Основное отличие текущего ремонта от капитального заключается в виде и характере выполняемых работ.

Капитальный ремонт - замена или восстановление отдельных частей или целых конструкций, инженерно-технического оборудования дома для устранения их физического износа или разрушения, функционального износа и проведения работ по повышению уровня внутреннего благоустройства, т.е. проведение модернизации дома.

Текущий ремонт - это ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности строительных конструкций, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией (например, частичный ремонт штукатурки в подъезде).

Текущий или его еще называют предупредительный ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

Капитальный ремонт проводится при 45 - 50% износе конструкций и элементов жилых домов. Для этого необходимо наличие подробной информации о степени износа всех конструкций и систем многоквартирного дома по результатам обследования, которое проводится управляющей организацией, с приложением соответствующих актов о состоянии инженерного оборудования (лифт, электроснабжение) специализированных организаций <1>.

--------------------------------

<1> Капитальный ремонт МКД [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.orenburg.ru/activities/public_utility/overhaul_of_apartment_buildings_mcd_it_is_important_to_know_everyone// (дата обращения: 22.04.2016).

 

В ЖК РФ проблемам проведения капитального ремонта многоквартирных жилых домов посвящен раздел IX "Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах".

В 2012 г. внесены изменения в Жилищный кодекс РФ, в соответствии с которыми собственники помещений в многоквартирных жилых домах будут уплачивать взносы на капитальный ремонт общего имущества дома.

Федеральным законом от 25 декабря 2012 г. N 271-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ" установлено, что взносы должны будут перечисляться на специальный счет в кредитной организации. Находящиеся на этом счете денежные средства, сформированные за счет взносов, процентов за просрочку их уплаты и процентов, начисленных кредитной организацией за пользование этими средствами, будут находиться в долевой собственности собственников жилых помещений; в случае смены собственника жилого помещения доля в денежных средствах на капитальный ремонт будет переходить к новому собственнику. Установление минимального размера взноса на капитальный ремонт, в соответствии с утвержденными на федеральном уровне методическими рекомендациями, возложено на органы власти субъектов РФ.

Собственники жилых помещений в многоквартирных домах имеют возможность аккумулировать средства на капитальный ремонт и иным образом - перечисляя взносы на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении упомянутого регионального оператора (создаваемого субъектом РФ юридического лица в организационно-правовой форме фонда). Региональные операторы будут осуществлять и функции технического заказчика капитального ремонта. Субъекты РФ имеют право создавать несколько региональных операторов для различных частей территории субъекта РФ.

Федеральным законом установлено, что капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов должен осуществляться в соответствии с региональными программами. Определение порядка установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме возложено на органы государственной власти Российской Федерации.

В соответствии с новой редакцией ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

Статьей 166 Жилищного кодекса РФ (в новой редакции) установлен перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание или выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта.

Этот перечень включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) утепление и ремонт фасада;

6) установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

7) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Так, к другим вопросам, входящим в компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, относится:

- определение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не создано товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ);

- определение размеров оплаты расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома (ч. 2 ст. 158 ЖК РФ);

- принятие устава товарищества собственников жилья (ч. 2 ст. 135 ЖК РФ);

- принятие решения о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Следует обратить внимание, что с момента введения в действие ЖК РФ принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений не может быть реализовано без согласия собственников помещений многоквартирного дома.

Так, реконструкция зданий путем надстройки мансардного этажа позволяет получить дополнительные площади без больших материальных и финансовых затрат. При проведении инвестиционной деятельности по строительству и реконструкции мансард часть средств инвесторов направляется на проведение планово-предупредительного, текущего или капитального ремонта здания, на котором осуществляется строительство. Это позволяет:

- восстановить жилищный фонд;

- получить дополнительные площади;

- удешевить стоимость возводимых площадей;

- повысить безопасность и улучшить условия проживания граждан;

- улучшить технические характеристики и архитектурный облик зданий;

- уменьшить расходы граждан по текущему содержанию общего имущества;

- повысить оценочную стоимость жилья;

- уменьшить бремя собственников по несению расходов, связанных с проведением капитального ремонта общего имущества;

- уменьшить бюджетные дотационные расходы на содержание жилищного фонда.

Однако мансардное строительство не получило широкого распространения в связи с тем, что для принятия решения о строительстве необходимо получить 100-процентное согласие всех собственников, проживающих в доме, подлежащем реконструкции. А там, где началось строительство, собственники оспаривали его в судебном порядке. При отправлении правосудия суды применяли общие нормы гражданского законодательства (ст. 246 - 247, 289 - 290 ГК РФ) и удовлетворяли заявленные требования граждан.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных п. 1 - 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме закрепляется ст. 45 ЖК РФ.

Общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут быть очередными и внеочередными. Очередными являются обязательные годовые собрания, которые проводятся ежегодно. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. В ст. 45 ЖК РФ не определяется, кто может быть инициатором годового общего собрания, но по совокупности норм ЖК РФ можно предположить, что им может быть любой собственник помещения.

Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Процедура созыва общего собрания собственников помещений усложнена письменным извещением каждого собственника помещения заказным письмом (обязательная норма). Законодатель не учел, что инициатор общего собрания не может иметь сведений о собственниках, их долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а это обстоятельство определяет в дальнейшем правомочность созываемого собрания. Инициатор также должен понести существенные затраты на аренду помещений, где будет проводиться общее собрание, и на рассылку извещений о проведении собрания. Поэтому целесообразно извещать собственников помещений путем вывешивания информации о созыве общего собрания в доступных публичных местах (входная группа подъезда, лифтовая площадка и др.). Данный порядок информирования в соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ должен быть утвержден решением общего собрания собственников помещений.

Информирование собственников помещений о проведении общего собрания должно быть осуществлено инициатором собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. Датой извещения о проведении общего собрания является дата отправки заказного письма, а не дата получения собственником помещения данного письма.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Часть 3 ст. 45 ЖК РФ устанавливает правомочность общего собрания собственников помещений. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Однако собрать кворумное собрание в многоквартирных домах, в которых количество собственников превышает 500 человек, практически невозможно. В пользу заявителей удовлетворяется 99% судебных решений при оспаривании решений общих собраний только по основаниям отсутствия кворума.

К тому же данная норма конфликтует с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, так как не может быть принято решение по п. 1 - 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме при наличии собственников помещений, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов.

Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. При таком голосовании засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признания указанного решения недействительным в целом.

В случае если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования.

Заочное голосование проводится путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами, которые хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

С июля 2014 г. в ЖК РФ появились новые нормы, в которых предусмотрена возможность использования ГИС ЖКХ (государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства <1>) или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в МКД в форме заочного голосования. Для таких случаев сохраняет действие правило об обязательности проведения общего собрания прежде всего путем совместного присутствия и только в случае отсутствия кворума - в форме заочного голосования с использованием информационной системы по той же повестке.

--------------------------------

<1> См.: Федеральный закон от 21.07.2014 N 263-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с принятием Федерального закона "О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства".

 

На общем собрании собственников помещений необходимо принять три решения (п. 3.2 - 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ):

- об использовании ГИС ЖКХ при проведении общего собрания в форме заочного голосования;

- об определении администратора общего собрания (это лицо, которое от имени собственников помещений уполномочено на использование ГИС при проведении общего собрания, в законе нет требования, что это должен быть собственник помещения в МКД, администратором может быть как гражданин, так и юридическое лицо);

- о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний (администратор лишь принимает от инициаторов сообщения, но сам в общем случае не обязан инициировать общие собрания, иное может быть предусмотрено законом, решением такого собрания, договором управления МКД), решений собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование (это касается решений, направляемых администратору в письменной форме), о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания в форме заочного голосования с использованием ГИС ЖКХ (согласно ч. 8 ст. 47.1 ЖК РФ не менее чем три дня и не более чем пять дней).

После принятия данных решений все последующие собрания в заочной форме проводятся с использованием ГИС ЖКХ.

Не позднее чем за 14 дней до даты начала проведения общего собрания администратор должен получить сообщение о проведении общего собрания, в котором указываются:

- сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

- повестка дня данного собрания;

- порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться;

- сведения об администраторе общего собрания (для организации - наименование, организационно-правовая форма, место нахождения, почтовый адрес, номер телефона, официальный сайт в Интернете; для физического лица - Ф.И.О., паспортные данные, место постоянного проживания, номер телефона, адрес электронной почты);

- место и (или) фактический адрес администратора;

- дата и время начала и окончания проведения голосования с использованием ГИС ЖКХ по вопросам, поставленным на голосование;

- порядок приема администратором решений собственников, оформленных в письменной форме.

Не позднее чем за 10 дней до начала проведения собрания администратор размещает полученное сообщение в ГИС и направляет такое сообщение каждому собственнику помещения в доме посредством системы (ч. 5 ст. 47.1 ЖК РФ).

Голосование возможно двумя способами:

1) лично путем указания решения по каждому вопросу повестки дня, выраженного формулировками "за", "против" или "воздержался" в электронной форме;

2) посредством передачи администратору оформленных в письменной форме решений по вопросам, поставленным на голосование, до даты и времени окончания такого голосования.

Принявшими участие в общем собрании с использованием системы считаются собственники помещений в доме, проголосовавшие в электронной форме, а также собственники, решения которых получены до даты и времени окончания проведения голосования, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания. Если собственник помещения передал администратору решение в письменной форме, администратор, руководствуясь ч. 10 ст. 47.1 ЖК РФ, обязан в течение одного часа с момента получения такого решения разместить в системе электронный образ полученного решения, а также внести в ГИС сведения о лице, участвующем в голосовании, о документе, подтверждающем право собственности этого лица на помещение в доме, и решение, выраженное формулировками "за", "против" или "воздержался" по каждому вопросу повестки дня. Таким образом, все решения собственников помещений попадут в ГИС ЖКХ, она автоматически сформирует результаты голосования в форме протокола. Этот протокол появится в ГИС в течение одного часа после окончания голосования (ч. 11 ст. 47.1 ЖК РФ). Протоколы общих собраний, сформированные с использованием системы, а также электронные образы решений, переданных администратору общего собрания, должны храниться в системе.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Вместе с тем собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением установленных Жилищным кодексом Российской Федерации требований, в случае, если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинения убытков указанному собственнику.

⇐ Предыдущая78910111213141516Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: