 |
Метод восстановительной стоимости по аналогам.
|
|
|
|
Принципиальное отличие метода восстановительной стоимости по аналогам (МВСА) от методов "просто" восстановительной стоимости (МВС) и замещения (МЗ) как раз и состоит в аналоговом способе, которым оценивается создание объекта в текущих ценах.
В рассматриваемом методе оценка производится на основе предварительного подбора и сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, уже созданными в данное время. После нахождения аналогов как результат оценки принимается их восстановительная стоимость, т.е. рассчитанная для них сметная стоимость в строительном проекте. Таким образом, результат ищется по проектным аналогам сразу в конечном, интегральном стоимостном виде. Результат будет исчерпывающим, если объект-аналог и оцениваемый объект полностью идентичны. В иных случаях, если выбранные аналоги несколько отличаются от оцениваемого объекта, производится корректировка их стоимости.
В результате задача проведения прямых расчетов всех видов затрат (как это имело место ранее — при рассмотрении МВС и МЗ) диктует необходимость выполнения действий:
нахождение современного (построенного недавно) объекта-аналога,
получение информации о сметной стоимости объекта-аналога,
перенос результатов на оцениваемый объект,
проведение (при определенных различиях с объектом-аналогом) корректировочных процедур.
МВСА целесообразно применять при работе с функционально и архитектурно ординарными объектами строительства — школьными зданиями, типовым жилищным строительством и т.п. При наличии непринципиально отличающихся свойств оцениваемых объектов их аналоги и оценки подбираются и корректируются с учетом таких отличий.
|
|
|
Метод сравнения.
Метод сравнения (МС) является классическим аналоговым методом и базируется на прямом использовании имеющейся ценовой информации о ранее проведенных таких же сделках с объектами недвижимости, подобными тому, что предназначен для оценивания, и в подобных условиях.
Главным преимуществом МС, при полном соблюдении правил сравнения, является его объективность, достоверность и рыночная ориентация. Поэтому, когда мы говорим о рыночной стоимости объекта оценки, первым кандидатом на получение таковой является именно метод сравнения.
Однако главное преимущество МС одновременно порождает и главную проблему этого метода — наличие достаточной информации — представительных выборок объектов-аналогов, уже подвергшихся операциям на рынке недвижимости, подобным намечаемой для объекта оценки и в подобных условиях.
Сложность состоит в том, что чем больше характеристик оцениваемого объекта и условий сделки мы пытаемся учесть, тем меньше возможностей сформировать представительную выборку объектов и сделок-аналогов или даже вообще найти хотя бы один аналог. Обычно объекты различаются по многим параметрам. Например, в числе видимых и потенциально значительных различий можно назвать следующие: местоположение объекта, качество окружения, размер и форму участка, плотность застройки, права на объект, разрешенное направление использования (по генплану или по специально принятому плановому решению), произведенные усовершенствования и т.д.
В принципе возможная сфера использования МС достаточно обширна. Метод сравнения можно использовать как для оценки земли и строений, так и для оценки величины арендной платы, выплачиваемой арендатором собственнику. В частности, МС можно применять для оценки пустующих земель, а также для оценки упомянутых выше ординарных объектов недвижимости — школьных зданий, жилых и офисных помещений, складских и малых производственных объектов.
|
|
|
Итак, идея метода сравнения состоит в том, чтобы на секторах рынка недвижимости собирать статистику сделок, систематизировать ее и обеспечивать подбор аналогов. Тогда искомая оценка объекта — это цена продажи (ставка аренды) идентичных объектов на рынке в идентичных условиях сделки и в ближайшее время. А качество оценки зависит от полноты и достоверности обеспечения оценщика информацией об аналогичных сделках с похожими объектами в аналогичных условиях.
Поскольку совершенно идентичных объектов, как правило, нет, то часто для оценки используют следующую продуктивную идею: объект разбивают на части, для каждой из которых можно (по крайней мере, легче) найти аналог.
Еще один прием преодоления проблемы различия сравниваемых объектов и расширения пространства поиска объектов-аналогов заключается в переходе от показателей, измеряемых в абсолютных единицах (например, общий метраж или объем здания и общие затраты на строительство, совокупный доход от сдачи в аренду), к удельным показателям (удельные строительные затраты, усредненная ставка арендной платы за 1 кв. м или 1 куб. м).
Метод инвестиций
Метод инвестиций (МИ) по своему содержанию также является методом, базирующимся на использовании идей и средств метода сравнения. МИ применяется в ситуациях, когда необходимо оценить стоимость объектов недвижимости, переданных собственником в аренду различным нанимателям, которые платят арендную плату (приносят доход, прибыль) собственнику. Это принято называть инвестированием собственника в недвижимость.
Отсюда и название метода.
Для преобразования величины арендной платы в стоимость недвижимости используют некоторую норму дохода (yield) на капитал. Ее величина находится путем сравнения с подобными величинами доходности на других инвестированных объектах недвижимости — аналогах. Именно здесь, в использовании информации об аналогах, заключена та характеристика МИ, которая классифицирует его как метод из группы аналоговых методов.
Принципиальным в МИ является то, что названный доход на капитал в этом случае функционально не связан с банковской ставкой ссудного процента и его нельзя непосредственно получить из общей нормы процента, традиционно используемой во многих экономических расчетах. Именно информация о нормах дохода среди объектов-аналогов является источником для расчетов по методу инвестиций.
|
|
|
Следует также отметить, что, алгоритмически достаточно простые, расчеты по методу инвестиций используются чаще всего для оперативной оценки инвестирования в недвижимость. В более общих сложных случаях следует предполагать более сложное движение и динамические расчеты потоков материально-технических и финансовых средств (когда, например, используют методы типа cash flow).
Обращаясь к алгоритмам метода инвестиций, подчеркнем, что их суть состоит в капитализации текущей величины арендной платы (более точно — в капитализации определенной на основе арендной платы прибыли инвестора) с использованием той величины доходности, которая наблюдается для данного бизнеса на данном рынке.
При определении значения этого показателя учитываются последние сделки с аналогичными объектами. Такой совокупный учет всех подходящих сделок, учет без детального разделения прецедентов по специфическим условиям сделок, как раз и позволяет терминологически определять соответствующий показатель доходности как all risk yield, т.е. как рыночную доходность, определенную на фоне всех имеющихся рисков и условий. Тем не менее, стараются корректировать (дисконтировать) данные с учетом разновременности информации о сделках.
Далее оценка стоимости объекта недвижимости определяется как результат деления величины арендной платы (или, как уже подчеркивалось, определенной на ее основе величины прибыли) на показатель доходности. Это и есть алгоритм, известный под именем капитализации прибыли.
Таким образом, центральные вопросы метода инвестиций заключаются в необходимости:
1) вычислить чистую прибыль владельца, например по совокупности получаемых им арендных платежей;
2) найти достоверную информацию о показателе доходности, ориентируясь на сделки-аналоги.
Обратим также внимание, что метод инвестиций является как бы граничным, носящим в себе признаки двух смежных групп: как сравнительных методов, так и методов, использующих информацию о прибыли
|
|
|
