 |
Примите совет от тех, кто уже контролирует свою жизнь с финансовой точки зрения
|
|
|
|
Перелистайте одну из моих предыдущих книг "Истории успеха учеников Богатого Папы", в которой рассказывается о простых людях, живущих в разных частях Соединенных Штатов и зарабатывающих прожиточный минимум, от зарплаты до зарплаты. И вот они почувствовали усталость и разочарование, беспрерывно подсчитывая, сколько лет им осталось работать до ухода на пенсию, чтобы потом, теоретически, жить согласно плану 401 (к) (если допустить, что, согласно этому плану, у них уже накоплено достаточно денег, чтобы они могли позволить себе уйти на пенсию). В этой книге вы найдете рассказы из первых рук о людях (среди которых были и совсем молодые, почти подростки, и взрослые, приближающиеся к пенсионному возрасту), последовавших совету богатого папы и начавших создавать для себя постоянные потоки пассивного дохода.
Многие из этих историй успеха основаны на инвестициях в недвижимость. Люди рассказывают о том, как им пришлось преодолеть свой страх, чтобы сделать стартовый финансовый скачок, - с надеждой и верой в успех найти недвижимость для первой инвестиции и со всем рвением приняться за дело. А потом (и это неизбежно), как только они увидели все нарастающий поток пассивного дохода, почти все они решили повторить этот процесс и делали это снова и снова. Некоторые из них начинали с небольшой собственности, на одну семью, а затем переходили к более крупным, и все они следовали мудрому совету богатого папы.
Иногда люди принимали решение инвестировать в малый бизнес, чтобы получить финансовую свободу.
В одной из глав рассказывается о женщине, начавшей с инвестиции в автоматические прачечные. Как только они с мужем обнаружили, что сделать такую инвестицию довольно легко и надежно, они инвестировали в одну, а затем еще в две прачечные. И теперь эти люди вполне обеспечены и готовы рассказать вам, что это дело выглядит просто как выполнение своего рода финансовой домашней работы.
|
|
|
Суть в том, что большинство людей, похоже, не могут преуспеть в финансовом отношении из-за необходимости отбиваться от счетов, которые обрушиваются на них в конце каждого месяца. И только когда они, наконец, направляют свой разум в нужном направлении и осознают, что необходимо что-то изменить в финансовом образе жизни, они решаются поискать другие способы получения денег. А как говорит богатый папа, если хочешь выбраться из крысиных бегов, то лучше начать с изучения разных типов дохода: заработанного, портфельного и пассивного. И будь то инвестирование в недвижимость, в предприятия или другие виды инвестиций, чем скорее вы обнаружите, что есть масса более легких и гораздо лучших способов делать деньги, чем просто иметь постоянное место работы, тем лучше будете жить вы и ваша семья.
Урок 1. Сила вдохновения
Давайте вернемся к истории с подержанным автомобилем. Прокатившись на нем, я испытал чувство подавленности. Езда в этой подкрашенной рухляди меня не вдохновила. Я не слышал пения ангелов, и небеса не разверзались, посылая мне свои благословения, - ничего из того, что я чувствовал, садясь в свой "Порше".
Когда мой друг уехал, оставив за собой облако дыма из выхлопной трубы, меня буквально затошнило. И наоборот, когда я открываю двери гаража и смотрю на свой "Порше", я каждый раз слышу пение ангелов. Я люблю этот автомобиль, и мне нравится то чувство вдохновения, которое во мне рождается и под воздействием которого я иду и инвестирую в очередную собственность. Другими словами, этот автомобиль дает мне вдохновение, чтобы стать еще богаче. А сидя в машине моего друга, я испытывал только одно желание - принять ванну.
|
|
|
Я считаю, что наш Творец помогает нам, земным людям, создавать красивые вещи. Когда я вижу прекрасное произведение живописи, красивый дом или роскошный автомобиль, меня охватывает вдохновение.
Я чувствую всю щедрость, красоту и милость Божью, и это побуждает меня стремиться инвестировать с еще большей энергией - именно энергично инвестировать, а не с большим усердием работать.
Я часто замечаю, что люди, которые не позволяют себе ничего лишнего, как правило, являются далеко не самыми вдохновенными людьми. У меня есть несколько близких друзей, которые живут настолько экономно, что, бывая в их доме, я чувствую себя точно так же, как в подержанном автомобиле моего приятеля. Я очень люблю моих друзей и не навязываю им своих финансовых взглядов. Но они усердно трудятся и живут ниже своих средств, в то время как мы с Ким работаем, чтобы постоянно повышать свои возможности, что и создает огромную разницу в образе нашей жизни. Как я уже сказал, все мы разные, и каждый делает свой выбор в жизни. Я просто делюсь с вами тем, как мы с женой пользуемся всей роскошью жизни, что вдохновляет нас становиться еще богаче.
Урок 2. Мой банкир любит ссужать меня деньгами, как для активов, так и для пассивов
Мое утверждение в книге "Богатый папа, бедный папа" о том, что ваш дом не является активом, вызвало бурю споров. Пожалуй, я больше всего получаю негодующих писем именно по этому поводу. Я часто повторяю: "Когда ваш банкир говорит, что ваш дом является активом, он не лжет вам. Он просто не говорит, чьим активом он является на самом деле. Ваш дом - это его актив". И еще: "Я не говорю: не покупайте дом. Я говорю: не называйте пассив активом". Тем не менее письма с протестами продолжают поступать. Если вы не понимаете, почему ваш дом является не вашим активом, а активом банкира, то можете перечитать другие мои книги.
Есть один момент, на который я хочу указать в этой книге. Ваш банкир будет ссужать вас деньгами независимо от того, покупаете вы актив или пассив. Он не говорит вам, что именно нужно купить. Если вы хотите купить новый быстроходный катер и ваши финансовые сметы показывают, что вы можете позволить себе расплатиться за него, то банкир с большой радостью даст вам эту ссуду. Если вы хотите купить дом с тремя спальнями, намереваясь использовать его как рентную собственность, которая будет приносить вам деньги, то к вашей финансовой смете отнесутся благосклонно, и банкир ссудит вас деньгами. Почему? Потому что независимо от того, занимаете ли вы деньги для пассива или для актива, для банкира любой вариант является активом. Поэтому люди, которые сначала занимают деньги, чтобы купить активы, обычно в итоге имеют больше денег для покупки пассивов. А у людей, покупающих только пассивы, часто не остается денег на покупку активов. Суть вот в чем: несмотря на тот факт, что банкиру в действительности все равно, что вы покупаете - активы или пассивы, поскольку в любом случае для банка это актив, -- вам это не все равно. В сущности, чем больше вы проявляете в этом отношении заботы, тем счастливее банкир, поскольку его работа в том и заключается, чтобы ссужать вам больше денег, а не отказывать в займе. Банкиры не могут делать деньги, если вы их не занимаете, поэтому чем богаче вы становитесь, тем счастливее становится и ваш банкир. Я люблю своего банкира, потому что он ссужает меня деньгами для покупки активов, равно как и пассивов.
|
|
|
Урок 3. Какой актив больше всего по душе вашему банкиру?
Однажды ведущий одной передачи на радио спросил меня:
- Во что вы инвестируете?
- Я начал инвестировать в недвижимость, когда мне было двадцать с небольшим, - ответил я, - поэтому сегодня основную часть своих инвестиций я делаю в недвижимость. Но помимо этого я владею несколькими компаниями и кое-какими бумажными активами типа акций, облигаций и взаимных фондов.
Тогда ведущий сказал:
- А мне не нравится недвижимость. Я не хочу прочищать туалеты и вскакивать ночью с постели от звонков съемщиков. Вот почему я не инвестирую в недвижимость. У меня все в акциях или взаимных фондах. - После чего он объявил, что интервью окончено, переключился на коммерческую рекламу, и меня выпроводили из студии.
Дорогая идея
|
|
|
А несколько позже, в тот же вечер, я стал размышлять над этим интервью. Я сказал себе: "Какое дорогостоящее решение принял этот ведущий на радио. Он не хочет инвестировать в недвижимость, потому что не желает заниматься засоренными туалетами или получать телефонные звонки по ночам. Любопытно, знает ли он, сколько стоит ему одна только эта мысль?"
В моей третьей книге "Руководство богатого папы по инвестированию" я писал о трех основных классах активов, в которые можно инвестировать. Вот они:
1. Бизнес.
2. Недвижимость.
3. Бумажные активы.
Сидя тем вечером в тишине и размышляя, я будто услышал, как богатый папа говорит мне: "Какой из этих трех классов активов больше всего по душе моему банкиру?" Ответом было: недвижимость. Из этих трех активов труднее всего получить заем, чтобы начать какой-нибудь новый бизнес. Вы можете получить заем на такой бизнес, но для этого часто требуется отдавать в залог в качестве гарантии другие свои активы.
Очень трудно также заставить вашего банкира ссудить вас деньгами на покупку бумажных активов. Банкир может использовать ваши бумажные активы в качестве гарантий, а затем лично дать вам взаймы деньги.
Банкир вряд ли ссудит вас деньгами на 30 лет под 8процентов, чтобы вымогай купить бумажные активы, но он охотно даст вам ссуду на покупку недвижимости.
Много лет назад богатый папа сказал мне и Майку: "Если хотите разбогатеть, вы должны дать банкиру то, что он хочет. Прежде всего ваш банкир хочет видеть ваши финансовые ведомости. Во-вторых, банкир хочет ссудить вас деньгами для покупки недвижимости. Узнайте только, чего хочет ваш банкир, и вы увидите, что стать богатым легче, чем вы думали".
Это одна из причин, почему я сказал, что предубеждение ведущего на радио против недвижимости дорого ему обойдется. Это дорогостоящая идея, потому что для покупки акций, облигаций и взаимных фондов он вынужден пускать в ход свои собственные, оставшиеся после уплаты налогов доллары - без участия денег своего банкира. Он вынужден использовать самый дорогой из всех видов денег - свои собственные деньги, которые он получил своим трудом, после того как правительство уже забрало свою долю в виде налогов.
Давайте возьмем, к примеру, человека, у которого есть 10 тысяч долларов.
Если ведущий на радио покупает взаимные фонды, то он может купить их на сумму не более 10 тысяч долларов. А если бы он покупал недвижимость, то мог бы с легкостью купить ее на 100 тысяч долларов, внеся 10 тысяч наличными и взяв кредит в банке еще на 90 тысяч долларов. Я мог бы также предположить, что эта недвижимость имеет позитивный денежный поток, - это означает, что оплата съемщиком недвижимости покрывает все расходы и стоимость банковской закладной, помимо того, что ее хозяин получает еще и некоторый доход. Предположим, рыночные дела идут хорошо и каждый актив повышается за год на 10 процентов. В этом случае взаимные фонды принесут данному инвестору 1000 долларов, а недвижимость - 10 тысяч плюс доход от денежного потока, плюс повышение в цене, плюс льготы по налогам (если используется схема отсроченного налога на момент продажи, как это имеет место в Америке). Взаимный фонд, вероятно, не даст никакого денежного потока, не будет повышаться в цене с течением времени и не предусматривает льгот в сфере налогов (если это не входит в ваш пенсионный план).
|
|
|
Но нельзя сказать, что бумажные активы плохи. У меня имеются существенные вложения в акциях и взаимных фондах. Все, что я сказал выше, показывает, чего стоит идея "Я не инвестирую в недвижимость". По моему мнению, самым большим расходом из всех является личная свобода. Для нас с Ким самое лучшее из того, что дает недвижимость, - это ежемесячный доход от пассивного денежного потока, облагаемый налогом по более низкой ставке, чем заработанный доход, что позволяет нам быть финансово свободными. Другими словами, недвижимость позволяет нам иметь хороший долг, а хороший долг - это такой долг, который делает нас еще богаче и позволяет достичь этого еще быстрее. Но стать еще богаче и еще быстрее достичь богатства, используя систему рычагов, или банковские деньги, - это цена, которую нужно заплатить.
Если вы посмотрите на возмещение от вашего капитала, не прибегая к системе рычагов, то ваша прибыль на 10 тысяч долларов составит 10 процентов. Если же вы будете использовать банковские деньги, то ваша прибыль составит 100 процентов на те же деньги. Это означает также, что нужно, чтобы рынок недвижимости поднялся всего на 1 процент, чтобы иметь такое же возмещение, которое вы получите от бумажных активов только тогда, когда рынок ценных бумаг поднимется на 10 процентов. Учитывая же такой фактор, как льготы по налогам, можно рассчитать, что рынку недвижимости необходимо улучшиться менее чем на 1 процент, чтобы иметь такой же чистый доход, какой вы получите, только когда рынок ценных бумаг повысится на целых 10 процентов. Это и есть те причины, почему богатый папа говорил: "Всегда давайте банкиру то, чего он хочет". И вот почему он предостерегал: "Всегда обращайтесь с любым долгом, как с заряженным ружьем".
Причина в том, что система рычагов может с одинаковой силой действовать как в одну, так и в другую сторону, так что учтите, что вы можете, используя банковские деньги, сделать очень много денег - но можете также не меньше и потерять. Поэтому цена, которую нужно заплатить, - это инвестиция в ваше образование и несколько лет, потраченных на приобретение опыта. Если вы не готовы заплатить эту цену, не используйте деньги других людей. Используйте только свои собственные и играйте с осторожностью.
Плата цены за образование
Как я упоминал ранее, в 1970-х я инвестировал в курсы по инвестициям в недвижимость, что стоило мне 385 долларов. Эти трехдневные курсы были самой лучшей инвестицией, которую я когда-либо сделал. Я начал не спеша, с небольших инвестиций и вложил последующие пять лет в приобретение необходимого опыта. Я тоже не хочу заниматься ни засоренными унитазами, ни слышать по ночам телефонные звонки съемщиков... и не занимаюсь этим. Но мне нравится заниматься тем, что приносит моя инвестиция в недвижимость, а именно: много хороших долгов и много свободы.
На недавно проводившемся семинаре по недвижимости в Далласе, штат Техас, где я выступал как гость, ко мне подошел человек приблизительно 60 лет. Он слышал, как я сказал: "Мой богатый папа учил меня, как стать инвестором в недвижимость, играя в "Монополию", а все мы знаем, что формулу богатства можно найти в этой игре. Вот в чем состоит эта формула: покупай зеленые домики и превращай их в один большой красный отель".
Этот господин подошел ко мне и сказал:
- Следует ли мне превращать свои домики в красные отели?
Я улыбнулся и спросил:
- А сколько у вас домиков?
Он минутку подумал, затем ответил:
- Немногим больше семисот.
- Что?! - вот все, что я мог сказать ему в ответ. Когда мы с ним немного поговорили, я узнал, что он был хозяином ранчо в Западном Техасе. В течение последних сорока лет он покупал по нескольку домов в год и сдавал их внаем. Этот человек прошел через все бумы и крушения основных отраслей бизнеса
Западного Техаса - нефтяного и скотоводства. Когда экономика шла на спад, он покупал дома у людей, попавших в финансовый кризис, и часто сдавал жилье этим же людям внаем. По мере того как рос его денежный поток, он продолжал покупать еще больше домов, в основном по цене 65 тысяч долларов, и никогда ни одного не продал. За время нашей встречи я выяснил, что он имел в среднем ежемесячно по 200 долларов за дом в виде чистого денежного потока. У меня аж дыхание перехватило, и я спросил:
- Вы хотите сказать, что имеете ежемесячно свыше 140 тысяч долларов дохода? Более одного миллиона в год только с рентной собственности?
- Да, - ответил он. - Вот почему я подошел к вам, чтобы спросить, считаете ли вы разумным начать продавать некоторые из моих зеленых домиков и покупать красные отели. Покупка этих маленьких зеленых домиков отнимает уйму времени. Поэтому мне нравится ваша идея покупать более крупные здания. Тогда мне не придется покупать их в таком количестве.
Я отрицательно покачал головой, засмеялся и сказал:
- Я хочу, чтобы вы выступили на следующем нашем семинаре, а я буду вашим слушателем и учеником. -
После чего дал ему фамилии и номера телефонов своих финансовых и налоговых консультантов и попросил его позвонить им. Я сказал, что он далеко превзошел меня. Когда он благодарил меня за телефоны, в моей голове прокрутилась лента сорокалетней давности - я вспомнил, как богатый папа играл со мной и Майком в "Монополию". Я играл тогда с маленькими пластиковыми зелеными домиками, а господин, который сейчас удалялся от меня, играл в реально существующие домики. Я словно слышал голос богатого папы: "Мой банкир всегда хочет дать мне взаймы денег, чтобы я мог купить еще больше недвижимости. Поэтому я всегда даю своему банкиру то, что он хочет".
|
|
|
