 |
Индексы качества природно-антропогенной среды как основа определения рыночной стоимости экологического фактора
|
|
|
|
Индексы качества природно-антропогенной среды — количественные показатели качества окружающей природно-антропогенной среды, применяемые лишь для измерения загрязнений химического вида. Построение этих индексов предполагает оценку:
• качества какой-либо природно-антропогенной среды (атмосферного воздуха, природных вод, почвы) по отдельному загрязняющему веществу;
• качества той же среды в отношении суммарного одновременного воздействия па реципиента (недвижимость и ее обитателей) всех загрязняющих веществ, которые присутствуют в среде;
• интегрального воздействия суммы загрязняющих веществ, присутствующих во всех средах и оказывающих влияние на реципиента.
В научно-технической литературе в рамках одних и тех же методических подходов для показателей качества среды используется как термин "индекс качества среды" (лучшему качеству соответствует большее значение индекса), так и термин "индекс загрязнения среды" (большему загрязнению соответствует большее значение индекса). Отсюда Индекс качества = 1 / Индекс загрязнения.
Как критерии качества окружающей среды используются предельно допустимые концентрации (ПДК), являющиеся гигиеническими нормативами. В настоящее время обоснованы и установлены гигиенические нормативы более чем для 400 веществ и их комбинаций в атмосферном воздухе и более чем для 800 химических веществ в природных водах. Для большинства загрязняющих веществ атмосферного воздуха устанавливаются два значения ПДК: максимальное разовое и среднесуточное. Максимальная разовая ПДК связана в основном с возможным рефлекторным действием вещества на организм. Среднесуточная ПДК направлена на предупреждение хронического накопительного действия вещества при длительном вдыхании.
|
|
|
Индексы загрязнения атмосферного воздуха определяются посредством выполнения двух основных операций:
· сравнения концентрации каждого загрязняющего вещества с его стандартом (ПДК);
· агрегации полученных величин в суммарный показатель.
Алгоритм реализации этих операций:
Аi =Сi/ПДКi, (10.1)
где Ai — нормируемая величина концентрации i-го загрязняющего вещества по его ПДК;
Ci — измеренная концентрация i-го загрязняющего вещества;
ПДК, — предельно допустимая концентрация i-го загрязняющего вещества.
Индекс загрязнения атмосферного воздуха:
(10.2)
где i = 1,...,n — число загрязняющих веществ.
Рассмотрим условный пример расчета индекса загрязнения среды Iо.с и стоимости негативного экологического фактора (табл. 10.1).
Таблица 10.1
Загрязнение атмосферного воздуха по трем муниципальным округам Москвы
| Муниципальный округ и ПДК | Среднегодовая концентрация мг/м3 | |||
| Взвешенные вещества | Двуокись серы | Двуокись азота | Окись углерода | |
| Ясенево | 0,01 | 0,03 | 0.01 | 0.3 |
| Бирюлево | 0,04 | 0,06 | 0.04 | 4,0 |
| Капотня | 0,06 | 0,08 | 0,06 | 4,5 |
| ПДК | 0,05 | 0,05 | 0,04 | 3,0 |
По формулам (10.1) и (10.2) рассчитываем Iо/с по рассматриваемым муниципальным округам:
Iояс = 0,01/0,05 + 0,03/0,05 + 0,01/0,04 + 0,3/3 = 1,15;
Iобс = 0,04/0,05 + 0,06/0,05 + 0,04/0,04 + 4/3 = 4,3;
Iокс = 0,06/0,05 + 0,08/0,05 + 0,06/0,04 + 4,5/3 = 5,8.
Как видно, индекс загрязнения атмосферного воздуха в Капотне в 5 раз превышает аналогичный индекс в Ясеневе. Отсюда уже можно предположить соответствующее влияние рассматриваемого экологического фактора на рыночную стоимость объекта недвижимости в рассматриваемых районах. Несмотря на условность цифр, принятых в нашем примере, данные рынка недвижимости по Москве подтверждают этот факт. На 01.07.96 г. цена продажи 1 м- жилой площади в Ясеневе составила 900 долл., а в Капотне — 600 долл. Важнейший источник загрязнения атмосферного воздуха в Капотне — крупный Московский нефтеперерабатывающий завод.
|
|
|
Для определения стоимости экологического фактора (загрязнение атмосферного воздуха) и ее вклада в рыночную стоимость недвижимости продолжим рассмотрение этого примера. Предположим, что нам удалось подобрать две идентичные по всем элементам сравнения квартиры, в том числе и по месту размещения, транспортной доступности, шумовому загрязнению, расположенные в Ясеневе и в Капотне. Тогда есть все основания отнести разницу между ценами продаж 1 м2 жилой площади в Ясеневе и Капотне в 300 долл. (900 долл. - 600 долл.) к стоимости экологического фактора.
Исходя из этого при необходимости определения рыночной стоимости 1 м2 жилой площади однотипной квартиры в Бирюлеве (идентичной по всем характеристикам таким же квартирам в Ясеневе и Капотне) можно использовать следующий алгоритм.
1. Определим удельную стоимость экологического фактора в цене продажи 1 м2 жилой площади в Ясеневе: 300/(5.8 - 1,15) = 64,5 долл./м2.
2. Определим величину корректировки цены продажи 1 м2 жилой площади в Ясеневе, если предполагается продажа (покупка) идентичной квартиры в Бирюлеве: 64,5 (4,3 - 1,15) = 203,2 долл./м2.
3. Определим рыночную стоимость 1 м2 жилой площади с учетом экологического фактора в Бирюлеве: 900 - 203.2 = 696,8 = 700 долл./м2.
Таким образом, используя индексы загрязнения атмосферного воздуха (считая, что этот вид загрязнения играет доминирующую роль в экологическом факторе для рассматриваемого примера), можно с помощью метода сравнимых продаж элиминировать величину стоимости экологического фактора и определить рыночную стоимость объекта недвижимости с учетом этого фактора.
|
|
|
