Виды строительства жилья в России

СОДЕРЖАНИЕ

Виды строительства жилья в России. 2

Функции строительства жилья в России. 9

Долевое строительство и продажа жилья "в рассрочку". 20

Система стройсбережений и жилищные сберегательные программы.. 21

Региональные программы с использованием ресурсов местных бюджетов 23

 

Виды строительства жилья в России

 

Сегодня жилищный фонд в России составляет почти три миллиарда квадратных метров. Оборот и эксплуатация всего этого огромного хозяйства уже давно осуществляются на рыночных условиях. Почти 70 процентов жилой площади находится в частной собственности. Частный капитал занят в более чем 90 процентах строительных организаций страны. Причем строительство жилых домов финансируется преимущественно за счет инвестиций самих граждан, которые, кстати, несут и основные коммерческие риски.

На конец 2004 года средняя цена продажи жилья составила около 20 тысяч рублей за один квадратный метр. И это при средней фактической стоимости строительства в 9700 рублей. Средняя цена превышает себестоимость больше чем в два раза. Очевидно, что приобретение жилья, несмотря на наличие института ипотеки, в значительной мере все еще остается привилегией состоятельных граждан.

В этой связи нашей ключевой задачей является формирование в стране масштабного рынка доступного жилья. Это значит, что должны быть созданы такие правовые, финансово-экономические и организационные условия, которые помогли бы большинству российских семей самостоятельно приобрести жилье, отвечающее их финансовым возможностям и личным представлениям о комфорте. Кроме того, они должны иметь возможность приобрести его там, где проживание отвечает интересам их работы, учебы и, в целом, их жизненным планам. Это крайне важно и для государства. Подвижность населения в современных условиях, в условиях современной экономики - одно из ключевых условий эффективного развития.

С 1 октября текущего года собственники земли, муниципалитеты, будут представлять стройплощадки только через открытые аукционы. Эта система новая, поэтому просил бы провести ее отработку заблаговременно, с тем чтобы никаких сбоев не было. Задача здесь - демонополизировать строительный рынок и открыть его для эффективных застройщиков. Крайне важная задача, и ее без законодательных региональных властей, без губернаторов не решить - просто невозможно. Уже к 2010 году необходимо обеспечить объем годового жилищного строительства в 70 - 80 миллионов квадратных метров.

Коренные изменения в жилищной политике востребованы сегодня как обществом, так и властью, и идет постепенное наращивание объемов строительства жилья и освоения современных строительных технологий. Однако годовой объем строительства жилья составляет лишь половину из того, что вводилось в конце 80-х годов. Это одна из главных причин высокой стоимости квартир, и цены в прошлом году выросли по сравнению с 2003 годом на 27,5 процента, а в 2003 году по сравнению с 2002 - тоже на 26 процентов. Вот общий рост цен за последние только два года.

Причем более 50 процентов вводимой в России жилой площади приходится на десять промышленно развитых регионов. Государственная поддержка из федерального центра снижается. И если в 2001 году ее доля составляла 3,6 процента в объеме введенного жилья, то в 2004 году - уже около двух процентов.

В 2004 году ликвидированы непригодные для проживания дома площадью 299,5 тысяч квадратных метров. Это 0,32 процента от того, что мы имеем. Переселено 21,5 тысячи человек. Если мы таким образом будем заниматься расселением ветхого аварийного жилья, нам просто-напросто понадобится более 180 лет. Но в тоже время ветхий аварийных фонд имеет тенденцию удваиваться в стране каждые пять лет. Сейчас он составляет более 90 миллионов квадратных метров, и в нем проживает пять миллионов человек.

В стране слабо используются и механизмы ипотечного кредитования граждан. В прошлом году выдано всего 46 тысяч ипотечных кредитов, по ипотечным схемам жилье строилось только в 24 субъектах Российской Федерации. При этом все виды жилищных кредитов России, по оценке экспертов, составляют менее одного процента внутреннего валового продукта.

Первое. Несмотря на остроту жилищных и жилищно-коммунальных проблем, роль государства в их решении пока недостаточна. В рамках действующих программ и направлений, которые у нас есть сегодня, а также крайне ограниченной ресурсной базы ситуация не претерпит существенных изменений.

Второе. Обновление жилищного фонда и повышение доступности жилья сдерживается совершенно недостаточными объемами строительства, высокими ценами на жилье, низкой покупательной способностью населения.

Третье. Объемы ипотечного кредитования не могут быть значительно увеличены.

Доступность жилья - очень болезненная проблема. Если ее не смягчить, она останется серьезным тормозом экономического роста и более того, источником социальной напряженности в обществе. По мнению рабочей группы, надо предпринять серьезный прорывна государственном уровне, осуществить ряд больших и эффективных шагов по решению проблемы доступности жилья в России и по реализации тех задач, которые Вы поставили в своем выступлении. Это предлагается сделать в рамках приоритетного, действительно национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

До 2010 года предлагается вдвое увеличить объемы вводимого жилья. Одним из механизмов достижения этой цели должна стать разработка и реализация новой редакции федеральной целевой программы "Жилище" с включением в нее подпрограмм, обеспечивающих подготовку земельных участков под строительство жилья и затем их продажу на конкурсной основе, о чем уже сегодня шел разговор, развитие ипотечного кредитования, ликвидация ветхого и аварийного жилищного фонда, предоставление жилья отдельным категориям граждан, перед которыми имеются государственные обязательства, реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса. На наш взгляд, это расширит рамки вовлеченных в программу "Жилище" групп населения и предоставит им возможность использовать для решения своих жилищных проблем защищенный государственный механизм. Будут созданы инструменты привлечения внебюджетных средств и непосредственного вовлечения в реализацию государственной жилищной политики бизнес-структур и частного капитала.

Среди таких инструментов: подготовка земельных участков под строительство жилья на условиях софинансирования бюджетами всех уровней и частными инвесторами. В этот процесс, на наш взгляд, должны также активно включиться банки и другие финансовые институты, для чего предлагается реализовать ряд нормативно-правовых мер, которые помогут снизить финансовые риски. К примеру, надо ускорить принятие закона о Стройсберкассе, внесенного в Государственную Думу еще (по той информации, которую я имею) в 2002 году.

Проект предполагает в рамках программы "Жилище" увеличение количества выдаваемых отечественных кредитов.

Действительно, та задача, которую ставит Президент России Владимир Владимирович Путин, - до 1 миллиона в год в 2010 году - это возможно при ускоренном развитии ипотечных агентств, ссуды сберегательных касс и вовлечения предприятий-работодателей в решение жилищных вопросов работающих.

Сейчас доля отраслевых и корпоративных ипотечных программ составляет всего 0,4 процента.

К 2010 году, предлагается построить 400 миллионов квадратных метров жилых домов. Это даст прибавку к тому, что мы имеем, в 15 процентов существующих фондов жилья и окажет положительное воздействие на стабилизацию цен и, безусловно, обеспечит сбалансированность спроса и предложения. Ежегодный объем вводимого жилья должен достичь 80 миллионов квадратных метров, или 0,5 квадратных метра на человека - сегодня мы имеем 0,25 квадратных метра на человека.

Становление первичного рынка ипотечного кредитования в период 2002 - 2004 годов у нас уже как бы прошло. И если у нас их совсем не было в первое время, то сейчас ипотечные кредиты появились, их становится все больше, и с 3,6 миллиардов рублей этот рынок в 2002 году вырос до девяти с половиной миллиардов и до 30 миллиардов рублей в 2004 году. То есть, вы видите, рост достаточно существенный.

По различным данным, в год банковская система выдает от 30 до 40 тысяч кредитов ипотечных сегодня. Но понятно, что это очень мало по сравнению с другими странами. И вот та цель, которая обозначена в докладе, - миллион ипотечных кредитов к 2010 году - на наш взгляд, является целью достижимой. И мы должны свои программы таким образом построить и такие меры предложить, чтобы эта цель была в конечном итоге достигнута к 2010 году.

В чем заключается главная проблема? Она заключается в дисбалансе между спросом на длинные дешевые кредиты и предложениями банков коротких, по сути, и дорогих кредитов, то, что есть сегодня. На решение данной проблемы и направлена концепция развития системы рефинансирования ипотечных кредитов в России, разработанная Минэкономразвития и сейчас проходящая окончательное согласование в Правительстве.

Роль государства в развитии рынка ипотечного кредитования заключается не только в совершенствовании законодательной базы - это в основном уже сделано, - позволяющей обеспечить надежную защиту инвесторов, но и в предоставлении государственной поддержки в виде прямых инвестиций и государственных гарантий для обеспечения притока долгосрочных и максимально дешевых средств частных консервативных инвесторов в сектор ипотеки, а также для покрытия дополнительных рисков, в том числе возникающих в связи с несоответствием сроков привлечения ресурсов на финансовом рынке и сроков, на которые предоставляются ипотечные кредиты.

Ключевая роль в формировании общероссийской системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг отводится Агентству по ипотечному жилищному кредитованию. На сегодняшний день это Агентство уже обеспечивает рефинансирование ипотечных жилищных кредитов в рублях со сроком до 27 лет и процентной ставкой, к сожалению, пока в 15 процентов годовых. Кредит на приобретение в среднем 52 квадратных метров жилья могут взять сегодня семьи со средним доходом на семью порядка 13 тысяч рублей в месяц.

Практика подтверждает большой спрос населения на ипотечные кредиты, сформировавшиеся в течение 2003 - 2005 годов более чем в 75 регионах России. Всего банками, как я уже сказал, выдано 40 тысяч ипотечных кредитов на сумму более 20 миллиардов рублей. В течение 2004 года ежемесячные объемы ипотечных кредитов, рефинансируемых Агентством, выросли в 4,2 раза. На сегодня первичными кредиторами по стандартам Агентства выдано свыше 15 тысяч кредитов на сумму порядка шести миллиардов рублей.

Государственная поддержка в форме субсидиарной ответственности Российской Федерации по обязательствам Агентства и увеличение уставного капитала - два направления, то есть ответственность государства, гарантии и увеличение собственного капитала АИЖК - должна представляться в системе рефинансирования лишь в тех объемах, которые необходимы для становления рыночных механизмов, имея в виду запуск этой системы; дальше и банки, и другие финансовые институты, почувствовав доходность системы, естественно, сами увеличивают средства и вложения.

Вместе с тем совокупный объем государственной поддержки на период до 2010 года может составить значительную величину, достигнув 263 миллиардов рублей в форме субсидиарной ответственности, по сути гарантий.

Правительство в полном объеме будет выполнять свои обязательства, касающиеся тех категорий граждан, которые не могут воспользоваться ипотекой, а это малоимущие, которым будет предоставляться социальное жилье по тем нормам, которые сегодня прописаны в Жилищном кодексе.

Мы должны примерно 150 миллионов квадратных метров жилья строить в год, и тогда в течение 20 лет. Мы в состоянии обеспечить всех желающих и нуждающихся жильем. Задача грандиозная, и если для этой задачи было не создать каких-то системных механизмов, когда на адекватные изменения, на изменение спроса и требования на рынке будет адекватно реагировать сам рынок, то, естественно, ее решить было нельзя.

Одна из ключевых мер - это мера по концессионным соглашениям, по которым мы привлекаем частный капитал в развитие инженерной инфраструктуры. Муниципальный рынок сегодня ждет от нас этого закона, без этого закона никакие соглашения не могут заключаться в этой сфере, и, соответственно, никакой частный капитал сюда не течет. И развитие инфраструктуры с привлечением частного капитала будет происходить весьма ограниченно.

Второй закон - это закон, который связывает интересы муниципалитета с развитием именно жилья, это введение налога на недвижимость в этой сфере для жилищных объектов и привязка его, отдача его полностью в местные бюджеты. И это местный налог на недвижимость. Введение этого налога вместо налога на имущество физических лиц и налога на землю, причем отдача его на места означает передать им управление этим налогом.

В течение последних пяти лет неукоснительно росли реальные денежные доходы населения. Но при этом у нас строительный рынок, с одной стороны, сильно был забюрокрачен, сильно коррумпирован, сильно монополизирован и сильно непрозрачен. Наш пакет в значительной степени эти узелки и должен был развязать. Без подвижек в этом направлении рост доходов адекватно просто отражался в цене. Если в прошлом году выросли доходы на 26 процентов - на 26 процентов выросла цена на жилье. В позапрошлом году выросла еще на 26 - и еще на 26 выросла цена на жилье. И так все годы, которые происходили, начиная с 2000 по 2004 год включительно, все годы. Если вы посмотрите, вы увидите, что рынок реагировал ровно так. Причем увеличение объемов строительства жилья было в существенно меньшей степени.

В 2006 году может произойти вообще даже снижение темпов строительства жилья, потому что мы исчерпываем лимит точечной застройки. Неразвитость инфраструктуры и отсутствие свободных земельных участков с развитой инфраструктурой может привести к тому (а точечную застройку мы проводили очень активно в эти годы), что у нас просто будет дефицит строительных площадок. Причем подготовка строительной площадки с инфраструктурой требует времени. И если мы сейчас не вмешаемся в эту ситуацию, причем тот закон о концессиях, все наши меры по стимулированию предложения более инерционны, у них есть представительный процесс определенный, они пока подоспеют на рынок - цены уже уйдут, потому что меры по стимулированию спроса менее инерционны, очень быстрые в действии: рынок уже отреагирует, и потом отыгрывать этот рынок будет всегда тяжелее.

Если выйти на объем миллион кредитов в год, это будет более триллиона рублей выданных кредитов. Господдержка не превысит 25 процентов, то есть остальные три четверти - это будут частные деньги, которые вот эта программа привлечет.

Миллион кредитов - цифра реалистичная. Если в каждом субъекте ипотека будет развиваться равномерно, то это 50 кредитов каждый рабочий день. Сегодня в ряде регионов, например в таких, как Уфа, Вологда, до 30 кредитов в день выдают уже сегодня. А в Москве отдельные банки выдают от 50 до 100 кредитов каждый день. То есть технологии уже существуют, их надо наращивать по объему.

 

12	Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: