 |
Должно ли ЗАО Рустика возмещать стоимость пристройки?
|
|
|
|
Статья 623. Улучшения арендованного имущества
3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
< Письмо> УФНС РФ по г. Москве от 23.06.2009 N 16-15/063442
<Об учете в целях налогообложения прибыли дохода в виде безвозмездно полученного права пользования недвижимым имуществом>
Согласно пункту 1 статьи 248 НК РФ к доходам в целях исчисления налога на прибыль относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав, а также внереализационные доходы.
Так, в пункте 8 статьи 250 НК РФ предусмотрено, что доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 НК РФ, признаются внереализационными доходами налогоплательщика и учитываются при формировании налоговой базы по налогу на прибыль организаций в соответствии со статьями 247 и 248 НК РФ.
На основании подпункта 8 пункта 1 статьи 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, полученного государственными и муниципальными учреждениями по решению органов исполнительной власти всех уровней.
Новак: Напротив, во втором случае в силу п. 3 ст. 623 ГК РФ у арендодателя отсутствует обязанность по возмещению стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором без его согласия, что свидетельствует об основательности обогащения, полученного вследствие этого арендодателем.
В случае же недействительности договора аренды не было бы предпосылок для применения положений ст. 623 ГК РФ, но на разрешение спора все равно влияло бы то, давал ли собственник согласие на осуществление таких неотделимых улучшений. Как уже отмечалось выше, в тех случаях, когда для лица в отсутствие его просьбы выполнены некие работы или понесены затраты на принадлежащее ему имущество, спор об их оплате (возмещении) должен разрешаться судом с учетом не только объективной стоимости работ либо величины указанных затрат, но и того, насколько выгодными они были для данного лица. Поэтому даже при недействительности договора аренды в рассматриваемом примере, если ремонт (улучшения) производился без согласия собственника, то взыскивать с него неосновательное обогащение допустимо было бы лишь при условии, что истец докажет выгодность этих улучшений для собственника.
|
|
|
Исходя из изложенного представляется, что в российском гражданском праве в принципе возможно истребование с помощью кондикции так называемого посредственного (опосредованного) обогащения, т.е. обогащения, возникающего при безосновательном переходе какого-либо блага из состава имущества одного лица в состав имущества другого через посредство третьего лица (см. § 1 настоящей главы) <1>. Однако взыскание такого посредственного обогащения напрямую с его окончательного получателя допустимо лишь при соблюдении ряда вышеуказанных условий и требует скрупулезного выявления всех необходимых элементов юридического состава неосновательного обогащения, в том числе во избежание ситуаций двойного возмещения, способных привести, в свою очередь, уже к необоснованному обогащению потерпевшего <2>.
--------------------------------
<1> Взыскание посредственного обогащения, как было отмечено выше (см. § 1 гл. 2), допускается правопорядками романской семьи, где для этих целей используется общий субсидиарный иск о неосновательном обогащении (action de in rem verso).
Такой подход разделялся и дореволюционной российской судебной практикой, а также разработчиками проекта российского Гражданского уложения (см. об этом § 1 гл. 3 настоящей работы). По их словам, "...казалось осторожнее предусмотреть в проекте случаи приращения в имуществе на счет другого, при посредстве третьего лица, ввиду того, что такие случаи встречаются в нашей судебной практике довольно часто" (см.: Гражданское уложение. Кн. V: Обязательства. Проект. С объяснениями. СПб., 1899. Т. V. С. 404; Гражданское уложение. Проект. С объяснениями / Под ред. И.М. Тютрюмова. СПб., 1910. Т. 2. С. 1235).
|
|
|
В.А. Рясенцев, характеризуя правоприменительную практику советского времени, также указывал, что "суды и арбитраж, применяя ст. 399 ГК 1922 г., не выдвигали требования признания непосредственного обогащения" (см.: Рясенцев В.А. Обязательства из так называемого неосновательного обогащения в советском гражданском праве. С. 90).
<2> Не случайно Д.Г. Лавров, отстаивающий мнение о недопустимости взыскания посредственного обогащения с помощью кондикционного иска, обосновывает его в том числе опасениями в возникновении случаев двойного возмещения (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С. 1005 - 1006).
Сторонником этой позиции является также С.Д. Дамбаров, который, отрицая целесообразность выделения категории посредственного обогащения, пишет, что "взыскание неосновательного обогащения с конечного фактического приобретателя имущества не способствует восстановлению разумного баланса интересов сторон кондикционного обязательства" (см.: Дамбаров С.Д. Основания возникновения и объекты кондикционных обязательств: Дис.... канд. юрид. наук. С. 96 - 100).
ПРАКТИКА 1. Суд отказал во взыскании неосновательного обогащения, поскольку затраты, связанные с неотделимыми улучшениями имущества, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.09.2010 по делу N А43-1860/2010).
ОАО АКБ "Банк Москвы" обратилось с иском к ЗАО "ДЛ-Лота Парус" о взыскании 710149,09 руб. неосновательного обогащения, 132864 руб. штрафа и 33000 руб. убытков.
Иск основан на ст. ст. 15, 314, 429 и 1102 ГК РФ и мотивирован тем, что незаключение основного договора аренды в установленный предварительным договором срок по вине ответчика является основанием для взыскания с него штрафа, убытков и затрат на произведенные истцом ремонтно-отделочные работы.
|
|
|
Решением суда, оставленным без изменения апелляционным судом, взысканы штраф и убытки, во взыскании неосновательного обогащения отказано. Сославшись на п. 1 ст. 429 ГК РФ и условия предварительного договора, суд установил вину в незаключении основного договора аренды, что является основанием для применения договорной ответственности и возмещения убытков. Отказывая во взыскании неосновательного обогащения в виде возврата потерпевшему стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества, суд по аналогии закона применил ст. 623 ГК РФ.
По мнению банка, ст. 623 ГК РФ применима только к договорным отношениям, а в отсутствие таковых в отношении приобретателя применяются нормы о неосновательном обогащении.
ЗАО "ДЛ-Лота Парус" (арендодатель) и банк (арендатор) 27.08.2008 заключили предварительный договор аренды, предметом которого является помещение площадью не менее 58, но не более 64 кв. м, расположенное в здании.
По условиям договора арендодатель гарантирует обеспечить регистрацию права собственности на нежилое отдельно стоящее здание, в котором располагается предполагаемое к аренде нежилое помещение.
Контрагенты обязались заключить основной договор аренды в течение 10 календарных дней с момента регистрации права собственности арендодателя на здание, но не позднее 12 месяцев с момента заключения предварительного договора.
Стороны оговорили, что в случае уклонения и (или) отказа одной из сторон от заключения основного договора уклоняющаяся (отказавшаяся) сторона уплачивает другой стороне штраф в размере 10% от стоимости годовой арендной платы, а также возмещает ей все документально обоснованные расходы, затраты, издержки, понесенные по причине незаключения основного договора, в срок не позднее 10 банковских дней с момента фактического отказа и (или) уклонения от заключения основного договора. Отказом от заключения основного договора признается письменный отказ от предложения в заключении основного договора либо уклонение одной из сторон от заключения основного договора более чем на 30 дней.
|
|
|
В установленный предварительным договором срок основной договор не был заключен в связи с отсутствием документов, подтверждающих право собственности арендодателя на помещение.
В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.
Согласно ст. 1108 ГК РФ при возвращении неосновательно полученного или сбереженного имущества или возмещении его стоимости приобретатель вправе требовать от потерпевшего возмещения понесенных необходимых затрат на содержание и сохранение имущества.
Суды установили, что произведенные истцом ремонтные работы являются неотделимыми улучшениями помещения. Взыскание стоимости улучшений имущества нормами гл. 60 ГК РФ не урегулировано. Правила, изложенные в п. п. 2 и 3 ст. 623 ГК РФ, соответствуют существу рассматриваемых кондикционных отношений и ведут к справедливому решению создавшейся ситуации, поэтому суд, руководствуясь ст. 6 ГК РФ, применил к отношениям сторон положения ст. 623 ГК РФ.
В силу данной нормы права затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества.
Иное толкование норм о неосновательном обогащении в случае предъявления иска о взыскании стоимости неотделимых улучшений противоречило бы ст. 209 ГК РФ об исключительном праве собственника вещи определять ее судьбу, в том числе и производить ее улучшения.
ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.
|
|
|
