 |
Понятие самовольной постройки
|
|
|
|
Введение
Гражданское право регулирует отношения во множестве сфер человеческой жизни. Среди регулируемых отношений важное место занимает право собственности. Последнее является одним из самых приоритетных и стоит, пожалуй, на втором месте после права на жизнь по значимости. Общество развивается и гражданское право вместе с ним. Остается достаточно много пробелов в регулировании тех или иных отношений, например отношений по поводу собственности. Характерными чертами конца 90-х гг. прошлого столетия и первых нескольких лет текущего стали массовое строительство и реконструкция объектов различного назначения. При этом нарушения в части занятия и использования земельных участков, ведения работ по реконструкции и строительству были настолько распространены, что являлись почти нормой инвестиционного бизнеса в сфере недвижимости. Нарушения были свойственны и гражданам. Несмотря на возможность фактического использования по своему функциональному назначению, здания и строения, создание которых было осуществлено с нарушениями земельного, экологического, градостроительного законодательства, приобретали статус самовольных построек.
Понятие, признаки и основы правового режима самовольной постройки закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации
Много споров касательно права собственности возникает относительно самовольной постройки. Темой своей курсовой работы я выбрала снос самовольной постройки как способ защиты гражданских прав. Тема представляется мне актуальной, так как на сегодняшний день возводится достаточно много строений такого рода, и становится необходимым выяснить, каким способом закон позволяет защитить свои права нарушаемые сохранением самовольной постройки (например, построенной ненадлежащим образом и угрожающей жизни и здоровью людей). Тема также интересна и потому, что литературы, посвященной самовольной постройке нет и руководствоваться надо правовыми источниками, что позволяет формировать собственное мнение по поводу темы, без воздействия эмоциональной оценки автора.
|
|
|
Цели курсовой следующие:
) Рассмотреть самовольную постройку как явление со всех сторон.
) раскрыть реализацию статьи 222 ГК РФ как способа защиты гражданских прав.
Поставленные цели предполагают выполнение следующих задач:
) Раскрыть понятие самовольной постройки, определить виды самовольных построек.
) Что касается защиты гражданских прав. То здесь необходимо определить надлежащих истцов и ответчиков, то есть, кто может обращаться с иском в суд, кто может нести ответственность.
) Определить, предмет доказывания истцов в ходе разбирательства.
В достижении целей считаю уместным выделить три раздела:
) Понятие самовольной постройки.
) Субъекты отношений, возникающих в связи со сносом самовольной постройки.
) Реализация ст. 222 ГК РФ как способа защиты прав.
Интереснее будет перевести работу в процессуальный ракурс, и указанное распределение параграфов поможет сделать это последовательно. Как уже было сказано, литературы о самовольной постройке мало, соответственно, в качестве источников будут использованы кодексы, постановления и статьи на тему самовольной постройки.
Понятие самовольной постройки
Чтобы выявить возможные способы защиты прав, нарушаемых возведением самовольной постройки представляется целесообразным разобраться в сущности самовольной постройки, начиная с легального определения, сформировать общее понятие этого явления.
В соответствии со статьей 222 ГК РФ Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
|
|
|
Таким образом, основными признаками самовольной постройки из приведенного определения являются: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей; отсутствие необходимого разрешения на строительство или реконструкцию; существенное нарушение при возведении объекта специально установленных норм и правил и создание угрозы жизни и здоровью людей.
Здесь стоит обратить внимание на термин «реконструкция». В статье 222 ГК РФ он не указывается. Реконструкция созданного ранее объекта приводит к тому, что созданный в процессе реконструкции объект соответственно становится самовольно возведенным объектом. Сам процесс самовольной реконструкции приводит к тому, что первоначальный объект строительства изменяется, в связи с чем происходит нарушение условий первоначальной проектной документации. Следствием данной ситуации является несоответствие выданным ранее документам, таким, как акты сдачи - приемки объектов в эксплуатацию, соответственно размеры площадей, определенных в технических документах. Таким образом, в связи с появлением дополнительных площадей эти площади будут рассмотрены как объекты самовольной постройки. В соответствии с п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) можно отметить то, что при отсутствии необходимого разрешения статус самовольных построек также приобретают и реконструированные объекты.
Стоит обозначить главный признак самовольной постройки - недвижимый характер вещи. В соответствии с частью первой статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся, также, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещем может быть отнесено и иное имущество.
|
|
|
Под понятие самовольной постройки попадают не только жилые дома и дачи. Помимо строений с иным функциональным назначением, при наличии установленных законом критериев к самовольным постройкам относятся и сооружения.
Что касается такого признака как разрешение на возведение сооружения. Термин «разрешение на строительство» раскрывается в двух нормативно-правовых актах федерального уровня. Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» рассматривает разрешение на строительство как основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей природной среде (абз. 7 ст. 2 Закона).
ГрК РФ устанавливает, что «разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт» (п. 1 ст. 51 ГрК РФ).
Таким образом, разрешение на строительство представляет собой определенный документ компетентных органов власти, который подтверждает соответствие проектной документации общим и специальным требованиям, а также соответствие планируемого к созданию объекта правовому режиму земельного участка, предоставляя застройщику право приступить к строительству (реконструкции). Наличие у застройщика разрешения на строительство должно являться подтверждением соблюдения застройщиком соответствующих норм земельного и экологического права, а также градостроительных, строительных норм и правил, поскольку выдаче разрешения предшествуют разработка и согласование проектной документации с надзорными органами государственной и муниципальной власти.
|
|
|
Исходя из смысла ст. 222 ГК РФ постройка может являться самовольной либо с самого начала строительства (на самовольно занятом земельном участке или при отсутствии необходимого разрешения), либо может стать таковой непосредственно в процессе строительства, если застройщик выйдет за рамки согласованного проекта, допустив существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ. Соответственно правовое значение указанного подразделения построек заключается в следующем: постройка являющаяся самовольной с самого начала строительства должна быть снесена, в то время как постройка, которая стала самовольной в процессе строительства (например, по плану в здании 5 этажей, а построили 9) может быть просто приведена в соответствие с планом (должны быть убраны лишние этажи).
По сути, такого рода объекты, как самовольная постройка, изъяты из гражданского оборота и сделки с ними ничтожны в силу положения ст. 168 ГК РФ (см.: п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. №21). По смыслу норм, содержащихся в ст. ст. 222 и 234 ГК РФ, институт приобретательной давности на самовольную постройку не распространяется.
Учитывая, что самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не может быть включена в наследственную массу. Вместе с тем это обстоятельство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку.
Однако такое требование может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении условий, установленных статьей 222 ГК РФ.
Сегодня единого мнения о правовой природе самовольной постройки не сложилось. В научных публикациях присутствуют некоторые дискуссии по вопросу оценки самовольной постройки в качестве объекта недвижимости. В работах, посвященных данному вопросу, прослеживаются две принципиальные позиции. Первая позиция сводится к тому, что объект самовольного строительства не является недвижимым имуществом и должен рассматриваться в качестве совокупности строительных материалов. Вторая позиция исходит из обратного: самовольная постройка относится к объектам гражданских прав (ст. 128 ГК РФ) и является недвижимостью (п. 1 ст. 222, п. 1 ст. 130 ГК РФ). Постройка удовлетворяет всем правовым критериям недвижимого имущества: прочно связана с землей, и ее перемещение невозможно без нанесения несоразмерного с назначением ущерба. Самовольной постройке, как вещи, присуща индивидуальная определенность. Отношения по поводу самовольной постройки урегулированы законом. Названные признаки являются общими признаками самовольной постройки как объекта недвижимости и гражданских прав.
|
|
|
К признакам характеризующим постройку как самовольную можно отнести следующие:
постройка часто создана на земельном участке, не отведенном для этих целей;
застройщика отсутствует разрешение на строительство;
постройка сооружена с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил;
право собственности на данный объект у застройщика отсутствует.
Приведенные в последнем случае признаки, отличают самовольную постройку от других объектов недвижимости при наличии общих, родовых признаков (связь с землей, индивидуальная определенность, правовая регламентация на уровне закона).
Особенность самовольной постройки как объекта недвижимости видится в первую очередь в том, что ее правовой режим носит переходный (временный) характер. Как было отмечено, ст. 222 ГК РФ содержит достаточно жесткие императивные установки относительно судьбы объекта самовольного строительства - он изъят из оборота и подлежит сносу. Также предусматривается ответственность в сфере самовольного строительства и в части 1 статьи 24 Административная ответственность (ФЗ об архитектурной деятельности в Российской Федерации): гражданин или юридическое лицо, осуществляющие строительство архитектурного объекта без разрешения на строительство (самовольную постройку) или с нарушением утвержденной градостроительной документации, несут ответственность в соответствии с Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях.
Положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, также не распространяется на реконструкцию жилых помещений. С признанием права собственности застройщика на самовольную постройку ее правовой режим трансформируется в обычный правовой режим соответствующих объектов недвижимости.
Можно выделить виды самовольных построек по нескольким основаниям. Первая классификация. Основание классификации - основание для признания объекта самовольным: постройка, возведенная на земельном участке, не отведенном для этих целей; постройка на которую отсутствует необходимое разрешение на строительство или реконструкцию; постройка, содержащая существенное нарушение при возведении специально установленных норм и правил, а значит создающая угрозу жизни и здоровью людей. Данная классификация является основной.
Вторая классификация включает в себя следующие виды самовольных построек:
· самовольная постройка, возведенная лицом на не принадлежащем ему земельном участке;
· самовольная постройка, возведенная лицом на земельном участке, находящемся в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании.
В соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой. Таким образом третья классификация включает: жилой дом, другое строение, сооружение, объект незавершенного строительства, иное недвижимое имущество.
Каждая из классификаций позволяет сделать регулирование в сфере самовольной постройки более эффективным, когда в наличии имеется не один критерий, а три то проще становится определить - что есть самовольная постройка. В достижении этой цели все классификации взаимосвязаны. Вторая классификация, например, позволяет регулировать вопрос о возникновении права собственности на самовольную постройку (В отличие от ранее действовавшего законодательства п. 3 ст. 222 ГК РФ допускает признание права собственности на самовольно возведенную постройку при условии, что лицу, осуществившему строительство, в установленном порядке будет выделен земельный участок под возведенным строением), но это при условии, что постройка не соответствует всем остальным классификациям (например, не создает угрозы жизни и здоровью граждан). Если говорить о первой классификации, основанной на признаках самовольной постройки, а точнее, например, о постройке, которая создает опасности жизни и здоровью людей, то здесь и речи не может быть о возникновении каких-либо прав на эту недвижимость, она подлежит сносу без обсуждения. Таким образом, значение каждой классификации состоит именно в том, чтобы обеспечить регулирование в данной сфере и обеспечить защиту лиц, чьи права нарушены возведением самовольной постройки. Последнюю же классификацию можно вынести отдельно, так как она содержит в себе не отдельные признаки, которыми может обладать самовольная постройка, а категории строений, к которым вообще стоит применять предыдущие две классификации, в целях определения является ли данное строение самовольным. В отличие от других классификаций, соответствие строения таким категориям как жилой дом, объект незавершенного строительства, еще не делает его самовольной постройкой. В то время как соответствие строения хотя бы одному пункту из классификации, базирующейся на признаках самовольного строения (без получения соответствующего разрешения, создающего опасность для жизни и здоровья граждан и т.д.) характеризует строение как самовольную постройку.
С учетом изложенного общими условиями «законного» строительства, исключающими признание объекта самовольной постройкой, являются:
участок в установленном порядке с учетом целевого назначения и разрешенного использования отведен для строительства определенного объекта (объектов);
застройщик является правообладателем земельного участка (т.е. владеет им на праве собственности, аренды или ином предусмотренном законом праве);
на строительство (реконструкцию) в установленном порядке получено разрешение;
в процессе строительства (реконструкции) застройщик строго следует утвержденному проекту.
Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, как самовольная постройка, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании пункта 1 статьи 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.
самовольный постройка снос имущество
|
|
|
