Определение первоначальной стоимости не завершенных строительством объектов

Первоначальная стоимость не завершенного строительством объекта может определяться по объекту в целом на основе расчета стоимости объекта оценки по статьям затрат или конструктивным элементам с учетом степени готовности объекта оценки и рассчитывается на основании исходной информации и документов на объект оценки. В случае отсутствия информации и документов по объекту оценки первоначальная стоимость не завершенного строительством объекта оценки определяется на основе расчета первоначальной стоимости по данным объекта-аналога с учетом фактически выполненных работ по объекту оценки.

Расчет первоначальной стоимости не завершенного строительством объекта оценки с использованием данных объекта-аналога основан на возможности установления и сопоставления объемно-планировочных показателей объекта оценки и объекта-аналога.

Первоначальная стоимость не завершенного строительством объекта может рассчитываться как на основании исходной информации и документов на объект оценки, так и с использованием ТНПА и информации по ценообразованию в строительстве по статьям затрат или конструктивным элементам.

Примечание – Первоначальная стоимость не завершенного строительством объекта оценки может рассчитываться с учетом степени готовности или в предположении 100 % готовности объекта оценки, т. е. в предположении, что объект оценки является завершенным строительством объектом. Во втором случае стоимость не завершенного строительством объекта рассчитывается за минусом инвестиций, необходимых для завершения строительства.

8.7.3 Выбор метода расчета первоначальной стоимости недвижимого улучшения зависит от исходной информации и документов, предоставленных заказчиком оценки и имеющихся в распоряжении оценщика. К методам расчета первоначальной стоимости недвижимых улучшений относятся следующие методы:

− сравнительной единицы;

− разбивки по элементам (поэлементного расчета);

− экспертных оценок;

− другие методы.

8.7.3.1 Метод сравнительной единицы основан на определении первоначальной стоимости недвижимых улучшений путем умножения выбранной единицы сравнения объекта-аналога (сметной стоимости строительства недвижимого улучшения на один квадратный метр его общей площади или единицу объема и др.) на аналогичный количественный показатель элемента сравнения объекта оценки.

При использовании метода сравнительной единицы для определения первоначальной стоимости недвижимых улучшений подбирается объект-аналог, по которому известна сметная стоимость строительства, основные объемно-планировочные показатели. В рамках данного метода предполагается, что характеристики, технология строительства, факторы, влияющие на стоимость объекта оценки и объекта-аналога одинаковы или сопоставимы.

Если объект оценки и объект-аналог отличаются другими элементами сравнения, влияющими на стоимость, необходимо провести корректировку стоимости объекта-аналога по этим элементам сравнения.

8.7.3.2 Метод разбивки по элементам (поэлементного расчета) основан на определении первоначальной стоимости объекта оценки суммированием стоимости отдельных видов работ (затрат) или стоимости конструктивных элементов объекта оценки в базисном уровне цен. При этом для определения первоначальной стоимости может использоваться проектно-сметная документация объекта оценки или объекта-аналога, укрупненные сметные нормативы по ТНПА и другая информации по ценообразованию в строительстве в соответствии с 8.7.4

8.7.3.3 Метод экспертных оценок основан на определении первоначальной стоимости объекта оценки по данным, полученным при осмотре объекта оценки и (или) предоставленным заказчиком оценки в случае отсутствия документов или выявления несоответствия показателей в различных документах, подтверждающих стоимость объекта оценки.

Примечание – Метод экспертных оценок может использоваться для определения первоначальной стоимости не завершенных строительством объектов оценки.

8.7.4 Расчет первоначальной стоимости объекта оценки вышеперечисленными методами может производиться с использованием ТНПА и информации по ценообразованию в строительстве, в том числе:

− республиканских и ведомственных нормативов по отраслям экономики (укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС), укрупненных сметных норм (УСН), укрупненных показателей сметной стоимости по конструктивным элементам зданий и сооружений (УПКЭ), нормативов удельных
капитальных вложений (НУКВ), прейскурантов на строительство зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, прейскурантов на специализированное строительство, укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) и т. д.);

− проектно-сметной документации объектов-аналогов по типовым, повторно применяемым индивидуальным проектам и т. п.;

− данных об уровне цен на объекты-аналоги, опубликованных в специальной литературе и средствах массовой информации;

− параметрических зависимостей;

− других источников, подтверждающих технико-экономические показатели объекта оценки и (или) объекта-аналога (объемно-планировочные показатели, конструктивные характеристики, стоимостные показатели).

При этом от оценщика не требуется составление проектно-сметной документации.

Определение стоимости восстановления или стоимости замещения