 |
Изменения, реконструкции, специальные фишки для Боба (чем буду его привлекать)
|
|
|
|
ЦИКЛ 1. Покупка 2х комнатной квартиры под организацию Хостела (вместимость 10-14 человек)
Цель: «прокачать» себя в новом бизнесе и подготовить следующий цикл инвестирования
1.Кузнецова Светлана г. Кострома
2. Моя Дороти: двухкомнатная квартира площадью 43 кв.м., с 6-ю окнами на 1-ом этаже 2х-этажного кирпичного дома, 1917 г.п., в исторической части города, объект культурного наследия.
Расположение дома на пересечение двух улиц, в 500 метрах от центральной площади города. В пешей доступности магазины, банки, центральный продуктовый рынок, кафе, рестораны, музеи, театры, парк, набережная р.Волги и прочие достопримечательности.
По соседству в доме: на первом этаже располагается адвокатская контора и жилая квартиры, в которой никто не живет, на втором этаже – жилые квартиры, люди проживают. Есть внутренний дворик с парковочными местами на 6-7 машин.
Неучтенная площадь - подвал, используется жильцами под сарайки. Консультация с сантехниками по поводу, можно ли оборудовать под сауну (как доп.услуга хостела) – положительная.
Таким образом, в перспективе следует рассмотреть возможность и рассчитать выгоду от использования подвала, и от выкупа пустующей квартиры с целью сдачи ее по студиям помесячно или посуточно и превращения всего первого этажа в миниотель.
ПОЭТАЖНЫЙ ПЛАН всего дома
ПОЭТАЖНЫЙ ПЛАН моей Дороти
3. Мой Боб: в летний туристический сезон:
- молодые люди – одиночки или небольшие группы
в зимнее время:
- в командировку
- на заработки (из области)
4. Коридор покупки: 1 400 000 – 1 600 000 руб.
Квартира начинала позиционироваться на рынке за 1 700 000 руб., снижали до 1 600 000, 1 550 000 – спрос был невелик: под жилье интереса не вызывает, под коммерцию – не устраивает небольшая площадь.
|
|
|
На данный момент договоренность с Продавцом по цене покупки - 1400 000 руб.
Применяю стратегию Покупка с завышением. Ищу оценщика на максимальную оценку с тем, чтобы купить без первоначального взноса.
5.Коридор продажи и оценка ликвидности: 1600 000 – 1800 000 руб.
продавать квартиру как квартиру в переделанном под хостел виде в течение ближайшего года- двух мне видится не перспективным, также как и возвращать квартиру в прежнее состояние – продажа,в лучшем случае, лишь вернет вложенное, поэтому вижу перспективу развития до максимально возможного и продавать как бизнес.
Коридор аренды и оценка ликвидности как арендного бизнеса: 250 руб/сутки – 450 руб/сутки
На период начала работы хостела – вторая половина мая 2017 г.- для раскрутки и привлечения клиентов минимальная стоимость койко-места 250 руб/сутки. В летние месяцы постепенно поднимать до 400 – 450 руб/сутки. В зимнее время, т.е. через полгода деятельности, для закрепления деятельности хостела на рынке – держать среднюю цену 300-350 руб/сутки.
И готовиться к продаже хостела как арендного бизнеса, просчитав и проанализировать по таблице ДПГ к ВП, и сделать вывод, что выгоднее: остаться в этой деятельности, передать ее в управление с получением некоторого дохода или продать как бизнес. На данный момент мне сложно спрогнозировать, что и как будет, но, думается, мне не захочется продавать как бизнес меньше, чем за 2 500 000 руб.
Изменения, реконструкции, специальные фишки для Боба (чем буду его привлекать)
Шесть окон позволяют сделать шесть обособленных помещений: пять комнат для проживания и одну общую зону с кухней-столовой. В комнатах изначально предполагалось размещение до 2х человек на двухярусных кроватях, а на данный момент продумываю конструкцию, чтобы в каждой комнате сделать еще одно спальное место, используя высоту потолков (2,95 м) сделав второй ярус. На рисунках-эскизах показано ВИД КОМНАТЫ ОТ ОКНА и КОМНАТА В РАЗРЕЗЕ.
|
|
|
БЫЛО
БУДЕТ
ВИД КОМНАТЫ ОТ ОКНА
КОМНАТА В РАЗРЕЗЕ
Второй ярус, помимо увеличения количества проживающих, привлечет и молодые пары, путешествующие с детьми.
Один санузел будет разделен на два санузла, в каждом – унитаз, душ (поддон) и раковина.
Кухню практически оставляем как была, делаем обычный ремонт: покраска потолка, стен, на пол кладем недорогую плитку. Делаем обеденную зону (либо стол, либо приделываем к стене столешницу). Из оборудования устанавливаем мини-холодильник, стиральную машину.
|
|
|
