 |
Государственная регистрация прав на недвижимость: Понятие и назначение
|
|
|
|
С государственной регистрацией прав на недвижимость (далее - ГРПН) сталкивался хотя бы раз в жизни каждый гражданин, не говоря уже о юридических лицах и индивидуальных предпринимателях. Дело в том, что в соответствии с п.1 ст.8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ. В настоящее время такой порядок установленФедеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Именно на смену ему приходит новый Закон N 218-ФЗ.
Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в п.3 ст.1 нового Закона N 218-ФЗ, где раскрываются как юридический акт признание и подтверждение возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничение такого права и обременение недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Данное понятие не претерпело особых изменений и аналогично тому, что содержится в ст.2 ныне действующего Закона N 122-ФЗ.
Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.
То есть, по сути, при государственной регистрации осуществляется фиксация сложившейся ситуации с недвижимостью и внесение сведений о ней и ее владельце в специальную базу данных - государственный реестр. При этом согласно п.1 ст.2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
|
|
|
Регистрацию проводит специальный уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти, в настоящее время это Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Именно она осуществляет ведение государственного реестра и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
При государственной регистрации фиксируется факт наличия недвижимости и приводятся ее характеристики (например, вид и тип недвижимости - дом, земельный участок и тп; площадь, адрес расположения), а также сведения о том, кому принадлежит данная недвижимость (ФИО гражданина или наименование юридического лица, иные данные); а также есть ли обременения (ограничения в использовании, владении и распоряжении имуществом), например, в результате залога или аренды (см. схему 1).
Схема 1. Состав сведений, подлежащих государственной регистрации.
Такая фиксация сведений в едином банке данных - государственном реестре - позволяет упорядочить хозяйственные отношения в обществе, гарантировать защиту прав лица на имущество.
Новый Закон N 218-ФЗ вносит серьезные изменения в плане ведения государственного реестра прав на недвижимость. Ведение реестра посвящается глава 2 названного Закона. Согласно ст.7 Закона N 218-ФЗ на территории России вводится единый государственный реестр недвижимости, который ведется на русском языке и в электронном виде. ЕГРН состоит из нескольких информационных блоков (банков), содержащих сведения о объектах недвижимости, границах, картах, а также книги учета документов (см. схему 2).
Схема 2. Состав Единого государственного реестра недвижимости с 01.01.2017.
|
|
|
Таким образом, происходит свод различных данных в едином реестре, а само ведение ЕГРН в электронном виде упрощает и ускоряет процедуру государственной регистрации, так как отпадает необходимость обращаться и за гос. регистрацией и за кадастровым учетом; ускоряется доступ к реестру. При этом реестровые дела хранятся в электронном виде и (или) на бумажном носителе.
Кадастр недвижимости включает в себя основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости, а именно сведения о характеристиках объекта, позволяющие идентифицировать его как индивидуально определенную вещь (например, вид и тип недвижимости, площадь, характеристики); а также сведения, вносимые на основании актов государственных органов или органов местного самоуправления; сведения, содержащиеся в иных государственных или муниципальных информационных ресурсах.
В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой перехода, прекращения, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.
В реестр границ вносятся сведения о зонах с особыми условиями использования территорий, территориальных зонах, территориях объектов культурного наследия, территориях опережающего социально-экономического развития, зонах территориального развития в РФ, об игорных зонах, о лесничествах, лесопарках, об особо охраняемых природных территориях, особых экономических зонах, охотничьих угодьях (границы и расположение, тип, вид зоны, реквизиты соответствующих актов государственных органов или органов местного самоуправления, на основании которых образованы зоны, и др.).
Реестровые дела представляют собой совокупность документов, на основании которых в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения, установленные Законом N 218-ФЗ. Реестровые дела ведутся в электронном виде, за исключением случаев, когда заявления и необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы оформлены и представлены заявителем в простой письменной форме на бумажном носителе, при условии, что оригиналы таких документов отсутствуют в иных органах государственной власти, органах местного самоуправления, государственных и муниципальных архивах. То есть, как видим, должны соблюдаться одновременно два указанных условия.
|
|
|
Кадастровые карты представляют собой составленные на картографической основе тематические карты, на которых в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в ЕГРН. Карты делятся на:
- публичные кадастровые карты, которые подлежат размещению на официальном сайте органа регистрации и находятся в свободном доступе для просмотра без подачи запроса и без взимания платы;
- дежурные кадастровые карты, которые предназначены исключительно для использования органом регистрации при ведении ЕГРН.
5.2 Характеристика кадастрового паспорта земельного участка
Кадастровый паспорт земельного участка (КПЗУ) - документ, в котором отражаются основные правовые и технические характеристики земельного участка, поставленного на государственный кадастровый учет объектов недвижимости.
Имеет кадастровый номер - уникальный для каждого учтённого в государственном кадастре недвижимости участка.
Кадастровый паспорт земельного участка введен Федеральным законом РФ "О государственном кадастре недвижимости" № 221-ФЗ от 24.07.2007 (п.4 ст.14).
Кадастровый паспорт земельного участка (КПЗУ) требуется для оформления государственной регистрации права на земельный участок - получения свидетельства о праве собственности или иного вида пользования земельным участком (аренда, бессрочное пользование, право наследования).
КПЗУ необходим при любых сделках, связанных с земельным участком, - при купле-продаже земельного участка, его наследовании, дарении, приватизации, объединении с другими участками, разделении, переоформлении собственности и т.д.
С 1 января 2018 года в кадастровом паспорте должны быть зафиксированы точные границы участков, поскольку купить, продать, заложить или подарить землю без точного описания границ будет попросту невозможно. Так регламентировано поправками к Земельному кодексу. А тотальная ревизия границ по инициативе муниципалитетов началась с 1 июня 2015 г.
|
|
|
Уточнить статус своей земли и границы можно на публичной кадастровой карте. Как получить необходимые сведения по имеющейся информации - кадастровому номеру или адресу участка, помогут советы, представленные здесь.
Кадастровый паспорт земельного участка выдается органом, осуществляющим государственный кадастровый учет объектов недвижимости, - территориальным отделением управления "Росреестра" по запросу любых лиц в электронном виде и на бумажном носителе в течение 20 дней с даты подачи заявления.
Получить КПЗУ можно лишь в том случае, если участку присвоен кадастровый номер. Если номера нет, то земельный участок необходимо поставить на кадастровый учет. В противном случае сделки с земельным участком невозможны.
Для постановки земельного участка на кадастровый учет в территориальное отделение управления "Росреестра" нужно предоставить имеющиеся правоустанавливающие документы: постановления местных администраций, выписку из похозяйственной книги, свидетельство о наследовании или иные.
Получить необходимые сведения о земельном участке, поставленном на кадастровый учет, можно на официальном сайте Росреестра.
Чтобы получить сведения об участке, о расположении и соотношении с другими, можно воспользоваться другой услугой сайта Росреестра - поиск участка на публичной кадастровой карте.
Отсутствие информации о земельном участке на официальном сайте Росреестра свидетельствует о том, что участок не поставлен на кадастровый учет.
Кадастровый паспорт земельного участка (КПЗУ) представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости установленной формы. Состоит из нескольких разделов (форм В1, В2, В3, В4), выполненных на листах формата А4.
Если вносимые в раздел кадастрового паспорта земельного участка сведения не умещаются на одном листе, они будут представлены на нескольких листах этого же раздела. На каждом листе указывается его порядковый номер.
Нумерация листов КПЗУ осуществляется по порядку в пределах всего документа арабскими цифрами. На каждом листе указываетсяобщее (всего) листов, содержащихся в кадастровом паспорте земельного участка.
Содержание разделов В1, В2, В3, В4
Раздел В1 - полное наименование органа кадастрового учета, осуществляющего государственный кадастровый учет земельных участков на территории соответствующего кадастрового округа, сведения о земельном участке в соответствующих графах: кадастровый номер самого документа и кадастровый номер земельного участка, дата оформления кадастрового паспорта, адрес земельного участка, а при отсутствии адреса - описание местоположение земельного участка, категория земель, разрешенное использование земельного участка, кадастровая стоимость, площадь, сведения о правах (собственность, пользование, аренда, доля в праве и т.д.), особые оотметки, дополнительные сведения.
|
|
|
Раздел В2 - план (схема, чертеж) земельного участка с указанием его координат (последние цифры в координатах на угловых точках участка), если проводилось межевание участка и масштаба плана.
Если межевание не проводилось, то этой формы в кадастровом паспорте земельного участка не будет, а в графе формы В1 будет стоять запись: " граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства" или "площадь участка подлежит уточнению при межевании"
Разделы В3 и В4 - сведения о частях земельного участка (если они есть) и обременениях в использованиии (если они есть) - например, охранные зоны ЛЭП, водоемов, иных объектов.
Сведения в кадастровый паспорт земельного участка заносятся в полном соответствии со сведениями, весенными в государственный кадастр недвижимости, кроме случаев внесения записей в графу "Особые отметки".
Каждый лист кадастрового паспорта земельного участка заверяется печатью и подписью руководителя территориального органа управления Росреестра.
Срок действия кадастрового плана земельного участка
Конкретный срок действия кадастрового плана земельного участка земельным законодательством не регламентирован. Кадастровый план земельного участка считается актуальным, пока данные, внесенные в кадастровый план, соответствуют действительности. Естественно, если данные по земельному участку изменились, то без корректировки данных на основе межеваниядля уточнения ситуации, не обойтись.
Источник: http://www.zemvopros.ru/page_7091.htm
Кадастровый паспорт земельного участка - это выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая сведения о характеристиках участка и все необходимые сведения для его государственной регистрации. Получить данный документ можно лишь в том случае, если присвоен кадастровый номер, который является уникальным для каждого учтённого в государственном кадастре недвижимости участка. Если номера нет, то придётся сначала поставить его на кадастровый учёт в своём территориальном подразделении Кадастровой палаты на основании тех правоустанавливающих документов, которые у Вас имеются (Постановления местных администраций, Выписка из похозяйственной книги, Свидетельство о наследстве и т. д.). В состав кадастрового паспорта земельного участка входят формы В.1-В.4.
- В.1 - содержит основные сведения о земельном участке: номер, сведения о собственнике, категории земли, её целевом назначении, кадастровой стоимости, адрес, площадь и др. Я планирую сделать отдельную статью о том, какую информацию можно извлечь из формы В1;
- В.2 - схематически изображён план участка при условии, что было проведено межевание. Если межевания не было, то сведений в данной форме не будет, и при заказе кадастрового паспорта земельного участка форму В.2 Вам не выдадут;
- В.3 и В.4 - содержат сведения об установленных ограничениях (обременениях) в использовании. Например, водоохранная зона или охранная зона проложенных коммуникаций. Если в государственном кадастре недвижимости (ГКН) сведения о таких ограничениях отсутствуют, то и при заказе данные формы Вам не выдадут.
Для регистрации права собственности необходимо заказывать кадастровый паспорт земельного участка в 2-х экземплярах для регистрационной палаты. Одна особенность, с 2011 года кадастровые палаты получили полномочия по регистрации прав собственности (с правом выдачи свидетельств о государственной регистрации права) на земельные участки при постановке на учёт, поэтому для них данное требование необязательно. Всё идёт к тому, что нам всё реже будет требоваться заказывать данный документ, так как налаживается информационное взаимодействие между государственными учреждениями. Теперь они сами без Вашего участия могут заказывать данный документ при необходимости.
Теперь давайте изучим образец кадастрового паспорта земельного участка. Для примера я взял документ участка, который я недавно оформлял с нуля. Было голубенькое свидетельство, кадастрового номера не было вообще, отсутствовали сведения о категории земли, адрес был устаревший. Чтобы иметь возможность всё эти характеристики изменять, нужно было присвоить кадастровый номер и получить кадастровый паспорт. Результат Вы можете видеть на главном фото. А что получилось после всех операций по уточнению Вы можете видеть на следующих фото. Смотрим содержание документа:
1. Кадастровый номер. Современный номер пишется через двоеточия. Старые номера пишутся через дефис.
2. Номер листа (актуально, если форма не умещается на одной странице).
3. Всего листов.
4. Предыдущие номера. Указывается старый номер или номер до раздела-слияния и т. д.
5. Узнаю - напишу.
6. Дата внесения номера в госреестр. На самом деле, делается отметка о том, когда было выдано старое свидетельство права собственности.
7. Местоположение. Адрес участка.
8. Категория земель. Важная характеристика, которая определяет возможность прописаться в строении на участке, от неё зависят кадастровая стоимость и налог на имущество. На главном фото видно, что категория не определена, а в графе 12 Кадастровая стоимость стоит прочерк. Следовательно, не с чего начислять налоги.
9. Разрешённое использование. Другая важная характеристика земли. Рекомендация одна - использовать по назначению.
10. Фактическое использование. Вероятно, служит для возможных судебных разбирательств. Не сталкивался в своей практике.
11. Площадь. Обратите внимание, если межевания не было, то цифра площади указана точно. Если было - цифра указана с допустимой точностью +/-.
12. Кадастровая стоимость. Указана для того, чтобы Вы могли заплатить налоги и спать спокойно. Или получить очень большой кредит на покупку участка. Последнее время оценка земли вплотную приблизилась к рыночной. В данном случае, после межевания и уточнения площади и категории земли кадастровая стоимость 468 м2 составила 617362 руб. Могу точно сказать, искать покупателя на такую цену можно очень долго (годами).
13. Цена за м2.
14. Система координат. Это кухня геодезистов.
15. Сведения о правах. Кто владелец, вид права и на основании какого документа.
16. Особые отметки. Важный пункт, так как здесь мы сразу видим, было ли межевание. Кроме того, здесь ставятся отметки (а бывает, их забывают ставить) о том, где фактически расположен объект недвижимости. При упрощённой постановке на учет (без межевания) невозможно точно определить, в каком кадастровом квартале расположена земля. Поэтому нередки случаи, когда участкам присваивают номера других кадастровых кварталов. Межевание всё расставляет по своим местам, а в кадастровом паспорте земельного участка ставятся соответствующие отметки о фактическом местоположении.
17. Узнаю - скажу
18. Сведения об истории распила-слияния, образования-ликвидации.
В конце документа обязательно должность, синяя печать, подпись, расшифровка фамилии.
Как заказать кадастровый паспорт земельного участка. Для этого существует несколько возможностей:
1. Традиционный путь. Приезжаете в территориальное подразделение кадастровой палаты, берёте талончик на подачу заявления о предоставлении сведений из ГКН. Когда подходит Ваша очередь, заказываете через специалиста нужное Вам количество экземпляров кадастрового паспорта на землю по 200 рублей за экземпляр + комиссия ближайшего банка за перевод. Получить можно лично либо по почте. Срок подготовки документов - 5 рабочих дней (если участок учтён, 20 рабочих дней при первичной постановке на учёт и при внесении изменений). При таком способе заказа Вы получаете документы с живыми подписями и печатями;
2. Более продвинутый. Заказать кадастровый паспорт земельного участка через интернет или по почте в обычном виде (с печатями и подписями). Сам этот способ не пробовал, пока. В некоторых случаях он позволяет в 2 раза сократить сроки получения документов. Данный вариант требует наличия электронной цифровой подписи либо заверенной подписи у нотариуса.
3. Всё более популярный. Заказать кадастровый паспорт земельного участка в электронном виде. Стоимость услуги 150 рублей + комиссия системы за перевод денег порядка 25 рублей. Срок подготовки документов - 5 рабочих дней. Подробное описание процесса заказа читайте в моей следующей статье Кадастровая выписка земельного участка и как ее заказать в электронном виде. Теперь, надеюсь, Вы сможете самостоятельно разобраться в этом документе и заказать кадастровый паспорт земельного участка. Буду рад Вашим комментариям к статье.
|
|
|
