Как оценить недвижимость?? Не знаю, в инете нет, есть только про сами индексы.

 

Индексы, взвешенные по рыночной капитализации, публикуемые компанией Френка Рассела, Frank Russell Company в Такоме (шт. Вашингтон). Самые известные биржевые индексы: Russell 3000, Russell 2000, Russell 1000. Индекс Russell 2000 является наиболее популярным критерием рыночных цен акций малых компаний.

 

Индекс Russell 3000 отражает динамику акций 3.000 крупнейших по рыночной капитализации американских компаний, на которые приходится около 98% стоимости всего американского рынка акций. Суммарная рыночная стоимость акций, входящих в индекс, лежит в диапазоне от 91 млн. до 85 млрд. долларов при среднем показателе 1.5 млрд. долларов.

Индекс Russell 2000 отражает динамику 2.000 более мелких компаний, входящих в индекс Russell 3000, со средней капитализацией акций 255 млн. долларов. Russell 2000 ориентируется на так называемые small cap companies, компании с малой капитализацией. Акции самой большой компании в индексе Russell 2000 стоят около 672 млн. долл.

Индекс Russell 2000 является наиболее популярным критерием рыночных цен акций малых компаний.

Индекс Russell 1000 отражает динамику акций 1.000 крупнейших компаний из индекса Russell 3000. На индекс Russell 1000 приходится около 92% совокупной капитализации крупнейших компаний, представленных в индексе Russell 3000. Индекс Russell 1000 плотно коррелирует с индексом Standardand Poor's 500 (S&P500), их средняя рыночная стоимость 4 млрд. долларов. Акции самой маленькой компании, входящей в индекс, стоят около 672 млн. долларов.

 

53. Индекс рынка недвижимости

Вопрос 52 +

· Индекс стоимости жилья (средний уровень цен на жилье) является индикатором текущего среднего уровня цен на жилье По своей логике индекс стоимости жилья является макроэкономическим показателем. Он не отражает цену какой-то отдельной квартиры, а служит своеобразной единицей измерения на рынке жилья. Например, при умножении индекса стоимости на годовой объем продаж квадратных метров мы получим оборот квартирного рынка, при умножении на полный метраж жилого фонда – емкость рынка жилья.

· Индекс ценового ожидания (темп изменения цен на жилье)

Индекс ожидания имеет двоякий логический смысл. С одной стороны это текущий темп изменения среднего уровня цен на жилье, выраженный в % в месяц. Говоря математическим языком это значение производной от функции индекса стоимости. С другой стороны это тренд изменения уровня цен в ближайшей перспективе, так как в силу высокой инертности рынка недвижимости ему не свойственны быстрые и резкие ценовые перепады. Эта особенность во многом и способствовала появлению названия этого показателя.

 

54. Многофакторные модели состояния и динамики рынка недвижимости

 

 

55. Влияние способа финансирования на стоимость недвижимости

Финансирование недвижимости не оказывает существенного влияния на ее сто­имость, но сильно воздействует на цену имущества. Обратимся к нефтеразведке

 

Издержки остаются постоянными вне зависимости от того, получен ли в резуль­тате поисковых работ нефтяной фонтан или же скважина оказалась сухой. Полу­чается, что стоимость и цена нефтяной скважины различны. Недвижимость про­дают как инвестиционный товар. Покупатели и продавцы не всегда одинаково оценивают ее стоимость. Они согласовывают не стоимость, а цену объекта недви­жимости. Поэтому финансирование влияет не на стоимость, а на цену. Любое финансирование не изменяет физические свойства недвижимости и не увеличи­вает рыночные ставки арендной платы. Однако финансирование влияет на сумму наличного платежа собственника и на последующие ежемесячные выплаты.

 

Например, если продавец готов финансировать приобретение имущества, пре­доставляя кредит под 1% с 25-летним сроком амортизации, то покупатель может согласиться на более высокую цену и вместе с тем его выплаты по кредиту будут ниже рыночных. Более высокая цена включает стоимость имущества плюс стои­мость благоприятного финансирования. Таким образом, выбранная схема финан­сирования воздействует на ставку дохода на собственный капитал, а также на инве­стиционный риск.

 

Оценивая рыночную стоимость объекта, следует помнить, что при его продаже будет использовано финансирование, типичное для рынка данного вида имуще­ства. «Типичным» финансированием считают денежную сумму, которая будет предоставлена третьей стороной — кредитором плюс взимаемый при этом про­цент. Часто цены на недвижимость слишком высокие, поскольку они включают несколько оплаченных продавцом дисконтных пунктов по кредиту, предостав­ленному третьей стороной. Данная операция изменяет цену, но не стоимость объекта недвижимости. На практике цена зависит как от потребительских свойств самой недвижимости, так и от способа ее финансирования. Если третья сторона (банк) не может предоставить кредит покупателю, то необходимые средства по­следнему может предоставить продавец. Чем выгоднее его условия, тем более вы­сокую цену назначает продавец за конкретный объект. Поскольку финансирова­ние не отражается на стоимости, то последняя остается значительно ниже цены приносящей доход недвижимости.

 

56. Метод среднегодового дохода

(интернет говорит, что это метод капитализации)

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:

• возможность отразить действительные намерения потенциального

покупателя (инвестора);

 

• тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

• способность учитывать конкурентные колебания;

• способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие

на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

 

Метод капитализации доходов используется, если:

• потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

 

С=ЧОД/КК, где

С - стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

КК - коэффициент капитализации (%).

 

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

• нестабильность потоков доходов;

• если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Основные проблемы данного метода

1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

 

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2) расчет ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

 

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

, где

S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;

См - арендная ставка за 1 м2.

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД – ОР.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

 

57. Моделирование портфеля инвестиций в недвижимость

Привел определения, про моделирование нет ничего конкретного

 

Портфель недвижимости — набор объектов недвижимости, сформированный для получения доходов на разных этапах существования портфеля в условиях деятельности рынка.

Управление портфелем — совокупность развития во времени процессов приобретения, создания, реконструкции, эксплуатации и обслуживания, реализации и замещения объектов недвижимости с целью обеспечения максимального дохода в условиях минимизации рисков.

Цели формирования портфеля.

Главная цель — оптимальный доход в условиях существующего рынка недвижимости.

Основные принципы формирования портфеля.

Диверсификация активов необходима для управления доходностью и уровнем риска.

Уровень суммарного риска портфеля недвижимости ниже риска отдельного объекта из портфеля

 

58. Финансово-кредитный механизм ипотеки в россии

 

Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.

Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.Оформление ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком.

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: