 |
Часть V. Согласование результатов оценки
|
|
|
|
В результате применения всех описанных выше методов мы получили три величины стоимости торгового центра, как мы видим из полученных результатов, стоимости, определенные при
применении разных подходов получились различными. Для
получения итоговой величины стоимости недвижимого имущества необходимо провести процедуру согласования результатов.
Стоимость оцениваемого нами объекта, полученная по результатам трех подходов, различается больше, чем на 10-15%, поэтому процедура согласования проведем по методу взвешивания
полученных результатов.
Для этого выберем характеристики, по которым будет проводиться сравнение использованных методов. Набор таких характеристик представлен в таблице 16.
Таблица 16. Расчет весов достоверности при согласовании результатов оценки
| № пп | Показатели | Подходы | ||
| Затратный | Сравнительный | Доходный | ||
| Достоверность исходной информации | ||||
| Полнота информации, используемой при оценке | ||||
| Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца | ||||
| Способность учитывать конъюнктуру рынка | ||||
| Способность учитывать местоположение и физические характеристики объекта оценки | ||||
| Способность учитывать доходность объекта оценки | ||||
| Допущения, принятые в расчетах | ||||
| Весовые показатели достоверности методов оценки |
Заполнение таблицы происходило построчно с 1 по 7 показатель. Основываясь на собственном видении проведенной оценки, мы выставили рейтинг сравнительному, доходному и затратному подходам по каждому показателю по десятибалльной шкале, когда каждому подходу выставляется оценка с тем, чтобы сумма баллов по каждой строке составила 10.
|
|
|
Значения весовых показателей достоверности рассчитаны, как сумма рейтингов по столбцу. Следовательно, согласованная величина стоимости недвижимости вычисляется по формуле средней
взвешенной величины:
V = Vд * рд + Vз * рз + Vс * рс, (25)
рд + рз + рс
где Vд, Vз, Vс – стоимость объекта недвижимости, полученная в результате применения доходного, затратного и сравнительного подхода соответственно;
рд, рз, рс – весовые показатели достоверности результатов оценки с помощью доходного, затратного и сравнительного подхода соответственно.
Расчет итоговой стоимости торгового центра производился в таблице 17.
Таблица 17. Расчет итоговой стоимости объекта оценки
| Подход | Стоимость объекта | Весовой показатель достоверности |
| Доходный | 415 799 000 | 31 |
| Сравнительный | 1 347 600 000 | 23 |
| Затратный | 573 361 000 | 16 |
| Согласованный результат | 757 976 557 | - |
Таким образом, итоговая стоимость объекта оценки с учетом округления составит
757 миллионов 980 тысяч рублей.
Данная стоимость признается итоговой величиной стоимости объекта оценки и в этом качестве указывается в отчете об оценке, а также может быть признана рекомендуемой целей совершения
сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки прошло не более 6 месяцев.
Заключение
В результате выполнение расчетно-графической работы студент должен ознакомиться с подходами и методами оценки объектов недвижимости, научиться применять их при определении рыночной
стоимости конкретного объекта, а также ознакомиться с путями
применения полученных результатов в процессе управления объектами недвижимости. По итогам проведенных работ студент должен получить стоимость объекта, рассчитанную доходным, сравнительным и затратным подходами, а также итоговую рыночную стоимость объекта, рассчитанную по итогам согласования результатов оценки.
|
|
|
Основная:
Рекомендуемая литература
1. Российская Федерация. Конституция Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 30.11.1994,
№15 [с изм. и доп. на 30.12.2006г.] // Правовая система «Гарант», 2009.
2. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от
30.11.1994, №15 [с изм. и доп. на 30.12.2006г.] // Правовая система
«Гарант», 2009. Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 29.07.1998, № 135 [с изм. и доп. на 27.06.2006г.] // Правовая система «Гарант»,2009.
3. Варламов, А.А. Земельный кадастр [Текст]: в 6 т. Т.2. Управление земельными ресурсами / А.А. Варламов. — М.: КолосС,
2004. — 528 с. – (Международная ассоциация «Агрооборазование»)
4. Варламов, А.А. Оценка объектов недвижимости [Текст]: учебник / А.А. Варламов, С.И. Комаров. — М.: Форум, 2010. — с. - (Высшее образование)
Законодательные и нормативно-правовые акты:
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001)
3. Федеральный закон от 29.07.1998 N 125-ФЗ [с изм. и доп.
на 27.06.2006г.] "Об оценочной деятельности"
4. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.
5. Технические указания к методическим рекомендациям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.
6. Методические рекомендации по государственной
кадастровой оценки земель водного фонда.
7. Технические указания к методическим рекомендациям по государственной кадастровой оценки земель водного фонда
8. Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и иного специального назначения.
|
|
|
9. Технические указания по государственной кадастровой оценке земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и иного специального назначения.
10. Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель лесного фонда.
11. Технические указания по государственной кадастровой оценке земель лесного фонда.
12. Временная методика государственной кадастровой оценки
земель особо охраняемых территорий и объектов.
13. Технические указания по государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов.
Дополнительная:
1. Варламов, А.А. Земельный кадастр [Текст]: в 6 т. Т.5. Оценка земли и иной недвижимости / А.А. Варламов, А.В. Севостьянов. — М.: КолосС, 2004. — 528 с. - (Международная
ассоциация «Агрооборазование»)
2. Варламов, А.А. Оценка объектов недвижимости [Текст]: учебник / А.А. Варламов, С.И. Комаров. — М.: Форум, 2010. — с. - (Высшее образование)
3. Гальченко, С.А. Теоретические и методические основы эффективности системы государственного земельного кадастра [Текст]: монография / С.А. Гальченко. — М.: ГУЗ, 2003 — 171 с.
Законодательные и нормативно-правовые акты:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995)
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 N 146-ФЗ (принят ГД ФС РФ 01.11.2001)
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая) от 18.12.2006 N 230-ФЗ (принят ГД ФС РФ 24.11.2006)
5. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (принят ГД ФС РФ
04.07.2007)
6. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
Примеры тестовых вопросов
Вопрос 1. Что из ниже перечисленного является обязательным условием рыночной стоимости?
1. наличие развитого рынка объектов оценки;
|
|
|
2. покупатель и продавец имеют типичную мотивацию;
3. объект оценки предлагается к покупке ограниченному кругу лиц;
4. договор, заключенный с профессиональным оценщиком.
Вопрос 2. Каков основной инструмент регулирования оценочной деятельности в РФ:
1. система штрафов;
2. саморегулируемые организации;
3. стандартизация оценочных работ;
4. система переподготовки оценщиков.
Вопрос 3. В каком году был принят Федеральный закон «Об оценочной деятельности»?
1. 1998;
2. 1999;
3. 2000;
4. 2001
Вопрос 4. Какой принцип гласит, что объект оценки обладает стоимостью в том случае, если он способен удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в данное время?
1. принцип соответствия;
2. принцип замещения;
3. принцип полезности;
4. принцип ожидания.
Вопрос 5. Какой принцип утверждает, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами до момента, начиная с которого доходы растут замедляющимися темпами до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше затрат на добавляемые ресурсы?
1. принцип соответствия;
2. принцип замещения;
3. принцип возрастающих и уменьшающихся доходов;
4. принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
Вопрос 6. Какая стоимость соответствует определению: наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно?
1. инвестиционная стоимость;
2. рыночная стоимость;
3. стоимость объектов с ограниченным рынком;
4. специальная стоимость.
Вопрос 7. Оценщик не имеет права осуществлять оценку без
1. разрешения органов госвласти на каждый конкретный объект;
2. членства в саморегулируемой организации;
3. заключения договора страхования;
4. получения лицензии от Федерального агентства по управлению федеральным имуществом;
5. специализированного диплома.
|
потоков;
4. стоимость в пользовании.
Вопрос 9. Кто устанавливает критерии регулирования оценочной деятельности в России?
1. оценочная компания;
2. государственные органы;
3. пользователь услуг по оценке;
4. профессиональные сообщества оценщиков.
Вопрос 10. Если инвестор приобретает актив, исходя из предположения об увеличении его доходности в будущем, то из какого принципа он исходит?
|
|
|
1. замещения;
2. изменения;
3. ожидания;
4. сбалансированности.
Приложение. Варианты исходных данных для выполнения расчетно-графической работы
Вариант 1. ТЦ «Семеновский» располагается на оживленном
перекрестке в непосредственной близости от станции метро по адресу: Семеновская площадь, д.1. Показатели объекта оценки приведены в таблице 18.
Таблица 18. Описание объекта оценки
| № пп | Характеристика | Значение |
| Площадь участка | 1,95 га | |
| Общая площадь здания | 41 000 м2 | |
| Общая площадь предприятий торговли | 33 000 м2 | |
| Год постройки | ||
| Коэффициент загруженности помещений | 90+N% | |
| Транспортная доступность | отличная | |
| Строительный объем | 239592 м3 | |
| Право собственности | полное | |
| Условия финансирования | собственные средства | |
| Условия продажи | прямая продажа | |
| Вместимость автостоянки | 250 машиномест | |
| Ставка арендной платы | 43500 + 100*N руб/м2в год |
Таблица 19. Описание аналогов продаж
| Характеристика объекта | Аналоги | ||||
| ТЦ «XL» | ТЦ «Детский Мир» | ТЦ «Петровский пассаж» | ТЦ на проспекте Андропова | ТК на Варшавском шоссе | |
| Цена продажи (предложения), млн. руб | 1 000 | 1 535 | 1 265 (предложение) | 1 590 (предложение) | |
| Общая площадь, м2 | 25 000 | 60 000 | 24 600 | 17 773 | 4 406 |
| Торговая площадь, м2 | 7 500 | 17 000 | 7 400 | 5 584 | 3 832 |
| Дата продажи | сентябрь 2011 | февраль 2010 | февраль 2011 | Апрель 2012 | июль 2012 |
| Право собственности | полное | полное | полное | Полное | Аренда на 15 лет по ставке 2 500 руб/м2/год |
| Ставка арендной платы, руб/м2в год | 42 000 | 168 000 | 190 000 | 56 000 | 60 000 |
| Условия финансирования | Собственные средства | Собственные средства | Собственные средства | 60%-ное использование заемных средств (кредит на 15 лет под 15% годовых) | Собственные средства |
| Условия продажи | Прямая продажа | Рассрочка на 2 года под 10% | Прямая продажа | Прямая продажа | Прямая продажа |
| Расположение | За пределами ТТК | Центр | Центр | За пределами ТТК | За пределами ТТК |
| Площадь земельного участка, га | 4,5 | 0,50 | 0,16 | 0,90 | 0,60 |
| Процент занятых площадей | |||||
| Транспортная доступность | отличная | отличная | хорошая | отличная | хорошая |
Средний срок экспозиции торговых помещений — 2 месяца. Средние ставки аренды в торговых помещениях в центре столицы составляют 140 000 руб/м2, а за пределами Третьего транспортного кольца 63 000 руб/м2в год. Средняя стоимость строительства торговых помещений 42 000 руб/м2. Нормативный срок службы капитальных зданий 100 лет, коэффициент конструктивных различий
– 1, коэффициент различий в объеме – 0,9, коэффициент сейсмичности – 1, коэффициент прочих и непредвиденных затрат – 1,N, региональный коэффициент – 1, коэффициент зональности - 1,1 коэффициент инфляционного изменения цен в строительстве – 1,25. Предполагаемый срок эксплуатации объекта новым собственником составляет 10 лет. При расчете необходимо учесть существование прогноза о росте рынка за этот срок в размере 50%, при этом существует возможность реинвестирования дохода по той же ставке доходности. Базовую ставку аренды за земельный участок и выкуп права аренды земельного участка необходимо рассчитать по методикам правительства Москвы. Величина прибыли застройщика
— 20%. Операционные расходы — 4 000 руб/м2в год, необходима
ежегодная корректировка на величину инфляции. Доходность еврооблигаций РФ с погашением в 2030 г. составляет 3,6% годовых. Инфляция равняется 7,1%, страновой риск для России — 0,22%.
Вариант 2. ТЦ «Семеновский» располагается на оживленном перекрестке в непосредственной близости от станции метро по адресу: Семеновская площадь, д.1. Показатели объекта оценки приведены в таблице 20.
Таблица 20. Описание объекта оценки
| № пп | Характеристика | Значение |
| Площадь участка | 1,95 га | |
| Общая площадь здания | 41 000 м2 | |
| Общая площадь предприятий торговли | 23 000 м2 | |
| Год постройки | ||
| Коэффициент загруженности помещений | 88% | |
| Транспортная доступность | отличная | |
| Строительный объем | 39592 м3 | |
| Право собственности | полное | |
| Условия финансирования | собственные средства | |
| Условия продажи | прямая продажа | |
| Вместимость автостоянки | 260 машиномест | |
| Ставка арендной платы | 36 000 + 200*N руб/м2в год |
Таблица 21. Описание аналогов продаж
| Характеристика объекта | Данные по аналогам | ||||
| «Гвоздь I» | «Гвоздь II» | «Атриум» | «Пирамида» | «XL» | |
| Цена продажи, млн. руб | 4 500 | ||||
| Общая площадь, тыс. м2 | 103,5 |
| Торговая площадь, тыс. м2 | 10,8 | ||||
| Дата продажи | Год назад | 6 месяцев назад | 3 месяца назад | Месяц назад | 3 месяца назад |
| Право собственности | Аренда на 10 лет по ставке 3 500 руб/м2/год | Полное | Полное | Полное | Полное |
| Условия финансирования | Собственные средства | 50%-ное использование заемных средств (кредит на 20 лет под 20%) | Собственные средства | Собственные средства | Собственные средства |
| Ставка арендной платы, руб/м2в год | 28 000 | 24 000 | 140 000 | 123 000 | 43 750 |
| Условия продажи | Прямая продажа | Рассрочка на 3 года под 18 % | Прямая продажа | Рассрочка на 5 лет под 11% | Прямая продажа |
| Местоположение | За пределами ТТК | За пределами ТТК | Центр | Центр | За пределами ТТК |
| Транспортная доступность | Плохая | Отличная | Хорошая | Отличная | Отличная |
| Паркинг, машиномест | |||||
| Инженерные коммуникации | Все | Все | Все | Недостаточно й мощности | Нет |
| Процент занятых площадей | |||||
| Площадь земельного участка, га | 3,0 | 2,5 | 3,0 | 0,8 | 4,5 |
Оценка производится для иностранного инвестора. Средние ставки аренды в торговых помещениях в центре столицы составляют
140 000 руб/м2, а за пределами Третьего транспортного кольца 63 000 руб/м2в год. Средняя стоимость строительства торговых помещений 42 000 руб/м2, коэффициент конструктивных различий –
1, коэффициент различий в объеме – 0,95, коэффициент
сейсмичности – 1, коэффициент прочих и непредвиденных затрат – 1,N, региональный коэффициент – 1, коэффициент зональности - 1,12 коэффициент инфляционного изменения цен в строительстве – 1,2N. Нормативный срок службы капитальных зданий 100 лет. Базовую ставку аренды за земельный участок и выкуп права аренды
земельного участка необходимо рассчитать по методикам правительства Москвы. Предполагаемый срок эксплуатации объекта новым собственником составляет 10 лет. При расчете необходимо учесть существование прогноза о росте рынка за этот срок в размере 25%, возвращаемые средства будут реинвестироваться в ценные бумаги. Средний срок экспозиции торговых помещений — 3 месяца. Величина прибыли застройщика 20%. Операционные расходы — 4
500 руб/м2в год, необходима ежегодная корректировка на величину инфляции. Доходность еврооблигаций РФ с погашением в 2030 г.
составляет 3,6% годовых. Инфляция равняется 7,1%, страновой риск
для России — 0,22%.
Вариант 3. ТЦ «Семеновский» располагается на оживленном перекрестке в непосредственной близости от станции метро по адресу: Семеновская площадь, д.1. Показатели объекта оценки приведены в таблице 22.
Таблица 22. Описание объекта оценки
| № пп | Характеристика | Значение |
| Площадь участка | 1,95 га | |
| Общая площадь здания | 41 000 м2 | |
| Общая площадь предприятий торговли | 23 000 м2 | |
| Год постройки | ||
| Коэффициент загруженности помещений | 90+N% | |
| Транспортная доступность | Отличная | |
| Строительный объем | 39592 м3 | |
| Право собственности | Полное | |
| Условия финансирования | собственные средства | |
| Условия продажи | прямая продажа | |
| Вместимость автостоянки | 400 машиномест | |
| Ставка арендной платы | 60 000 + 100*N руб/м2в год |
Таблица 23. Описание аналогов продаж
| Характеристика объекта | Данные по аналогам | ||||
| «Золотой Вавилон» | «Маркткауф» | «IKEA-Belaya Dacha» | «IKEA- Kommunarka» | «Ашан-IV» | |
| Цена продажи, млн. руб | 1 050 | 1 200 | 9 000 | 1 350 | |
| Общая площадь, тыс. м2 | |||||
| Торговая площадь, тыс. м2 | 34,7 | 26,5 | 17,5 | ||
| Дата продажи | Год назад | Год назад | Полгода назад | Месяц назад | 3 месяца назад |
| Право собственности | Полное | Аренда на 7 лет | Полное | Полное | Аренда на 10 лет по ставке 2 700 руб/м2/год |
| Условия финансирования | Собственные средства | Собственные средства | 50%-ное использование заемных средств (кредит на 20 лет под 20%) | Собственные средства | Собственные средства |
| Ставка арендной платы, руб/м2в год | 45 000 | 35 000 | 49 000 | 50 000 | 47 000 |
| Условия продажи | Прямая продажа | Рассрочка на 6 лет под 17% годовых | Прямая продажа | Рассрочка на 10 лет под 15% годовых | Прямая продажа |
| Местоположение | За пределами ТТК | За МКАД | За МКАД | За МКАД | За пределами ТТК |
| Транспортная доступность | Хорошая | Хорошая | Отличная | Хорошая | Отличная |
| Паркинг, машиномест | |||||
| Процент занятых площадей |
Средние ставки аренды в торговых помещениях за пределами третьего транспортного кольца 63 000 руб/м2, а за пределами МКАД 45 000 руб/м2в год. Средняя стоимость строительства торговых помещений 42 000 руб/м2, коэффициент конструктивных различий – 1, коэффициент различий в объеме – 0,87, коэффициент сейсмичности – 1, коэффициент прочих и непредвиденных затрат – 1,N, региональный коэффициент – 1, коэффициент зональности - 1,05 коэффициент инфляционного изменения цен в строительстве –
1,19. Предполагаемый срок эксплуатации объекта новым собственником составляет 10 лет. При расчете необходимо учесть существование прогноза о росте рынка за этот срок в размере 20%. Рефинансирование получаемого дохода не предусматривается. Средний срок экспозиции торговых помещений — 3 месяца. Базовую ставку аренды за земельный участок и выкуп права аренды земельного участка необходимо рассчитать по методикам правительства Москвы. Величина прибыли застройщика 15+N %.
Операционные расходы — 3 500 руб/м2в год, необходима ежегодная корректировка на величину инфляции. Доходность еврооблигаций
РФ с погашением в 2030 г. составляет 3,6% годовых. Инфляция равняется 7,1%, страновой риск для России — 0,22%.
Вариант 4. Объект оценки занимает владение 21 по Семеновскому переулку, замыкает Семеновскую площадь с северо- запада. Квартал, в котором располагается выделенный участок, ограничен с севера — измайловской ул., с юга — Щербаковской ул., с запада — Семеновским пер., с востока ул. Измайловский вал. По классификации МИФа относится к Районам, не вошедшим в исходную классификацию.
Семеновская площадь является важным функциональным объемно-планировочным и транспортным узлом восточной части столицы, что делает оправданным включение в ее композицию высотного здания (30 наземных и 3 подземных этажей, верхняя отметка объекта — 120 м) административно-делового назначения. Станция метро «Семеновская» находится в непосредственной близости от здания, обеспечивая отличный подъезд сотрудников и посетителей.
Таблица 24. Описание объекта оценки
| № пп | Наименование показателей | Единица измерения | Всего |
| Площадь земельного участка | га | 0,4830 | |
| Площадь застройки надземной части | м2 | ||
| Общая площадь административно-делового здания, всего | м2 | ||
| в том числе: |
| а) общая площадь входной группы | м2 | ||
| б) общая площадь офисов | м2 | ||
| в) подземный гараж стоянка в 3-х уровнях | м2 | ||
| Этажность | этажей | ||
| Стоянки автомашин, всего: | м/м | ||
| в том числе: | |||
| а) закрытые | м/м | ||
| б) открытые | м/м | ||
| Класс | А | ||
| Коэффициент занятых площадей | % | 90+N | |
| Ставка арендной платы | руб/м2в год | 11 000 | |
| Год постройки |
Таблица 25. Описание аналогов продаж
| Характеристика объекта | Данные по аналогам | ||||
| Балчуг Плаза | Gold Tower | Офисное здание на Лесной | Калужский II | Офисное здание на Новослободской | |
| Цена продажи, млн. руб | 4 500яё | 3 300 | 1 659 | ||
| Общая площадь, тыс. м2 | 21,7 | 5,2 | |||
| Дата продажи | Девять месяцев назад | Пятнадцать месяцев назад | Год назад | Полтора года назад | Шесть месяцев назад |
| Право собственности | Полное | Полное | Полное | Аренда на 5 лет | Полное |
| Условия финансирования | Собственные средства | 70%-ное использование заемных средств (кредит на 15 лет под N%) | Собственные средства | Собственные средства | Собственные средства |
| Ставка арендной платы, руб/м2в год | 23 100 | 24 000 | 10 900 | 9 500 | 25 000 |
| Условия продажи | Прямая продажа | Рассрочка на 6 лет под 17% годовых | Прямая продажа | Рассрочка на 10 лет под 15% годовых | Прямая продажа |
| Местоположение, район | Замоскворечье | Шаболовский | Новослободский | Шаболовский | Новослободский |
| Класс | А | А | В | В | А |
| Транспортная доступность | отличная | отличная | хорошая | хорошая | отличная |
| Паркинг, машиномест | |||||
| Процент занятых площадей |
Базовую ставку аренды за земельный участок и выкуп права аренды земельного участка необходимо рассчитать по методикам правительства Москвы. Средние ставки аренды в офисных помещениях в Замоскворечье 15 450 руб/м2, в Шаболовском — 11 300, Новослободском — 12 720, а в Районах, не вошедших в классификацию — 20 400 руб/м2в год. Средние ставки аренды в офисах класса В примерно на 12 000 ниже ставок в офисах класса А. Средняя стоимость строительства торговых помещений 37 500+100*N руб/м2, коэффициент конструктивных различий – 1, коэффициент различий в объеме – 0,95, коэффициент сейсмичности – 1, коэффициент прочих и непредвиденных затрат – 1,N, региональный коэффициент – 1, коэффициент зональности - 1,15 коэффициент инфляционного изменения цен в строительстве – 1,23. Нормативный срок службы капитальных зданий 150 лет. Предполагаемый срок эксплуатации объекта новым собственником
составляет 10 лет. Рынок офисных помещений за это время должен вырасти на 50%, а доходы от объекта будут инвестированы в ценные бумаги. Средний срок экспозиции офисных помещений — 2 месяца. Операционные расходы — 4 185+10*N руб/м2в год, необходима ежегодная корректировка на величину инфляции. Доходность
еврооблигаций РФ с погашением в 2030 г. составляет 3,6% годовых. Инфляция равняется 7,1%, страновой риск для России — 0,22%.
Вариант 5. Объект оценки занимает владение 39 по Ленинградскому шоссе. По классификации МИФа относится к Районам, не вошедшим в исходную классификацию.
Является уникальным в своём роде проектом, располагающимся на берегу Химкинского водохранилища в непосредственной близости от Ленинградского шоссе и в 5 минутах
пешком от станции метро Водный стадион. Объект обладает без
светофорным транспортным доступом как из Шереметьево, так и до центра города.
Таблица 26. Описание объекта оценки
| № пп | Наименование показателей | Единица измерения | Всего |
| Площадь земельного участка | га | 6,5 | |
| Общая площадь бизнес-парка | м2 | 71 185 | |
| в том числе общая площадь офисов | м2 | 45 966 | |
| Стоянки автомашин, всего: | м/м | ||
| Класс | А | ||
| Коэффициент занятых площадей | % | 80+N | |
| Ставка арендной платы | руб/м2в год | 27 000 | |
| Год постройки |
Таблица 27. Описание аналогов продаж
| Характеристика объекта | Данные по аналогам | ||||
| Альфа Арбат Центр | Двинцев | Прео8 | Город Столиц | Даймонд Холл | |
| Цена продажи, млн. руб | 7 000 | 12 900 | 22 830 | 54 300 | 11 200 |
| Общая площадь, тыс. м2 | 47 200 | 57 800 | 117 520 | 181 000 | 61 500 |
| Дата продажи | Пять месяцев назад | Девять месяцев назад | Восемь месяцев назад | Десять месяцев назад | Три месяца назад |
| Право собственности | Полное | Полное | Полное | Аренда на 5 лет | Полное |
| Условия финансирования | Собственные средства | Собственные средства | 75%-ное использование заемных средств (кредит на 15 лет под N%) | Собственные средства | Собственные средства |
| Ставка арендной платы, руб/м2в год | 16 800 | 14 600 | 19 600 | 22 800 | 25 000 |
| Условия продажи | Рассрочка на 8 лет под 15% годовых | Прямая продажа | Прямая продажа | Прямая продажа | Рассрочка на 5 лет под 12% годовых |
| Местоположение, район | ЦДР | Районы, … | Районы,… | Сити | Районы,… |
| Класс | А | А | А | А | А |
| Транспортная доступность | хорошая | отличная | отличная | отличная | хорошая |
| Паркинг, машиномест | |||||
| Процент занятых площадей |
Базовую ставку аренды за земельный участок и выкуп права аренды земельного участка необходимо рассчитать по методикам
правительства Москвы. Средние ставки аренды в офисных помещениях в Центральном деловом районе 27 900 руб/м2, в Сити — 30 100, а в Районах, не вошедших в классификацию — 20 400 руб/м2в год. Средняя стоимость строительства торговых помещений 37 500+100*N руб/м2, коэффициент конструктивных различий – 1, коэффициент различий в объеме – 0,95, коэффициент сейсмичности – 1, коэффициент прочих и непредвиденных затрат – 1,N, региональный коэффициент – 1, коэффициент зональности - 1,15 коэффициент инфляционного изменения цен в строительстве – 1,23. Нормативный срок службы капитальных зданий 150 лет. Предполагаемый срок эксплуатации объекта новым собственником составляет 10 лет. Рынок офисных помещений за это время должен вырасти на 50%, а доходы от объекта будут инвестированы в
развитие бизнеса. Средний срок экспозиции офисных помещений —
2 месяца. Операционные расходы — 4 185+10*N руб/м2в год, необходима ежегодная корректировка на величину инфляции.
Доходность еврооблигаций РФ с погашением в 2030 г. составляет
3,6% годовых. Инфляция равняется 7,1%, страновой риск для России
— 0,22%.
|
|
|
