Современные финансово-экономические инструменты инвестирования в недвижимость

Проблема поисков внебюджетных источников инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга, особенно в жилищное строительство, возникла практически сразу после начала реформ и особенно с начала 90-х годов. Уже в 1993 году бюджетные средства на жилищное строительство в городе составили 15% к объему вводу жилья, а в 2004 году – всего 3%. Все остальное - средства инвесторов. В этих условиях лидирующую позицию заняло так называемое “долевое” участие граждан в строительстве жилья, которое в 2004 г. достигло 95% от всего объема ввода. В целом по России долевое строительство в 2004 г. составило 75% всего введенного жилья. “Долевое” участие в инвестировании (его метко назвали “соинвестирование поневоле”) явилось, с одной стороны, спасением жилищного строительства в Санкт-Петербурге, а с другой стороны, породило много проблем. Причины возникновения этих проблем можно условно подразделить на две группы (хотя они взаимосвязаны). Первая группа связана с отсутствием законодательной базы долевого строительства. В Гражданском кодексе РФ вообще не предусмотрена эта форма инвестирования в строительство многоквартирных жилых домов, и поэтому договора застройщиков с дольщиками носили самые разнообразные названия: “договора долевого участия”, “договора инвестирования”, “простого товарищества”, “купли-продажи” и т.п. и т.д. Содержание договоров, как правило, составлялось в пользу застройщиков (в условиях ажиотажного спроса на квартиры) и создавало большие трудности для решения судебных споров. В 2002 г. Пленум Верховного Суда РФ рекомендовал применять к эти спорам Федеральный Закон “О защите прав потребителей”, но он оказался непригодным для сферы создания недвижимости, ибо относился не к строительному, а бытовому подряду.

Из-за неопределенности законодательной основы неизбежно возникла и вторая группа проблем, обусловленных появлением большого числа обманутых дольщиков (по некоторым данным, их было только в Санкт-Петербурге свыше 15 тыс. человек), “двойными” продажами квартир в строящихся домах застройщиками, подрядчиками и другими соинвесторами, банкротством ряда крупных компаний (“Виадук”, “Росглавматериалы”, “УНР-86”, “Клаб” и другие) со всеми негативными последствиями. Следует, правда, отметить, что с развитием практики долевого строительства и “дольщики”, и застройщики выработали определенные правила “игры”, и число таких обманов существенно сократилось, хотя практическое бесправие дольщиков в значительной степени сохранилось: застройщики отказывались от ответственности за частые задержки в сдаче домов, неопределенности в правах дольщиков и т.п.  В декабре 2004 г. в числе 25 “жилищных законов” был принят Федеральный закон №214-ФЗ “О долевом участии в строительстве многоквартирных жилых домов и других объектов недвижимости”. Этот закон, вступивший в действие с 1 апреля 2005 г., вызвал бурную реакцию со стороны застройщиков Санкт-Петербурга и Москвы, где наиболее развито долевое строительство. Дело в том, что если раньше практически все права и рычаги давления были у застройщиков, то с принятием этого закона “маятник” качнулся в другую сторону - появились большие права у дольщиков и их государственная защита (что давно было необходимо и опоздало, по нашему мнению, на 5-6 лет): право во внесудебном, одностороннем порядке изымать свои средства в ряде случаев нарушения договора, описание содержания самого договора “долевого участия”, контроль за целевым использованием собранных застройщиком средств и многое другое. При этом ряд норм нового закона ущемляет права застройщиков: неравновесные размеры штрафов, угроза массового изъятия средств, введение НДС и другие меры, нарушающие баланс интересов граждан и застройщиков. А это – опасно, ибо, если серьезно нарушаются права строителей, они просто сократят рисковое “долевое” строительство, и тогда возникает опасность обвала жилищного строительства, ибо ему пока нет серьезной альтернативы.

Поэтому бизнес-сообщество Санкт-Петербурга предложило ряд поправок к Федеральному закону №214-РФ, которые были озвучены на II Международном конгрессе в Москве 20 мая 2005 г. “Государство и бизнес: социально-ответственное партнерство”. Есть надежда, что эти поправки будут приняты.

Тем не менее подчеркнем, что массовое “долевое” участие граждан в строительстве жилых домов – это рискованная, далеко не рыночная мера, вызванная реалиями переходного периода рыночной экономики, и долго не может быть основой инвестирования, даже если Федеральный закон №214-РФ и будет скорректирован и заработает в полную силу.

Мировая практика показывает, что источники инвестирования в недвижимость, особенно в строительство жилья – это ресурсы коммерческих банков (кредитование или прямое финансирование), резервы страховых компаний и пенсионных фондов, бюджетные средства разного уровня (для строительства “социального жилья”) и, особенно, ипотечное кредитование жилищного строительства. Следует отметить, что ипотека – это средство создания платежеспособного спроса населения, а не инструмент непосредственного инвестирования в строительство недвижимости.

Остановимся кратко на этих и других альтернативных “долевому” строительству инструментах инвестирования в наших современных условиях.

Во-первых, ресурсы коммерческих банков. Сегодня в сферу инвестиций и строительства направляется лишь менее 4% всех кредитных ресурсов банков Северо-Запада России, да и то по не вполне законным формам (в основном, под договора “долевого” участия, которые, как было сказано, уязвимы в правовом отношении). С переходом на систему торгов на объекты недвижимости (с 1 октября 2005 г. для жилищного строительства они станут обязательными), значительным сокращением продажи квартир, удорожанием строительства и т.п. у застройщиков и строителей появились значительные потребности в заемных средствах. У коммерческих банков эти средства есть (правда не в таких объемах, которые могут полностью удовлетворить потребности). Все дело упирается в отсутствии ликвидных залогов у застройщиков, которыми могут быть: собственность на землю, долгосрочные права аренды, незавершенное строительство. Однако все эти виды залога не реализуемы из-за отсутствия политической воли руководства города, которое в лице КУГИ запрещает (будучи владельцем земли) все возможности, предусмотренные в федеральном законодательстве (Земельном кодексе РФ). Во-вторых, значительные резервы страховых компаний законом запрещено использовать иначе, чем на покупку государственных ценных бумаг. Наше обращение в Федеральную Службу страхового надзора с просьбой разрешить использование значительных резервов в инвестирование жилищного строительства пока не получило положительного ответа. Тоже относится и к использованию резервов пенсионных фондов, хотя на Западе эти средства служат мощными источниками инвестиций в недвижимость. И, наконец, возможность привлечения закрытых паевых инвестиционных фондов к инвестированию средств в конкретные объекты, в частности, жилищного строительства. Для нас это – новый инструмент. А как всякое новое, он вызывает закономерную настороженность застройщиков и строителей. Поэтому необходима широкая разъяснительная работа в направлении обоснования следующих преимуществ ЗПИФ – их надежности, методов создания (особенно “коллективного” характера сбора средств, что непросто для застройщиков-конкурентов) и использования. Будем надеяться, что этот новый инструмент получит признание и будет содействовать развитию жилищного и другого строительства в нашем городе.

Заключение

Подводя итоги сказанному, можно сделать несколько выводов относительно реализации инвестиционного проекта и отметить то, что при принятии любого инвестиционного решения необходимо, прежде всего, провести исследования инвестиционной среды. Инвестиции в недвижимость - выгодное вложение средств, особенно при настоящих рыночных отношениях и условиях, но эффективность и выгода зависит от осведомленности инвестора. Реализация инвестиционных проектов предполагает отказ инвестора от денежных средств сегодня в расчете на получение в будущем. Причем, как правило, на получение прибыли следует рассчитывать не раньше чем через год после инвестиций. Объектами реальных инвестиций (капитальных вложений) могут быть недвижимость, бизнес, машины, оборудование, здания, земельные участки, природные ресурсы. Инвестиционный проект прежде всего оценивается в плане его технической выполнимости, юридической обоснованности, экологической безопасности и экономической эффективности, под которой понимают доходность (норму прибыли) - результат сопоставления генерированной проектом получаемой прибыли и совокупных затрат, произведенных на этот проект. Очевидно, что при принятии инвестиционных решений - при выборе инвестиционного проекта - предпочтение отдается объекту, который технически выполним, юридически обоснован, экологически безопасен и экономически наиболее эффективен. Очевидно, что при наличии нескольких проектов можно получить равный размер дохода, но эффективность этих проектов может быть разной, так как на их реализацию могут потребоваться различные затраты. Оценивая эффективность инвестиционного проекта, следует учитывать и степень различного рода риска (предпринимательского, финансового и др.). Основной задачей при анализе эффективности инвестиционных проектов является расчет будущих денежных потоков, генерируемых (прогнозируемых) при реализации проекта. Только поступающие при реализации инвестиционного проекта денежные потоки способны обеспечить окупаемость инвестиционного проекта.
Поэтому именно денежные потоки, а не прибыль являются основным центральным элементом анализа эффективности инвестиционного проекта. Другими словами, эффективность инвестиционных проектов должна быть основана на исследовании денежных потоков, которые генерируются в результате реализации этих проектов, в нашем случае вложения (инвестиции) в недвижимость.

Список литературы

1. Абрамов С.И. Инвестирование. - М: Центр экономики и маркетинга, 2006.

2. Аньшин В.М. Инвестиционный анализ: учебно-практическое пособие. - М: Дело, 2004.

3. Зимин А.И. Инвестиции: вопросы и ответы. - М: ИД «Юриспруденция,2006.

4. Инвестиции: Учебник / С.В. Валдайцев, П.В. Воробьев и др.; под. ред. В.В. Ковалева, В.В. Иванова, В.А. Лялина. - М: Проспект, 2005.

5. Слепнева Т.А., Яркин Е.В. Инвестиции: Учебное пособие. - М: ИНФРА - М, 2003.