Как исправить технические ошибки

Ошибки в государственном кадастре недвижимости. Чем опасны и как их исправить

Дмитрий Железнов
к. ю. н., адвокат юридической фирмы "ЮСТ", преподаватель МГЮА имени О.Е. Кутафина

Основной вопрос: в чем разница между кадастровой и технической ошибкой? Какие последствия они влекут? Какие действия нужно предпринять, чтобы их исправить?

Решение: технические ошибки допускает орган, который вносит сведения в реестр недвижимости, кадастровые возникают по вине лиц, оформляющих документы на объект. Неточности грозят доначислением налогов, невозможностью пользоваться объектом и нарушением других прав владельцев и третьих лиц. Исправить поможет заявление или судебный акт.

 

Опечатки в номере участка, неточность в сведениях о разрешенном использовании земли и другие неверно указанные сведения — это ошибки, которые в буквальном смысле дорого обходятся владельцу. Закон различает два вида таких ошибок: технические и кадастровые.

Техническая ошибка — это грамматическая или арифметическая описка, опечатка, которую допустил орган кадастрового учета при ведении реестра (п. 1 ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 24.07.07 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — закон № 221-ФЗ).

Кадастровая — это ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (п. 2 ч. 1 ст. 28 закона № 221-ФЗ).

Невнимательность должностных лиц оборачивается владельцам штрафами налоговых органов, проблемами с оформлением документов, спорами с лицами, обладающими соседними участкам. Ошибки становятся причиной:
— завышенной суммы налога (определение ВС РФ от 14.09.15 № 85-АПГ15-3);
— доначислений по налогам, если ошибка привела к более низкому налогу, а после ее исправления инспекция ФНС доначислила неоплаченную сумму (постановление АС Уральского округа от 09.03.16 № Ф09-682/16 по делу № А60-23777/2015);
— наложения границ участков друг на друга, а значит, и нарушения прав их владельцев (постановления АС Московского округа от 28.01.16 № Ф05-19449/2015 по делу № А41-6592/2015, от 30.12.15 № Ф05-18489/2015 по делу № А40-77850/15) и др.

Исправить ошибку могут органы, которые ее допустили. Если этого не происходит, нужно действовать самостоятельно.

Таблица. Риски ошибок в ГКН и способы их исправить

Вид ошибки	В чем заключается	Кто совершил	Как исправить	В чем риск
Техническая	Описка, опечатка, грамматическая или арифметическая неточность в реестре	Орган кадастрового учета	Самостоятельно органом, который ошибся. При помощи заявления. В судебном порядке	Собственник не сможет совершать действия с объектом из-за несоответствия документов и данных ГКН.
Кадастровая	Ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в реестр	Субъект, который подготовил документ о праве (например, орган государственной власти или местного самоуправления)	Самостоятельно органом, который ошибся. Представить документы в орган, проводивший регистрацию. В судебном порядке	Станет невозможно использовать участок по назначению. Появится риск двойной регистрации прав. Инспекция ФНС может оштрафовать, доначислить налоги

 

Как исправить технические ошибки

Ключевой вывод

Есть три способа исправить техническую ошибку. Орган, который ее допустил, исправит ее:

• по своей инициативе;

• по заявлению владельца объекта;

• на основании судебного акта (п. 2 ст. 28 закона № 221-ФЗ).

 

Техническая ошибка отличается от кадастровой тем, что такую описку или опечатку допускает непосредственно орган кадастрового учета. Заявитель передает документы с верными данными, а в государственный кадастр недвижимости (ГКН) вносятся неверные сведения. Чаще всего орган кадастрового учета ошибается в наименовании правообладателя объекта недвижимости, в дате выдачи правоустанавливающего документа и допускает другие мелкие недочеты. Он может самостоятельно исправить неточность. Для этого составляется протокол выявления технической ошибки в сведениях ГКН (ч. 2 ст. 28 закона № 221-ФЗ). Если ошибку обнаружил владелец объекта, он вправе обратиться в орган с соответствующим заявлением. ГКН может не внести изменения. В таком случае владелец объекта, сведения о котором внесены неверно, вправе обратиться в суд.

Ошибка № 1: неверные сведения об объекте недвижимости. Исправить их помогут правоустанавливающие документы. Орган государственного кадастрового учета может ошибиться и внести неверные или неполные данные. Например, если из ГКН исключаются сведения о собственнике объекта. Это приведет к тому, что владельцу придется доказывать свои права на объект недвижимого имущества. В этом деле помогут документы на объект и доказательства законности прав.

пример из практики Фабула дела: в 1980 году государство предоставило колхозу в бессрочное пользование земельный участок. После реорганизации имущество колхоза перешло к правопреемнику (обществу), но орган кадастрового учета поставил прочерк в наименовании собственника. Общество потребовало исправить допущенную ошибку. Орган не сделал этого, и новый владелец обратился в суд. Позиция истца: заявитель указал на свои права. В качестве доказательств он предъявил протокол общего собрания акционеров, который подтвердил преобразование юридического лица, передаточный акт и регистрационные документы на участок. Выводы суда: суд вынес решение о признании отказа в исправлении технической ошибки незаконным. Реквизиты документа: постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.10.13 по делу № А32-27225/2012.

 

Собственнику нужно подготовиться к оплате земельного налога, который после исправления технической ошибки может начислить или доначислить налоговый орган. Суды не считают, что исправление вносит новые сведения об объекте недвижимости. Орган кадастрового учета только исправляет недостоверные сведения. Если не заплатить налог, инспекция ФНС взыщет его в судебном порядке (постановление АС Уральского округа от 22.10.15 № Ф09-7509/15 по делу № А60-5746/2015).

Вносить в ГКН дополнительные сведения требует закон (п. 9, 30 части 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.07 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

 

Ошибка № 2: в ГКН нет сведений об обременениях. Если речь идет о земельном участке, исправить ее помогут межевой план и запросы в администрацию. Если орган государственного кадастрового учета не указывает об обременении, нарушаются права нескольких лиц. Во-первых, появляются риски у приобретателей, которые проявят осмотрительность и не найдут обременений в документах. Во-вторых, нарушаются права лица, в пользу которого установлено обременение.

Убедиться в отсутствии обременений поможет межевой план и запрос в администрацию. Например, арендатор требовал устранить запись об обременении земельного участка. В качестве доказательства он приложил письмо Министерства культуры. Оно подтверждало, что на спорном участке нет памятников культуры. Суд отказал в иске. Ограничения ввела администрации в своем постановлении. Обременение возникло до того, как появилось право заявителя. Наличие памятника на территории участка подтверждалось межевым планом. Про обременение знал арендатор, с которым заявитель заключил соглашение о перенайме (постановление АС Московского округа от 17.11.15 по делу № А41-66510/2014).

Лицу, которое установило обременение, нужно проверить, внес ли орган кадастрового учета соответствующие сведения в ГКН. Если нет, необходимо требовать исправлений технической ошибки. Например, орган кадастрового учета отказал заявителю во внесении в ГКН сведений об установленных в его пользу обременениях. Лицо требовало отразить их, чтобы обеспечить сохранность подземных коммуникаций, доступ к ним представителей эксплуатирующих организаций, а также свободный проход к зданиям и сооружениям смежных землепользователей.

Государственная регистрация — доказательство права (ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав…»).

 

Суд выяснил, что обременения установил уполномоченный орган письменным распоряжением. Суд обязал орган кадастрового учета исправить ошибку (постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.06.11 по делу № А56-43975/10). В другом деле лицо доказало права на участок с помощью свидетельства о праве собственности (постановление АС Центрального округа от 24.08.15 по делу № А14-9109/2014).

Ошибка № 3: неверная кадастровая стоимость. Чтобы ее исправить, можно сослаться на постановление ВАС РФ и требовать учета зоны и назначения здания. Ошибки в стоимости опасны экономическими последствиями. Если орган завысил стоимость, инспекция доначислит владельцу земельный налог. Для приобретателя такая ошибка обернется незаконным увеличением выкупной цены участка.

Например, местная администрация предоставила обществу в аренду земельный участок с разрешенным использованием «место размещения оздоровительно-развлекательного гостиничного комплекса с кафе, бассейном, зоной отдыха и газовой котельной». Орган кадастрового учета неверно определил стоимость земельного участка. Он применил удельный показатель для другого вида земель. Ошибка привела к необоснованному увеличению арендной платы. Владелец участка обратился в суд, который удовлетворил иск. Суд руководствовался правовой позицией ВАС РФ, которая предписывала устанавливать территориальную зону участка, чтобы определить вид разрешенного использования и рассчитать налог (постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.11 № 12651/11). Суд принял во внимание назначение возводимого объекта и пришел к выводу, что вид разрешенного использования спорного участка не соответствует группе, в которую его определил ответчик. Последний не хотел менять сведения о кадастровой стоимости за прошедший период. Суд отклонил этот довод. Тот факт, что ответчик пользовался архивными сведениями, не служит основанием для отказа в исправлении технической ошибки (постановление АС Уральского округа от 10.08.15 по делу № А60-336/2014).

Если из-за ошибки владелец участка будет перечислять налог в меньшем размере, есть риск, что орган исправит ее и владельцу придется доплатить недоначисленную сумму. Перевести средства лучше в добровольном порядке, в противном случае инспекция ФНС взыщет их вместе со штрафами за просрочку и оспорить такое решение не удастся (постановление АС Уральского округа от 09.03.16 № Ф09-682/16 по делу № А60-23777/2015). Признать незаконным постановление инспекции ФНС ссылкой на отсутствие вины не получится (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.07.11 по делу № А74-1428/2010).

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: