 |
Классификация методов оценки недвижимости
|
|
|
|
Контрольная работа
На тему: «Обзор методов оценки недвижимости».
Выполнила: студентка группы ЗИОД-51
заочного отделения Медведева М. И.
Проверил: преподаватель Аюпов Х.Ф.
Екатеринбург 2013 г.
Содержание
1. Введение.
2. Классификация методов оценивания недвижимости, их содержание, сфера применения.
2.1 Нормативный метод.
2.2 Метод балансовой стоимости.
2.3 Метод индексированной балансовой стоимости.
2.4 Метод восстановительной стоимости по аналогам.
2.5 Метод сравнения.
2.6 Метод инвестиций.
2.7 Метод капитализации прибыли
2.8 Метод приведенного чистого дохода(содержание, финансовые и экономические аспекты)
2.9 Метод подрядчика.
2.10 Метод остатка.
2.11 Метод предпринимательской оценки.
3. Заключение.
4. Список литературы.
Введение.
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).
Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности.
В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.
Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерчески структуры, действующие на рынке недвижимости. Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.
|
|
|
Классификация методов оценки недвижимости
Основной метод оценки - это метод сравнительного анализа продаж(САП). Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.
Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.
Метод САП также может называться подходом прямого сравнительного анализа продаж, методом сравнительных продаж, рыночным методом рыночной информации.
Последовательность применения метода САП следующая:
Выделяются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации являются: собственное досье оценщика, Интернет, электронная база данных, риэлторские фирмы, досье брокеров по недвижимости, архивы кредитных учреждений (ипотечные банки), страховые компании, строительно-инвестиционные компании, территориальные управления по несостоятельности и банкротству, территориальные управления Госкомимущества и др.
|
|
|
Важным моментом при использовании метода САП является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. Не допускается арифметическое усреднение полученных данных. Принятой процедурой является изучение каждого результата и вынесение суждения о мере его сопоставимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе итога согласования.
В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.
К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:
состав передаваемых прав собственности;
условия финансирования сделки купли-продажи;
условия продажи;
время продажи;
месторасположение;
физические характеристики;
экономические характеристики;
характер использования;
компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.
Проверка информации о сделках: подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом) или агентом риэлторской компании; выявление условий продажи.
При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики.
Корректировка стоимости сопоставимых объектов.
Корректировка может производиться в трёх основных формах: в денежном выражении, процентах, общей группировке.
Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке:
в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;
во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.
|
|
|
Для определения величин корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методики.
Обоснование принимаемых в расчет корректировок является обязательным. Окончательное решение о величине результата, определенного методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.
Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.
Затратный метод оценки недвижимости реализуется в следующей последовательности:
определение стоимости участка земли;
определение восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений;
определение величины накопленного износа зданий и сооружений;
определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом, как суммы стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минусом накопленного износа.
Выбор принятого для расчёта метода определения стоимости нового строительства улучшений должен быть соответствующим образом обоснован. Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания трудно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании объекта оценки.
Затраты, соответствующие восстановительной или заменяющей стоимости для целей оценки недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.
|
|
|
К прямым издержкам относятся следующие расходы, непосредственно связанные со строительством:
стоимость материалов, изделий и оборудования;
заработная плата строительных рабочих;
стоимость строительных машин и механизмов;
стоимость временных зданий и сооружений, мероприятия по технике безопасности, транспортно-складские расходы и другие затраты, нормативно принятые на местном рынке;
прибыль и накладные расходы подрядчика.
К косвенным издержкам относят расходы, сопутствующие возведению здания, но не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ.
стоимость проектирования, технадзора, геодезического контроля;
оплата консультаций, юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг;
стоимость финансирования строительства;
расходы на рекламу, маркетинг и продажу объекта;
административные и другие расходы застройщика.
Размер косвенных издержек определяется с учетом сложившихся на рынке тарифов на работы и услуги по данным позициям.
Прибыль предпринимателя является сложившейся рыночной нормой, стимулирующей предпринимателя на инвестирование строительного проекта. Величина прибыли определяется методом экспертных оценок на основе рыночной информации.
Применение затратного метода необходимо при анализе нового строительства; реконструкции зданий; оценке для целей налогообложения; для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости; при оценке для целей страхования; оценке последствий стихийных бедствий; оценке специальных зданий и сооружений.
В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является в оценке определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше её.
Например, рыночная стоимость элитной гостиницы, расположенной в неудачном месте (на окраине города), будет меньше, чем стоимость, определённая затратным методом. В свою очередь, рыночная стоимость комплекса автозаправочной станции на определённом этапе может быть больше затрат на строительство.
В условиях становления рынка, когда идёт переориентация производства на новые технологии, может показаться, что объект недвижимости вообще не иметь стоимости. Например, если предприятие производит никому не нужную продукцию и её производственные площади не поддаются реконструкции под новое производство, то рыночная стоимость такой недвижимости стремится к нулю. Применение же затратного метода приведёт в этом случае к неправильной ориентации потенциальных покупателей.
|
|
|
В настоящее время в России этот момент нередко учитывается при неправильной оценке основных фондов предприятий, так как их переоценка производится в основном по затратному методу и оценщику следует помнить, что балансовая стоимость основных фондов предприятий не соответствует их рыночной стоимости.
Нормативный метод.
Нормативные методы предназначены для оценки объектов недвижимости, как правило, не отличающихся уникальными свойствами. Действенность нормативных методов обеспечивается строгим регламентирующим характером соответствующих нормативно-законодательных документов федерального и муниципального уровней. Так, начиная с постановления Правительства Российской Федерации от 25 февраля 1992 г. № 112 (и в серии последующих нормативных федеральных правительственных актов и детализирующих их в привязке к местным условиям актов региональных властей) установлен порядок определения ставок земельного налога и нормативной цены земли. Последняя, в частности (не затрагивая исторически болезненную для России проблему свободной купли-продажи земли), предназначена для применения в важных ситуациях обеспечения экономического регулирования земельных отношений, например, при передаче земли в собственность гражданам, при установлении коллективно-долевой собственности на землю, при передаче земельных участков по наследству, дарении, получении банковского кредита под залог земельного участка и в ряде других случаев. При этом правила установления нормативной цены земли для конкретных земельных участков связаны с обоснованием и принятием жесткого однозначного алгоритма.
При использовании нормативных схем местным органам власти могут быть предоставлены различные специальные регулирующие права, например:
· при операциях купли-продажи земельных участков (в том числе продажи прав долгосрочной аренды городских земель) на конкурсной основе — право повышать их нормативную цену, но не более чем на нормативно фиксированный процент (например, 50%);
· при продаже земельных участков на аукционах и при реализации заложенных в банке и не выкупленных в срок земельных участков — право не ограничивать их цену и т. д.
Нормативный подход применяется также в ряде случаев для оценки объектов, находящихся в аренде, при реализации права их выкупа. Например, установленный алгоритм нормативной оценки состоит в умножении общей площади зданий и помещений, занимаемых соответствующими арендаторами, на нормативную ставку арендной платы и нормативно заданный коэффициент (К = 3 — для отдельно стоящих зданий и сооружений и К = 2 — для встроенных помещений).
Наиболее известный прецедент нормативной оценки связан с жилищной приватизацией. Из социальных соображений приватизация жилья в России проводится бесплатно. (В то же время в мировой практике известны схемы приватизации муниципального жилья путем его выкупа с различными условиями и льготами для жильцов. В частности, в Великобритании процессы выкупа муниципального жилья нацелены, с одной стороны, на повышение качества жизни, а с другой — на возможности улучшения содержания жилых домов после перехода бремени ответственности за жилье на частного собственника.) Обратим внимание, что бесплатная приватизация и бесплатное предоставление муниципального жилья порождают интересный феномен на рынках жилья. Приватизированная или полученная бесплатно квартира немедленно "скачком" приобретает потенциальную стоимость на вторичном рынке жилья. И тем самым достаточно ясная социальная политика справедливости становится весьма уязвимой и порождает проблемы типа определения действительно нуждающихся семей и отдельных граждан, защиты от необоснованных льгот, злоупотреблений и т.д.
В заключение следует обратить внимание на тот факт, что в законодательстве или соответствующих нормативных документах могут появляться требования не фиксированной или алгоритмически однозначно вычисляемой нормативной оценки, а ориентирования на определенные базисы и методы оценки. Так, например, мы уже отмечали предпочтения, отдаваемые рыночной стоимости объекта оценки в Федеральном законе об оценочной деятельности. Законодательство по бухгалтерской отчетности, в свою очередь, фиксирует методы оценки активов предприятия.
Затратные методы
|
|
|
