Особенности договора купли-продажи недвижимости

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Таким образом, еще на стадии заключения договора стороны должны понимать, что если в заключенном договоре будет упущено хотя бы одно из существенных для данного договора условий, такой договор окажется незаключенным и не породит соответствующих ему правовых последствий. Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет (ст. 432 ГК РФ). Остальные условия признаются существенными в силу прямого указания в законе либо при достижении соглашения между сторонами. Согласование существенных условий означает, что договор заключен.

«Необходимо отметить, в каком соотношении находятся понятия «незаключенный договор» и «недействительный договор». Если стороны не согласовали какого-либо условия из числа существенных, то отсутствует юридический факт, а значит и не возникают и последствия этого факта. Значит «незаключенный договор» - это всегда «ничто», а недействительный» - может быть «нечто», имея в виду те специальные последствия, которые указаны в законе на этот счет»^[46].

В нормах ГК РФ, касающихся договора купли-продажи недвижимости отсутствие существенного условия прямо оценивается как признание договора незаключенным. Таким образом, при заключении любого договора должно быть в первую очередь достигнуто соглашение о его предмете. Если предметом договора является жилое помещение, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования им после его приобретения покупателем, то существенным условием является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК РФ).

Правила определения предмета договора применительно к продаже недвижимости детализированы в ст. 554 ГК РФ. Условие о предмете договора продажи недвижимости считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. Например, если предметом договора является жилое помещение, то в договоре необходимо указать его месторасположение, адрес, назначение, площадь, в том числе жилую, этажность и другие характеристики^[47].

Если предметом договора является жилой дом, то в договоре должны быть указаны не только характеристики и размеры дома, но и все хозяйственные и бытовые строения (сарай, летняя кухня, баня и т. д.), которые как принадлежность к главной вещи, переходят к новому собственнику.

Если предметом договора является здание, сооружение, то в договоре необходимо указать его месторасположение, адрес, год постройки, назначение, площадь и другую описательную информацию.

При отсутствии в договоре необходимой детализации предмета договор считается незаключенным.

Не любой объект недвижимости может быть предметом договора. Так, например, не может быть предметом договора купли-продажи жилое помещение в доме, признанном аварийным или подлежащим сносу. На практике известны случаи, когда запрещаются сделки с жилыми помещениями на том основании, что дом имеет процент износа более 60% и является ветхим, хотя законодательство не определяет понятие «ветхий дом». При запрете на сделки с жилыми помещениями по тем основаниям, что дом включен в список аварийных или ветхих, можно подать исковое заявление в суд: как о разрешение совершить сделку, так и о признании недействительным включения дома в список аварийных или ветхих. Если жильцы докажут, что дом ветхий, но не аварийный, то дом выводится из списка реконструкции^[48].

Необходимо сказать, что не может также быть предметом договора купли-продажи объект недвижимости, находящийся под арестом или запрещением. Все сведения об арестах и запрещениях указываются в «Справке-информации БТИ». Если объект недвижимости находится под залогом, то на его отчуждение необходимо согласие залогодержателя^[49].

Не могут быть предметом договора купли-продажи земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, скверы, сады и т. д.); земли оздоровительного и историко-культурного назначения; земли заповедников, памятников природы, ботанических садов; земли, зараженные опасными веществами; земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства.

Вторым существенным условием договора купли-продажи недвижимости является цена. Условие договора продажи недвижимости о цене значительно отличается от общих положений о договорах. Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст. 424 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

Особое внимание следует обратить на ст. 558 ГК РФ, где установлены особенности продажи жилых помещений - специальное существенное условие, необходимое лишь для этого договора. В ней указано, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Установленное законом самостоятельное право третьих лиц на жилое помещение не может быть предметом соглашения между продавцом и покупателем, изменить своим соглашением перечень таких лиц они не могут^[50].

Например, право пользования жилым помещением при переходе права собственности на него сохраняет гражданин, которому это право предоставлено по завещательному отказу (ст. 33 ЖК РФ^[51], п. 2 ст. 1137 ГК РФ), а также гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ, п. 1 ст. 586 ГК РФ).

Покупателю не безразлично, будет ли кто-либо, кроме него, иметь имущественные права на приобретенное им жилое помещение, поэтому он заинтересован в осведомленности об этом обстоятельстве до заключения договора.

В общих положениях о договоре купли-продажи законодатель прямо не предусматривает подобной обязанности продавца, однако в п. 1 ст. 460 ГК РФ установлено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц, а неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара, либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Отсюда следует, что в общем случае на продавце лежит обязанность предупредить покупателя о правах третьих лиц, но ее неисполнение не препятствует признанию договора заключенным, а лишь делает его неустойчивым, поскольку у покупателя возникают основания для предъявления требования об изменении (в части цены) или расторжении такого договора в судебном порядке.

Таким образом, в ст. 558 ГК РФ, с учетом п. 1 ст. 460 ГК РФ, речь идет о том, что в договоре продажи жилого помещения покупатель должен явно изъявить согласие принять от продавца жилое помещение, обремененное правами таких лиц (что одновременно означает необходимость обязательного предупреждения покупателя о таких правах). Следовательно, перечень третьих лиц, о котором идет речь в ст. 558 ГК РФ, следует рассматривать в качестве необходимого элемента описания предмета такого договора наряду с другими элементами, указанными в ст. 554 ГК РФ. Поэтому в случае отсутствия в договоре указанного перечня условие о предмете договора должно считаться не достигнутым, а сам договор - незаключенным.

Для признания договора продажи недвижимости исполненным, необходимым условием является передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем по подписываемому сторонами акту или иному документу о передаче (ст. 516 ГК РФ).

Итак, главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости. Поэтому передаточный акт или иной документ о передаче на практике требуется в качестве обязательного для регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество.