Главная | Обратная связь | Поможем написать вашу работу!

Перерасчет потока будущих доходов от использования земельного участка в его текущую стоимость называется капитализацией дохода.

Методами данного подхода являются прямая капитализация дохода и косвенная капитализация дохода (дисконтирование денежных потоков). Выбор конкретного метода зависит от объема имеющейся рыночной информации относительно ожидаемых доходов от владения (использования) земельным участком, стабильности их получения, цели оценки и т.п.

К основным принципы доходного подхода относят:

Используется для земельных участков, наиболее эффективным использованием которых является получение дохода от их предоставления в аренду или другого использования.
Чистый операционный доход определяется как разница между доходом, который сложился на рынке аренды земли и (или) ее улучшений, и ежегодными затратами на содержание и эксплуатацию земельного участка и (или) его улучшений.
Рентный доход рассчитывается как разница между ожидаемым доходом от продукции, полученной на земельном участке (фактической или условной), производственными затратами и прибыли производителя.
Для улучшенного земельного участка доход с земли определяется путем распределения общего дохода между его физическими компонентами – землей и земельными улучшениями.

23. Алгоритм і умови застосування методу прямої капіталізації в рамках дохідного підходу.

Метод прямой капитализации применяется в случаях, когда прогнозируемый годовой чистый доход является постоянным и не имеет четко выраженной тенденции к изменению, период его получения не ограничен во времени.

При прямой капитализации чистого дохода оценочная стоимость земельного участка определяется по формуле:

(1)

где Цкп - оценочная стоимость земельного участка, определенная путем прямой капитализации чистого дохода (в гривнах);

До - годовой чистый доход (фактический или ожидаемый), в гривнах;

Ск - ставка капитализации (коэффициент).

Прямая капитализация используется при определении стоимости земельного участка с помощью метода капитализации земельной ренты, при которой выполняется капитализация доходов, полученных за счет арендных платежей. Этот метод в наших условиях не всегда можно использовать, так как сопоставимые арендные платежи и нормы капитализации в настоящее время невозможно отыскать ввиду отсутствия земельного арендного рынка.

24. Алгоритм і умови застосування методу непрямої капіталізації (дисконтування грошових потоків) у рамках дохідного підходу.

Метод непрямой капитализации (дисконтирования денежных потоков) дохода применяется в случаях, когда прогнозируемые денежные потоки от использования земельного участка являются неодинаковыми по величине или непостоянными на протяжении определенного периода прогнозирования.

При косвенной капитализации чистого дохода (дисконтировании денежных потоков) оценочная стоимость земельного участка определяется по формуле:

(2)

где Цкн - оценочная стоимость земельного участка, определенная путем косвенной капитализации чистого дохода (в гривнах);

До_i - ожидаемый чистый доход за і-й год (в гривнах);

Ск - ставка капитализации (коэффициент).

t - период (в годах), который учитывается при косвенной капитализации чистого дохода.

Итак, при применении методического подхода, который основывается на капитализации чистого дохода от использования земельного участка, эксперту необходимо определить годовой чистый доход от использования земельного участка и ставку капитализации.

30.порядок определения ставки капитализации методом связанных инвестиций

В основу этого метода положен принцип обеспечения дохода для каждой из инвестиционных составляющих.

Метод заключается в определении общей ставки капитализации путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в составе инвестиций. В данном случае общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям на доход собственного капитала, а также рыночным требованиям на доход заемного капитала, иначе кредиторы не будут предоставлять кредит. Причем ставка капитализации заемного капитала должна предусматривать не только получение дохода на предоставленный кредит, но и возврат самого кредита в виде периодических амортизационных выплат. Ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям на доход собственного капитала, так как иначе самому инвестору будет невыгодно вкладывать собственные средства на покупку земельного участка. Причем ставка капитализации собственного капитала также должна предусматривать получение инвестором нормативного (рыночного) дохода на собственный капитал и его возврат.

Ставка капитализации на заемный капитал называется ипотечной постоянной (Rm) и рассчитывается по формуле:

R_m выступает функцией процентной ставки, частоты амортизации долга и условий кредита. Если условия кредита известные, Rm возможно определить по финансовым таблицам — она будет представлять собой сумму ставки процента по кредиту и коэффициента фонда погашения.

Ставка капитализации на собственный капитал (Rс) представляет собою не только норму прибыли на капитал, а и объединяет норму прибыли и норму возврата капитала и рассчитывается по формуле:

Отношение суммы кредита к стоимости недвижимости представляет собой кредитную часть (составляющую - М) в общей сумме инвестиций, тогда часть собственного капитала будет составлять (1 — М).

Когда известно R_m и R_с, общая ставка капитализации Rо по методу связанных инвестиций рассчитывается по формуле:

Rо =Rт х М + Rс х (1 — М).

Существует мнение, что методу связанных инвестиций присущи некоторые недостатки, поскольку в нем не учитывается продолжительность периода капиталовложений, а также снижение или повышение стоимости недвижимости на протяжении этого периода.

31. порядок определения ставки капитализации модификованным методом связанных инвестиций (методом Элвуда)

Член Института оценки США Л. Эллвуд в 1959 г. предложил модифицированную формулу метода связанных инвестиций — заемного и собственного капитала, включающую упомянутые ранее не учитываемые факторы.

При этом он разработал специальные таблицы, облегчающие использование своей модифицированной формулы:

Формула Эллвуда для расчета Rо имеет вид:

Rо = Rс — М х С + (dер — арр) х (SFF),

где С - ипотечный коэффициент (ставка процента по ипотечному кредиту);

dер - величина уменьшения стоимости объекта в прогнозируемом периоде (в %);

арр - величина увеличения стоимости объекта в прогнозируемом периоде (в %);

(SFF) - коэффициент фондопогашения при ставке ставке дохода на собственный капитал Rс для прогнозного периода владения недвижимостью.

Ипотечный коэффициент С может быть рассчитан по формуле:

С=Rс + Р х (SFF) - f,

где: Р - оставшаяся часть ипотечного кредита, которая будет амортизирована (погашена) за прогнозируемый период;

f - ипотечная постоянная, рассчитанная на основе ежегодных выплат и текущего остатка долга.

Ипотечный коэффициент С — это табличное значение, приведенное в "С-таблицах" Эллвуда. Метод Эллвуда разрешает довольно быстро рассчитать коэффициенты капитализации при широком диапазоне изменения коэффициента ипотечной задолженности благодаря использования табличных значений этих коэффициентов.

32. Порядок опр ставки капитализации Поэлементным методом

Данный метод определения общего коэффициента капитализации применяется, когда можно точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса: строению и земельному участку. Метод связанных инвестиций — земли и здания реализуется аналогично методу связанных инвестиций — кредитного и собственного капитала. Суть данного метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и строения, стоящего на ней. Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от размеров долей этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса (земля и строение). Расчет общей ставки капитализации Rо по данному методу производится по следующей формуле:

Rо = Rз ×L + Rзд× B

где L — стоимость земли в процентах от общей стоимости имущественного комплекса;

Rз — ставка капитализации для земли;

B — стоимость здания в процентах от общей стоимости имущественного комплекса;

Rзд — ставка капитализации для здания.

33. Понятие реверсии, определение текущей стоимости реверсии

Определяется рыночная стоимость объекта оценки на начало периода, который наступает после прогнозного (срок использования земельного участка неограниченный):

n Дn - денежный поток в последний год прогнозного периода;

n Ск – ставка капитализации (в контексте понимания ставки капитализации для земли).

34. Сущность и общие принципы применения методич подхода…..

Общие принципы:

Используется для оценки улучшенных земельных участков, или тех, застройка которых предполагается.
В основе лежит принцип вклада земли в общую стоимость земельного участка, улучшенного или предполагаемого к улучшению, в соответствии с наиболее эффективным использованием.
Основан также на принципе добавочной продуктивности: доход, который возможно получить от земельной собственности, представляет собой то, что остается после компенсации затрат на труд, менеджмент и капитал.

Сущность:

Стоимость земельного участка определяется как остаток между ожидаемой ценой продажи застроенного участка (или капитализированным чистым годовым доходом от его использования) и всеми затратами на его улучшение.

Формула:

Цз = Цо - Вос

где Цз – оценочная стоимость земельного участка, определенная путем учета затрат на сооружение объектов недвижимого имущества (в гривнах);

Цо – ожидаемая цена продажи застроенного земельного участка (или капитализированный чистый годовой доход от его использования) (в гривнах);

Вос – затраты на земельные улучшения.

35. Общий алгоритм применения метод подхода, кот базируется на учете затрат на сооружение ……

Определения рыночной стоимости застроенного земельного участка (Цо):

q С применением САП подхода (в рамках экономического метода) – сравнением аналогов продаж застроенных участков;

q С применением доходного подхода (в рамках метода остатка для земли) – путем капитализации чистого операционного дохода от застроенного участка.

Определение затрат на земельные улучшения (Вос).
Определения рыночной стоимости земельного участка, как остаток между стоимостью застроенного земельного участка и затратами на земельные улучшения (Цз).

36. Алгоритм определения ожидаемой цены продажи улучшенного земельного участка с применением САП подхода

n определение элементов сравнения оцениваемого земельного участка с подобными участками;

n определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого подобного земельного участка от оцениваемого участка;

n определение по каждому из элементов сравнения поправок к цене подобных земельных участков, соответствующих характеру и степени отличий каждого из них от оцениваемого;

n корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого подобного земельного участка, нивелирующая их отличия от оцениваемого земельного участка;

n расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем определения модального или медианного значения, полученных после корректировки результатов.

особенности применения:

Учет факторов сравнения: тип улучшений, их плотность, технические и метрические параметры, включая общую площадь, класс капитальности, степень обесценивания и т.п.
Важно установить уровень соответствия земельных улучшений наиболее эффективному использованию земельного участка.
При характеристике сделок с улучшенными земельными участками, необходимо принимать во внимание набор прав, связанных с владением, пользованием и распоряжением земельными улучшениями
Может быть расширен и круг единиц сравнения: цена за единицу общей площади или строительного объема зданий и сооружений, за квартиру, за место парковки и т.п., или как цена за единицу плотности земельных улучшений.

44. Вызначення вартости зем дилянки с исп-нием экономического метода

Экономический метод применяется для оценки улучшенных земельных участков.

В его основе лежит принцип вклада земли в общую стоимость земельного участка, улучшенного или предполагаемого к улучшению в соответствии с наиболее

экономический метод предусматривает:

1. Определение рыночной стоимости улучшенного земельного участка
путем сопоставления цен продаж подобных земельных участков.

2. Расчет стоимости воссоздания или замещения земельных улучшений.

3. Оценка совокупного износа земельных улучшений.

4. Определение рыночной стоимости земли.

5. эффективным использованием.

Согласно методу стоимость земли определяется как остаток между ожидаемой ценой продажи улучшенного земельного участка и стоимостью всех затрат на земельные улучшения, по формуле:

V_L=V_O-V_B, где Vl - стоимость земли; VO - ожидаемая цена продажи улучшенного земельного участка; V_B - стоимость земельных улучшений.

45. Вызначення вартости зем дилянки с исп-нием метода соотнесения

Метод соотнесения применяется для оценки застроенных земельных участков.

В его основе, так же как и в основе экономического метода, лежит принцип вклада земли в общую стоимость земельного участка, улучшенного или предполагаемого к улучшению в соответствии с наиболее эффективным использованием. Для недвижимости определенной категории и местоположения существует нормальное или типичное отношение стоимости земли к общей стоимости застроенного земельного участка.

Метод соотнесения дает возможность определить стоимость земли как долю в стоимости застроенного земельного участка по формуле:

V_L=V_O*L, где V_L - стоимость земли; V_O - ожидаемая цена продажи улучшенного земельного участка; L - доля земли в стоимости улучшенного земельного участка.

Ключевым моментом метода соотнесения является определение наиболее вероятного значения доли земли в рыночной стоимости застроенного земельного участка определенной категории и местоположения.

При этом необходимо помнить, что с увеличением возраста зданий и сооружений, доля земли в общей стоимости застроенного участка увеличивается.

46. Вызначення вартости зем дилянки с исп-нием метода капитализации зем ренты

Под земельной рентой понимается дополнительный доход, который возникает при использовании земли как фактора производства.

Метод капитализации земельной ренты (метод выгод) применяется для оценки земельных участков, стоимость которых зависит от потенциального уровня прибыльности бизнеса, расположенного на них. То есть ценность данных участков определяется той прибылью (вернее ее частью, называемой земельной рентой), которую обеспечивает осуществляемая на участке деятельность.

метод выгод основан на принципе добавленной продуктивности, связанной с землей как фактором производства.

В рамках этого метода стоимость земли определяется величиной ожидаемых в будущем доходов и рассчитывается как капитализированная земельная рента по формуле:

V_L = LR/R_L,

где: V_L - стоимость земли;

LR - земельная рента;

Rl - ставка капитализации для земли.

47. Вызначення вартости зем дилянки с исп-нием инвестиционного метода

Инвестиционный метод применяется для оценки неулучшенных земельных участков. В его основе лежит принцип ожидания, т.е. типичный инвестор приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.

Инвестиционный метод используется, чтобы оценить землю, если арендная плата отвечает инвестиционному интересу собственника земельного участка.

В рамках этого метода стоимость земли определяется:

• либо величиной ожидаемых в будущем доходов от сдачи земельного участка в аренду и рассчитывается по формуле:

где: Vl - стоимость земли;

I_L - чистый операционный доход с земли;

Чистый операционный доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади земельного участка в аренду за вычетом недополучения арендных платежей и ежегодных затрат, которые несет арендодатель, исходя из сложившихся на рынке условий и сроков аренды, типичных скидок в арендной плате, уровня текущих затрат и качества управления.

R_L - ставка капитализации для земли.

Ставка капитализации определяется типичным отношением чистого операционного дохода к цене продажи подобных земельных участков на конкретном рынке и отражает, как и в случае капитализации земельной ренты, норму отдачи на инвестированный в земельный участок капитал.

• либо текущей стоимостью ожидаемых доходов от аренды в течение определенного срока и возможной продажи в конце периода владения:

где: - доход от продажи в конце периода владения;

PVF(, n) - фактор текущей стоимости единицы (реверсии);

п - год продажи.

48. Вызначення вартости зем дилянки с исп-нием метода остатка для земли

Метод остатка для земли применяется для оценки улучшенных земельных участков при условии их наиболее эффективного использования. Он основан на принципах ожидания и добавленной доходности, не связанной с земельными улучшениями.

По этому методу стоимость земли определяется как разность между текущей стоимостью капитализированного чистого операционного дохода с улучшенного участка, и стоимостью земельных улучшений.

Сущность метода остатка для земли отражает следующая формула:

где: Vl - стоимость земли;

I_O- -чистый операционный доход с улучшенного земельного участка; Чистый операционный доход с улучшенного земельного участка определяется на основе потенциального валового дохода, который можно получить от сдачи в аренду земли и (или только) земельных улучшений, с учетом потерь от простоя помещений и неплатежей за аренду, а также операционных затрат.

R_O - ставка капитализации для улучшенного земельного участка;. Ставка капитализации для улучшенного земельного участка может определяться либо как преобладающее соотношение между чистым операционным доходом и ценами продажи для подобных объектов земельной собственности (R_O = I_O/ V_O), либо путем взвешивания ставки капитализации для земли и земельных улучшений долями их интереса в общей стоимости недвижимости (R_O = Rl ^Ч L + R_B ^Ч B).

V_b - стоимость земельных улучшений.

49. Вызначення вартости зем дилянки с исп-нием метода распределения дохода

Метод распределения дохода применяется для оценки улучшенных земельных участков при условии их наиболее эффективного использования. Как и метод остатка для земли, он основан на принципах ожидания и добавленной продуктивности, не связанной с земельными улучшениями.

По методу распределения дохода стоимость земли определяется путем капитализации чистого операционного дохода от предоставления в аренду застроенного земельного участка, уменьшенного на сумму дохода, приходящегося на улучшения, по ставке капитализации для земли:

где: - Vl - стоимость земли;

I_O - чистый операционный доход с улучшенного земельного участка;

Vb - стоимость земельных улучшений;

Rb - ставка капитализации для улучшений;

R_L - ставка капитализации для земли.

Ключевым моментом данного метода является расчет дохода по физическим компонентам единого объекта недвижимости и соответствующих ставок капитализации. Так чистый операционный доход, приходящийся на земельные улучшения, рассчитывается на основе их рыночной стоимости и ставки капитализации для улучшений. Последняя отражает связанный с улучшениями интерес инвестора, предполагающий возврат вложенных средств и получение вознаграждения за этот вклад:

R_B=Y+H,

где Rb - ставка капитализации для улучшений, отражающая интерес инвестора

Y - норма отдачи (ставка дохода на капитал);

Н - норма возврата капитала.

Норма отдачи на капитал в данном случае будет определяться ставкой капитализации для земли, которую можно рассчитать на основе общей ставки капитализации для улучшенного земельного участка по формуле:

где Rl - ставка капитализации для земли

RO - общая ставка капитализации

В - доля улучшений в общей стоимости недвижимости

50. Вызначення вартости зем дилянки с исп-нием метода развития

Метод развития применяется для оценки улучшенных и неулучшенных земельных участков. В его основе лежат принципы ожидания и добавленной продуктивности, не связанной с земельными улучшениями.

К этому методу прибегают, если возникает потребность в определении стоимости земли, существующее использование которой не приносит доход или отличается от наиболее эффективного.

Сущность этого метода отражает следующая формула:

где - стоимость земли;

- стоимость доходов в n-ом году;

- стоимость затрат в n-ом году.

PVF(, n) - фактор текущей стоимости единицы (реверсии);

Следует обратить внимание, что полученный результат будет соответствовать рыночной стоимости при существующем использовании, т.к. наиболее эффективное использование имеет не оцениваемый участок, а вновь сформированные земельные участки.

⇐ Предыдущая 12