Основные принципы проведения государственной кадастровой оценки

При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости используются методы массовой оценки, установленные приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»[5]. Применение методов массовой оценки для целей Указаний предполагает определение кадастровой стоимости путем группировки объектов недвижимости. При проведении массовой оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке. Под индивидуальной оценкой для целей Указаний понимается процесс определения кадастровой стоимости индивидуально в отношении конкретного объекта недвижимости на основе подходов к оценке (сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке). Для определения кадастровой стоимости объекта недвижимости оценка проводится исходя из предположения о возможности его добровольного отчуждения на открытом рынке в условиях свободной конкуренции, а также с учетом того, что покупатель получает возможность полного и незамедлительного его использования в состоянии, в котором он был приобретен на дату определения кадастровой стоимости независимо от того, ограничен ли такой объект недвижимости в обороте, существует ли рынок такого рода объектов недвижимости и может ли он быть фактически отчужден. При определении кадастровой стоимости на базе рыночной стоимости кадастровая стоимость объекта недвижимости не может превышать величины его рыночной стоимости, определенной на ту же дату. Для построения моделей оценки кадастровой стоимости бюджетным учреждением осуществляется сбор достоверной и максимально полной статистической информации рыночной стоимости объектов недвижимости. При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки. При отсутствии рынка объектов недвижимости или при наличии недостатка наблюдаемых рыночных цен на соответствующей территории определение кадастровой стоимости осуществляется на основе рыночно ориентированной модели оценки кадастровой стоимости с учетом всех экономических характеристик объекта недвижимости. В случае если имеются документы, подтверждающие невозможность продолжения фактического использования объекта недвижимости, такой объект оценивается в индивидуальном порядке на основе его наиболее эффективного использования. Определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременений объекта недвижимости, за исключением публично-правовых ограничений прав на недвижимость, связанных с регулированием использования территории, охраной объектов культурного наследия народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), охраной окружающей среды, безопасностью населения и государства. При определении кадастровой стоимости ОКС учитывается неотделимое внутреннее инженерное оборудование, без которого эксплуатация этих ОКС в соответствии с их видом использования, назначением невозможна или существенно затруднена. При определении кадастровой стоимости ОКС исключается стоимость земельного участка, на котором он расположен. При определении кадастровой стоимости ОКС не учитываются:

- движимое имущество, а именно: временные постройки, киоски, навесы и другие подобные постройки, не имеющие прочной связи с землей, перемещение которых возможно без несоразмерного ущерба их назначению;

- все объекты, расположенные за границами ограждающих конструкций ОКС, либо при отсутствии ограждающих конструкций ОКС - за внешними границами опорных частей и (или) пятна застройки ОКС;

- предметы декоративно-прикладного искусства (для объектов культурного наследия);

- влияние предпринимательской деятельности, осуществляемой в ОКС;

- прочие объекты, влияющие на стоимость ОКС, но не относящиеся к неотделимым улучшениям ОКС.

Определение кадастровой стоимости включает в себя следующие мероприятия:

- определение ценообразующих факторов объектов недвижимости;

- первичная группировка объектов недвижимости на основе сегментации объектов недвижимости, предусмотренной Указаниями;

- сбор сведений о значениях ценообразующих факторов;

- сбор рыночной информации;

- группировка объектов недвижимости;

- построение модели оценки кадастровой стоимости и обоснование выбора конкретной модели оценки кадастровой стоимости;

- анализ качества модели оценки кадастровой стоимости;

- расчет кадастровой стоимости, включая индивидуальные расчеты для объектов недвижимости, по которым невозможно выполнить определение кадастровой стоимости методами массовой оценки, а также в случаях, указанных в пункте 8.1 Указаний[6], а именно:

1) требуется определение стоимости эталонного (типового) объекта с заданными характеристиками, относительно которого будут моделироваться стоимости объектов недвижимости;

2) требуется определение стоимости конкретных объектов недвижимости с целью обеспечения достаточного количества информации о рынке объектов недвижимости или в случае невозможности продолжения фактического использования объекта недвижимости;

3) невозможности расчета с применением моделирования стоимости, в том числе статистической обработки объектов, в силу недостаточного количества информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости;

- анализ результатов определения кадастровой стоимости;

- составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки.