 |
В отличие от социального найма коммерческий наем жилого помещения является срочным договором. 2 страница
|
|
|
|
Принимая решение о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении, суд в резолютивной части решения должен указать жилое помещение, предоставляемое ответчику.
Большинство судов при рассмотрении дел о расторжении договоров жилищного найма создавали условия для исследования причин образовавшейся задолженности по оплате жилой площади, полагая, что они относятся к обстоятельствам, имеющим юридическое значение в соответствии с п. 2 ст. 687 ГК РФ.
Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги суды признавали: длительные задержки выплаты заработной платы или пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличием в составе семьи инвалидов, детей и др. В некоторых случаях ответчиками заявлялись встречные иски о перерасчете в связи с наличием льгот по оплате жилой площади и коммунальных услуг, установленных Законом о ветеранах.
Установив, что наниматель имеет задолженность более чем за шесть месяцев по уважительной причине, суды отказывали в удовлетворении иска о расторжении договора найма, при этом требования о погашении задолженности удовлетворяли.
Так, муниципальное предприятие обратилось с иском к В-ым Т. и А. о расторжении договора найма жилого помещения и выселении. Суд установил, что Т., являясь нанимателем квартиры, в нарушение условий договора социального найма не вносит квартплату и не осуществляет оплату коммунальных услуг с августа 1996 г. (свыше шести месяцев). Общая сумма задолженности (с учетом пеней) на 1 мая 1998 г. составила 1 739 рублей 33 копейки. Отказывая в расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении на основании ст. 687 ГК РФ и ст. 15 Закона об основах федеральной жилищной политики, суд учитывал, что ответчики находятся в тяжелом материальном положении (в семье пятеро несовершеннолетних детей, совершеннолетняя дочь учится и не работает, муж Т. с февраля 1998 г. уволен с предприятия в связи с инвалидностью II группы, ответчица Т., работая в детском саду, имеет небольшой доход). На основании ч. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ ответчикам был предоставлен срок 12 месяцев для погашения задолженности.
|
|
|
Вместе с тем суды не ставили на обсуждение вопрос о причинах образования задолженности в случаях, когда ответчики длительное время не проживали в жилых помещениях и не оплачивали жилье и коммунальные услуги, были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания по последнему известному месту жительства, но на судебное заседание не являлись, о причинах неявки суд не уведомляли, письменные объяснения и доказательства не представляли.
Такая практика, по нашему мнению, является правильной, поскольку обязанность доказывания уважительности причин образования задолженности в силу ГПК РФ лежит на ответчике-нанимателе. В соответствии с этим Кодексом непредставление ответчиком письменных объяснений и доказательств в случае его неявки в судебное заседание не препятствует рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.
Отказывая в удовлетворении иска о расторжении договора найма жилого помещения в связи с уважительностью причин невнесения квартирной платы и коммунальных платежей и удовлетворяя требование о взыскании суммы задолженности, суды не всегда учитывают, что им дано право предоставлять нанимателю срок для ее погашения (так, по Тюменской области из группы дел, поступивших на обобщение, срок для погашения задолженности устанавливался судами крайне редко). Между тем предоставление данного срока позволяет учитывать материальное положение ответчиков, предотвращает заявление ходатайств об отсрочке, рассрочке исполнения решений.
|
|
|
Заслуживает внимания практика судов Удмуртской Республики, которые рекомендовали ответчикам добровольно погасить образовавшиеся задолженности, после чего по ряду дел производство было прекращено в связи с отказом истцов от исковых требований, так как суммы задолженностей были погашены. По некоторым из изученных дел стороны заключили мировые соглашения, согласно условиям которых ответчики обязались выплатить суммы задолженностей в оговоренные сроки. По всем этим делам обязательства по мировым соглашениям исполнены.
Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ, если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, то суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.
Случаи повторного обращения наймодателя с требованием о расторжении договора найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем необходимых платежей в срок, установленный судом при первичном обращении нанимателя с аналогичным требованием, крайне редки.
Вместе с тем при отсутствии уважительных причин невнесения нанимателем квартирной платы и коммунальных платежей за период свыше шести месяцев суды с учетом обстоятельств конкретных дел удовлетворяли иски о выселении. Так, в Вологодской области имел место случай повторного обращения наймодателя с иском о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя с семьей в другое жилое помещение. Суд установил, что, несмотря на наличие у ответчика А. дохода от строительства и торговли на момент образования задолженности, на предупреждение суда о возможности выселения, задолженность А. за пользование жильем и коммунальными услугами за срок свыше шести месяцев постоянно возрастала. Предоставляемое жилое помещение соответствует техническим и санитарным требованиям. На основании изложенного и в соответствии со ст. 687 ГК РФ и ст. 15 Закона об основах федеральной жилищной политики суд удовлетворил иск.
Часть 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ предоставляет суду право при вынесении решения о расторжении договора найма жилого помещения по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более одного года. По смыслу приведенной нормы эта отсрочка дается нанимателю с целью подыскания другого жилья. При расторжении договора социального найма жилого помещения по рассматриваемому основанию нанимателю должно быть предоставлено другое жилое помещение, в связи с чем суд не может отсрочить исполнение решения на основании ч. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ, что не исключает (при наличии соответствующих обстоятельств) отсрочку исполнения решения. Изучение практики показало, что ходатайства об отсрочке исполнения решений о расторжении договоров жилищного найма заявляются редко < 1>.
|
|
|
--------------------------------
< 1> Бюллетень ВС РФ. 2000. N 8. С. 22 - 24.
В связи с тем, что данный вопрос не утратил своей актуальности и после пяти лет действия ЖК РФ, Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума от 2 июля 2009 г. N 14 (п. 38) указал на то, что при рассмотрении иска наймодателя о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма в связи с невнесением ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин (п. 1 ч. 4 ст. 83, ст. 90 ЖК РФ) суду необходимо установить, по каким причинам и в течение какого периода времени нанимателем и членами его семьи (дееспособными или ограниченными судом в дееспособности) не исполнялась обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
Разрешая указанный спор, судам следует исходить из того, что по смыслу п. 1 ч. 4 ст. 83 и ст. 90 ЖК РФ обстоятельством, имеющим юридическое значение, является невнесение нанимателем и членами его семьи названных платежей непрерывно более чем шесть месяцев подряд.
К уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.
|
|
|
Заявленный иск не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем и членами его семьи за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть месяцев подряд.
В резолютивной части решения суда о расторжении договора социального найма и выселении нанимателя и членов его семьи по основанию, предусмотренному ст. 90 ЖК РФ, должно быть указано конкретное другое жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемым нанимателю и членам его семьи.
Предоставляемое другое жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ), быть по размеру не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека (ст. ст. 90 и 105 ЖК РФ), располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования.
Согласно ст. 91 ЖК РФ без предоставления другого жилого помещения выселяются наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица, если они, используя жилые помещения не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение (наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения). Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
К заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, в указанных случаях относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи (например, соседи по дому, коммунальной квартире).
Обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) членов его семьи вправе также органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда, соблюдением правил пользования жилыми помещениями.
|
|
|
Разрешая дела о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, суды должны исходить из того, что такое выселение является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя в любой форме (устной или письменной) о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили.
Под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений ч. ч. 1 - 3 ст. 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), т. е. фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др. ) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др. ).
К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений ч. 2 ст. 1 и ч. 4 ст. 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др. ).
Если такие действия совершаются бывшим членом семьи нанимателя, то, поскольку он и наниматель, а также члены его семьи, проживающие в одном жилом помещении, фактически становятся по отношению друг к другу соседями, заинтересованные лица вправе обратиться с требованием о выселении бывшего члена семьи нанимателя из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения на основании ч. 1 ст. 91 ЖК РФ.
Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т. п. ).
Принимая во внимание, что наймодатель вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения допущенного их действиями разрушения жилого помещения (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ), суду при рассмотрении дела о выселении необходимо проверить, назначался ли такой срок наймодателем и были ли приняты нанимателем и членами его семьи какие-либо меры для устранения этих нарушений (приведения жилого помещения в состояние, пригодное для постоянного проживания) (п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14).
Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 указано, что по таким делам необходимо иметь в виду, что иск о выселении подлежит удовлетворению, если в ходе судебного разбирательства суд придет к выводу о невозможности совместного проживания этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав.
С иском о выселении из жилого помещения родителей, лишенных родительских прав, могут обратиться органы опеки и попечительства, опекун (попечитель) или приемный родитель ребенка, прокурор, а также родитель, не лишенный родительских прав (п. 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14).
По ЖК РСФСР 1983 г. граждане, подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения за невозможностью совместного проживания, могли быть обязаны судом взамен выселения произвести обмен занимаемого помещения на другое жилое помещение, указанное заинтересованной в обмене стороной. Представляется, что такой принудительный обмен может быть осуществим и сейчас, если органы местного самоуправления найдут возможность обменять одну квартиру (например, трехкомнатную) на две (например, однокомнатные).
Особенности обеспечения жильем ветеранов
Великой Отечественной войны
На основании Указа Президента РФ от 7 мая 2008 г. N 714 " Об обеспечении жильем ветеранов Великой Отечественной войны 1941 - 1945 годов" (в редакции Указа Президента РФ от 9 января 2010 г. N 30), в связи с 65-летием Победы в Великой Отечественной войне 1941 - 1945 гг. и выражением глубокого уважения ветеранам войны введены специальные правила по обеспечению жильем нуждающихся в улучшении жилищных условий ветеранов Великой Отечественной войны, членов семей погибших (умерших) инвалидов и участников Великой Отечественной войны, имеющих право на соответствующую социальную поддержку.
В развитие вышеназванного Указа Президента РФ были внесены поправки и в Закон о ветеранах, в соответствии с которыми вышеуказанные лица, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, один раз получают жилую площадь, а именно:
1) инвалиды Великой Отечественной войны; инвалиды боевых действий, вставшие на учет после 1 января 2005 г.;
2) военнослужащие, проходившие военную службу в воинских частях, учреждениях, военно-учебных заведениях, не входивших в состав действующей армии, в период с 22 июня 1941 г. по 3 сентября 1945 г. не менее шести месяцев; военнослужащие, награжденные орденами или медалями СССР за службу в указанный период;
3) лица, награжденные знаком " Жителю блокадного Ленинграда";
4) члены семей погибших (умерших) инвалидов Великой Отечественной войны и участников Великой Отечественной войны, нуждающиеся в улучшении жилищных условий; члены семей погибших (умерших) инвалидов боевых действий и ветеранов боевых действий, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и вставшие до 1 января 2005 г. на учет, который осуществляется в соответствии с положениями ст. 23. 2 настоящего Закона.
Члены семей погибших (умерших) инвалидов Великой Отечественной войны и участников Великой Отечественной войны имеют право на получение мер социальной поддержки по обеспечению жильем один раз.
Члены семей погибших (умерших) инвалидов боевых действий и ветеранов боевых действий, вставшие на учет после 1 января 2005 г., обеспечиваются жильем в соответствии с жилищным законодательством РФ.
Члены семей погибших (умерших) инвалидов Великой Отечественной войны и участников Великой Отечественной войны обеспечиваются жильем независимо от их имущественного положения.
Гарантии нанимателей и членов их семей, включенных
в Программу реновации г. Москвы < 1>
--------------------------------
< 1> Под реновацией жилищного фонда в г. Москве (далее также - реновация) понимается совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с Программой реновации жилищного фонда в г. Москве, направленных на обновление среды жизнедеятельности и создание благоприятных условий проживания граждан, общественного пространства в целях предотвращения роста аварийного жилищного фонда в г. Москве, обеспечения развития жилых территорий и их благоустройства (ст. 4 Закона РФ " О статусе столицы Российской Федерации" ).
В соответствии со ст. 7. 3 Закона РФ " О статусе столицы Российской Федерации", введенной Федеральным законом от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ " О внесении изменений в Закон Российской Федерации " О статусе столицы Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве", нанимателям взамен жилых помещений в сносимых домах предоставляются равнозначные жилые помещения. При этом под равнозначным жилым помещением понимается жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям:
- жилая площадь и количество комнат в таком жилом помещении должны быть не меньше жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения должна превышать общую площадь освобождаемого жилого помещения;
- такое жилое помещение должно соответствовать стандартам благоустройства, установленным законодательством г. Москвы, а также иметь улучшенную отделку в соответствии с требованиями, установленными нормативным правовым актом г. Москвы;
- такое жилое помещение должно находиться в многоквартирном доме, который расположен в том же районе г. Москвы, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в Программу реновации (при этом границы указанного района определяются по состоянию на 1 января 2017 г. ), за исключением случая, если многоквартирный дом расположен в Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административном округе г. Москвы. В этом случае равнозначное жилое помещение предоставляется в границах административного округа г. Москвы, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в Программу реновации.
Нанимателю жилого помещения и проживающим совместно с ним членам его семьи взамен освобождаемого ими жилого помещения предоставляется равнозначное жилое помещение по договору социального найма, а при наличии их письменного заявления равнозначное жилое помещение предоставляется им на праве собственности на основании договора передачи жилого помещения в собственность.
Гражданам, нуждающимся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма (в том числе гражданам, принятым на учет до 1 марта 2005 г. в целях последующего предоставления им жилых помещений по договору социального найма), и имеющим в собственности или в пользовании на условиях социального найма жилые помещения в многоквартирном доме, включенном в Программу реновации, жилищные условия улучшаются путем предоставления жилых помещений по норме предоставления на одного человека, установленной нормативным правовым актом г. Москвы, во внеочередном порядке и на условиях, установленных нормативным правовым актом г. Москвы. В случае отказа указанных граждан от улучшения жилищных условий, а также при несоблюдении ими условий, установленных нормативным правовым актом г. Москвы, им предоставляется равнозначное жилое помещение либо равноценное возмещение в денежной форме или равноценное жилое помещение. Указанные граждане сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, до получения ими жилых помещений в порядке улучшения жилищных условий или до выявления предусмотренных жилищным законодательством оснований для снятия их с данного учета.
Возникновение права собственности у нанимателя жилого помещения на жилое помещение во введенном в эксплуатацию многоквартирном доме, предоставляемое на основании договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение, или на основании договора передачи жилого помещения в собственность, может быть зарегистрировано без предварительной регистрации права собственности на это помещение г. Москвы. При этом лица, имеющие право пользования жилым помещением в многоквартирном доме, включенном в Программу реновации, утрачивают такое право после заключения договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение, и приобретают на тех же условиях право пользования жилым помещением, предоставленным в соответствии с указанным договором.
§ 4. Договор найма жилого помещения жилищного фонда
социального использования
Перефразируя М. М. Винавера, выдающегося правоведа и политического деятеля рубежа XIX - XX вв., можно сказать: " Существует, оказывается, и такой вид жилищного найма" < 1>. На основании Федерального закона от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ " О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования" введены в Жилищный и Гражданский кодексы нормы о договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. И это при наличии в тех же Кодексах положений о договоре социального найма жилых помещений. Игра слов? Бегство от приватизации жилищного фонда? Может быть, новый инструмент для решения жилищной проблемы? Или бюрократическое выполнение невыполнимых политических решений?
--------------------------------
< 1> По поводу дарения по завещанию М. М. Винавер критически писал: " Существует, оказывается, и такой вид дарения". См.: Винавер М. М. Дарение по завещанию // Винавер М. М. Из области цивилистики. Недавнее (воспоминания и характеристики) / Сост. и авт. вступ. ст. А. Л. Маковский. М.: Статут, 2015. С. 131.
В общих чертах в виде таблицы дадим основные отличия этих договоров (первым все-таки поставим договор социального найма жилых помещений).
| Показатель | Договор социального найма жилых помещений | Договор найма жилых помещений жилищного фонда социального использования |
| Срок | бессрочный | от одного года до 10 лет |
| Государственная регистрация | нет | подлежит государственной регистрации |
| Приватизация | подлежит | не подлежит |
| Предоставление | нуждающимся, малоимущим, очередникам | не обязательно малоимущим; не обязательно очередникам; нуждающимся с определенным уровнем дохода |
| Жилищный фонд | государственный и муниципальный жилищные фонды | государственный, муниципальный и частный жилищные фонды (при этом предоставляющая организация должна соответствовать требованиям, установленным Правительством РФ) |
Предполагается отдельный учет нуждающихся граждан по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.
Как представляется, такой блок поправок в ЖК РФ в принципе был не нужен и, кроме путаницы и административных проблем в виде нового учета, штатных единиц, дополнительных средств и т. п., он ничего не дает, проблему можно было решить, с одной стороны, с помощью отмены приватизации жилищного фонда, с другой стороны, в рамках договора найма, определив критерии " доходных домов", предоставив органам власти возможность определять правовой режим публичных организаций.
Кстати, о форме подачи нормативного материала. Юридическая техника в ЖК РФ - " выдающаяся". Например, первая статья гл. 8. 1 ЖК РФ, регулирующая договор найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, указывает на то, что одна сторона, упомянутая в другой статье, передает другой стороне, также упомянутой в другой статье, жилое помещение, указанное опять-таки в другой статье, " в соответствии с настоящим Кодексом".
Следует иметь в виду, что Правительство РФ Постановлением от 5 декабря 2014 г. N 1318 " О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования" утвердило типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования и требования к организациям, являющимся наймодателями по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в отношении жилых помещений частного жилищного фонда, а также перечень документов, подтверждающих право заявителя, претендующего на участие в аукционе на право заключения договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, выступать наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования < 1>.
--------------------------------
< 1> Собрание законодательства РФ. 2014. N 50. Ст. 7104.
§ 5. Коммерческий наем
За последние 30 лет законодатель неоднократно изменял подходы к регулированию срочного возмездного владения и пользования жилыми помещениями. Дело в том, что вплоть до 6 июля 1991 г. < 1> к таким отношениям в жилищном законодательстве применялось исключительно определение договора найма жилого помещения.
--------------------------------
< 1> В этот день, 6 июля 1991 г., были внесены изменения и дополнения в ЖК РСФСР, которые, кроме всего прочего, предусматривали регламентацию арендных отношений в жилищной сфере (Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 28. С. 963).
После внесения изменений и дополнений в ЖК РСФСР из договора найма жилого помещения был выделен договор, для заключения которого гражданину не требовалось быть нуждающимся в улучшении жилищных условий.
До вступления в силу части второй ГК РФ (т. е. до 1 марта 1996 г. ) в законодательстве и на практике такие отношения именовались арендными, а соответствующие соглашения - договорами аренды. Договор аренды жилых помещений регламентировался некоторыми нормами таких законодательных актов, как ЖК РСФСР, Законы РФ " Об основах федеральной жилищной политики" и " О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Кстати, в быту наем жилья до сих пор часто называют арендой.
С введением в действие части второй ГК РФ прежнее наименование договора восстановлено. При этом данный Кодекс отделил, с одной стороны, коммерческий наем от социального, с другой - договор коммерческого найма от договора аренды < 1>, изменил не только форму, но и содержание рассмотренных выше отношений.
--------------------------------
< 1> О договоре аренды жилых помещений см. § 1 гл. 7 настоящей работы.
Во-первых, в отличие от разрозненного и фрагментарного регулирования вышеуказанными актами арендных отношений в жилищной сфере ГК РФ упорядочил и почти полностью отрегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма.
Во-вторых, ГК РФ установил ряд новых императивных (общеобязательных) правил, направленных, с одной стороны, на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан, установив обязанности наймодателя, преимущественное право на заключение договора на новый срок, судебный порядок разрешения спорных вопросов, а с другой стороны, на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора.
|
|
|
