 |
Пример из судебной практики.
|
|
|
|
Апелляционное определение Саратовского областного суда от 13 августа 2014 г. N 33-4132.
К.С.А. обратился в суд с исковыми требованиями к Х.Т.А. об обращении заложенного имущества в пользу залогодержателя, в обоснование которых ссылался на то, что 4 февраля 2010 г. между сторонами был заключен кредитный договор с залоговым обеспечением. Согласно условиям договора истец предоставил ответчику заем на сумму 150 000 руб., ответчик в целях обеспечения исполнения обязательств на основании договора ипотеки, заключенного между сторонами 4 февраля 2010 г., предоставил в залог принадлежащую ей на праве собственности квартиру.
К.С.А., с учетом уточненных исковых требований, исходя из суммы долга 185 317 руб., просил обратить взыскание на предмет залога - квартиру, принадлежащую Х.Т.А., взыскать с ответчика судебные расходы.
В силу п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
При этом Законом об ипотеке предусмотрены особенности ипотеки жилых домов и квартир: согласно его специальным нормам обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (ч. 1 ст. 78).
|
|
|
Таким образом, исходя из приведенных норм права, обращение взыскания на квартиру, которая была заложена по договору ипотеки в обеспечение возврата кредита или целевого займа, допускается судом в случае, если кредит или заем был предоставлен банком или кредитной организацией либо иным юридическим лицом. Между тем договор ипотеки заключен между гражданами в обеспечение возврата займа, выданного К.С.А. ответчику Х.Т.А.
При таких обстоятельствах суд отказал в обращении взыскания на заложенную квартиру, являющуюся единственным жильем <1>.
--------------------------------
<1> Обзор судебной практики по гражданским делам Саратовского областного суда по материалам апелляционной практики за 3 квартал 2014 г. // Режим доступа: http://oblsud.sar.sudrf (дата обращения: 15.12.2015).
По общему правилу обращение взыскания на предмет ипотеки возможно в судебном и внесудебном порядке.
Особенности обращения взыскания на заложенное жилое помещение <1>:
1) обращение взыскания на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, во внесудебном порядке не допускается;
2) заложенные жилой дом или квартира продаются с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса;
3) отчуждение заложенного жилого помещения является основанием прекращения права пользования залогодателя и любых иных лиц, проживающих в жилом помещении, заложенном в обеспечение возврата кредита на его покупку или строительство;
4) право пользования жилым помещением сохраняют наниматели и арендаторы, заключившие договор найма или аренды до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки.
|
|
|
--------------------------------
<1> См.: Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Кадастровый учет и государственная регистрация прав. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Издательство "Юрайт", 2011.
Если кредитный договор предусматривает уплату заемщиком сумм кредита и процентов по нему периодическими платежами (что, как правило, имеет место на практике), обращение взыскания на заложенное имущество допускается при систематическом нарушении сроков внесения платежей, т.е. при нарушении сроков их внесения более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна, если иное не предусмотрено договором.
В некоторых случаях обращение взыскания на заложенное имущество не допускается даже при наличии неисполнения (ненадлежащего исполнения) заемщиком своих обязательств. По общему правилу это относится к случаю, когда период просрочки исполнения обязательства составляет менее чем три месяца, а сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от стоимости предмета ипотеки (от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке, если взыскание обращается во внесудебном порядке).
По общему правилу при обращении взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализации этого имущества права пользования этими жилыми помещениями как залогодателя, так и любых иных лиц, проживающих в таких помещениях, прекращаются, однако наниматель (арендатор), который заключил договор найма (аренды) жилого помещения до возникновения ипотеки либо, при условии согласия на это банка, после ее возникновения, сохраняет право пользования этим помещением даже после обращения взыскания на него.
Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, распределяется между залогодержателями, заявившими свои требования к взысканию, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем.
При этом залогодержатель имеет право получить удовлетворение из стоимости предмета залога преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
|
|
|
Если имущество является предметом последующего договора (или последующих договоров) об ипотеке, залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке имеет преимущественное право удовлетворения своих требований перед последующими залогодержателями.
Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное.
Согласно п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке реализация заложенного имущества происходит путем продажи с публичных торгов или на аукционе.
Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. По смыслу закона для реализации имущества в порядке исполнения судебного акта торги должны проводиться только открытые, в форме аукциона, что исключает какие-либо злоупотребления <1>.
--------------------------------
<1> См.: Кастальский В.Н. Реализация предмета залога на торгах // Право и экономика. 2003. N 8. С. 17.
Действующее законодательство не предусматривает передачу предмета залога в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (ст. 409, 414 ГК РФ) (п. 46 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ").
Однако из данного правила есть исключение: при объявлении публичных торгов несостоявшимися проводятся повторные торги, при которых начальная продажная цена снижается на 15%. В том случае, если повторные торги объявлены несостоявшимися, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.
|
|
|
В том случае, если залогодержатель не реализует предоставленное ему право оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.
При обращении взыскания на единственное жилье возникает вопрос о том, что делать с людьми, которые фактически остаются на улице.
После принятия Жилищного кодекса РФ появилась возможность предоставления лицам, проживающим в жилом доме (квартире), на который обращено взыскание, жилых помещений маневренного фонда. Жилые помещения маневренного фонда являются одним из видов помещений специализированного жилищного фонда, принадлежащего муниципальным образованиям. В соответствии со ст. 106 Жилищного кодекса РФ договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается с лицами, указанными в законе, на период до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилое помещение в результате обращения взыскания на него, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание. После истечения указанного срока, т.е. после продажи жилого дома и расчетов с должником, договор найма жилого помещения маневренного фонда прекращается. Лица, проживающие в помещениях маневренного фонда, подлежат выселению <1>.
--------------------------------
<1> См.: Иванова С.А. О проблемах правового регулирования возврата долга путем обращения взыскания на жилой дом (квартиру), построенный или приобретенный за счет средств ипотечного кредита // Современный юрист. 2015. N 2. С. 42.
Существенным условием предоставления жилья маневренного фонда гражданам является то, что жилое помещение, на которое налагается взыскание, является для них единственным пригодным для проживания. То есть при наличии иного жилого помещения, в которое могут быть выселены залогодатель и совместно проживающие с ним лица, им не предоставляется жилое помещение из этого фонда.
На практике муниципальные образования далеко не всегда заинтересованы в предоставлении жилых помещений маневренного фонда для этих целей. Более того, нельзя не учитывать, что предоставление для этих целей жилых помещений маневренного фонда не отвечает их интересам, поскольку после производства расчетов эти лица утрачивают право пользования жилыми помещениями маневренного фонда, могут не иметь другого жилого помещения, быть малообеспеченными и нуждающимися в предоставлении жилого помещения. В этих случаях на органы местного самоуправления по закону возлагается обязанность предоставить им при наличии условий, указанных в Жилищном кодексе РФ, жилые помещения для постоянного проживания бесплатно по договору социального найма из своего муниципального жилищного фонда. Многие муниципалитеты вообще не имеют жилых помещений, относящихся к маневренному фонду.
|
|
|
ЗАДАЧИ
1. Иванов Е.А. планировал получить кредит на приобретение квартиры для себя и жены, однако в банке, проверив его платежеспособность и соотношение суммы кредита и приобретаемой квартиры, указали, что кредит ему могут выдать, но при единственном условии - чтобы его мать предоставила в залог принадлежащую ей трехкомнатную квартиру. Правомерны ли требования банка, может ли мать предоставить свою квартиру в ипотеку по кредиту сына, не являясь заемщиком по кредиту, и необходимо ли дополнительно заключать с матерью договор поручительства?
2. Симоненко П.С. проживает в муниципальной квартире на правах социального найма и зарегистрирован (прописан) в ней вместе со всей его семьей. Он планирует приобрести квартиру в ипотеку, но у него нет денег на первоначальный взнос. Симоненко П.С. предложил банку оформить кредит под залог квартиры, в которой он проживает в данный момент, так как она находится в престижном районе и стоит гораздо дороже той квартиры, которую он собирается приобрести. Может ли банк согласовать условия кредитования, предложенные Симоненко П.С.?
3. Сивухин В.С. взял в банке целевой кредит на покупку квартиры. В связи с тем, что часть денежных средств он уплатил продавцу сразу, а другую часть только после получения кредита, в договоре купли-продажи квартиры он указал, что оставшуюся часть денежных средств уплатит после получения от банка кредита на покупку. В связи с длительной просрочкой выплат по кредитам банк обратился в суд с требованием об обращении взыскания на приобретенную квартиру. Сивухин В.С. против предъявленного иска возражал, указав, что он не отдавал квартиру в ипотеку. Ни договор ипотеки, ни закладная им не составлялись и не подписывались, в орган государственной регистрации прав не передавались, в связи с чем его квартира банку заложена не была. Какое решение примет суд?
ТЕСТЫ
1. На какие объекты недвижимости не распространяются специальные нормы об ипотеке жилых помещений:
а) квартира в многоквартирном доме;
б) изолированная комната в квартире;
в) отдельно стоящий жилой дом;
г) садовый домик с системой водоснабжения.
2. Если в договоре о залоге жилого помещения (ипотеке) не указана оценка предмета ипотеки, данный договор:
а) может быть признан судом недействительным;
б) является незаключенным;
в) применяется в части, не затрагивающей стоимость предмета ипотеки;
г) является надлежащим и соответствует действующему законодательству.
3. Закладная удостоверяет следующие права ее законного владельца:
а) право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;
б) право залога на имущество, обремененное ипотекой;
в) право пользоваться предметом ипотеки без ограничений;
г) право приобретения предмета ипотеки по цене, указанной в закладной.
4. Закладная может быть составлена:
а) только одновременно с заключением договора об ипотеке;
б) непосредственно после заключения договора об ипотеке;
в) непосредственно после государственной регистрации договора об ипотеке;
г) в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства.
ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ
1. Какие принципы ипотечного жилищного кредитования в РФ вы знаете? Дайте характеристику названным принципам.
2. Какими нормативно-правовыми актами регулируется ипотека жилых помещений в РФ? Назовите основной нормативно-правовой акт, регулирующий ипотеку.
3. Дайте определение объекта и предмета ипотеки. В чем состоит отличие этих понятий? Охарактеризуйте каждое из них.
4. Какие основные требования предъявляют банки к предмету ипотеки жилого помещения? Охарактеризуйте названные вами требования.
5. Возможен ли залог (ипотека) требования участника долевого строительства, вытекающего из договора участия в долевом строительстве, в случае, если многоквартирный жилой дом еще не сдан в эксплуатацию? На нормы каких правовых актов вы ссылаетесь, делая свое утверждение?
6. Возможна ли ипотека одной комнаты в квартире? Назовите условия, при соблюдении которых это возможно.
7. Назовите виды ипотеки жилых помещений. Какой нормативно-правовой акт содержит норму о видах ипотеки жилых помещений?
8. Знаете ли вы случаи обращения взыскания на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, когда оно является единственным жильем для заемщика? При каких условиях это возможно?
Глава 11. ПРАВОВЫЕ ОСНОВАНИЯ ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ
В результате освоения данной темы студент должен:
знать:
- понятие найма жилого помещения;
- основные разновидности договора найма жилого помещения;
- объекты договора найма жилого помещения;
- понятие и особенности договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования;
- понятие и особенности договора коммерческого найма;
уметь:
- различать общие и специальные обязанности наймодателя;
- анализировать содержание различных договоров найма жилого помещения;
владеть:
- навыками использования основных понятий и категорий в сфере отношений найма жилого помещения;
- навыками работы с источниками правового регулирования договоров найма жилого помещения.
На сегодняшний день, как никогда остро, стоит проблема обеспечения малоимущих категорий граждан жильем, предоставляемым по договорам социального найма. Это обусловлено низкими темпами возведения социального жилья.
В настоящее время граждане имеют право рассчитывать на бесплатное предоставление жилья на условиях социального найма при условии, что доходы семьи ниже прожиточного минимума.
Потребность в получении социального жилья обусловлена тем фактом, что указанные граждане не имеют возможности получить жилье на иных условиях, в том числе воспользоваться накопительной или кредитной схемой (ипотекой). Экспертные данные говорят о том, что при нынешней кредитной ставке около 15% по ипотеке 70% россиян в течение ближайших 15 - 20 лет никогда, ни по каким схемам не смогут приобрести жилье в собственность.
То есть даже при подключении дополнительной системы финансовой поддержки жилье, сдаваемое в коммерческий наем, не станет доступным малообеспеченным гражданам. Именно поэтому механизм предоставления жилья по договорам социального найма должен реализовываться максимально активно. Рассмотрим более подробно институт найма.
§ 1. ПОНЯТИЕ И ОСНОВНЫЕ РАЗНОВИДНОСТИ
ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Договор найма жилого помещения является основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в пользование, а именно во временное возмездное владение и пользование.
Особую значимость удовлетворения именно этой потребности граждан закрепила Конституция РФ в гл. 2, посвященной правам и свободам человека и гражданина, провозгласив, что каждый "имеет право на жилище" (ч. 1 ст. 40). Реализация этого конституционного права предполагает наделение гражданина правомочиями владения и пользования жилым помещением. Для этого у гражданина существуют две возможности: либо стать собственником жилого помещения, либо приобрести соответствующие права на основе договора с собственником (управомоченным лицом). В обоих случаях возникает необходимость в установлении специального правового режима для отношений, складывающихся по поводу таких объектов, как жилые помещения.
В ГК РФ (гл. 35) выделяется три вида договора найма. В теории их называют " коммерческий", "некоммерческий" и "социальный".
Следует отметить, что гл. 35 ГК РФ в первую очередь направлена на регламентацию отношений, связанных с коммерческим наймом.
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Объектами договора найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах <1>.
--------------------------------
<1> Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / Е.В. Вавилин, Б.М. Гонгало, В.С. Ем и др.; Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. Комментарий к ст. 673 ГК РФ.
По сравнению с аналогичными отношениями в одноквартирных домах отношения найма в многоквартирных домах более многообразны, поскольку объектами права здесь выступают не только жилые помещения, но и иное имущество, находящееся в этих домах. Впервые данное обстоятельство получило закрепление в ст. 290 и 673 ГК РФ. К такому имуществу ГК РФ относит несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Исходя из природы данного жилищного фонда и особенностей отношений найма, входящих в него жилых отношений, ГК РФ устанавливает общее правило, согласно которому договор найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, которые предусмотрены жилищным законодательством (п. 3 ст. 672).
Во-первых, для таких соглашений предусмотрена письменная форма (ст. 674 ГК РФ). Важно отметить, что несоблюдение письменной формы данного договора не влечет его недействительности. Согласно ст. 162 ГК РФ данное обстоятельство лишает стороны договора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и иные доказательства. К тому же, в отличие от основной части сделок с жилищем, договоры найма жилого помещения не подлежат государственной регистрации.
Во-вторых, гарантируется сохранение договора найма при переходе права собственности (ст. 675 ГК РФ), хозяйственного ведения или оперативного управления. При отчуждении собственником (обладателем права хозяйственного ведения либо оперативного управления) жилого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и предыдущий собственник. В случае нарушения прав со стороны нового наймодателя, в соответствии со ст. 305 ГК РФ, наниматель имеет право на защиту своего владения.
В-третьих, устанавливается обязанность нанимателя использовать жилье только по целевому назначению для проживания, обеспечить сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно производить его оплату (п. 1 ст. 671, ст. 678 и п. 1 ст. 681 ГК РФ).
В-четвертых, к формированию обязанностей наймодателя ГК РФ подходит дифференцированно. Так, наряду с общими обязанностями, распространяющимися на любые жилые помещения, отдельно выделяется регламентация найма, где объектом выступают квартиры либо изолированные комнаты в многоквартирных домах. К общим обязанностям относятся: во-первых, регулирование обязанности передать нанимателю свободное жилое помещение и, что немаловажно, в состоянии, пригодном для проживания; во-вторых, если иное не установлено договором, обязанностью является капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения. К специальным обязанностям наймодателей жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, следует отнести обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, находящихся в жилом помещении. Также не допускается без согласия нанимателя переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (ст. 676 и п. 2 ст. 681 ГК РФ).
В-пятых, в ст. 680 ГК РФ закреплено право нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан при их взаимном согласии и уведомлении наймодателя разрешить безвозмездное проживание временным жильцам (пользователям). При этом ГК РФ ограничивает такое право сроком до шести месяцев и соблюдением требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. У временных жильцов нет самостоятельного права пользования жилым помещением, всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
В-шестых, в ГК РФ регулируется право нанимателя передать все или часть нанятого помещения в пользование за плату поднанимателю (ст. 685). Договор поднайма заключается с согласия наймодателя. Для сдачи жилья, предоставленного по договору социального найма, требуется согласие членов семьи нанимателя. По договору поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилищем. Ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель. Заключение договора поднайма возможно при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.
К определению порядка пользования общим имуществом в жилом помещении, занимаемом гражданами по договору социального найма, имеются два противоположных подхода. Согласно первому подходу порядок пользования определить нельзя, так как Жилищный кодекс РФ не содержит соответствующих норм права, позволяющих это сделать, кроме того, ст. 69 ЖК РФ содержит императивную норму о равных правах нанимателя и членов его семьи на занимаемое жилое помещение. Согласно второй точке зрения определить порядок пользования общим имуществом можно, применив аналогию закона (ст. 247 ГК РФ).
В теории жилищного права некоторые авторы выделяют еще один вид договора найма - договор найма специализированного жилого помещения <1>. На наш взгляд, данный договор следует относить не к самостоятельному виду договора найма, а к подвиду договора социального найма, так как данный договор носит социальный характер и регулируется ЖК РФ.
--------------------------------
<1> См., например: Шипунова Е. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2008. N 11. С. 60 - 68; Шипунова Е. Основание возникновения жилищного правоотношения по найму специализированных жилых помещений: договор или решение уполномоченных лиц? // Жилищное право. 2009. N 1. С. 60 - 64; Михеева Л.Ю. Система прав граждан на жилые помещения в свете реформы жилищного законодательства // [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы "КонсультантПлюс" (дата обращения: 07.12.2015); Максименко А.М. Расторжение и прекращение договора найма специализированного жилого помещения // Проблемы правоохранительной деятельности. 2011. N 2. С. 33 - 36.
С 22 июля 2014 г. вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования", его отдельные положения вступили в силу с 1 марта 2015 г.
Указанным Федеральным законом в ЖК РФ включены новые разделы: "Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования" и "Наемные дома". Введена классификация жилищного фонда. В зависимости от целей использования условно можно выделить жилищный фонд потребительского использования и жилищный фонд найма, который включает фонды некоммерческого и коммерческого использования и специализированный жилищный фонд.
Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (предоставляются определенной категории граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях в соответствии с федеральным законом) и по договорам найма жилых помещений (предоставляются иным гражданам).
При этом определено, что наймодателями по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования могут быть орган государственной власти и орган местного самоуправления либо уполномоченная ими организация, а также организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения. При этом наймодателем по таким договорам в одном наемном доме социального использования может являться только одно лицо.
Нанимателем по такому договору могут быть граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях, в случае, если:
- доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества не превышают установленный органами местного самоуправления максимальный размер;
- гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным в установленном порядке малоимущим.
Законодательно установлен срок заключения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на срок не менее чем 1 год, но не более чем 10 лет.
Учет граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, осуществляется органом местного самоуправления в субъектах Российской Федерации, городах федерального значения - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований.
Предусмотрено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя по договору найма такого жилого помещения включает в себя плату за наем жилого помещения и плату за коммунальные услуги. При этом плата за наем жилого помещения включает в себя возмещение расходов на строительство, реконструкцию, приобретение наемного дома социального использования или приобретение всех помещений в таком доме, расходы, связанные с содержанием и текущим ремонтом такого жилого помещения, капитальным ремонтом дома.
Кроме того, участникам гражданского оборота необходимо учитывать, что Федеральным законом внесены поправки в Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о проведении государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года.
§ 2. ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Договор коммерческого найма - соглашение, по которому собственник жилого помещения или уполномоченный им орган (наймодатель) передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору.
В договоре коммерческого найма должны быть указаны граждане, которые будут постоянно проживать с нанимателем. Указанные граждане подлежат ознакомлению с условиями договора коммерческого найма. Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.
По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - наймодатель - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо обязуется предоставить другой стороне - нанимателю-гражданину жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное пользование и владение для проживания в нем.
Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Предельных размеров предоставления жилья по договору коммерческого найма закон не устанавливает. Более того, неоднократно подчеркивается, что такое жилье сдается без ограничения размеров и площадей.
Гражданский кодекс РФ вводит новую категорию лиц, участвующих в использовании жилого помещения, выступающего объектом договора коммерческого найма, кроме нанимателя и лиц, постоянно с ним проживающих, - сонанимателей (ст. 677 ГК РФ).
ГК РФ исходит из того, что в коммерческом найме может и не быть семейных или родственных отношений. Как было указано выше, все существенные условия договора, включая круг лиц, проживающих в нанимаемом помещении, определяются только договором. Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Вместе с тем всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
Лица, желающие проживать в жилом помещении, заключая договор коммерческого найма, вправе выступить и как сонаниматели. В таких ситуациях возникает множественность лиц в обязательстве, вытекающем из договора коммерческого найма, где, с одной стороны, выступает наймодатель - физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, а с другой стороны, наниматель - два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ). В таком случае, как следует из ст. 323 ГК РФ, наниматель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате жилья, как от всех сонанимателей совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Если наймодатель не получил всю сумму долга от одного из сонанимателей, то он имеет право требовать недополученное от остальных. Сонаниматели остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
В соответствии со ст. 325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения.
По Гражданскому кодексу РФ коммерческий наем жилого помещения является срочным договором. ГК РФ устанавливает два вида срока такого договора: краткосрочный - до одного года и долгосрочный - от одного года до пяти лет. При этом если срок не определен, то он считается долгосрочным договором, заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).
На практике встречаются случаи заключения таких договоров без указания срока, но с привязкой к какому-нибудь событию. Чаще всего такой "привязкой" выступает работа гражданина в организации, предоставившей жилище. В такой ситуации договор должен считаться заключенным на пять лет в целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав наймодателя и в особенности нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ).
Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
В тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если же наймодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления соглашения, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Гражданский кодекс РФ предусматривает случаи расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.
Расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
Гражданский кодекс РФ устанавливает правило, по которому наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца <1> (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
--------------------------------
<1> См. подробнее: Кириченко О.В. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по требованию одной из сторон // Современное право. 2013. N 11. С. 61.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
- во-первых, невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- во-вторых, разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или
|
|
|
