 |
Состав земельно-кадастровых работ
|
|
|
|
Кадастровые работы — это совокупность различных мероприятий и действий об объектах кадастра и реализации всех их информационных преобразований.
Кадастровая информация — это упорядоченная совокупность сведений о правовом, природном, хозяйственном, экономическом, социальном и пространственном положении объекта кадастра.
Объект кадастрового учета — это совокупность некоторых свойств реальных объектов и явлений и отношений между ними, характеризирующих право собственности кого-либо на земельные участки и объекты. В системе государственного земельного кадастра застроенных территорий объектами кадастрового учета (объекты учета) являются земельные участки и городские угодья.
В зависимости от объекта кадастра в составе кадастровых работ на территории города выделяют:
• земельно-кадастровые работы, которые обеспечивают получение сведений о земельной собственности;
• инженерно-кадастровые работы, направленные на получение сведений о зданиях и сооружениях, инженерных сетях, находящихся в собственности;
• территориально-кадастровые работы, связанные с получением сведений об улицах и дорогах, проездах и т.д., переданных в собственность;
• кадастровые работы в сфере социальных явлений городской среды, связанные с получением сведений об этих объектах и явлениях с целью эффективного управления и развития социальной городской среды.
Каждые из перечисленных кадастровых работ содержат свои характерные особенности получения сведений и их информационного преобразования. Но все эти кадастровые работы имеют одно основное и самое важное требование — точность, т.е. достоверность результатов, полученных в процессе информационных преобразований сведений об объектах кадастра, которые регламентируются в нормативно-технических документах, причем точность должна быть не только обязательна для конечного преобразования (например, кадастрового плана), но и для промежуточных продуктов работы (например, точность исходных данных технических средств измерения, натурных измерений и исследований, точность при составлении планов, таблиц).
|
|
|
Кадастровые документы — это совокупность основных, вспомогательных и производных документов, ведение которых осуществляется на русском языке.
Основными документами являются: Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ), дежурные кадастровые карты, журналы учета кадастровых номеров, кадастровые дела.
Вспомогательными документами являются: книги учета документов и выданных сведений, каталоги координат пунктов опорной городской сети.
Производственные документы — это документы аналитического обзора, справочная литература, перечни по объектам кадастра, статистические отчеты, производные кадастровые карты, справки в налоговую инспекцию и т.д.
Кадастровое дело — совокупность документально оформленных технических, экономических и юридических характеристик объекта кадастра. Формирование кадастрового деда можно представить тремя этапами:
I этап. Вся земельно-кадастровая информация собирается и оформляется в кадастровом деле объекта кадастра (земельный участок + прочно связанное с ним недвижимое имущество).
Кадастровое дело включает на этом этапе следующие операции:
• определение пространственно-площадных характеристик объекта (местоположение, адрес, границы на местности, координаты поворотных точек границ земельного участка, зданий, сооружений, согласование границ со смежными землепользователями и т.п.);
• определение или техническое описание объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, наименование, целевое назначение объекта, год постройки, этажность, материалы фундамента, стен, полов, перекрытий, наличие и тип коммуникаций, планировка, площадные характеристики объекта, благоустройство;
|
|
|
• экономическое описание объекта — цена, включающая показатель первоначальной (инвентарной) стоимости, восстановительной
стоимости, рыночной стоимости.
II этап. Государственный кадастровый учет объекта кадастра путем внесения необходимой достоверной и достаточной информации об объекте в регистрационные документы ГКН. Процедура кадастрового учета земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости заключается в проверке полноты и правильности формирования кадастрового дела: заполнения учетных форм на объекты недвижимости; занесения сведений об объекте в документацию ГКН, приобщения к кадастровому делу объекта новых правоустанавливающих документов для отслеживания правовой истории объекта недвижимости, нанесения границ объекта на дежурный кадастровый план (кадастровые кварталы, секции), изготовления документа, удостоверяющего право на объект недвижимости, закрытия кадастрового дела, передачи в архив органов государственного кадастрового учета объектов недвижимости.
III этап. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости осуществляется органами юстиции в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, кадастровое дело содержит три группы документов:
Первая группа документов описывает собственно объект и включает в себя следующий набор реестров: топогеодезический (материалы съемок, кадастровый план, каталог координат, экспликацию участка, ведомость площадей); имущества (документы технических характеристик объекта); экономический (материалы стоимости оценки объекта на основе местоположения, инфраструктуры и прочих качественных характеристик), корректирующих общие сведения о налоговых сборах, и т.п.
Вторая группа включает документы, удостоверяющие самого субъекта права. Это регистр юридических атрибутов (для юридических лиц — название предприятия, организации, регистрационные данные, адрес, банковские реквизиты; для физических лиц — Ф.И.О., паспортные данные).
|
|
|
Третья группа документов подтверждает право субъекта на объект недвижимости: регистры титулов (правоустанавливающий документ и документы, подтверждающие правопреемственность), регистры ограничений (обременения и сервитуты).
Дежурная кадастровая карта территории — специальная карта, на которой отображаются актуальные сведения о местоположении объектов кадастрового учета.
Для выполнения кадастрового зонирования на планово-картографическом материале и ведения текущего учета создается серия дежурных кадастровых карт и планов.
Дежурная кадастровая карта района (города) предназначена для отображения на ней границ кварталов с их нумерацией, начиная с единицы.
Дежурная кадастровая карта квартала предназначена для отображения на ней границ земельных участков с их нумерацией, начиная с единицы.
Кадастровый план объектов кадастрового учета (земельные участки и территориальные зоны) является фрагментом дежурной кадастровой карты (плана) территории населенного пункта с отображением объекта учета.
Так как кадастровые карты и планы представляют собой графическое отображение юридических описаний земельных участков, то они требуют обязательного подобного изображения в заданном масштабе основных структурных элементов территории: границы города или иного населенного пункта, гидрография, дорожная сеть, границы кварталов и земельных участков.
В настоящее время наиболее изученным видом кадастровых работ в городе являются кадастровые работы, обеспечивающие формирование различных форм собственности на земельные участки и объекты недвижимости, реализацию платного землепользования и т.д. К таким работам относятся:
• создание кадастровой геодезической сети;
• вынос в натуру проекта городской черты;
• структуризация территории города;
• инвентаризация земель;
• отвод земель и закрепление их границ на местности;
• установление границ землепользовании в существующей застройке города;
• кадастровая съемка;
|
|
|
• качественная и экономическая оценка городских земель;
• формирование земельной собственности.
В составе земельно-кадастровых работ особое место занимают:
• работы по созданию надежной кадастровой геодезической сети, непрерывно поддерживаемой в рабочем состоянии;
• вынос проекта городской черты, который заключается в установлении на местности точного положения границ города и закреплении поворотных точек границ межевыми знаками [23].
2.3. Подготовка межевого плана
В соответствии с п. 1 ст. 38 ФЗ О государственном кадастре недвижимости межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках [13].
Межевой план необходим при представлении в орган кадастрового учета заявлений:
· о постановке на учет земельного участка или земельных участков;
· об учете изменений земельного участка;
· учете части земельного участка.
Согласно гл. 4 Закона О государственном кадастре недвижимости подготовка межевого плана осуществляется в результате выполнения кадастровых работ. Указанные работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с законодательством договора подряда на выполнение кадастровых работ.
Следует отметить, что на основании ст. 44 Федерального закона до 01.01.2011 года такую кадастровую деятельность наряду с кадастровыми инженерами были вправе осуществлять лица, обладающие на день вступления в силу Федерального закона правом выполнения работ по территориальному землеустройству.
Межевой план заверяется подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего такой план.
В межевом плане помимо прочего должна содержаться информация о проведении согласования местоположения границ земельных участков в случаях, когда такое согласование является обязательным.
Местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений одного из указанных земельных участков в связи с уточнением местоположения его границ с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве:
|
|
|
1. собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование);
2. пожизненного наследуемого владения;
3. постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование);
4. аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет).
Результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана.
Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в судебном порядке.
Следует отметить, что в соответствии с п. 12 ст. 38 ФЗ О государственном кадастре недвижимости форма межевого плана земельного участка и требования к его подготовке устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений (Министерство экономического развития РФ).
Приказом Министерства экономического развития РФ от 24.11.2008 № 412 утверждена форма межевого плана, требования к его подготовке, а также примерная форма извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков. Указанный приказ вступил в силу с 01.01.2009. С момента вступления в силу Приказа среди документов, необходимых для государственного кадастрового учета, в орган кадастрового учета следует представлять межевой план земельного участка.
Межевой план состоит из текстовой и графической частей, которые делятся на разделы, обязательные для включения в состав межевого плана, и разделы, включение которых в состав межевого плана зависит от вида кадастровых работ. При этом в состав текстовой части межевого плана обязательно входят титульный лист и содержание.
К текстовой части межевого плана относятся следующие разделы:
1) исходные данные;
2) сведения о выполненных измерениях и расчетах;
3) сведения об образуемых земельных участках и их частях;
4) сведения об измененных земельных участках и их частях;
5) сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам;
6) сведения об уточняемых земельных участках и их частях;
7) сведения об образуемых частях земельного участка;
8) заключение кадастрового инженера;
9) акт согласования местоположения границы земельного участка.
К графической части межевого плана относятся следующие разделы:
1) схема геодезических построений;
2) схема расположения земельных участков;
3) чертеж земельных участков и их частей;
4) абрисы узловых точек границ земельных участков.
Обязательному включению в состав межевого плана независимо от вида кадастровых работ (за исключением случая подготовки межевого плана в отношении земельного участка, образуемого в результате объединения земельных участков) подлежат следующие разделы:
1) исходные данные;
2) сведения о выполненных измерениях и расчетах;
3) схема геодезических построений;
4) схема расположения земельных участков;
5) чертеж земельных участков и их частей.
В состав межевого плана, подготавливаемого в результате кадастровых работ по образованию земельного участка путем объединения земельных участков, включаются следующие разделы: "Исходные данные", "Сведения об образуемых земельных участках и их частях", "Сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам" и чертеж.
Разделы "Сведения об образуемых земельных участках и их частях" и "Сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам" включаются в состав межевого плана, подготавливаемого в результате кадастровых работ по образованию земельных участков путем раздела, перераспределения или выдела.
Раздел "Сведения об измененных земельных участках и их частях" включается в состав межевого плана в случае, если межевой план подготовлен в результате кадастровых работ по образованию земельных участков путем:
1) выдела в счет доли (долей) в праве общей собственности на измененный земельный участок;
2) раздела исходного земельного участка (в случаях, установленных Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, либо в случае раздела земельного участка, представляющего собой единое землепользование).
Раздел "Сведения об уточняемых земельных участках и их частях" включается в состав межевого плана, подготавливаемого в результате кадастровых работ по уточнению сведений ГКН о местоположении границы и (или) площади земельного участка.
Раздел "Сведения об образуемых частях земельного участка" включается в состав межевого плана в случае, если кадастровые работы выполнялись в целях образования части (частей) существующего земельного участка и при этом не осуществлялось уточнение местоположения границы земельного участка или образование земельных участков. В иных случаях сведения о частях земельных участков включаются в состав следующих разделов межевого плана: "Сведения об образуемых земельных участках и их частях", "Сведения об измененных земельных участках и их частях", "Сведения об уточняемых земельных участках и их частях".
Раздел "Заключение кадастрового инженера" включается в состав межевого плана в следующих случаях:
1) в ходе кадастровых работ выявлены несоответствия кадастровых сведений о местоположении ранее установленных границ смежных земельных участков, границ муниципальных образований или населенных пунктов их фактическому местоположению, наличие которых является препятствием для постановки образуемых земельных участков на государственный кадастровый учет или для кадастрового учета изменений в отношении существующих земельных участков;
2) имеются неснятые возражения по поводу местоположения земельного участка, выделяемого в счет доли (долей) в праве на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, или возражения о местоположении границы земельного участка;
3) в иных случаях, в том числе, если по усмотрению лица, выполняющего кадастровые работы, необходимо дополнительно обосновать результаты кадастровых работ (например, необходимо обосновать размеры образуемых земельных участков).
Раздел "Абрисы узловых точек границ земельных участков" включается в состав межевого плана в случае, если кадастровые работы осуществлялись в целях образования земельных участков или уточнения местоположения границ земельных участков при соблюдении условий, указанных в пункте 87 Требований.
В зависимости от вида кадастровых работ в состав межевого плана может включаться приложение.
Составные части межевого плана комплектуются в следующей последовательности: титульный лист, содержание, разделы текстовой части межевого плана, разделы графической части межевого плана, документы приложения.
Межевой план оформляется на бумажном носителе, а также на электронном носителе в виде электронного документа.
Межевой план оформляется на листах формата A4. Разделы "Схема геодезических построений", "Схема расположения земельных участков" и Чертеж могут оформляться на листах больших форматов.
В случаях, предусмотренных федеральными законами, для подготовки межевого плана используются:
1) документы градостроительного зонирования (правила землепользования и застройки);
2) нормативные правовые акты, устанавливающие предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков;
3) документация по планировке территории (проекты межевания территорий);
4) утвержденные органами местного самоуправления схемы расположения земельных участков на кадастровых планах или кадастровых картах соответствующих территорий;
5) утвержденные в установленном порядке проекты границ земельных участков, проекты организации и застройки территорий садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан, проекты перераспределения сельскохозяйственных угодий и иных земель сельскохозяйственного назначения;
6) утвержденные в установленном порядке материалы лесоустройства;
7) решения о предварительном согласовании мест размещения объектов, решения о предоставлении земельных участков, иные документы о правах на земельные участки;
8) вступившие в законную силу судебные акты;
9) иные предусмотренные законодательством документы.
Графическая часть межевого плана оформляется на основе сведений кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, указанных в составе раздела "Исходные данные".
При подготовке графической части межевого плана могут быть использованы:
- землеустроительная документация;
- лесоустроительная документация;
- документы градостроительного зонирования;
- документация по планировке территории (проекты межевания территорий);
- картографические материалы.
Графическая часть межевого плана оформляется в отношении всех одновременно образуемых земельных участков и частей земельных участков [22].
|
|
|
