 |
4.Сервітути. Сервітут може одночасно бути земельним та загальним (право проходу по чужій земельній ділянці) або встановленим щодо іншого нерухомого майна та особистим (право членів сім’ї власника житла на користування цим житлом).
|
|
|
|
4. Сервітути
Право користування чужим майном (сервітут) – це речове право особи, яка поряд із власником може використовувати корисні властивості речі, які визначаються її цільовим призначенням.
Суть сервітуту полягає у задоволенні особою своїх власних потреб за рахунок обмеженого використання корисних властивостей речей, що належать іншим особам. Власник речі, на яку встановлено сервітут, несе пасивний обов’язок по відношенню до суб’єкта сервітуту, - він зобов’язаний не чинити перешкод особі, яка має сервітутне право, у користуванні належним власнику майном. Таким чином, сервітут є обтяженням права власності, оскільки власник повинен миритися із використанням його майна іншою особою.
Ознаки сервітутних прав закріплені у ст. 403 ЦК України:
1) сервітут визначає обсяг прав щодо користування особою чужим майном;
2) сервітут може бути встановлений на певний строк або без визначення строку;
3) особа, яка користується сервітутом зобов’язана вносити плату за користування майном, якщо інше не встановлено договором, законом, заповітом або рішенням суду;
4) сервітут не підлягає відчуженню;
5) сервітут не позбавляє власника майна, щодо якого він встановлений, права володіння, користування та розпоряджання цим майном;
6) сервітут зберігає чинність у разі переходу до інших осіб права власності на майно, щодо якого він встановлений;
7) збитки, завдані власникові (володільцеві) земельної ділянки або іншого нерухомого майна, особою, яка користується сервітутом, підлягають відшкодуванню на загальних підставах.
- В залежності від предмету встановлення, сервітути поділяється на:
1) земельні (встановлюються щодо земельної ділянки);
|
|
|
2) сервітути, встановлені щодо іншого нерухомого майна.
- В залежності від кола осіб, на чию користь вони встановлені сервітути поділяються на:
1) загальні (встановлюються на користь невизначеного кола осіб;
2) особисті (встановлюються на користь одніє або кількох чітко визначених осіб).
Сервітут може одночасно бути земельним та загальним (право проходу по чужій земельній ділянці) або встановленим щодо іншого нерухомого майна та особистим (право членів сім’ї власника житла на користування цим житлом).
Зміст земельного сервітуту полягає у можливості проходу, проїзду через чужу земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв’язку і трубопроводів, забезпечення водопостачання, меліорації тощо. Право користування чужим майном може бути встановлено щодо іншого нерухомого майна (будівлі, споруди тощо).
Зміст особистого житлового сервітуту полягає у праві членів сім’ї власника житла, які проживають разом з ним, на користування цим житлом відповідно до закону. Житлове приміщення, яке вони мають право займати, визначається його власником. Член сім’ї власника житла втрачає право на користування цим житлом у разі відсутності члена сім’ї без поважних причин понад один рік, якщо інше не встановлено домовленістю між ними і власником житла або законом.
Підставами встановлення сервітуту можуть бути:
1) договір;
2) закон;
3) заповіт;
4) рішення суду (зокрема, у разі недосягнення домовленості про встановлення сервітуту).
Сервітут припиняється у разі:
1) поєднання в одній особі особи, в інтересах якої встановлений сервітут, і власника майна, обтяженого сервітутом;
2) відмови від нього особи, в інтересах якої встановлений сервітут;
3) спливу строку, на який було встановлено сервітут;
4) припинення обставини, яка була підставою для встановлення сервітуту;
|
|
|
5) невикористання сервітуту протягом трьох років підряд;
6) смерті особи, на користь якої було встановлено особистий сервітут.
Сервітут може бути припинений за рішенням суду на вимогу власника майна за наявності обставин, які мають істотне значення.
- Власник земельної ділянки має право вимагати припинення сервітуту, якщо він перешкоджає використанню цієї земельної ділянки за її цільовим призначенням.
- Сервітут може бути припинений в інших випадках, встановлених законом.
5. Емфітевзис та суперфіцій
Емфітевзис (лат. emphyteusis - насадження) - це право використання чужої земельної ділянки для сільськогосподарських потреб у випадку наявності у особи потреби і можливості такого використання. Емфітевзис полягав у наданні користувачу (емфітевту) власником земельної ділянки строкового права землекористування за умови використання землі для сільськогосподарського виробництва. Вказане право землекористування могло відчужуватися емфітевтом і переходити у порядку спадкування.
Підставою встановлення емфітевзису найчастіше був договір між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання використовувати її з метою сільськогосподарського виробництва. Строк і інші умови дії договору про емфітевзис визначалися за домовленістю сторін. Виходячи із характеру використання земельної ділянки (сільськогосподарське виробництво), договір зазвичай мав довгостроковий характер. Якщо договір про емфітевзис укладався без визначення строку його дії, кожна із сторін могла відмовитися від виконання його умов, завчасно попередивши про це іншу сторону. За загальним правилом договір про емфітевзис був відплатним, а оплата могла здійснюватися у натуральній або грошовій формі.
Емфітевзис міг виникати і на підставі заповідального розпорядження власника земельної ділянки.
Власник земельної ділянки не повинен був перешкоджати у законному здійсненні емфітевтом належних йому прав.
Емфітевт повинен був використовувати земельну ділянку для сільськогосподарських потреб у повному обсязі. Крім цього, він зобов’язувався враховувати її призначення, тобто використовувати земельну ділянку лише для сільськогосподарського виробництва, задля здійснення якого вона і надавалась. Зокрема, емфітевт не мав права здійснювати на ній забудову, або використовувати її для інших, не сільськогосподарських, потреб. При цьому емфітевт міг використовувати для особистих потреб загальнопоширені корисні копалини (вода, глина, пісок), якщо інше не було визначено положеннями договору між ним і землевласником. За погодженням з власником земельної ділянки емфітевт міг використовувати закриті водоймища, які розташовані у межах наданої йому у користування земельної ділянки, робити на них запруди, здійснювати осушувальні і зрошувальні заходи тощо. Крім цього, емфітевт міг передати належне йому право користування у спадщину або скористатися можливістю його відчуження (не права власності на ділянку, а саме права користування нею), якщо інше не було встановлено домовленістю сторін.
|
|
|
Землекористування, як правило, здійснювалося на оплатних засадах. Емфітевт повинен був своєчасно і у відповідності з визначеними договором умовами вносити плату за користування земельною ділянкою. Періодичність внесення емфітевтом плати за користування земельною ділянкою могла встановлюватися як щорічно, так і у більш короткі строки, визначені за домовленістю сторін. Розмір такої плати, її форма (грошова чи натуральна), умови, порядок та строки її виплати встановлювалися договором. У випадках, визначених договором, емфітевт мав нести інші відповідні обтяження (наприклад, податкові). Він був зобов’язаний ефективно використовувати земельну ділянку для сільськогосподарського виробництва і утримуватися від дій, які могли б призвести до погіршення її природних властивостей (наприклад, призвести до ерозії або іншого погіршення стану земель). Крім того, емфітевт зобов’язувався не допускати порушення прав та законних інтересів власників і володільців сусідніх земельних ділянок, не перешкоджати здійсненню ними належних їм сервітутних прав. При невиконанні цієї вимоги на емфітевта покладалась відповідальність.
|
|
|
Право на користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб у відповідності з положеннями римського приватного права було відчужуваним. У разі відчуження емфітевзиса власнику надавалося переважне перед іншими особами право на його придбання за оголошеною ціною та на інших рівних умовах. Про намір продати право користування чужою земельною ділянкою емфітевт був зобов’язаний повідомити її власника. Якщо протягом визначеного строку власник не виявляв бажання придбати право користування земельною ділянкою, емфітевт мав право продати його будь-якій іншій особі. У випадках оплатної передачі емфітевзиса третій особі, власник земельної ділянки мав право на отримання двох відсотків від ціни його відчуження. Відносини, що виникали на підставі емфітевзису, мали абсолютний характер. Відповідно, і емфітевту надавався абсолютний захист його прав не тільки стосовно третіх осіб, але і самого власника земельної ділянки. Емфітевзис припинявся у зв’язку з його продажем, даруванням, відчуженням іншим способом, а також у випадку смерті емфітевта (при неможливості правонаступництва).
Право користування зем. ділянкою для сільськогосподарських потреб припиняється у разі:
а) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;
б) спливу строку, на який було надане право користування;
в) викупу земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю.
Суперфіцій (лат. superficies – наземна частина будівлі, те, що міцно пов’язане з землею) - це право землекористувача (суперфіціарія) використовувати чужу земельну ділянку для здійснення будівництва житлових та інших споруд і будівель.
Поява суперфіцію як окремого виду прав на чужі речі була наслідком врахування положеннями римського приватного права фізичних властивостей споруд і будівель, а також їх фізичного зв’язку з землею. Неможливість існування відповідних будівель (споруд) відокремлено від земельної ділянки, на якій вони розташовані, а також відносно довгостроковий характер використання вказаних об’єктів нерухомості за призначенням, визначили довготривалість відносин, у межах яких землекористувач мав право на здійснення суперфіцію. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови могло мати безстроковий характер або обмежувалося певним строком. В останньому випадку строк його здійснення підлягав встановленню у договорі або заповіті.
Суб’єктами відносин по наданню права землекористування для забудови могли бути власник земельної ділянки та будь-яка фізична особа, яка мала право здійснення будівництва відповідних споруд (суперфіціарій). Джерела римського приватного права не містять відомостей щодо жорсткого нормативного визначення можливого місцезнаходження земельної ділянки, що підлягала передачі для забудови, але враховуючи призначення вказаних споруд і будівель, очевидно, що вона повинна була бути розташована у межах відповідних населених пунктів.
|
|
|
Підставами виникнення суперфіцію могли бути договір або заповіт. При встановленні суперфіцію на підставі договору, сторони мали право самостійно визначати його предмет та інші умови, керуючись загальними засадами договірного права. При виникненні суперфіцію на підставі заповіту, основні права та обов’язки власника і землекористувача визначалися у відповідності з вираженою належним чином останньою волею заповідача. Однак, це не виключало можливості наступної корекції умов надання земельної ділянки під забудову домовленістю між спадкоємцем, який успадкував земельну ділянку і став її власником, і землекористувачем.
Власник земельної ділянки міг за домовленістю з суперфіціарієм отримувати відповідну частку від доходів останнього, набутих ним в результаті здійснення експлуатації певних об’єктів (наприклад, швейної майстерні), розташованих на переданій земельній ділянці. За умови переходу права власності на передану під забудову земельну ділянку до іншої особи, обсяг наданих суперфіціарію прав на неї, за загальним правилом, залишався незмінним. Однак це не перешкоджало новому власнику і землекористувачу у будь-який момент вносити відповідні зміни у договір, положення якого встановлювали вказане право землекористування для забудови у межах населеного пункту.
Обов’язки суперфіціарія полягали у використанні земельної ділянки відповідно до її цільового призначення, внесенні плати за користування земельною ділянкою, а також інших обов’язкових платежів, встановлених законом (наприклад, земельного податку). У його обов’язки входило також забезпечення будівництва і утримання будівель і споруд на чужій земельній ділянці після його завершення. По закінченні строку землекористування він був зобов’язаний повернути земельну ділянку власнику у належному стані, здійснивши за власний рахунок знесення споруди (будівлі). За загальним правилом право власності на об’єкт нерухомості було безстроковим, однак це не означало неможливості його припинення у майбутньому у зв’язку із знесенням будівлі або споруди. Суперфіціарію належало також право відчужувати і заповідати право використання земельної ділянки, що була передана йому під забудову у межах певного населеного пункту.
Враховуючи відчужуваність права користування чужою земельною ділянкою для забудови, у договорі визначався і обсяг правомочностей нового власника. Особа, до якої переходило право власності на будівлі (споруди), набувала право користування чужою земельною ділянкою на тих же умовах, що і попередній їх власник.
Право користування чужою земельною ділянкою для забудови припинялося у випадку поєднання в одній особі власника земельної ділянки і суперфіціарія. Така ситуація могла мати місце, наприклад, у спадкових відносинах. Аналогічна наслідки наставали зі спливом строку права землекористування для забудови, відмови землекористувача від права користування земельною ділянкою, а також у випадку невикористання земельної ділянки для забудови протягом певного строку (3-х років). У останньому випадку спрацьовувала цілком логічна презумпція, що це право втратило для суперфіціарія актуальність.
Право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі:
а) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;
б) спливу строку права користування;
в) відмови землекористувача від права користування;
г) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.
|
|
|
