 |
Вопрос № 2 Виды договоров ренты и их особенности
|
|
|
|
В условиях низкой материальной обеспеченности пенсионеров
многие пожилые граждане вынуждены продавать не саму жилую площадь (им иначе
негде жить), а право ее наследования. По договору ренты одна сторона (получатель
ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность жилое
помещение, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное недвижимое
имущество периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму или
предоставлять иные средства на его содержание. Передача прав собственности на
жилье может быть как возмездной - по правилам купли-продажи, так и безвозмездной
- в форме дарения. Получатель ренты в обеспечение обязательства приобретает
право залога на переданное недвижимое имущество. Договор ренты подлежит
обязательному нотариальному удостоверению, а переход права на жилое помещение и
сделка с ним - государственной регистрации. Сторонами договора ренты выступают:
получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее
свое имущество в собственность другому лицу с целью получения от него в
течение длительного периода времени дохода (ренты). Получателями постоянной
ренты могут быть граждане и некоммерческие организации, если это
соответствует целям их деятельности и не противоречит закону (п. 1 ст. 589
ГК РФ).
плательщик ренты (рентный должник) - любой гражданин,
коммерческое и некоммерческое юридическое лицо, заинтересованное в
приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и гарантирующее
выполнение условий договора ренты.
Предметом договора ренты в общем случае является передача
получателем ренты в собственность плательщика ренты имущества (п. 1 ст. 583 ГК
|
|
|
РФ), а по ренте с условием пожизненного содержания с иждивением - только
недвижимое имущество, в том числе и жилые помещения.
Форма договора ренты - письменная в виде единого документа
с обязательным нотариальным удостоверением, а при отчуждении под выплату ренты
недвижимости - договор подлежит государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).
Существует три вида ренты: постоянная (бессрочная),
пожизненная и с пожизненным содержанием и с иждивением, которые отличаются по
срокам, форме и размеру выплат и другим условиям.
Существенным условием договора при передаче под выплату
ренты движимого имущества является обязанность плательщика ренты:
а) предоставить обеспечение исполнения его обязательств по
выплате ренты (имеются в виду любые предусмотренные законом или договором
способы обеспечения исполнения обязательств - залог, удержание имущества
должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и др., допускаемые ст.
329 ГК РФ);
б) либо застраховать по правилам ст. 932 ГК РФ в пользу
получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо не надлежащее
исполнение плательщиком ренты обязательство по ее выплате. При невыполнении
плательщиком ренты указанных обязанностей, а также в случае утраты обеспечения
или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не
отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать
возмещения убытков, вызванных расторжением договора (п. 2 СТ. 587 ГК РФ).
Постоянная рента является бессрочной. Поэтому
предусматривается возможность передачи прав получателя ренты другим гражданам
или некоммерческим организациям путем уступки требования (ст. 382-390 ГК) и
перехода по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации
юридических лиц, если иное не установлено законом или договором (п. 2 СТ. 583
ГК). Выплата постоянной ренты производится поквартально прежде всего в деньгах в
|
|
|
размере, определенном договором. Договором может быть предусмотрена ее выплата
также путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, которые
соответствуют по стоимости денежной сумме ренты (п. 1 СТ. 590 ГК). Размер ренты
индексируется пропорционально увеличению минимальной месячной оплаты труда.
Выкуп постоянной ренты может быть запрещен при жизни ее получателя или в течение
до 30 лет с момента заключения договора.
Получатель постоянной ренты имеет право требовать ее выкупа
плательщиком в следующих случаях: при просрочке плательщиком ее выплаты более
чем на один год, если иное не предусмотрено договором; нарушения плательщиком
своих обязанностей по обеспечению выплаты ренты; признания плательщика
неплатежеспособным либо когда стало очевидно, что рента не будет выплачиваться
им в размере и сроки, определенные договором; когда недвижимость, переданная под
выплату ренты, перешла в общую собственность или разделена между несколькими
лицами; в других случаях, установленных договором (ст. 593 ГК).
В этих случаях выкуп постоянной ренты производится по цене,
установленной договором (п. 1 СТ. 594 ГК). Если условие о выкупной цене
отсутствует в договоре, по которому имущество передано за плату для получения
постоянной ренты, выкуп производится по цене, которая соответствует годовой
сумме подлежащей выплате ренты (п. 2 СТ. 594 ГК). Когда такое условие
отсутствует в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под
выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных
платежей должна включаться и цена переданного имущества, определяемая в порядке,
предусмотренном П. 3 СТ. 424 ГК, Т.е. исходя из цены, которая обычно взимается
за аналогичное имущество (п. 3 СТ. 594 ГК).
Если имущество передано бесплатно для получения постоянной
ренты, то риск случайной гибели или случайного повреждения его несет плательщик
ренты. Когда имущество передано за плату, то при случайной его гибели или
случайном повреждении плательщик имеет право требовать соответственно
прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты
|
|
|
(ст. 595 ГК).
Получателями постоянной ренты могут быть наряду с
гражданами и некоммерческие организации, если получение ренты не противоречит
закону и соответствует целям их деятельности.
Пожизненная рента имеет социальный характер. Получателями
ее могут быть только граждане, и устанавливается она на период жизни гражданина,
который передал свое имущество под выплату ренты, или на период жизни другого,
указанного им гражданина (ст. 596 ГК). Выплачивается она только в денежной форме
ежемесячно в размере не менее минимальной месячной оплаты труда.
Пожизненная рента может быть установлена в пользу
нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными,
если иное не предусмотрено договором. В случае смерти одного из получателей
ренты его доля переходит к пережившим его получателям, а в случае смерти
последнего обязательство выплаты ренты прекращается.
Договор пожизненной ренты - срочная сделка.
Обязательства, создаваемые ею, могут быть прекращены плательщиком ренты только
на общих основаниях. Поэтому даже случайная гибель или случайное повреждение
имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика
ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором
пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ).
В отличие от плательщика ренты получатель пожизненной
ренты наделяется правом своими действиями прекратить обязательства из договора
пожизненной ренты. Так, в случае существенного нарушения договора пожизненной
ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты
ее выкупа на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК.РФ, либо расторжения договора
и возмещения убытков. Более того, если под выплату пожизненной ренты квартира,
жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при
существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого
имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 599 ГК РФ).
|
|
|
