Особенности спроса и предложения на рынке земли и их динамика

На рыночную цену земли определенное влияние оказывает соотношение предложения и спроса на данный товар. При этом важно отметить, что количество предлагаемой земли не может вообще измениться под воздействием повышения или снижения цены: общее количество освоенной земли невозможно увеличить. Только при очень высоких ценах на землю становится выгодным вовлекать в оборот заболоченные, пустынные и им подобные территории, но и их количество имеет непреодолимые пределы.

Для современных условий характерна тенденция уменьшения предложения земли вследствие ряда обстоятельств[5]. Так, непре­рывно усиливается процесс урбанизации (роста городов) и ис­пользования земли для других несельскохозяйственных целей (добычи полезных ископаемых, строительства аэродромов и т. п.). В связи с этим государство в ряде стран идет на национализацию части земель (выкупая ее у собственников), создает национальные парки и заповедники, в которых в экологических целях сохра­няется в неприкосновенности природная среда. Оно улучшает использование земель для городского строительства и раци­онального развития отдельных регионов страны. Все это, есте­ственно, ограничивает предложение на рынке земли.

Одновременно возрастает спрос на землю. Его предъявляют крупные сельскохозяйственные предприятия, стремящиеся рас­ширить свою деятельность. Активными покупателями выступают те, кто строит дома за пределами городов и использует землю для иных несельскохозяйственных нужд. В итоге для соотношения предложения и спроса на землю сейчас типична ситуация, изо­браженная на рис. 2.

Рис. 2. Изменение цены земли при разных соотношениях предложения и спроса на нее

На рис. 2.показано, что происходит с ценой при сокращении земельных угодий, являющихся объектом купли-продажи на рын­ке земли, и при увеличении спроса на нее. Во многих случаях кривая предложения является строго фиксированной и принимает вертикальное положение, поскольку не изменяется под воздей­ствием спроса. Первоначально эта кривая (П₁ – П₂) пересекается с кривой спроса (С₁-С₂) в равновесной точке Р₁, что приводит к образованию цены земли Ц₁. Однако при уменьшении коли­чества земли с З₁ до З₂ кривая предложения (П₃-П₄)пересекается с кривой спроса в равновесной точке Р₂, вследствие чего цена земли повышается с уровня Ц₁ до уровня Ц₂.

Не случайно во второй половине XX в. в странах Запада сложилась устойчивая тенденция к росту цены земли. Показа­тельно, например, что в ряде регионов США цена земли выросла по сравнению с 1940 г. более чем в 3-5 раз. Сопутствующим этому следствием является еще более быстрое повышение цены на жилые дома. Так, в тех же США в начале 50-х годов цена традиционного односемейного дома равнялась 8 тыс. долл., а в середине 80-х годов она возросла более чем в 10 раз. Для при­обретения дома американская семья может получить ссуду в размере 70% его товарной цены с рассрочкой на 25-40 лет. Между тем выплачиваемая по процентам сумма оказывается больше первоначального займа в 2 или более раза[6].

Вкладывать деньги и недвижимость - землю, дома и другие капитальные объекты, цены на которые обычно повышаются быстрее, чем на иные товары, стало особенно выгодным делом в условиях инфляции. Это подогрело спекулятивную “горячку”, направленную на покупку всякой недвижимости (и в первую очередь - земли) с расчетом получить в будущем очень высокую цену за эти блага. Но, таким образом, с одной стороны, создаются экономические предпосылки для получения в будущем совер­шенно неоправданных доходов одними, а, с другой стороны, ухудшаются жизненные условия многих людей, стремящихся при­обрести жилые и земельные участки для производства сельско­хозяйственных продуктов. В связи с этим в Великобритании, Швеции, Италии и других государствах ограничено получение доходов от продажи земель тем, кто спекулирует недвижимостью, и собственникам земель, отводимых под новое городское стро­ительство.

В итоге мы приходит к важному выводу. Эффективно ис­пользовать собственность на землю (получить доход) можно при разных формах землепользования: и когда действует арен­датор чужой земли, и при сдаче земли ее владельцем в ипотеку, и если собственник земли полностью сам распоряжается ею. Это означает, что сельское хозяйство может успешно развиваться при плюрализме форм собственности на землю. Решающее зна­чение для получения нормального дохода имеют технические и организационно-экономические условия производства. Такие условия имеются у процветающих крупных хозяйств. Что ка­сается мелких фермерских хозяйств, то они нуждаются в под­держке государства: им требуется финансовая помощь, серьезные экономические стимулы и современная инфраструктура сель­скохозяйственного производства, которую обеспечивает агро­промышленный комплекс. В нем продуктивно соединяется изго­товление необходимых средств производства для сельского хо­зяйства, само это хозяйство и отрасли промышленной перера­ботки полученной продукции. Новейшие научно-технические достижения позволяют поднять эффективность труда во всех отраслях комплекса.

Современная динамика спроса и предложения земель сельхозназначения в соответствии со статьей № 7 Земельного Кодекса РФ, земли по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

· земли сельхозназначения;

· земли населенных пунктов;

· земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

· земли особо охраняемых территорий и объектов;

· земли лесного фонда;

· земли водного фонда;

· земли запаса.

Для чего люди покупают земли сельхозназначения? (собственно – если эти покупки массовые и осуществляются по единым правилам – то возникает такое же единообразное «предложение» и следом складывается «Рынок» с его трендами во времени «просто вправо», «вверх» или «вниз»). Они покупают землю сельхозназначения либо а) для того чтобы на ней жить (и тогда это земля из категории 2 – «земли населенных пунктов») либо б) для того, чтобы на ней работать (земли сельхозназначения, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения). И есть еще земля в нескольких категорий, которая по решению государства находится в особых «режимах» и не является предметом массовых сделок – это земля из категорий 4, 5, 6 и 7[7].

Возможность приобретения земель и уровень цен на нее в категориях 2 и 3 напрямую определяется решениями региональной или местной власти. Именно по решению локальных властей определяются перспективы развития территорий, условия реализации различными общественными и элитными группами различных бизнес- и инфраструктурных проектов. От решений власти зависит, какую инфраструктуру, в каком территориальном направлении и с какой степенью интенсивности развивать (дороги, электроэнергия, водоснабжение и канализация, строительство объектов социальной инфраструктуры). Соответственно – развитие земельных рынков для частного проживания (территории, которые либо сразу, либо по истечении некоторого времени оформляются в категорию земель населенных пунктов) напрямую взаимосвязано с решениями власти. И в этом случае рынок возникает скорее лишь как категория борьбы за доступ к власти в получении «оптовых прав» на развитие отдельных крупных участков земельной территории и последующую «розничную продажу» земельных участков под индивидуальное проживание. Это проекты т.н. «девелопмента». Они, как правило, характеризуются высокой нормой быстрой прибыли, но не стоит заблуждаться, что эта сверхприбыль достается девелоперам как компенсация за какие то их «особые деловые качества». Большая ее часть – это административная рента, или «доля власти», как теперь культурно называется, которая своим решением может либо полностью ее изъять в свою пользу (платежей и отчислений можно придумать сколько угодно, дав волю фантазии и принятию регионального законодательства), либо оставить в своих подконтрольных «девелоперских компаниях». Т.е. рынки земель категорий 2 и 3 – это в большей степени «локальные рынки», которые очень сильно подвержены влиянию региональных властей. И именно во власти этих самых региональных властей находится регулирование данных рынков – они могут манипулировать на них ценами, играя «уровнем предложения, ограничениями на юридическое оформление сделок, используя или искажая инсайдерскую информацию».

Что касается земель сельхозназначений для категорий 4-7 – то здесь наличие рынка как такового также весьма затруднительно. Профильная власть, имея инсайдерскую информацию о перспективах развития той или иной территории из данных категорий, всегда имеет возможности «подобрать себе участки «получше и пожирнее» и всегда быть «первой в очереди» на их получение, даже соблюдая все официальные процедуры. Поэтому на свободный, открытый рынок купли-продажи, такие категории земельных участков могут попасть уже только после «приближенных посредников». А, следовательно, – они после прохождения «посредников» будут относиться по сути уже к категории 2 или 3.

А вот чем определяется уровень цен спроса и предложения на земли сельхозназначения? Здесь основным ценообразующим фактором является возможная величина рентного дохода, который может быть получен от использования земли сельхозназначения. А рентный доход зависит от а) производительности/урожайности выращиваемых культур, б) уровня текущих оптовых/закупочных цен у сельхозпроизводителей и в) структуры собственных текущих и капитальных издержек сельхозпроизводителей. Т.к. успешность сельскохозяйственного бизнеса в очень незначительной степени зависит от инсайда и планов региональных властей, то в этой категории земли сельхозназначения как раз возможен как минимум региональный, а как максимум – федеральный или даже международный рынок. Т.к. на этом рынке начинают бороться различные инвесторы и инструментом их борьбы (помимо, конечно, поддержки со стороны различных властных и общественных группировок) являются[8]:

· используемые производственные и коммерческие технологии (которые позволяют максимизировать текущую и долгосрочную прибыльность) и

· стоимость капитала, или «приемлемая норма прибыли на инвестированный капитал» для каждого конкретного Инвестора, участвующего в конкурентной борьбе.

Соответственно – если где и будет в перспективе основной рынок земли в России – то это будет рынок земли сельхозназначения. На нем уже активным ходом идет формирование крупных агрохолдингов, многие из которых являются игроками федерального масштаба и возможностей, а значит – в меньшей степени зависят от «благоприятного режима» со стороны властей отдельных российских территорий. Так что следующим шагом должен неминуемо возникнуть рынок основополагающего средства их производства – собственно земли сельхозназначения. А следующим шагом – должен возникнуть отдельный рынок для инвесторов земли сельхозназначения, которые не будут их эксплуатировать сами, а будут сдавать в аренду сельхозпроизводителям. Т.е. совсем скоро, уже в среднесрочной перспективе 3-7 лет земли сельхозназначения смогут превратиться в отдельный и очень емкий рынок, на котором будут присутствовать как крупные сельхозпроизводители, так и средние и мелкие финансовые инвесторы, покупающие земли сельхозназначения и передающие земли сельхозназначения в управление или «эксплуатацию» специализированным агропромышленным операторам. Точно так же, как это сегодня происходит в развитых странах мира. И рынок этот будет иметь уже федеральный масштаб, а, скорее всего, сможет даже быть интегрирован в международный финансовый рынок.