 |
Можно ли пересдать съемную квартиру?
|
|
|
|
Конфликт интересов
Идея сдать подороже уже арендованное жилье чаще всего принадлежит арендаторам. Какому собственнику понравится, если его квартиру превратят в общежитие, «нарезав» ее на койко-места, либо в отель с посуточной или почасовой оплатой? А ведь именно так многие посредники и поступают. Нетрудно представить, во что превратится недвижимость через полгода такой эксплуатации. Что уж говорить о сохранности мебели или бытовой техники – хорошо, если стены и пол уцелеют. Впрочем, и им понадобится серьезный ремонт. Понятно, что большинству собственников такая головная боль не нужна, ведь и весь доход от пересдачи получает арендатор «первой очереди».
«Если квартира пересдается арендатором без согласия собственника, то такие действия подпадают под понятие «мошенничество».
Как бороться с арендатором-мошенником?
Бороться с таким явлением можно и нужно. Во-первых, владельцам квартир нельзя терять бдительность. Особенно это касается тех, кто сдает жилье на длительный срок и уезжает. В таком случае лучше поручить риэлтору присматривать за квартирой. Чтобы избежать сценария с субарендой, собственник жилья в договоре найма может закрепить свое право хотя бы раз в месяц посещать квартиру для проверки ее состояния. Тогда он лично может получить арендную плату, оценить обстановку и убедиться, что счета за коммунальные услуги оплачены.
Во-вторых, лучше подстраховаться и оформить все отношения документально. «Взаимодействие сторон регламентирует подписанный договор аренды, и в нем как раз указывается, согласен ли собственник квартиры на субаренду или нет. Как показывает практика, большинство владельцев недвижимости возражают против этой схемы, так что в договоре прописывается соответствующий пункт. Если арендатор его нарушает, то это становится причиной расторжения договора».
|
|
|
Здесь нужно сделать одно важное замечание: если в договоре не указано, что арендатор имеет право сдавать квартиру в поднаем, то по умолчанию у него нет такого права. То есть, если воспользовавшись лазейкой в документе, наниматель и пересдаст кому-то жилье, то собственник на законных основаниях может расстаться с ним, а также выселить арендаторов «второй очереди» из своей квартиры. Тогда последние потеряют и крышу над головой, и уплаченные деньги.
Если владелец квартиры не возражает против субаренды (правда, на юридическом языке такую сделку – с участием не юридических, а физических лиц – называют договором поднайма), то заключается договор поднайма. Здесь возможны два варианта.
Первый – жилье муниципальное, то есть не приватизировано и принадлежит хозяину на основании договора социального найма. По закону, для того чтобы сдать такую квартиру в поднаем, обязательно требуется получить согласие собственника, то есть государства или органов местного самоуправления (это указано в договоре социального найма). Однако в реальной жизни этого практически никто не делает. Да и сделки с муниципальным жильем уже редкость, такого фонда осталось немного, так как большинство квартир давно приватизированы.
Второй вариант – с приватизированным жильем – более реальный. Если собственник согласен на субаренду своей квартиры, тогда между ним и арендатором заключается договор найма, в котором это условие прописано. Этот документ является фактическим разрешением и основанием для последующей пересдачи. В конечном договоре сторонами являются уже наниматель и поднаниматель, причем указывается, что наниматель действует на основании конкретного договора найма.
|
|
|
По правде говоря, сложно представить себе собственника, которому такая «добровольная сдача» в субаренду была бы интересна. Возможная причина такого решения: квартиру изначально рассматривают как «станок для зарабатывания денег». Или если жилье совсем уж неликвидно, не пользуется спросом, и тут вдруг нашелся арендатор, который предложил ставку выше рыночной, но с условием разрешения на пересдачу. Отдельные случаи, когда, например, арендатору нужно на несколько месяцев уехать, но он хотел бы оставить квартиру за собой – тогда он может попробовать договориться с собственником о сдаче жилья в субаренду.
Однако надо понимать, что первый арендатор получает возможность заработать на жилье собственника. При этом именно собственник рискует недвижимостью, передавая ее даже не во вторые, а в третьи руки, несет налоговое бремя, выплачивая государству 13% дохода от сдачи в аренду (если он, конечно, сдал квартиру на законных основаниях), да и вообще отвечает за все. Правда, справедливости ради надо добавить, что если сделка пересдачи оформляется официально, то под налогообложение попадает и субарендатор. По данным юристов «НДВ-Недвижимость», по общему правилу собственник платит НДФЛ со своего дохода, а субарендатор – с возникшей разницы.
Факторов, повышающих плату за аренду квартиры
Разберемся, что влияет на арендную ставку независимо от сезона
Чтобы помочь владельцам правильно оценить свою квартиру, а соискателям – разобраться в ценообразовании на рынке аренды жилья, проект «Недвижимость Mail.ru» представляет рейтинг главных факторов, повышающих арендную ставку. Ценовые примеры приведены московские, но сами принципы актуальны для всех крупных городов.
Район
На стоимость аренды квартиры существенно влияет местоположение, район, в котором находится дом. В зависимости от этого стоимость аренды может отличаться на 10-30%, отмечают эксперты. Например, квартира эконом-класса в кирпичном или панельном доме с маленькой кухней до 7 кв. м в центре Москвы будет сдана за 40 тыс. рублей, а, например, на юге столицы – за 27 тыс. рублей. В элитном сегменте аренда двухкомнатной квартиры площадью 80 кв. м в центре, на Смоленской набережной, составит 250 тыс. рублей, а на юго-западе – 100 тыс. рублей (в элитном жилом комплексе на ул. Удальцова). При этом стоит отметить особенность рынка аренды Москвы: в одном административном районе могут находиться квартиры как премиум-класса, так и эконома.
|
|
|
Рассмотреть предложения на АВИТО https://www.avito.ru/naberezhnye_chelny/kvartiry/sdam
Тип дома
Второй фактор, влияющий на ценообразование – тип дома. Квартиры в старых панельных пяти‑, девяти‑, двенадцатиэтажках с маленькими кухнями (до 7 кв. м) относятся к наиболее доступному жилью. Современные дома с улучшенной планировкой и большими площадями прибавляют к цене от 10 до 25%. А в «сталинках» и монолитных постройках уже могут располагаться квартиры улучшенного эконом- или бизнес-класса. Ну и самая высокая цена будет на квартиры в клубных домах и жилых комплексах премиум-класса. Эксперты отмечают, что в последней категории размер площади, безусловно, тоже имеет значение. Здесь же рассматриваются несколько дополнительных факторов: состояние подъезда, соседи, огорожена территория или нет, есть ли охрана и видеонаблюдение.
Качество ремонта
В одном доме квартира без должного ремонта может сдаваться дешевле на 10-15%, чем то жилье, в которое собственник решил вложиться и сделать соответствующий ремонт (но на евроремонт в «хрущевке» лучше не тратиться – он себя не оправдает, уверяют риелторы). В домах более поздней постройки с просторной кухней, расположенных в районах с развитой инфраструктурой, могут одновременно предлагаться квартиры эконом-класса и бизнес-класса, в зависимости от качества ремонта. В этот пункт также можно включить наличие мебели и бытовой техники, которые дополняют общую оценку всего интерьера в целом. Пустую квартиру можно снять на 20-30% дешевле.
|
|
|
