 |
Пример исследования рынка торгово-развлекательной недвижимости г. Воронеж
|
|
|
|
Общая информация
В Воронеже действуют 57 неформальных рынков (включая мини-рынки) на 13 628 торговых мест (без учета автомобильного рынка). По расчетным данным, на них приобретено потребительских товаров на сумму 5 885,5 млн. рублей, что в товарной массе на один процент меньше уровня января-сентября 2005 года. Доля рынков города в общем обороте рынков области составила 77%.
В целом, предложение на рынке коммерческой недвижимости г. Воронеж можно разделить на следующие сегменты:
· встроенно-пристроенные торговые помещения – 47%;
· рынки – 10%;
· низкокапитальные строения (киоски, павильоны) – 14%;
· отдельно стоящие здания (торговые центры) – 29%.
Предложение
По данным на начало 2007 года, в Воронеже насчитывается 21 торговый центр.
К наиболее качественным и крупным торговым центрам Воронежа можно отнести ТРЦ «Солнечный рай» (общая торговая площадь 18 000 кв.м.) и ТРЦ «Армада» (общая торговая площадь 13 000 кв.м). Данные торговые центры представляют собой наиболее качественные объекты – торговые центры с проработанной концепцией и упорядоченным набором арендаторов. Кроме того, к этой группе относится гипермаркет «Metro Cash & Carry» (общая торговая площадь 12 000 кв.м). Перечень наиболее качественных торговых центров Воронежа представлен в таблице ниже.
Таблица 1
Перечень наиболее качественных торговых центров Воронежа (февраль, 2007)
| № п/п | Наименование | Адрес | Общая площадь, кв.м. | Общая торговая площадь, кв.м. | Год ввода в эксплуатацию |
| 1. | ТРЦ «Солнечный Рай» | ул. 20-летия Октября, д. 90 | 20 000 | 18 000 | |
| 2. | ТРЦ «Армада» | ул. Героев Сибиряков, д. 65а | 15 000 | 13 000 | |
| 3. | Гмпермаркет «Metro Cash & Carry» | ул. Остужева, д. 65 | 12 000 | 12 000 | |
| 4. | ТРЦ «Аксиома» | ул. Генерала Лизюкова, д. 65 | 12 000 | 10 800 | |
| 5. | ТЦ «Магнит» | Ленинский пр., д. 1566 | 8 000 | 7 300 | |
| 6. | ТЦ «Десперадо» | ул. Ф. Энгельса, д. 25а | 2 600 | 2 600 |
Источник: Swiss Realty Group, LCMC
|
|
|
Таким образом, по данным на февраль 2007 года, общий объем предложения торговых площадей в наиболее качественных торговых центрах составляет 63 700 кв.м.
Наибольший объем предложения торговых площадей отмечен в группе объектов класса «Региональный» – 50% (85 800 кв.м.), на втором месте объем предложения торговых площадей объектов класса «Окружной» – 43% (75 000 кв.м.), доля объектов класса «Микрорайонный» в общей структуре предложения – 7% (12 170 кв.м.).
Арендные ставки
Арендные ставки на торговые помещения в Воронеже начисляются и оплачиваются в рублях, но, тем не менее, имеют привязку и регулярно индексируются в зависимости от изменений курса доллара США. Для удобства сравнения все значения ставок арендной платы приведены в рублях, с НДС.
Арендные ставки в Воронеже варьируются от 1 062 руб./кв.м./мес. до 5 400 руб./кв.м./мес. в зависимости от класса объекта, его местоположения, местоположения арендуемого помещения в торговом центре (близость к покупательским потокам и т.д.). Диапазон ставок в целом по городу, с учётом НДС и без учёта выпадающих значений составляет 1 743 руб./кв.м./мес.–2 119 руб./кв.м./мес. Среднее значение арендных ставок в целом по городу с учётом НДС и без учёта выпадающих значений составляет 1 931 руб./кв.м./мес.
Прогноз
В 2007 году прогнозируется дальнейшее увеличение объемов ввода торговых площадей в торговых центрах. К наиболее крупным проектам, с запланированными сроками ввода в эксплуатацию в 2007 году можно отнести:
· ТРЦ «Московский проспект», общая торговая площадь объекта – 31 115 кв.м.;
· ТРЦ по адресу бульвар Победы, 23б, общая торговая площадь объекта – 21 000 кв.м.;
· ТЦ «Европа», общая торговая площадь объекта – 15 000 кв.м.
|
|
|
ТРЦ «Московский проспект» будет располагаться по адресу Московский проспект, 129 в Коминтерновском районе. Это самый большой и динамично развивающийся район. В нем проживает треть населения миллионного города, и этот район является стратегическим направлением городского развития. Располагаясь на Московском проспекте, одной из центральных улиц города, переходящей в федеральную трассу «Москва-Дон», ТРЦ будет обладать хорошей транспортной доступностью для всех районов Воронежа и окрестных поселений.
Концепция проекта разработана «SMT-Development» совместно с Воронежской Девелоперской Компанией (ВДК) в 2005 году. Концепцией предусмотрено, что торговыми операторами центра станут ведущие федеральные торговые сети, в том числе и не представленные ранее в Воронеже: с ними сейчас ведутся активные переговоры. В качестве потенциальных арендаторов рассматриваются также держатели франшиз известных марок на территории города и местные ритейлеры.
В соответствии с концепцией в здании с тремя наземными и одним подземным этажом на площади в 61 тыс. кв. м планируется разместить следующие объекты:
· 3 гипермаркета — продовольственный (1-й этаж), электроники и бытовой техники, спортивных товаров (2-й этаж);
· торговые галереи на 1, 2 и 3-м этажах с магазинами одежды, обуви, товаров для дома, парфюмерии и косметики, подарков, салонами цифровой техники и др.;
· детскую зону с современным развлекательным комплексом и магазином детских товаров на 3-ем этаже;
· современный шестизальный кинотеатр на 3-м 4-м этажах;
· кофейни на 1-м и 2-м этажах, 2 ресторана, паб и фуд-корт на 3-м этаже;
· отделение банка и турагенство на 1-м этаже;
· подземную парковку на 300 машин.
Посетителям торгового центра также будут оказываться персональные бытовые услуги: химчистка, фотопечать, упаковка. Наземная площадка для парковки будет рассчитана на 1200 машин.
Управление реализацией проекта осуществляет Воронежская Девелоперская Компания. Консультантами по архитектурно-планировочным решениям является международная консалтинговая компания «Jones Lang LaSalle». Строительство ТРЦ началось в июне 2005 года. Генеральным подрядчиком является ООО «Стройком».
Объем ввода в эксплуатацию торговых площадей в торговых центрах Воронежа в 2008 году составит, по прогнозным данным, 36 350 кв.м., объем предложения в данном сегменте увеличится до 295 255 кв.м.
|
|
|
Увеличение объемов ввода в эксплуатацию торговых площадей в торговых центрах в 2007 году по сравнению с 2006 годом составит около 33% (21 435 кв.м). Прирост объема предложения в данном сегменте увеличится в 2007 году на 50,3%, а в 2008 году на 14%.
В целом, в Воронеже наблюдается стабильный рост товарооборота и денежных доходов населения, что способствует развитию розничной торговли в городе, а также переориентации покупателей на покупку товаров в более качественных объектах торговли: от рынков к торговым центрам.
|
|
|
