекватные процентные ставки. Необходим переход к финансированию покупки готового жилья. Необходим выпуск на рынок выгодных схем контрактных сбережений для привлечения средств населения. Возможно на первоначальном этапе участие государства как гаранта |
|
|
|
|
|
|
