Таким образом, экономическое устареваниечасти подъездного пути Сибирцевской КЭЧ (лит.Ж111), длиной 6,310 км, равно 65 % (100 % - 35 %).

Таким образом, экономическое устареваниечасти подъездного пути Сибирцевской КЭЧ (лит. Ж111), длиной 6, 310 км, равно 65 % (100 % - 35 %).

 

13. 3. 1. 3. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта аренды (СОА) затратным подходом

Расчетная стоимость объекта оценки определяется затратным подходом по следующей формуле:

Формула 1412♦ Расчет стоимости недвижимого имущества затратным подходом

РС = ВЗ – НИ + ЗУ= ВС – ФИ – ФунУ – ЭУ + ЗУ,

где: РС – стоимость, определенная затратным подходом, руб.;

ВЗ – величина затрат на замещение объекта аренды (С_пр), руб.;

НИ – износ и устаревания объекта аренды, руб.;

ФИ – физический износ, руб.;

ФунУ – функциональное устаревание, руб.;

ЭУ – экономическое устаревание, руб.;

ЗУ – стоимость прав на земельный участок, руб.

 

 

Таблица 138♦ Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом, руб.

Объект аренды	Величина затрат на замещение, руб. (ВЗ), включая НДС  (табл. 145)	Физический износ (ФИ), включая НДС, руб. (табл. 147)	Функциональное устаревание (ФунУ), включая НДС, руб. (с. 93)	Экономическое устаревание (ЭУ), включая НДС, руб. (с. 94)	Износ и устаревания (НИ), включая НДС, руб. (гр. 3 + гр. 4 + гр. 5)	Стоимость улучшений, определенная затратным подходом, включая НДС, руб. (гр. 2 – гр. 6)	Рыночная стоимость права пользования (долгосрочной аренды)земельным участком, руб.  (табл. 14-2)	Стоимость объекта аренды, определенная затратным подходом, включая НДС, руб. (∑ (гр. 7) + гр. 8)
Пути необщего пользования «Сибирцевской КЭЧ», протяженностью 6, 310 км	760 709 102	543 146 299		141 415 822	684 562 121	76 146 981	6 411 031	85 246 398
Ж/Б мост	3 741 993	2 245 196		972 918	3 218 114	523 879
Трубы	5 054 230	3 032 538		1 314 100	4 346 638	707 592
Трубы	6 157 732	3 694 639		1 601 010	5 295 649	862 083
Стрелочные переводы	2 124 403	1 274 642		552 345	1 826 987	297 416
Стрелочные переводы	2 124 403	1 274 642		552 345	1 826 987	297 416
ИТОГО:	779 911 863				701 076 496	78 835 367

 

Таким образом, расчетная стоимость объекта аренды, определенная затратным подходом, по состоянию на дату оценки, составляет 85 246 398 руб., включая НДС.

13. 3. 1. 4. Анализ результатов, полученных затратным подходом, рыночным данным

Как было отмечено выше (см. п. 14. 3. 1. 1), сравнительный подход для определения рыночной стоимости объекта аренды не применялся, однако, Оценщик проводит анализ полученных результатов расчета затратным подходом, данным рынка, применяя принципы сравнительного подхода.

В результате проведенного расчета, рыночная стоимость оцениваемого подъездного пути составила 85 187 581 руб., или 13 500 руб. / пог. м.

Согласно проведенного анализа рынка интервал цен на железнодорожные подъездные пути в удовлетворительном состоянии в период 2014-2016 гг. составлял 10 202 – 25 299 руб. за 1 пог. м.

Полученное удельное значение стоимости объекта аренды попадает в данный интервал рыночных цен на железнодорожные пути необщего пользования. Учитывая дату оценки, состояние оцениваемого подъездного пути, Оценщик считает полученный результат соответствующим рыночным условиям на дату оценки.

Рыночная стоимость части подъездного пути (лит. Ж111) «Сибирцевской КЭЧ», протяженностью 6, 310 км, составляет 85 246 398руб., включая НДС, что соответствует рыночным данным.

13. 3. 2. Определение величины нормы дохода на капитал (НДК)

Норма дохода на капитал для объекта исследования равна ставке капитализации.

Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости объектов от ожидаемого дохода от его эксплуатации, и рассчитывается исходя из того, что величина коэффициента капитализации или дисконтирования отражает масштабы возможного риска, связанного с операциями на рынке недвижимости и учитывает возможность альтернативных вложений капитала.

 

Существует несколько методов определения ставки капитализации:

− методом кумулятивного построения;

− методом рыночной экстракции;

− методом связных инвестиций или техника инвестиционной группы.

Метод связных инвестиций или техника инвестиционной группы не используется в российской практике оценочной деятельности, ввиду неразвитости ипотечно-инвестиционного кредитования в нашей стране, применения метода рыночной экстракции не представляется возможным по причине отсутствия достаточного количества доступных данных по сопоставимым финансовым вложениям (инвестиционным проектам). Таким образом, Оценщик использует для определения величины ставки дисконтирования метод кумулятивного построения.

 

Формула 1413♦ Ставка капитализации

R= Y +_Δ SFF_{(n, i)},

где: R – ставка капитализации, %;

Y – норма отдачи на капитал (ставка дисконтирования), %;

_Δ SFF_{(n, i)} – фактор фонда возмещения.

 

Метод кумулятивного построения предполагает, что ставка дисконтирования (норма отдачи на капитал) равна:

 

Формула 1414♦ Расчет ставки дисконтирования методом кумулятивного построения

Y = r_б + r_ликв + r_упр + r_недв + r_сегм + r_об. ,

где: Y – норма отдачи на капитал (ставка дисконтирования), %;  

r_б – безрисковая ставка, %;

r_ликв – надбавка на низкую ликвидность, %;

r_упр – надбавка на необходимость управления проектом, %;

r_недв – надбавка за риск вложений в недвижимость (как объект инвестирования), %;

r_сегм – надбавка на сегментный (секторный) риск, %;  

r_об – надбавка за риск инвестирования в объект недвижимости, %.

 

На текущий момент в качестве базовой ликвидной (безрисковой) ставки может быть использована ставка доходности по государственным ценным бумагам (сроком до 15 лет), которая составляет на дату оценки 8, 01% (источник: http: //moex. com/ru/marketdata/ indices/state/yieldcurve/).

 

Надбавка за низкую ликвидность ( r_ликв ), есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости. Данная надбавка вычисляется по формуле:

П = (1+R_б)^{^(L /Q)} – 1,

где: П – надбавка на низкую ликвидность;

R_б – безрисковая ставка;

L – период экспозиции (в месяцах);

Q – общее количество месяцев в году.

Рассчитанная таким образом, на основании безрисковой ставки, надбавка за низкую ликвидность составила:

8, 01%^^(6/12) – 1 = 3, 93 %

Надбавка за необходимость управления была принята на основании процентных ставок, взимаемых брокерскими конторами и управляющими компаниями за управление финансовыми активами и активами предприятий. Вознаграждение в таких случаях складывается из двух частей – вознаграждение за собственно управление (0, 6-3, 0 % от стоимости; зависит от уровня ликвидности доверенного актива) и вознаграждение за успех (10-20 % от дохода; зависит от величины полученного за отчетный период дохода). Средняя величина вознаграждения за управление составляет около – 1, 85 %^[10]. Данный размер комиссии в расчете от стоимости земельного участка обеспечит необходимый уровень вознаграждения за управление.

Надбавка за относительный риск инвестирования в оцениваемый производственный комплекс по сравнению с риском инвестирования в государственные ценные бумаги в прогнозный период – r_инв состоит из:

 

Формула 1415♦ Надбавки за относительный риск инвестирования

r_инв. = r_недв + r_сегм + r_об

Исходя из состояния объекта оценки, его местоположения и площади, составляющие r_инв принимаем равными в пределах от 0 до 5 %.

Для характеристики уровня риска необходимо разграничить его по видам. При расчетах Оценщик принимает следующую градацию:

от 0 до 1 – минимальный уровень риска;

от 1 до 2 – невысокий риск;

от 2 до 3 – средний риск;

от 3 до 4 – высокий риск;

от 4 до 5 – максимальный уровень риска.

Таким образом Оценщик принимает следующие значения:

− r_недв= 0, 5 % –риск вложения в недвижимость - минимальный: вложения в недвижимость традиционно считаются одними из самых надежных (после инвестиций в государственные ценные бумаги). Прошедший финансовый кризис несколько пошатнул позиции недвижимости как самого надежного способа вложения средств. Однако в равной степени упала надежность и других инвестиционных средств;

− r_сегм= 0, 5 % – риск будет минимальным, так как основные затраты и риски связанные с предпринимательской деятельностью в данном сегменте рынка, согласно договору аренды на пользование подъездным путем, несет арендатор, арендодатель несет риски связанные с административными расходами по эксплуатации объекта. Объекты железнодорожного транспорта – это необходимый актив для ведения погрузо-разгрузочной деятельности. Объект аренды является подъездным железнодорожным путем с выходом на основной железнодорожный узел станции Сибирцево, где явно проглядывается возможность его использования в комплексе с перспективными производственно-складскими или коммунальными площадками в пгт. Сибирцево и с. Монастырище для доставки туда вагонов с грузами. Таким образом, риск инвестора в данном случае является минимальным;

− r_об= 1, 5 % –риск вложения в рассматриваемый объект недвижимости – оценивается как невысокий. С одной стороны объект аренды – достаточно крупный железнодорожный тупик т. к. со слабо развитой производственно-складской инфраструктурой, в большей своей протяженности в удовлетворительном состоянии, требующем проведения ремонтных работ. Однако, большая часть рисков, связанных с рабочим состоянием и использованием объекта аренды, согласно условиям договора аренды, берет на себя арендатор. Риски арендодателя в данном случае оцениваются исходя из возможности найти арендатора и не допустить аварийного состояния объекта аренды.

 

По результатам опроса риэлтерских агентств, изучения аналитических статей^[11] и собственных исследований Оценщиком был сделан вывод о том, что сроки окупаемости инвестиций в объекты недвижимости варьируется в пределах 5-15 лет. Как правило, для отдельно взятых объектов срок окупаемости определяется Оценщиком экспертно из имеющегося диапазона. Так, период окупаемости по каждому сегменту, учитывая рост числа введенных в эксплуатацию объектов производственно-складского назначения, а соответственно высокую конкуренцию при сдаче объектов в аренду, принимается в размере 10 лет.

Учитывая, что Оценщик определяет ставку аренды для расчетного периода, равного 1 году, а условия фиксирования ставки аренды предусматривают ежегодную индексацию, необходимо в дальнейшем расчете использования реальную ставку капитализации. Формула перевода номинальной ставки (учитывающей инфляцию) в номинальную:

Прогнозируемая в 2017 году инфляция, согласно данным Центрального банка России (http: //www. cbr. ru/) составляет 4, 0 %.

 

Таблица 139♦ Расчет ставки капитализации (НДК)

№ п/п	Наименование показателя	Значение
	Безрисковая ставка (rб) (см. выше)	8, 01%
	Надбавка на низкую ликвидность (rликв. ), % (см. выше)	3, 93%
	Надбавка на необходимость управления проектом (rупр), % (см. выше)	1, 85%
	Надбавка за риск инвестирования в недвижимость (rинв. ), %, в том числе: (Σ стр. 5-7)	2, 50%
	Надбавка за риск на рынке недвижимости (rнедв. ), % (см. выше)	0, 50%
	Надбавка за риск на сегменте рынка недвижимости (rсегм. ), % (см. выше)	0, 50%
	Надбавка за риск инвестирования в объект оценки (rоб. ), % (см. выше)	1, 50%
	Ставка дисконтирования (Σ стр. 1-4)	16, 29%
	Изменение стоимости объекта(∆ )*, %	-100, 00%
	Срок окупаемости, лет (см. выше)
	Фактор фонда возмещения (SFF): (стр. 8 / ((1+стр. 8)^(стр. 10 – 1)	0, 0419
	∆ * SFF: (стр. 9 х стр. 11)	-4, 19%
	Уровень инфляции	4, 0%
	Ставка капитализации (стр. 8 –стр. 12)	20, 48%
	Ставка капитализации с учетов уровня инфляции (НДК) ((1+стр. 13)/(1+стр. 14)-1)	15, 85%

 

⇐ Предыдущая19202122232425262728Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: