 |
Примерная форма договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка
|
|
|
|
Еще раз обращаем внимание на то, что после 14.08.04 должны применяться бланки формы "Примерного договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка" (утв. распоряжением Росимущества от 06.07.04 N 104-р.
14. О практике арбитражных судов по применению ст. 22 ЗК см. пункты 15-18 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", также п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ N 90 от 28.01.05 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке".
Статья 23. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
1. Анализ правил п. 1, 4 ст. 23 ЗК позволяет сделать ряд выводов:
1) они посвящены так называемым частным и другим видам сервитутов. При этом нужно обратить внимание на то, что:
а) сервитут (упомянутый в ст. 23 ЗК) - это предоставление прав ограниченного пользования соседним земельным участкам. Собственник земельного участка вправе требовать от собственника соседнего участка предоставления сервитута. Последний может устанавливаться для обеспечения перехода и переезда через соседний земельный участок, прокладки, эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственников недвижимости, которые не могут быть установлены без установления сервитута (п. 1 ст. 274 ГК);
б) они различают "частный сервитут" от "публичного сервитута". Хотя в п. 1 ст. 23 ЗК делается отсылка к нормам гражданского законодательства, следует сказать, что действующий ГК не делит сервитуты на "частный" и "публичный" (ст. 274-277 ГК, см. их подробный анализ в книге: А.Н. Гуев. Постатейный комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. - 4-е изд. - М.: Экзамен, 2006). В связи с этим в практике клиентов юридической фирмы "ЮКАНГ" возникли вопросы:
|
|
|
- нет ли противоречий между ст. 23 ЗК и ст. 274-277 ГК? Противоречие налицо. К сожалению, законодатель не внес соответствующих изменений в ст. 274-277 ГК (даже после вступления в силу Закона N 118 от 26.06.07!); нет каких-либо правил (о том, что с момента введения в действие ЗК правила ст. 274-277 ГК не применяются) и в Законе N 137. Видимо, законодателю необходимо вернуться к данному вопросу, и Верховному Суду и ВАС Российской Федерации - определить по нему свою позицию;
- нормами какого кодекса (ЗК или ГК) относительно сервитута руководствоваться после 30 октября 2001 г.? Нормами ГК (а нормами ЗК в той мере, в какой они не противоречат нормам ГК). Дело в том, что сервитут - институт гражданского права. Согласно п. 3 ГК нормы гражданского права, содержащиеся в других законах (в том числе и в ЗК, конечно) - должны соответствовать ГК. Ни в ст. 260 ГК, ни в ст. 274-277 ГК, ни в других нормах главы 17 ГК ("Право собственности и другие вещные права на землю") не сказано, что положения ГК о сервитуте применяются в той мере, в какой иное не установлено земельным законодательством. А это означает, что приоритета нормы ЗК в данном случае - не имеют;
2) наряду с частными и публичными сервитутами (с учетом сказанного выше) ст. 23 ЗК различает:
а) срочные сервитуты. В этом случае право ограниченного пользования соседним земельным участком предоставляется на определенный срок (например, на 1 год, на 1, 5 года и т.д.);
б) постоянные сервитуты. В этом случае право ограниченного пользования соседним земельным участком предоставляется без ограничения сроком, на постоянной основе.
2. Особенности правил п. 2-4.1 ст. 23 ЗК состоят в том, что:
1) они посвящены лишь одному виду сервитутов, а именно - публичным сервитутам, распространять их действие на частные сервитуты - оснований нет;
|
|
|
2) публичный сервитут устанавливается в той мере, в какой:
а) это предусмотрено законом (иным нормативным актом) Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта РФ (например, законом г. Москвы), нормативным правовым актом органов местного самоуправления (например, районной администрации);
б) это необходимо для обеспечения интересов всей Российской Федерации, ее субъектов (либо их границ), муниципальных образований либо их местного населения;
в) земельный участок не изымается (у собственника, иного законного владельца) в порядке, предусмотренном в ст. 48, 49 ЗК (см. коммент. к ним);
г) в пользу этого свидетельствуют результаты общественных слушаний (например, сельской сходки, собрание жителей городского района и т.д.);
3) перечень публичных сервитутов, которые могут быть установлены приведены в подп. 1-10 п. 3 ст. 23 ЗК неисчерпывающим образом: в конкретном случае могут иметь место и другие сервитуты. Главное, чтобы условия установления публичных сервитутов, указанных выше, были соблюдены. При этом следует учесть, что изменения внесенные в подп. 8 п. 3 ст. 23 Законом от 03.06.2006 вступили в силу с 09.06.2006, а изменения внесенные в этот же подпункт федеральным законом от 29.12.06 N 260-ФЗ "О внесении изменений в федеральный закон "О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов" и Земельный Кодекс РФ" - вступили в силу с 11.04.07. В свою очередь изменения, внесенные подпункты 6-8 п. 3 ст. 23 Законом N 201 от 04.12.06 - вступили в силу с 09.12.06;
4) п. 4.1 был введен в ст. 23 ЗК Законом N 69 от 10.05.07 и вступил в силу с 29.05.07. Сервитут может быть и постоянным и срочным. Однако, если публичный сервитут устанавливается в отношении земельного участка, расположенного в границах земель зарезервированных для государственных или муниципальных нужд - может быть только срочным. При этом срок такого сервитута не может превышать срок резервирования.
3. Применяя правила пунктов 5 и 6 ст. 23 ЗК, нужно учесть, что:
1) главным условием, которое должно быть соблюдено при установлении любого сервитута - это условие о том, чтобы осуществление прав ограниченного пользования соседним участком было наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого оно установлено (речь идет о соседнем участке). Иначе говоря, интересы собственника соседнего участка должны быть затронуты в наименьшей мере, в какой это только возможно;
|
|
|
2) правила п. 5 ст. 23 ЗК относятся и к частным, и к публичным, и к срочным, и к постоянным сервитутам, а правила п. 6 ст. 23 ЗК - только к частным сервитутам;
3) собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе (хотя, конечно, он может и не реализовывать это свое право) требовать соразмерную плату от лица, в интересах которого сервитут установлен. При этом размер этой "платы" определяется сторонами самостоятельно. При определении этого размера можно исходить из правил ст. 424 ГК (об установлении уровня цен, применяемых при сравнимых обстоятельствах) Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут утверждены Росземкадастром 17.03.04;
4) в ряде случаев (установленных в федеральных законах, но не в законах субъектов РФ!) может быть предусмотрено, что плата за установление частного сервитута взиматься не должна.
В практике клиентов юридической фирмы "ЮКАНГ" возник вопрос: вправе ли требовать плату за установление частного сервитута лица, которым земельный участок принадлежит не на праве собственности, а на ином вещном праве (например, на праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком)? Нет, не вправе: необходимо исходить из буквального текста п. 6 ст. 23 ЗК (кроме того, когда имеются в виду другие, помимо собственника, землевладельцы, то это прямо оговаривается в законе, сравните, например, с п. 7 ст. 23 ЗК).
4. Специфика правил п. 7 ст. 23 ЗК состоит в том, что:
1) они относятся лишь к случаям установления публичного сервитута (т.е. нельзя ими руководствоваться при установлении частных сервитутов);
2) они подлежат применению в той мере, в какой установление публичного сервитута:
а) приводит к невозможности использования земельного участка (по его назначению, либо вообще никак невозможно целесообразно использовать участок);
|
|
|
б) собственник участка (а равно такие лица, как землепользователь, землевладелец, см. об этих понятиях коммент. к ст. 5 ЗК) заявил требование об изъятии у него (т.е. у собственника, иного землевладельца, землепользователя) такого земельного участка. При этом собственник участка (землепользователь, землевладелец) может потребовать и осуществления выкупа участка (по правилам, предусмотренным в ст. 49 ЗК, см. коммент.);
3) требование (упомянутое выше) может быть заявлено:
а) органам государственной власти, органам местного самоуправления, решением которого публичный сервитут был установлен (например, для забора воды и водопоя);
б) одновременно с требованием о возмещении убытков (их состав определяется по правилам ст. 15, 393 ГК, а также ст. 62 ЗК, см. коммент. к ней);
4) собственник (землепользователь, землевладелец) вправе (вместо требования об изъятии у него земельного участка) требовать предоставления ему равноценного земельного участка (т.е. такого же качества, такой же площади и т.п.) и возмещения ему убытков (в том числе не только реального ущерба, но и в части упущенной выгоды). В практике возник вопрос: кто решает вопрос о том, какое из упомянутых выше требований предъявлять? Данный вопрос разрешается собственником (землевладельцем, землепользователем) - самостоятельно. Во всяком случае органы государственной власти и органы местного самоуправления не вправе навязывать этим лицам то решение, которое считают наиболее целесообразным;
5) в случае, если установление публичного сервитута приводит к "существенным затруднениям" (к сожалению, закон не раскрывает это понятие: видимо, Верховному Суду и ВАС Российской Федерации целесообразно определить свою позицию по данному вопросу) в использовании земельного участка, то:
а) его собственник вправе требовать установления соразмерной платы (даже за установление не частного, а публичного сервитута). В практике возник вопрос: вправе ли требовать такую "соразмерную плату" иные землевладельцы и землепользователи (т.е. не относящиеся к числу собственников земельного участка)? Нет, не вправе: не случайно законодатель подчеркнул (в абз. 2 п. 7 ст. 23), что таким правом обладает лишь собственник земельного участка;
б) упомянутую соразмерную плату от соответствующего органа государственной власти либо органа местного самоуправления. В случае спора о размере платы собственник вправе обратиться с требованием об его установлении в суд (ст. 11, 12 ГК). Следует иметь в виду, что Росземкадастр 17.03.2004 утвердил "Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут".
|
|
|
5. Применяя правила п. 8 и п. 9 ст. 23 ЗК, нужно учитывать следующие обстоятельства:
1) к "лицам, права и законные интересы которых затрагиваются" (упомянутым в п. 8 ст. 23 ЗК), относятся, в частности:
а) собственники земельных участков, обремененных публичным сервитутом;
б) землевладельцы, землепользователи (указанные в п. 7 ст. 23 ЗК);
в) любые иные лица (например, если установление публичного сервитута - проезда через земельный участок - создает сильные шумы для отдыхающих в санатории);
2) правила п. 8 ст. 23 ЗК могут применяться не только при установлении публичного сервитута, и лица, чьи интересы нарушаются установлением частного сервитута, не лишены права защищать свои права и интересы в судебном порядке;
3) сервитуты подлежат (независимо от срока их установления) государственной регистрации в соответствии с Законом о недвижимости. При этом:
а) такая регистрация проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника земельного участка либо лица, в пользу которого сервитут установлен (в последнем случае необходимо наличие соглашения о сервитуте);
б) сервитут вступает в силу после регистрации в Едином государственном реестре прав;
в) если сервитут относится к части земельного участка, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается план, на котором отмечена сфера действия сервитута;
г) если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление плана земельного участка, не требуется (ст. 27 Закона о недвижимости). См. также приказ Минюста РФ от 26.07.04 N 132 "Об утверждении методических рекомендаций о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки".
Об основаниях прекращения сервитута см. коммент. к ст. 48 ЗК.
Об отличиях сервитута от других видов ограничения прав на землю см. коммент. к ст. 56 ЗК. О судебной практике см. п. 29 пост. Пленума ВАС РФ от 24.01.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
См. также Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут (утв. Росземкадастром 17.03.2004).
Статья 24. Безвозмездное срочное пользование земельными участками
1. Анализ правил п. 1 ст. 24 ЗК позволяет сделать ряд выводов:
1) безвозмездное срочное пользование земельными участками - самостоятельный вид вещных прав на землю. При этом в главе 17 ГК "Право собственности и другие вещные права на землю" нет специальной статьи, посвященной данному виду вещных прав. Таким образом ст. 24 ЗК вводит новеллу - институт "безвозмездного срочного пользования земельным участком". В практике клиентов юридической фирмы "ЮКАНГ" возник вопрос: нет ли противоречий между ГК и ЗК по данному вопросу? Отвечая на этот вопрос, следует учесть, что противоречия отсутствуют. Дело в том, что:
а) в ст. 264 ГК (в редакции Закона N 118 от 26.06.07) подчеркивается: земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам в порядке и на условиях предусмотренных не только гражданским, но и земельным законодательством (в т.ч., например, в постоянное или срочное пользование, в аренду и т.д.);
б) в ст. 689-701 ГК установлены правила, специально посвященные договору безвозмездного пользования имуществом, в том числе и земельными участками (см. их анализ в книге: А.Н. Гуев. Постатейный комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. - 4-е изд. - М.: Экзамен, 2006). В ст. 24 ЗК конкретизированы эти общие нормы ГК применительно к случаям, когда по договору безвозмездного пользования передаются земельные участки;
2) земельный участок передается в безвозмездное пользование на основании:
а) решения соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления (см. о них подробный коммент. к ст. 29 ЗК). При этом участок предоставляется:
- из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
- только юридическим лицам, прямо перечисленным в подпунктах 4 и 5 п. 1 ст. 24 (они введены Законом N 123 от 03.10.04 и вступили в силу с 18.10.04), например, религиозным организациям, юридическим лицам, являющимся государственными или муниципальными учреждениями, федеральными казенными предприятиям; юридическим лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт и т.д. Кроме того, земельные участки в безвозмездное срочное пользование могут быть предоставлены и органам государственной власти, и органам местного самоуправления (вывод сделан на основе систематического толкования ст. 24 ЗК и ст. 20 ЗК, ст. 124-127 ГК);
- на срок, не превышающий один календарный год;
б) договора безвозмездного пользования земельным участком. В этом случае земельный участок предоставляется:
- гражданам и юридическим лицам. Они по договору с другими гражданами и (или) юридическими лицами - вправе получить в бессрочное пользование земельные участки. При этом не играет роли организационно-правовая форма юридического лица (т.е. и коммерческим организациям можно предоставить земельный участок по договору безвозмездного пользования);
- из состава таких земель, которые уже находятся в собственности граждан и юридических лиц (см. об этом коммент. к ст. 15 ЗК);
в) решения соответствующего органа управления организации:
- из земель, выделенных (предоставленных) организациям транспорта, лесного хозяйства и другим организациям, указанным в п. 2 ст. 24 ЗК (см. об этом ниже);
- в качестве служебного надела на время, когда гражданин работает в данной организации. Таким образом, в данном случае участки предоставляются только гражданам, но не юридическим лицам;
3) для правильного применения положений п. 1 ст. 24 ЗК необходимо учесть, что:
а) коммерческая организация (например, ООО, ЗАО, производственный кооператив) не вправе передавать имущество (в том числе и земельный участок) в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля (п. 2 ст. 690 ГК);
б) земельный участок должен быть предоставлен в состоянии, соответствующем условиям договора безвозмездного пользования (в случаях, упомянутых в подп. 2 п. 1 ст. 24 ЗК);
в) если земельный участок предоставляется по договору безвозмездного пользования одними гражданами и юридическими лицами другим гражданам и (или) юридическим лицам, то:
- при передаче земельного участка лицо, которому он подлежал передаче вправе требовать расторжения договора и возмещения причиненного ему реального ущерба (ст. 692 ГК);
- лицо, предоставляющее земельный участок, отвечает за недостатки земельного участка, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора (ст. 693 ГК);
- передача земельного участка в безвозмездное пользование не является основанием для изменения или прекращения прав третьих лиц (в том числе сервитуты, залог и т.п.). Лицо, которое передает земельный участок в безвозмездное пользование, обязано предупредить о всех правах третьих лиц. Неисполнение этой обязанности служит основанием для расторжения договора и возмещения реального ущерба, причиненного лицу, которому земельный участок передается (ст. 694 ГК);
- риск случайного повреждения или ухудшения состояния земельного участка несет лицо, которое получило участок в безвозмездное пользование, если не докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности лица, которое получило участок в безвозмездное пользование (ст. 697 ГК).
2. Специфика правил п. 2 ст. 24 ЗК состоит в том, что:
1) они посвящены случаям предоставления в безвозмездное пользование служебных наделов. Последние:
а) предоставляются лишь работникам организаций (но не других работодателей!) отдельных отраслей экономики. Перечень этих организаций указан в п. 2 ст. 24 ЗК неисчерпывающим образом;
б) могут быть предоставлены лишь тем категориям работников, которые будут определены законодательством Российской Федерации и (или) ее субъектов. Другим работникам служебные наделы предоставлять нельзя;
в) предоставляются лишь на время трудовых отношений этих работников с указанными организациями. Основанием предоставления служебного надела являются заявления лиц, относящихся к указанным категориям работников;
2) решение о предоставлении служебного надела принимают органы управления той или иной организации (где работает заявитель). Заключение договора между организацией и работником не требуется;
3) о правах и обязанностях лиц, использующих служебные наделы, см. коммент. к ст. 41, 42 ЗК.
3. В соответствии с п. 19 ст. 3 Закона N 137 ЗУ, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные садоводческим, огородническим или дачным объединениям граждан на праве безвозмездного срочного или срочного пользования, считаются предоставленными на срок 5 лет со дня принятия решения о предоставлении таких ЗУ указанным объединениям граждан независимо от срока, установленного от срока установленного таким решением, за исключением случаев, если таким решением установлен более длительный срок. При этом принятие нового решения о предоставлении ЗУ не требуется (данное положение вступило в силу с 25.07.08).
Завершая анализ ст. 24 ЗК, отметим, что Минимущество Российской Федерации утвердило (распоряжением от 02.09.2002 N 3070-р):
1) "Примерную форму решения о предоставлении находящегося в государственной собственности земельного участка в безвозмездное срочное пользование гражданам и юридическим лицам". Приводим эту форму:
|
|
|
