 |
Договор аренды предприятия
|
|
|
|
Весьма специфическими особенностями по сравнению с общими положениями об аренде имущества обладает правовое регулирование договора аренды предприятий. Как известно, в Гражданском кодексе под предприятием как объектом гражданских прав понимается имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права (ст. 132).
В целом как имущественный комплекс предприятие признается недвижимостью. Данное обстоятельство является отправной точкой для ряда специальных правил, относящихся к аренде предприятий. Другие особенности правового регулирования, связанного с арендой предприятий, вызваны тем, что сдача в аренду действующего предприятия "на ходу" предполагает передачу арендатору не только зданий, оборудования и другого имущества в овеществленной форме, но и прав и обязанностей арендодателя в отношении третьих лиц.
По договору аренды предприятия как имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие за плату во временное владение и пользование. В составе предприятия по договору аренды арендатору передаются земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства. Кроме того, в порядке, предусмотренном договором, подлежат передаче также запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой, другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права. Помимо изложенного, арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.
Исключение составляют права арендодателя, хотя и имеющие отношение к предприятию, однако полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. По общему правилу такие права не могут быть переданы арендатору без специального на то указания закона или иного правового акта. Однако если все же в составе сдаваемого в аренду предприятия арендатору будут переданы и обязательства, которые не могут быть им исполнены в связи с отсутствием у него разрешения (лицензии), арендодатель не освобождается от своих обязательств перед кредиторами, а следовательно, и от ответственности за их неисполнение.
По форме договор аренды предприятия должен представлять собой единый документ, подписанный сторонами. Всякий договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации. При нарушении этих требований договор аренды предприятия считается недействительным.
Обязанность арендодателя по договору аренды предприятия -письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи предприятия арендатору. От исполнения этого долга арендодателем зависит объем прав требований кредиторов. Кредиторы, как получившие уведомление о передаче предприятия в.аренду, но не давшие своего согласия на перевод долга на арендатора, так и не получившие его, вправе требовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных убытков. Кредитор, получивший уведомление арендодателя, может воспользоваться своим правом в течение трех месяцев со дня получения такого уведомления, в то время как кредитор, который не был извещен арендодателем, вправе предъявить ему свои требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.
Исполнение договора аренды предприятия требует от арендодателя некоторых подготовительных действий, в том числе по составлению и представлению на подписание арендатору передаточного акта, по которому осуществляется прием предприятия арендатором.
Обязанностью арендатора в процессе исполнения договора аренды предприятия является не только своевременное и полное внесение арендных платежей, но и поддержание предприятия в течение всего срока действия договора в надлежащем техническом состоянии, проведение как текущего, так и капитального ремонта. Именно арендатор несет все расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия и с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества (ст. 661 ГК РФ).
Что касается действий, направленных на увеличение стоимости имущества арендованного предприятия путем изменения состава имущественного комплекса, его реконструкции, технического вооружения и т. п., то арендатор волен совершать их без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором (ст. 660 ГК РФ).
В процессе эксплуатации имущества арендованного предприятия арендатором могут быть произведены неотделимые улучшения этого имущества (разрешения арендодателя на это не требуется). Стоимость таких улучшений должна быть возмещена арендатору за счет арендодателя. Арендодатель может быть освобожден судом от возмещения стоимости улучшений имущества арендованного предприятия, произведенных арендатором, только в том случае, если он докажет, что эти "улучшения" по своей стоимости несоразмерны реальному улучшению качества и эксплуатационных свойств имущества, либо они произведены арендатором без учета принципов добросовестности и целесообразности (ст. 662 ГК РФ).
Возврат арендованного предприятия в связи с прекращением договора аренды должен быть совершен арендатором с соблюдением правил, установленных для передачи предприятия в аренду, с той лишь разницей, что обязанности по подготовке имущества, составлению передаточного акта и представлению его на подпись арендодателю на этот раз возложены на арендатора.
|
|
|
|
|
|
65.Договоры ссуды
|
|
|
По договору ссуды одна сторона (ссудодатель) обязуется передать вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 Гражданского кодекса).
Этот договор относится к группе договоров по передаче имущества в пользование, он регулируется статьями гл. 36 Гражданского кодекса, статьями ГК, посвященными аренде, а также специальными законами, например «О библиотечном деле», Лесным кодексом РФ.
Участниками этого договора могут быть любые субъекты гражданского права, однако ссудодателем может быть только либо собственник вещи, либо лицо, уполномоченное собственником или законом предоставлять имущество в ссуду, кроме того, законодатель несколько ограничивает права коммерческих организаций: они не имеют права ссужать принадлежащее им имущество учредителю и участнику своей организации, а также лицам, осуществляющим контроль за этой организацией. Смена ссудодателя в договоре не прекращает договора ссуды: его права и обязанности переходят к его преемнику.
Предметом договора являются вещи. Требования к предмету договора ссуды те же, что и к предмету договора аренды. Предмет договора ссуды является его существенным условием.
Форма договора ссуды должна быть письменной лишь в случаях, когда стоимость предмета ссуды превышает в 10 раз МРОТ, либо когда хотя бы один из участников договора является юридическим лицом (т. е. правила, устанавливающие специальные условия для формы договора аренды, к договору ссуды не применяются). В тех случаях, когда предметом договора является недвижимость, договор подлежит гос. регистрации.
|
|
|
Безвозмездность договора ссуды является его существенным условием.
Срок договора ссуды может быть как определенным, так и неопределенным. При неопределенном сроке договора извещение об отказе от договора должно быть сделано за один месяц.
Ссудодатель отвечает:
- за недостатки вещи, которые он (умышленно или по грубой неосторожности) не оговорил при заключении договора ссуды, но не отвечает за недостатки, которые были им оговорены, были известны заранее ссудополучателю либо обнаружены им при заключении договора или передаче вещи;
- за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи ссудополучателем, если не докажет, что вред был причинен вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя или третьего лица.
Ссудополучатель отвечает:
- за риск случайной гибели или случайное повреждение вещи в случае, если мог предотвратить ее гибель или порчу, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить ее;
- за случайную гибель или случайное повреждение вещи, если она погибла или была испорчена в связи с тем, что он использовал ее не в соответствии с договором или назначением либо передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя.
Обязанности ссудодателя по договору ссуды: передать вещь ссудополучателю без недостатков, а в том случае, если они имеются, оговорить их; предупредить ссудополучателя о правах третьих лиц на вещь, переданную ему; предоставить вещь в состоянии, соответствующем условиям договора и ее назначению; снабдить передаваемую вещь принадлежностями и относящимися к ней документами.
Права ссудодателя по договору ссуды: заменить переданную ссудополучателю вещь в случае, если последний требует устранить недостатки в ней; потребовать от ссудополучателя возврата вещи после прекращения договора ссуды.
Обязанности ссудополучателя по договору ссуды: пользоваться вещью в соответствии с условиями договора или назначением вещи; поддерживать полученную по договору вещь в исправном состоянии, в том числе проводить текущий и капитальный ремонты; нести расходы по содержанию вещи, полученной по договору; не передавать полученную вещь третьим лицам без согласия ссудодателя; вернуть полученную вещь в том же состоянии с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Права ссудополучателя по договору ссуды: потребовать от ссудодателя непредставленных им принадлежностей к вещи и относящихся к ней документов; в случае непередачи предмета договора ссудодателем потребовать расторжения договора и возмещения реального ущерба; потребовать от ссудодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков в переданной ему вещи или безвозмездного устранения их в случае, если ссудодатель несет за эти недостатки ответственность, либо досрочного расторжения договора и понесенного им реального ущерба.
|
|
|
Основания прекращения договора ссуды:
- истечение срока договора;
- прекращение ссудополучателя (смерть гражданина-ссудополучателя или ликвидации юридического лица – ссудополучателя) в случае, если иное не предусмотрено договором;
- односторонний отказ от договора, заключенного без указания срока (для этого необходимо отказывающейся стороне известить об этом др. сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения).
Основания для досрочного расторжения договора ссудодателем:
- использование ссудополучателем вещи не в соответствии с договором или назначением ее;
- невыполнение обязанности ссудополучателем по поддержанию вещи в исправном состоянии либо обязанности по ее содержанию;
- существенное ухудшение состояния вещи;
- передача предмета ссудодателем третьему лицу без согласия ссудодателя.
Основания для досрочного расторжения договора ссудополучателем:
- обнаружение недостатков в вещи, делающих ее использование невозможным в случае, если он не знал о них в момент заключения договора;
- полученная вещь по договору оказалась непригодной для использования по назначению;
- при передаче вещи ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на нее;
- при передаче вещи ссудодатель не передал принадлежности и документы, относящиеся к ней.
66.Договор найма жилого помещения
Типовой договор найма исторически является разновидностью аренды. Из-за особой социальной значимости найма жилья, в частности льготного положения нанимателя при расторжении договора, появилась необходимость в отдельном правовом регулировании данных отношений.
По типовому договору найма наймодатель (собственник жилого помещения) обязуется предоставить нанимателю за определенную плату жилое помещение одновременно во владение и пользование (п.1 ст.671 ГК РФ). Типовой договор найма жилого помещения является возмездным, взаимным, консенсуальным и формальным.
Законодательство последних лет разделило обязательства, возникающие из найма жилого помещения, главным образом, на договоры социального найма и коммерческого найма:
· Договор социального найма может быть заключен только на жилое помещение, относящееся к фонду социального использования, и при наличии у гражданина предпосылок для его заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий, постоянное проживание в населенном пункте, состояние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, наличие решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения гражданину и его семье, выдача ордера на занятие указанного в нем жилого помещения. Договор социального найма можно назвать "квазидоговором", поскольку его заключение и все его элементы, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами (см. статью "Социальный найм").
· Договор коммерческого найма - это гражданско-правовой договор, в котором стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др.
Все разделы дальнейшего описания, а именно: предмет договора найма жилого помещения, форма договора найма жилого помещения, стороны договора найма жилого помещения и др. относятся именно к коммерческому найму жилых помещений.
В юридической литературе отдельно выделяются также наем жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива и наем служебного жилого помещения и общежития.
Типовой договор найма регулируются гл.35 ГК РФ и актами ЖК РФ. Направлены они в первую очередь на регламентацию отношений, связанных с коммерческим наймом.
Предметом типового договора найма может выступать отдельное жилое помещение, которое пригодно для постоянного проживания (жилой дом, квартира, комната) (п.1 ст.673 ГК РФ). Объектом типового договора найма жилья не могут быть смежные комнаты, а также подсобные помещения (коридоры, кухня, кладовые и т.п.).
Жилое помещение, предоставляемое по типовому договору найма должно отвечать установленным всем техническим, противопожарным, санитарным и градостроительным требованиям и быть пригодным для проживания. Пригодность жилых помещений для постоянного проживания определяется органами Государственной жилищной инспекции.
Существуют свои особенности пользования жилыми помещениями в многоквартирных домах. Наниматель вправе пользоваться не только предоставленным ему по договору найма жилым помещением, но и общими помещениями дома (коридоры, холлы, лестницы), а также механическим, электрическим, санитарно-техническим и иным оборудованием за пределами или внутри квартиры, обслуживающим более одной квартиры (лифтами, мусоропроводом и др.) (ст.290 ГК РФ).
Сторонами типового договора найма выступают наймодатель и наниматель.
Наймодателем является собственник жилого помещения или иное лицо, управомоченное на передачу жилого помещения внаем. Не могут быть нанимателями по типовому договору найма юридические лица, так как им жилые помещения предоставляются по другим договорам (договорам аренды), а пользоваться помещением юридическое лицо может только для проживания граждан (п.2 ст.671 ГК РФ).
Наймодателями могут выступать дееспособные граждане (п.1 ст.677 ГК РФ) и юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации), обладающие жильем на праве собственности. В качестве наймодателей также могут выступать госорганы и органы местного самоуправления.
Помимо нанимателя в положениях о договоре найма жилого помещения упоминаются постоянно проживающие вместе с ним граждане (ст.677 ГК РФ).
Форма типового договора найма - простая письменная. Составляется договор найма путем создания единого документа, подписанного с обеих сторон (ст.674 ГК РФ).
Согласно договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме путём составления единого документа. Другой формы заключения договора найма ГК РФ и другие законы не предусматривают.
Письменная форма заключения договора найма жилого помещения между наймодателем (муниципальной жилищной организацией или собственником жилого помещения) и нанимателем способствует конкретизации прав и обязанностей сторон по пользованию жилыми помещениями. Несоблюдение наймодателем и нанимателем простой письменной формы заключения договора найма жилого помещения не влечет за собой недействительности договора, однако лишает стороны в случае спора права ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст.162 ГК РФ).
Условия типового договора найма можно разделить на три группы: существенные, обычные и случайные.
|
|
|
