В экономической теории рынком считается совокупность организационных, технических, правовых и других механизмов, обеспечивающих взаимодействие и совершение сделок между продавцами и покупателями. Так, система торговли журналами, распространяемыми исключительно по подписке, образует рынок таких журналов, а городская телепрограмма, посвященная купле-продаже квартир и жилых домов, является частью местного рынка жилья.
Современный рынок совершенно не обязательно должен быть связан с определенным географическим местом. Например, рынок ценных бумаг при существующем уровне развития средств телекоммуникации не относится к какой-либо точке пространства, продавцы и покупатели могут находиться на разных континентах.
Рынки недвижимости по своей природе заметно отличаются от тех рынков, которые в экономической науке принято называть высокоорганизованными, например от мировых рынков цветных металлов или ценных бумаг (табл. 3.1).
Таблица 3.1
Особенности рынка недвижимости по сравнению с высокоорганизованными рынками стандартизированных товаров
Характерные черты
Рынки
Высокоорганизованные
Недвижимости
Типичные территориальные границы рынка
Регион, группа регионов, страна, группа стран, все страны мира
Район, город, регион
Взаимозаменяемость единицы товара
Абсолютная
Абсолютная невзаимозаменяемость или очень слабая взаимозаменяемость
Стандартизированность товара
Абсолютная или очень высокая
Отсутствует или низкая
Число продавцов и покупателей
Большое
Небольшое
Соотношение между числами продавцов и покупателей
Сбалансировано
Колеблется между сбалансированностью, "рынком покупателя" и "рынком продавца"
Достоверность и полнота информации о товаре и рынке
Очень высокая
Доступная информация часто недостоверна и (или) неполна
Скорость обмена информацией и принятия решений
Очень высокая
Низкая
Степень осведомленности продавцов и покупателей о товаре и ценах
Высокая или очень высокая
Изменяется от очень высокой до очень низкой
Правовое регулирование способов использования товара и сделок с ним, непосредственно воздействующее на цены
Минимальное
Значительное
Стабильность цен
Цены обычно относительно стабильны
Цены могут часто изменяться в широких пределах
Транспортабельность товара
Очень высокая
Полностью отсутствует
Влияние реального местонахождения товара на цены
Очень незначительно
Местонахождение- один из важнейших факторов, формирующихся цены
Роль нерациональных факторов в принятии решений
Крайне незначительна
Заметная
Возможность относительно быстро заметного увлечения или уменьшения
Значительная
Практически отсутствует в силу длительности строительного цикла
Локальный характер рынков недвижимости. Большинство рынков недвижимости по своей природе локальны. Если только речь не идет об особо заметном объекте, информация о котором получила широкое распространение, то покупателем с наибольшей вероятностью оказывается либо человек, живущий в этой местности, либо фирма, осуществляющая здесь свои деловые операции. Именно поэтому самое пристальное внимание оценщик обращает на ближайшие окрестности, а также на район, поселение и регион местоположения оцениваемой недвижимости.
Слабые взаимозаменяемость и стандартизированность недвижимостей. Каждый из объектов недвижимости уникален, убудь то земельный участок, здание, строение или какая-либо совокупность отдельных объектов. Поэтому редко оказывается возможным найти два объекта, обладающих одним и тем же набором полезных качеств.
Недвижимости с трудом поддаются стандартизации, что делает практически невозможной их продажу по описанию:
ли для купли-продажи, скажем, партии металла достаточно сказать марку и другие общепринятые характеристики товара,) покупка недвижимости, за редким исключением, требует физического контакта покупателя с объектом, внимательного осмотра и выяснения всех важных обстоятельств, имеющих значение для сделки. По своему характеру сделки на рынках недвижимости подобны купле и продаже картин старых мастеров и других антикварных изделий, не поддающихся “делению на сорта”.
Продавцы и покупатели на рынках недвижимости. Если высокоорганизованных рынках в их нормальном состоянии значительному числу продавцов обычно противостоит столь же значительное число покупателей, то на рынках недвижимости во многом в силу их локальной природы часто возникают диспропорции между числами продавцов и покупателей.
Ч астный характер сделок на рынках недвижимости. В отличие от высокоорганизованных рынков, на которых преобладают публичные (преимущественно биржевые) сделки, сделки рынках недвижимости носят частный характер и обычно совершаются в результате относительно длительных переговоров и «уторговывания» сторон. Сделки с недвижимостью часто требуют не только физического контакта покупателя с объектом, но личных встреч с продавцом. даже в тех случаях, когда сделка совершается при посредничестве специализированных риэлторских фирм, ответы на многие вопросы, представляющиеся покупателю существенными, могут быть получены только в личной беседе с продавцом.
Специфика информации на рынках недвижимости. Если высокоорганизованные рынки находятся под пристальным наблюдением множества участников, аналитиков и исследователей, обладают развитыми системами сбора, обработки и распространения информации, то рынкам недвижимости в силу частного характера сделок присущи труднодоступность, неполнота и нередко недостоверность получаемой информации.
В РФ до недавнего времени отсутствовала действенная система регистрации прав на недвижимость, и как следствие поиск информации об интересующих оценщика объектах был чрезвычайно затруднен. Кроме того, в силу чрезвычайно широкого распространения всевозможных способов минимизации налогов, взимаемых при купле-продаже недвижимостей, даже та информация, которую удается получить, редко оказывается полной и достоверной.
Другими следствиями отсутствия общедоступной системы сбора и предоставления информации о рынках недвижимости являются, во-первых, низкая скорость обмена информацией между участниками рынка, а во-вторых, чрезвычайно широкий диапазон, в котором может изменяться степень осведомленности конкретных участников рынка о товаре и ценах.
Нерациональные факторы в сделках с недвижимостью.
На рынках стандартизированных товаров практически единственным фактором, влияющим на принимаемые решения, является цена. В сделках с таким товаром, как недвижимость, поведение людей в значительной степени подвержено комплексу рефлекторных действий, импульсов, инстинктов, привычек, на строений.
Часто человек готов заплатить высокую цену за дом в основ ном потому, что он просто понравился ему, и отказаться от покупки другого, возможно, лучшего дома по весьма скромной цене только потому, что что-то ему очень не нравится, причем же он сам далеко не всегда может объяснить, что именно.
Однако, как следует из практики, несмотря на значительное влияние таких нерациональных факторов, ценообразование на рынках недвижимости все же подчиняется достаточно устойчивым закономерностям, обнаружить которые и должен оценщик.
Неэластичность предложения на рынках недвижимости. В отличие от многих других рынков на рынках недвижимости объем предложения не может быть заметно быстро увеличен ёри росте цен. Это свойство, называемое ценовой неэластичностью предложения, объясняется тем, что для создания новых недвижимостей обычно требуется достаточно продолжительное время. исчисляемое месяцами или годами, что прежде всего объясняется ограниченностью свободных земельных участков.
