 |
Примеры определения рыночной стоимости объекта недвижимости на основе количественного и качественного анализа сравнимых продаж
|
|
|
|
Количественный анализ продаж. Проиллюстрируем применение этого способа на следующем примере. Требуется оценить дачу обшей площадью 60 м2. Дача имеет четыре комнаты и водопровод. Площадь садового участка, на котором расположена дача, — 12 соток. Имеется информация по сделкам купли-продажи пяти сравнимых объектов в рассматриваемом загородном районе (табл. 9.1). Хотя для российских условий приобретение недвижимости в форме ипотечного кредитования покупателя продавцом пока практически неприемлемо, тем не менее для рассматриваемого иллюстративного примера такой вариант финансового расчета мы вводим условно для двух сравнимых объектов — III и V. При этом представленные в табл. 9.1 завышения цен продажи по этим объектам (7 млн. руб. для объекта III и 5,6 млн. руб. для объекта V) определены по рассмотренному выше алгоритму корректировки по условию финансовых расчетов между продавцом и покупателем (занижение расчетной ставки процента относительно рыночной).
Прежде всего перед определением величин корректировок цен продаж по сравнимым объектам необходимо определить единицу сравнения. Цена продаж сравнимых объектов не может рассматриваться как единица сравнения, так как общая площадь дома для этих объектов различается в достаточно широком диапазоне: 45-70 м2. В качестве единицы сравнения выберем цену продажи 1 м2, расчетные значения которой по сравнимым объектам представлены в табл. 9.2.
Теперь можно последовательно определить величины корректировок, соблюдая при этом очередность первых четырех элементов сравнения:
Таблица 9.1
Информация по сделкам купли-продажи дач в рассматриваемом районе
| Характеристика объекта | Оцениваемый объект | Объект I | Объект II | Объект III | Объект IV | Объект V |
| Цена продажи, млн. руб. | 61.46 | 52.06 | 44.37 | 69.03 | 43.45 | |
| Площадь дома,м2 | 60 | 70 | 65 | 45 | 78 | 55 |
| Динамика сделок на ранке (дата продажи) | Полгода назад | Полгода назад | Месяц назад | Две недели назад | Год назад | |
| Условия финансового расчета | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Нерыночные(цена завышена на7 млн. руб.) | Рыночные | Нерыночные(цена завышена на 5,6 млн. руб.) |
| Площадь содового участка, соток | 12 | 12 | 12 | 6 | 6 | 6 |
| Число комнат | 4 | 4 | 4 | 3 | 3 | 3 |
| Транспортная доступность | Лучше | Аналог | Аналог | Аналог | Аналог | |
| Водопровод | Есть | Нет | Нет | Нет | Есть | Есть |
|
|
|
Таблица 9.2
Корректировка цен продаж 1м2 общей площади по сравнимым объектам
| Характеристики | Оцениваемый объект | Объект I | Объект II | Объект III | Объект IV | Объект V |
| Цена продажи 1 м2, млн. руб. | 0,878 | 0,801 | 0,986 | O,885 | 0,790 | |
| Условия финансового расчета | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Нерыночные | Рыночные | Нерыночные |
| Корректировка, млн. руб. | 0 | 0 | 0,155 | 0 | -0,102 | |
| Скорректированная цена продажи 1 м2, млн. руб. | 0,878 | 0.801 | 0.831 | 0.885 | 0.688 | |
| Динамика сделок па рынке (дата продажи) | Полгода назад | Полгода назад | Месяц назад | Дне недели ММ | Год назад | |
| Корректировка, % | 14,3 | 14.3 | 0 | 0 | 28,6 | |
| Скорректированная цена продажи 1 м2, млн. руб. | 1,003 | 0,915 | 0,831 | 0.885 | 0,884 | |
| Транспортная доступность | Лучше | Аналог | Аналог | Аналог | Аналог | |
| Корректировка, млн. руб. | -0,088 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Размер участка (соток); число комнат | 12; 4 | 12; 4 | 12; 4 | 6; 3 | 6; 3 | 6; 3 |
| Корректировка, млн. руб. | 0 | 0 | 0,084 | 0,084 | 0,084 | |
| Водопровод | Есть | Нет | Нет | Нет | Есть | Есть |
| Корректировка, млн. руб. | 0,054 | 0,054 | 0,054 | 0 | 0 | |
| Скорректированная цена продажи 1м2. млн. руб. | 0,969 | 0,969 | 0,969 | 0,969 | 0,968 |
1. Переданные права собственности. Правовой статус одинаков по всем сравнимым объектам и соответствует оцениваемому объекту. Корректировка цен продаж отсутствует.
|
|
|
2. Условия финансового расчета при приобретении недвижимости. По сравниваемым объектам III и V — эти условия нерыночные (цены завышены). Проводим соответствующую корректировку цен продаж 1 м2 по этим объектам:
-0,155 млн. руб. — объект III; -0,102 млн. руб. — объект V.
3. Условия продажи. Отклонений от чистоты сделок нет по всем сравнимым объектам. Корректировка отсутствует.
4. Динамика сделок на рынке (дата продажи). Для определения величины корректировки по фактору времени выбираем две пары сравнимых продаж: объекты IV и V. При этом по сравнимому объекту V берется скорректированная цена продажи по предыдущему элементу сравнения — 0,688 млн. руб.: [(0,885 - 0,688)/0,688] х 100% = 28,6%.
Таким образом, за год цена продажи 1 мг недвижимости данного типа выросла на 28,6%. Поскольку рост цены происходил по простым процентам, за полгода цена выросла на 14,3%. Исходя из этого роста проводим корректировку цены продажи 1м2 по сравнимым объектам I, II и V. Скорректированные цены после этого четвертого элемента сравнения являются основой дальнейших независимых корректировок.
Физические характеристики. Все сравнимые и оцениваемый объекты — кирпичные дома, что не требует корректировки цен продаж по использованному строительному материалу. В то же время комбинация размеров садового участка и числа комнат в представленном перечне сравнимых объектов двухвариантная: 1) 12 соток и четыре комнаты; 2) 6 соток и 3 комнаты. Величину корректировки по этим физическим характеристикам можно определить, выбрав пару сравнимых объектов II и III: 0,915-0,831=0,084 млн. руб.
Величина корректировки по транспортной доступности определяется из пары сравнимых объектов I и II: 1,003-0,915 = 0,088 млн. руб.
Корректировка цены продажи объекта I проводится вычитанием этой денежной суммы, так как транспортная доступность к этому объекту лучше, чем к оцениваемому.
Величина корректировки цен продажи по наличию водопровода определяется из пары сравнимых объектов III и IV: 0,885 - 0,831 = 0,054 млн. руб.
Корректировка цен продаж объектов I, II и III положительная, так как у оцениваемого объекта имеется водопровод. Итак, проведены корректировки по всем рассматриваемым физическим характеристикам, что позволяет определить итоговое значение скорректированных цен продаж 1 м2 общей площади.
|
|
|
По представленному примеру скорректированная цена продажи 1 м2 общей площади дачи в рассматриваемом районе составляет 0,969 млн. руб. Тогда рыночная стоимость оцениваемой дачи составит 60 х0,969 = 58,14 млн. руб.
Итоговые значения скорректированных цен продаж сравнимых объектов в нашем примере совпали. Однако такое совпадение не обязательно, и, более того, возможны случаи, когда по всем сравнимым объектам скорректированные цены различаются. В связи с этим формулируется следующее правило выбора значения скорректированной цены продажи в качестве базиса для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости: в качестве базиса рыночной стоимости оцениваемого объекта выбирается итоговая скорректированная цена продажи сравнимого объекта (либо объектов), по которому абсолютное итоговое значение корректировок минимально или число корректировок минимально. Это правило исходит из теоретической предпосылки адекватности цены продажи наиболее подобного сравнимого объекта (по всем рассматриваемым характеристикам) рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Качественный анализ цен сравнимых продаж. Определить рыночную стоимость склада общей площадью 2500 м2, в котором арендная площадь составляет 2100 м2. Имеется информация о сделках купли-продажи аналогичных складских помещений, но она не позволяет применить анализ набора парных данных (табл. 9.3). В этой связи воспользуемся методом качественного анализа цен сравнимых продаж, сопоставляя каждый сравнимый объект с оцениваемым и, далее, определяя место стоимости оцениваемого объекта в ранжированном ряду скорректированных цен продаж сравнимых объектов. Направления и итоговые корректировки цен продаж по рассматриваемым сравнимым характеристикам представлены в табл. 9.4.
Таблица 9.3
Информация по сделкам купли-продажи сравнимых объектов
| Характеристики объектов | Объект | Объект I | Объект II | Объект III |
| Цена продажи, млн. руб. | 826,5 | 576 | 557 | |
| Дата продажи | 2 месяца назад | 3 месяца назад | 2,5 месяца назад | |
| Общая площадь, м2 | 2500 | 4000 | 3200 | 4500 |
| Арендная площадь, м2 | 2100 | 3810 | 2985 | 3375 |
| Транспортная доступность к объекту и возможность парковки автотранспорта | Лучше | Лучше | Хуже | |
| Универсальность склада (хранение разнообразных грузов и товаров) | Аналог | Аналог | Хуже |
|
|
|
Таблица 9.4
Корректировка цен продаж
| Характеристики объектов | Объект оценки | Объект I | Объект II | Объект III |
| Цена продажи 1 м2 арендной площади, млн. руб. | 0,190 | 0,180 | 0,165 | |
| Дата продажи | 2 месяца назад | 3 месяца назад | 2,5 месяца назад | |
| Корректировка | Отсутствует | Отсутствует | Отсутствует | |
| Отношение арендной площади к обшей | 0,84 | 0,952 | 0,933 | 0,75 |
| Корректировка | Вниз | Вниз | Вверх | |
| Транспортная доступность к объекту и возможность парковки автотранспорта | Лучше | Лучше | Хуже | |
| Корректировка | Вниз | Вниз | Вверх | |
| Универсальность склада (хранение разнообразных грузов и товаров) | — | — | Вверх | |
| Итоговая корректировка | Вниз | Вниз | Вверх |
Прежде чем проводить корректировки, необходимо выбрать единицу сравнения. В качестве таковой выбрана цена продажи 1 м2 арендной площади, так как рассматривается доходный вид недвижимости, для которого существует прямая зависимость между арендным доходом и его стоимостью. Учитывая незначительную разницу дат продаж сравнимых объектов, корректировка по этому элементу отсутствует.
Расчетные значения отношений арендной площади к общей позволяют определить качественные направления корректировки цен продаж. Так, например, для объекта III это отношение соответствует 0,75, что ниже этого же значения для оцениваемого объекта (0,84). Следовательно, корректировка по объекту III относительно эффективности использования общей площади под аренду должна иметь направление вверх (при повышении доли арендной площади в общей площади цена продажи объекта повышается). Аналогично корректируются цены продаж и по другим характеристикам — посредством сопоставления соответствующей характеристики каждого объекта сравнения с оцениваемым. Так, чтобы привести транспортную доступность объекта I к уровню транспортной доступности оцениваемого объекта, необходимо провести корректировку цены продажи объекта I в направлении вниз.
Используя итоговые значения корректировок цен продаж сравнимых объектов, а также исходные значения цен продаж 1 м2 арендной площади по этим объектам, можно построить ранжированный ряд цен продаж и определить в этом ряду место рыночной стоимости 1 м2 оцениваемого объекта (табл. 9.5).
|
|
|
Таблица 9.5
Ранжированный ряд цен продаж сравнимых объектов
| Объект | Корректировка | Цена 1 м2 арендной площади, млн. руб. |
| I | Вниз | 0,190 |
| II | Вниз | 0,180 |
| Оцениваемый объект | ? | |
| III | Вверх | 0,165 |
Как видно из этой таблицы, в пределах между 0,180 млн. руб. и 0,165 млн. руб. определяется рыночная стоимость 1 м2 арендной площади оцениваемого объекта. Если быть более точным в установлении этого значения рыночной стоимости, можно утверждать, что оно равно 0,175 млн. руб. Это предопределяется тем, что по объекту II сделаны лишь две корректировки, а по объекту III — три. Следовательно, рыночная стоимость I м2 арендной площади оцениваемого объекта тяготеет к 0,180 млн. руб. Итак, рыночная стоимость оцениваемого объекта равна 0,175 х 2100 = 367,5 млн. руб.
Метод валовой ренты
Этот метод можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду: чем выше рентный доход, тем выше цена продажи. Эта взаимосвязь измеряется мультипликатором (коэффициентом) валовой ренты (МВР) как отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты применим к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке (приобретение индивидуальных домов, торговых павильонов и киосков для последующей сдачи их в аренду и т. п.). В общем виде алгоритм применения метода валовой ренты состоит из следующих этапов.
Этап I. Расчет МВР:
• формирование перечня объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом и расположенных в том же районе:
• расчет посредством деления цены продажи каждого сопоставимого объекта на величину соответствующей арендной платы для получения значений МВР;
• согласование полученных значений МВР для определения единого значения МВР или диапазона значений МВР, которые могут быть применимы к оцениваемому объекту.
Этап II. Расчет величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости:
• определение сопоставимых по уровню арендной платы сравнимых объектов недвижимости;
• анализ сравнимых объектов по основным характеристикам сравнения с соответствующими характеристиками объекта оценки;
• расчет необходимых корректировок для получения значения рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта.
Этап III. Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости:
• умножение расчетной величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости на соответствующее значение (или граничные значения) МВР, полученное на первом этапе.
Проиллюстрируем представленный алгоритм применения метода валовой ренты на следующем примере. Задача — определить рыночную стоимость односемейного жилого дома, расположенного в курортной зоне (например, в Сочи) и приобретаемого для последующей сдачи его в аренду отдыхающим. Проведенный анализ сделок купли-продажи аналогичных домов в том же районе позволил определить диапазон МВР в пределах 15,07-16,33 (табл. 9.6). Из этого диапазона выбираем медианное значение МВР 15,88. Чем больше статистическая выборка по своему размеру для рассматриваемых сравнимых объектов, тем более надежно значение МВР.
Для определения значения рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта выбраны четыре сравнимых объекта, по которым проведена соответствующая корректировка арендных плат по отдельным элементам сравнения (табл. 9.7).
Таблица 9.6
Определение МВР
| Сопоставимые объекты | Цена продажи, долл. | Рентный годовой доход, долл. | МВР |
| 1 | 60 000 | 3950 | 15,19 |
| 2 | 61 800 | 4100 | 15,07 |
| 3 | 63 700 | 3900 | 16,33 |
| 4 | 64400 | 4000 | 16,10 |
| 5 | 66700 | 4200 | 15,88 |
| 6 | 58000 | 3800 | 15,26 |
| 7 | 61 000 | 3800 | 16,05 |
Принципиально важно отметить, что расчет МВР и рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта проводится не обязательно по одним и тем же сравнимым объектам, хотя отдельные объекты могут быть использованы для обоснования рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта (в табл. 9.7 из табл. 9.6 вошел сравнимый объект с арендной платой в 4200 долл.).
Расчетный показатель рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта составляет 4100 долл. в год. Тогда рыночная стоимость оцениваемого односемейного жилого дома, сдаваемого в аренду отдыхающим, равна 4100 х 15,88 = 65 108 долл.
|
|
|
