Главная | Обратная связь | Поможем написать вашу работу!

Методический подход, который базируется на учете затрат на земельные улучшения

Методический подход, который базируется на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков

На основе методического подхода, который базируется на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков, стоимость земельного участка определяется на уровне цен, которые сложились на рынке. При этом стоимость земельного участка устанавливается путем внесения поправок к ценам продажи подобных земельных участков, которые учитывают отличия в условиях соглашений и характеристиках, которые влияют на стоимость.

Поправки определяются на основе попарного сравнения или статистического анализа рыночных данных.

Стоимость земельного участка определяется как медианное или модальное значения полученных результатов.

За основу определения стоимости земельных участков путем сопоставления цен продажи подобных земельных участков берутся цены продажи тех участков, которые по факторам, которые влияют на их стоимость, достаточной мерой совпадают с участком, который оценивается.

Методический подход, который базируется на капитализации чистого операционного или рентного дохода

Методический подход, который базируется на капитализации чистого операционного или рентного дохода предусматривает определение размера стоимости земельного участка от наиболее эффективного использования земельного участка с учетом установленных отягощений и ограничений.

Чистый операционный доход определяется на основе анализа рыночных ставок арендной платы за землю. Рентный доход рассчитывается как разность между ожидаемым доходом от продукции, получаемой на земельном участке, и производственными расходами и прибылью производителя.

Прямая капитализация основывается на предположении о постоянности и неизменности денежного потока от использования земельного участка. При этом стоимость земельного участка определяется как отношение чистого операционного или рентного дохода к ставке капитализации

Косвенная капитализация основывается на предположении об ограниченности и изменяемости денежного потока от использования земельного участка на протяжении определенного периода с последующей его продажей на рынке.

Ставка капитализации определяется характерным соотношением между чистым операционным доходом и ценой продажи подобных земельных участков или путем расчета на основе нормы отдачи на инвестированный в земельный участок капитал, с учетом изменений в стоимости денег.

Методический подход, который базируется на учете затрат на земельные улучшения

Методический подход, который базируется на учете затрат на земельные улучшения, используется для оценки улучшенных земельных участков или земельных участков, улучшение которых предполагается, при условии наиболее эффективного их использования (фактического или условного). При этом, стоимость земельного участка определяется как разность между ожидаемым доходом от продажи улучшенного участка (или капитализированным чистым операционным или рентным доходом от его использования) и затратами на земельные улучшения.

Для определения текущей стоимости будущих доходов и расходов, которые неравномерно распределяются во времени, применяется дисконтирование соответствующих денежных потоков.

15. Загальна характеристика методів оцінки оцінки зем ділянок відповідно до «Порядку проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки».

Согласно п 2.7. «Порядка проведения экспертной денежной оценки земельных участков», определение стоимости земельного участка предусматривает использование в рамках выбранных методических подходов одного или нескольких методов оценки.

При использовании методического подхода, который основывается на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков, нужно применять метод попарного сопоставления или метод статистического анализа рынка. Согласно этим методам стоимость объектов оценки определяется на уровне цен прежде проданных подобных объектов с учетом отличий в характере соглашения и свойствах земельных участков, которые влияют на их стоимость.

При использовании методического подхода, который основывается на капитализации чистого операционного или рентного дохода, нужно применять инвестиционный метод или метод капитализации земельной ренты (метод выгод).

Инвестиционный метод предусматривает определение стоимости земли как капитализированного чистого операционного дохода от предоставления земельного участка в аренду.

Метод капитализации земельной ренты (метод выгод) предусматривает капитализацию доходов от использования земельного участка (отличного от аренды) владельцем или пользователем.

Указанные методы используются в случае как прямой, так и косвенной капитализации ожидаемых доходов.

При использовании методического подхода, который базируется на капитализации чистого операционного или рентного дохода, в сочетании с методическим подходом, который учитывает затраты на земельные улучшения, нужно применять метод остатка для земли или метод распределения дохода.

Согласно методу остатка для земли, стоимость земли определяется как разность между текущей стоимостью капитализированного чистого операционного дохода (или рентного дохода) от улучшенного участка и стоимостью земельных улучшений.

Метод распределения дохода предусматривает определение стоимости земли, как капитализированной по ставке для земли разности между чистым операционным доходом от предоставленного в аренду улучшенного земельного участка и ожидаемым доходом на инвестированный в земельные улучшения капитал.

Метод развития бъединяет использование всех трех методических подходов к оценке земельного участка.

Формулирование окончательного вывода о стоимости объекта оценки осуществляется на основании сравнительного анализа полученных результатов и рыночных данных.

16. Процедура проведения экспертной денежной оценки
(п.50 - п.55 НС №1, п. 49 Методики, раздел 2 Порядка)

1. Обследование земельного участка и изучение ситуации на рынке земли.

2. Определение вида стоимости земельного участка в соответствии с условиями соглашения.

3. Составление задания на оценку и заключение Договора на проведение оценки.

4. Сбор, обработка и анализ исходных данных, необходимых для проведения оценки.

5. Определение наиболее эффективного использования земельного участка.

6. Выбор и обоснование методических подходов, методов и оценочных процедур.

7. Определение стоимости земельного участка и формулировка заключительного вывода.

8. Составление отчета об оценке.

17. Звіт про оцінку: структура, вимоги щодо змісту й оформлення

Оформление результатов оценки – «Отчет об экспертной денежной оценке земельного участка»
(п. 56 - 57 НС №1, п. 50 - 51 Методики,
раздел 3 Порядка, уточнение в п. 29 - 30 НС №2)

1. Название объекта, место расположение, дата оценки, наименование Заказчика и Оценщика.

2. Цель оценки и обоснование выбора соответствующей базы оценки.

3. Основные условия, предположения и ограничения по использованию результатов оценки.

4. Описание и анализ собранных и использованных данных.

5. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки.

6. Обоснование используемых методических подходов, методов и оценочных процедур.

7. Определение (расчет) стоимости объекта с использованием выбранных методических подходов и согласование полученных результатов.

8. Сертификация оценки.

9. Вывод о стоимости объекта оценки.

10. Приложения

18. Общая характеристика методического подхода который основывается на сопоставлении цен продаж подобных земельных участков

Методический подход, который основывается на сопоставлении цен продаж подобных земельных участков, используется в условиях развитого рынка земли, когда есть достоверная, достаточная и доступная информация о продаже земельных участков, подобных по функции использования, условиям продаж, месторасположением, физическим характеристикам, характером застройки, дата продажи которых максимально приближены к дате оценки.

Сущность данного методического подхода состоит в том, что оценщик должен проанализировать отличия между земельным участком, который оценивается, и подобными земельными участками. После установления цены продажи в расчете на один квадратный метр внести поправки на отличия в характеристиках земельных участков-аналогов: на правовое отношение к земельному участку; условия и дату продажи; месторасположение земельного участка; его физические характеристики; характер использования близлежащей территории, существующие требования к использованию и застройки земельного участка. Если полезные свойства земельного участка-аналога превышают соответствующие параметры земельного участка, который оценивается, то его цену необходимо уменьшить, а если уступают — это его цена должна быть увеличена. То есть, идет процесс замещения характеристик земельных участков-аналогов характеристиками земельного участка, который оценивается, и соответственно корректируется цена продажи земельного участка, который сопоставляется. Результатом применения данного методического подхода является рыночная стоимость земельного участка, определенная путем трансформации цен продажи подобных земельных участков в рыночную стоимость земельного участка, который оценивается.

На основании этого подхода оценочная стоимость земельного участка определяется на уровне цены продажи подобных земельных участков по формуле:

, (1)

где Ц_ЗП - оценочная стоимость земельного участка, определенная сопоставлением цены продажи подобного земельного участка (в гривнах);

Ц_а - цена продажи подобного земельного участка (в гривнах);

m - количество факторов сравнения;

DЦаj - различие (поправка) в цене (+,-) продажи подобного земельного участка относительно земельного участка, который оценивается, за j-м фактором сравнения.

19. Алгоритм реалізації методичного підходу, заснованого на зіставленні цін продажів подібних земельних ділянок.Методический подход, который основывается на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков, предусматривает:

§ выявление фактической продажи участков на соответствующем рынке или его сегментах;

§ проверку информации о характере соглашения;

§ выбор единицы сравнения;

§ внесения поправок с учетом отличий между участком, который оценивается, и участками, которые с ним сравниваются;

§ определения цены продажи каждого из участков, которые сравниваются, при условии, чтобы они имели такие же параметры, что и участок, который оценивается;

§ установления оценочной стоимости земельного участка.

При этом подбирается информация о продаже таких земельных участков, которые за признаками, максимально приближаются к факторам, которые влияют на стоимость земельного участка, который оценивается. То есть земельные участки-аналоги, которые подбираются для сопоставления, должны определенной мерой совпадать за правовым режимом, целевым назначением и функциональным использованием, условием продажи, датой продажи (оценки), местонахождением, физическими характеристиками, использованием близлежащей территории земельного участка, который оценивается.

Информация о ценах продажи земельного участка-аналога, который может быть использована для проведения экспертной оценки с применением данного методического подхода, может отвечать таким критериям:

§ надежный источник его получение и минимальная вероятность недостоверности;

§ факт продажи земельных участков-аналогов состоялась в условиях открытого рынка и при типичных условиях финансирования;

§ факт продажи относительно недавно к дате оценки.

Данные о ценах продажи земельных участков-аналогов составляют выборку. Для ее использования цены продажи очищаются от затрат, связанных с продажей таких объектов, в том числе налогов, если указанные затраты были включены к цене продажи.

20. Елементи порівняння, по яких виконується коректування цін земельних ділянок при реалізації методичного підходу, заснованого на зіставленні цін продажів подібних земельних ділянок.Для учета отличий между земельным участком, выбранного для сравнения, и земельным участком, который оценивается, применяется таблица корректировок, которая учитывает отклонения в цене по такими элементам сравнений:

§ правовое отношение к земельному участку;

§ условия продажи;

§ дата продажи;

§ местоположения;

§ физические характеристики;

§ использования близлежащей территории;

§ существующие требования к застройке и использованию земельного участка. Внесения поправок на правовое отношение к земельному участку предусматривает анализ наличия прав владения, пользования, развития, распоряжения земельным участком, правовых отягощений и сервитутов.

правовое отношение к земельному участку. Соответственно Земельному кодексу Украины правовое отношение к земельному участку заверяется:

§ государственными актами на право собственности и на право постоянного пользования земельным участком,

§ договорами на право аренды земли.

Следует заметить, что документы, которые заверяют право владения, пользования земельным участком, не все имеют отношение к экспертной денежной оценке (как отмечалась выше денежная экспертная оценка применяется только для земельных участков несельскохозяйственного назначения). Значительное влияние на стоимость земельного участка имеет наличие правовых отягощений и сервитутов.

Следующим элементом сравнения, который влияет на цены соглашений, и который требует внесения соответствующей корректировки в цены продажи земельных участков-аналогов, являются условия продажи.

Необходимо проверить, была ли продажа земельного участка-аналога:

§ свободной;

§ вынужденной;

§ ликвидационной;

§ продажей в связи со смертью собственника при отсутствии прямых наследников;

§ продажей при лишении собственника права выкупа залога и т.п.

Внесение поправки по элементу "дата продажи" предусматривает учет различий во времени между разнообразными операциями по продаже, которые отображают изменение рыночных условий, а именно:

§ уровень инфляции;

§ активность рынка (сезонная, циклическая, комбинированная);

§ взаимодействие спроса и предложения,

§ другие.

Следующим элементом сравнения являются отличия в местоположении земельного участка, который оценивается, и земельными участками-аналогами.

Необходимо учесть отличия расположения земельных участков в:

§ в разных природно-климатических зонах;

§ в населенных пунктах разной категории;

§ в разных экономико-планировочных зонах в границах населенных пунктов.

Следует отметить, что при обосновании поправочных коэффициентов на отличии в местоположении земельных участков целесообразно использовать систему коэффициентов (Км1, Км2), которые определены при проведении нормативной денежной оценки земель населенных пунктов

Следующим элементом сравнения являются расхождения в физических характеристиках, а именно:

§ размер и конфигурация земельного участка;

§ инженерно-геологические параметры:

§ уклон поверхности,

§ состояние почв,

§ наличие грунтовых вод, паводков, заболоченности, опасных геологических процессов,

§ расположение земельного участка на намывных (насыпных) территориях;

§ уровень инженерной подготовки и защиты территории,

§ характер и состояние объектов недвижимого имущества.

Следующим элементом сравнения являются отличия в использовании близлежащей территории, которые проверяются по таким параметрам:

§ территориально-планировочные — зоны общественного центра, влияния магистралей повышенного градоформирующего значения, остановок скоростного транспорта, прирельсовые зоны, зоны портов;

§ инженерно-инфраструктурные — наличие твердого покрытия улиц, централизованного газо-, водо-, теплоснабжения, канализации;

§ историко-культурные — заповедные территории, зоны регулирования застройки, исторического ландшафта, который охраняется; охраны одиночных памятников;

§ ландшафтно-рекреационные — территории природоохранного, оздоровительного и рекреационного назначения,

§ санитарно-гигиенические — санитарно-защитные, водоохранные зоны, зоны загрязнения почв, зоны превышения допустимого уровня шума и напряжения электромагнитного поля.

21. Методи визначення виправлень, техніка внесення виправлень при використанні методичного підходу, заснованого на зіставленні цін продажів подібних земельних ділянок.В рамках методического подхода, который базируется на сопоставлении цен продаж подобных земельных участков, возможно применять метод базового земельного участка.

На основании этого метода выбирается базовый земельный участок соответствующего функционального использования, который может быть реальным или гипотетическим, стоимость которой оценивается с применением стандартного алгоритма в рамках сравнительного подхода. После того как стоимость базового земельного участка определена, она становится ориентиром для определения стоимости других земельных участков данной категории.

Техника применения методического подхода, который базируется на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков базируется на соблюдении последовательности внесения корректировок.

Поправки, которые применяются в границах данного методического подхода могут приниматься в виде денежной суммы, которая прибавляется или вычитывается, коэффициента (процента) к цене продажи или путем комбинирования указанных способов.

Корректировка ведется от участка, который сравнивается, к участку, который оценивается. То есть, определяется цена, за которую был бы проданы участок, который сопоставляется, если бы он имел те же характеристики, что и участок, который оценивается.

При проведении только денежных поправок последовательность их внесения не имеет значения, но когда используются процентные поправки к цене продажи, или комбинированный подход к внесению корректировок, в процессе внесения поправок необходимо придерживаться определенной последовательности.

Первая поправка делается на правовое отношение к земельному участку. При этом анализируется содержание прав и наличие правовых отягощений и сервитутов относительно земельного участка, который оценивается, и земельных участков-аналогов. После внесения соответствующих поправок для всех земельных участков-аналогов, получаем откорректированную ("новую") цену продажи земельных участков, которые сопоставляются.

Вторая поправка делается на условия продажи, но уже к откорректированной цене. Соответственно после внесения данной поправки получаем откорректированную цену, которая становится базой для внесения поправки на дату продажи — это третья поправка.

Далее вносятся поправки на месторасположение, физические характеристики, использование близлежащей территории, существующие требования к застройке и использованию земельного участка. Данные поправки вносятся в цену продажи земельных участков-аналогов, которую бы они имели при отсутствии отличий на правовое отношение к земельному участку, при одинаковых условиях продажи на определенную дату оценки.

Окончательная стоимость земельного участка, который оценивается, устанавливается после анализа расхождений в цене одного квадратного метра участков-аналогов и внесения соответствующих поправок:

§ как медианное значение полученных результатов (среднее значение ранжированного ряда при игнорировании их крайних значений),

§ или модальное (наиболее распространенное значение),

§ или преимущество отдается откорректированной цене земельного участка-аналога, который испытал наименьшие корректировки.

22. Сутність і загальні принципи дохідного підходу. Методический подход, который основывается на капитализации чистого дохода, предусматривает эффективное использование земельного участка (фактическое или условное) с учетом обременений и ограничений относительно его использования. В основе методического подхода лежит принцип добавочной продуктивности (или прибыльности), которая не связана с земельными улучшениями, то есть, стоимость земельного участка отображает его возможность приносить доход в будущем.

12 Следующая ⇒