 |
Развитие и совершенствование операций по ипотечному кредитованию
|
|
|
|
В настоящее время в Российской Федерации существует пять основных проблем, сдерживающих развитие ипотеки [24]:
. Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).
. Отсутствие ресурсной базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае - привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).
. Трудности оценки кредитоспособности заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты - основного источника доходов - могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа - сотрудники российских коммерческих структур - получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.
. Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально.
|
|
|
Система ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, основывающийся на активном участии населения в решении жилищной проблемы. Свободного рынка жилья практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объёме финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья [13].
В решении государством задач, связанных с макроэкономической, социальной и кредитно-денежной политикой, во многом поможет ипотечное кредитование. Оно может выступить мощным антиинфляционным механизмом, препятствующим росту цен на потребительском рынке, так как отвлечёт средства населения с текущего потребления в сферу сбережений для приобретения квартиры. С другой стороны, по мере развития ипотечного кредита, роста обеспеченности населения возрастает потребность в товарах для домашнего потребления, строительных и отделочных материалах, что стимулирует развитие соответствующих отраслей промышленности - эффект влияния на макроэкономическую политику. Следовательно, задача государства в становлении ипотечного жилищного кредитования состоит в поддержании системы ипотечного кредитования в активном состоянии, путём использования различных форм и методов на всех его уровнях.
В настоящее время выработана стратеги государства в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Её цель - создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке. Это позволит: увеличить платёжеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать рынок жилья; вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жильё; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; обеспечить развитие строительного комплекса; активизировать экономику страны в целом.
|
|
|
Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования должна опираться на имеющийся международный опыт, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия переходной экономики и ограниченную платёжеспособность населения.
Становление ипотечного жилищного кредитования предусматривает решение ряда фундаментальных задач. Во-первых, совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов. Во-вторых, создание и внедрение механизма, обеспечивающего приток долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов. В-третьих, налоговое стимулирование граждан получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование. В-четвёртых, создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов. В-пятых, создание механизма социальной защиты заёмщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения ипотечного кредита [15].
Решение этих задач предусматривает: ориентацию ипотечного кредитования на ту категорию населения, которая нуждается в небольшом ипотечном кредите, что позволит обеспечить кредитами большое количество заёмщиков (доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, составляет не менее трети желающих улучшить свои жилищные условия), а также возможность оплаты нового жилья за счёт продажи имеющегося в собственности жилья.
|
|
|
Решающим шагом в развитии федерального законодательства по вопросам ипотечного жилищного кредитования стало принятие Гражданского кодекса Российской Федерации, который установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости (в том числе жилой). В дальнейшем предусмотрено принятие специальных федеральных законов, регулирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также вопросы ипотеки (залога недвижимости). Кроме того, в целях создания благоприятной налоговой среды для развития ипотечного жилищного кредитования (как это предусмотрено Концепцией) принята и введена в действие вторая часть Налогового кодекса Российской Федерации, в которой решены вопросы налоговых льгот при определении налоговой базы для исчисления подоходного налога с физических лиц.
Заключение
На фоне экономического роста в России развивается рынок ипотечного жилищного кредитования. Данный рынок банковских услуг отличается от других услуг банков долгосрочностью, обеспечением недвижимым имуществом, относительно низкими процентными ставками, наличием государственного контроля за совершением операций с недвижимостью.
Правовую основу ипотечного кредитования составляют федеральные (общероссийские) законы и местные нормативно-правовые акты.
Но мнения специалистов (директоров агенств по ипотечному кредитованию, фондов жилищного строительства, центров ипотечного кредитования и др.) отличаются друг от друга. Некоторые говорят о высоких ставках по ипотечному кредитованию, о рисках при строительстве ипотечного жилья и т.п. Но в одном мнение большинства сходится - необходимо снижать ставки по ипотечному кредитованию.
Крупнейшим банком в сфере предоставления услуг по ипотечному кредитованию является Сбербанк России. Он предлагает населению несколько программ по ипотечному кредитованию и несколько вариантов погашения данного кредита.
|
|
|
Для получения ипотечного кредита заемщику необходимо предоставить в банк определенный пакет документов, а банк проверят достоверность информации и принимает соответствующее решение.
Основными проблемами в развитии ипотечного кредитования являются реальные сроки предоставления ипотечных кредитов, отсутствие долгосрочного целевого финансирования банков, трудности оценки платежеспособности заемщика, невозможность применения условий некоторых банков в России.
Решение данных проблем возможно при изменении законодательной базы, привлечения финансовых средств для долгосрочного кредитования и ориентация на те слои населения, которые нуждаются в данной банковской услуге.
Список используемой литературы
1. Гражданский кодекс России (части первая, вторая и третья);
2. Федеральный закон №122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 19.07.2011).
3. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с последующими изменениями и дополнениями;
. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».
. Федеральный закон от 20 августа 2004 г. №117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».
6. Федеральный закон №215-ФЗ от 22 декабря 2004 «О жилищных накопительных кооперативах» (в редакции от 23.07.2008).
. Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации» (в редакции от 18.07.2011).
. Федеральный закон №218-ФЗ от 30 декабря 2004 «О кредитных историях» (в редакции от 11.07.2011).
9. Федеральный закон №190-ФЗ от 18 июля 2009 «О кредитной кооперации».
10. Постановление Правительства России от 11 января 2000 г. №28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации».
. Постановление Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 г. №753
. Гордина О.Н. Ипотечное жилищное кредитование: опыт и проблемы / О.Н. Гордина. - Вологда: Вологодский научно-координационный центр ЦЭМИ РАН, 2008. - 88 с.
. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах. - М.: Филинъ, 1999. - 144 с.
. Грачев И.Д., Южанов И.А. Новый закон «Об ипотеке (залог недвижимости)» - возможность приобретения жилья в кредит / [По материалам пресс-конф.] // Юрист. - 1998. - №10. - с. 2-5.
. Есипов В.Е. Ипотечно-инвестиционный анализ. Учебное пособие. - С-Пб.: СПбГУЭФ, 1998. - 207 с.
. Завидов Б.Д. Комментарий к ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М.: ПРИОР, 1998. - 160 с.
. Замуруева И. Ипотека на потоке // КомерсантЪ Власть. - 1998. - №32. - с. 50-51.
|
|
|
. Зенец Н. Возможности развития ипотечного кредитования: [Залог земли] // Экономист. - 1997. - №4. - с. 93-95.
. Иванов В.В. Все об ипотеке. - М.: МТ-Пресс, 2000. - 240 с.
. Клепикова Е., Романов М. Кредитование под залог объектов коммерческой недвижимости: проблемы и перспективы // Городское управление. - 1998. - №9. - с. 66-69.
. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учебное пособие. - М.: Высшая школа, 1998. - 64 с.
. Макаревич Л.Н. О проблемах ипотечного кредитования // Деньги и кредит. - 1998. - №6. - с. 44-50.
. Масевич М.Г. Научно-практический комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» постатейный. - М.: Контракт, 1999. - 302 с.
. Миронов В., Попова А. Рынок ипотечных облигаций // Рынок ценных бумаг. - 1998. - №4. - с. 33-37.
. Мустафин А.М. Ипотечное кредитование // Актуальные проблемы юридических наук. - 1998. - Вып. 2. - с. 14-20.
. Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека // Российская юстиция. - 1998. - №11. - с. 10-12.
. Петров Н. Дом из ипотеки // Российская Федерация сегодня. - 1998. - №15. - с. 16-17.
. Полонский А.М., Курченков В., Марковский А.К. Кредитование жилищного строительства в условиях перехода к рынку: проблемы и пути решения // Экономика строительства. - 1997. - №10. - с. 43-49.
. Проскурякова Н. Особенности ипотечного кредита в пореформенной России // Индустриалтзация в России. - 1997. - с. 21-36.
. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития // Деньги и кредит. - 1997. - №3. - с. 53-57.
. Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы: (Желаемое и действительность) // Хозяйство и право. - 1997. - №9. - с. 16-26.
. Шадрин А. Рынок ипотечных ценных бумаг. Опыт США и перспективы России // Рынок ценных бумаг. - 1998. - №7. - с. 62-64; №8. - с. 86-86.
|
|
|
