Аренда земельных участков сельскохозяйственного назначения

 

Вплоть до настоящего времени вопрос о правовой природе договора аренды земли носит дискуссионных характер. Ю.А. Басин, В.С. Мартемьянов относят его к разновидности договора имущественного найма, обосновывая это тем, что законом разрешено долгосрочное пользование землей, что является характерным моментом для имущественного найма[22]. Е.А. Суханов договор аренды земли рассматривает также в качестве разновидности имущественного найма[23].

По мнению Ф.М. Раянова договор имущественного найма опосредует лишь отношения по поводу имущества, находящегося в обычном гражданском обороте. Однако пределы договора аренды следует признать намного шире, поскольку он используется не только в связи с имущественными, но и земельными отношениями, и имеет свей целью прежде всего опосредование земельных отношений[24].

О.И. Крассов., Б.Ф. Ерофеев указывают, что договор аренды природных ресурсов обладает характеристиками, вообще не присущими гражданско-правовому договору имущественного найма, что свидетельствует о земельно-правовом характере договора аренды земельного участка, поскольку его правовой основой являются нормативные акты земельного законодательства[25].

В.В. Солдатенко определяет аренду земельного участка, как предоставление арендодателем вынесенной на местности в определенных границах территории, с определенной площадью, имеющей кадастровый номер, на основании надлежаще оформленного волеизъявления собственника либо лица, его представляющего, для возмездного и срочного пользования и (или) владения в определяемых на основе волеизъявления собственника земельного участка, градостроительной, санитарной, экологической и иной документацией, и предусматриваемой договором аренды земельного участка. При этом способы заключения договора аренды земли могут определяться на основе торгов в виде конкурса или аукциона, сделки купли-продажи, предоставления земельного участка распорядительным актом органа власти либо землепользователя (при вторичном пользовании) при согласии собственника, а также в порядке перехода прав при переходе имущественных прав на здание, строение, сооружение на участке. Договор аренды земельного участка — двусторонняя, возмездная, консенсуальная сделка. Он вступает в силу с момента государственной регистрации в учреждении юстиции. Сторонами его являются арендодатель и арендатор (или несколько арендаторов)[26].

Ю.Г. Жариков считает, что аренда земельных участков один из основных видов пользования временного землей. Поскольку по полноте и определенности своих прав арендатор стоит выше обычного пользователя, лучившего сельскохозяйственную землю от государства на основе административно-правового акта. С этих позиций аренда земельных отношений является более высокой ступенью правовой культуры по сравнению с безоговорочным «землепользованием»[27].

А. Черняев выделяет достоинства и недостатки аренда земель сельскохозяйственного назначения. Преимущества аренды таковы: арендаторы в лице сельхозтоваропроизводителей получают право оптимизировать размеры землепользования и увеличить в итоге производство валовой продукции, валового и чистого дохода; обеспечивается переход земли от менее хозяйственного субъекта к более хозяйственному; крестьяне получают материальную поддержку в виде арендной платы, что важно в условиях низкого уровня доходности хозяйств; в случае кризисных явлений на макроуровне и снижения доходности земли арендатор вправе отказаться от арендуемых сельскохозяйственных угодий; арендные платежи из фонда перераспределения земель пополняют местные бюджеты.

Недостатки аренды следующие: аренда земельных долей множества арендодателей нарушает один из принципов арендных отношений- участие в сделке двух сторон: арендодателя и арендатора; юридически все соблюдено: арендодатели — собственники земельных долей, арендатор — сельскохозяйственное предприятие, но в качестве арендодателей выступают пайщики хозяйства, арендатор — тот же коллектив пайщиков (исключим для большей убедительности администрацию хозяйства как наемный аппарат); высокие ставки арендной платы, которые уменьшают оборот земель сельскохозяйственного назначения; большая относительная величина ренты в валовом доходе (до 50%) отрицательно влияет на финансовую и экономическую деятельность сельскохозяйственных предприятий; пассивный спрос на земли из государственного запаса и фонда перераспределения, что может привести к невостребованности этого важнейшего средства производства; высокая степень вероятности снижения производительных свойств почв при краткосрочной аренде[28].

Объектом сельскохозяйственной аренды может быть индивидуально определенный земельный участок, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства. Главное требование это неизменность целевого назначения земельного участка, в настоящее время не урегулирован вопроса количества и качества арендуемого участка. Поскольку целью аренды земель сельскохозяйственного назначения является производство сельскохозяйственной продукции, то количество и качество земель должно соответствовать целям аренды.

В.Э.Чуркин считает, что целесообразно установить зависимость предельного размера участка, служащего объектом аренды, от производственных возможностей арендатора. Нормирование максимального размера объекта аренды позволит избежать не использования земельного участка или его субаренды. Что касается нормирования качества объекта аренды, необходимо законодательное закрепления перечня видов угодий из состава земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут быть переданы в сельскохозяйственную аренду[29].

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные сдавать имущество в аренду законом или собственником. Земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Может сдавать в аренду сам арендатор с согласия арендодателя (субаренда)

Арендаторами (субарендаторами) земельных участков являются лица владеющие и пользующиеся земельными участками.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут представляться в аренду российским гражданам и юридическим лицам.

В п. 6 ст. 10 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что участки земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды.

В настоящее время не установлено особых требований к арендаторам земель, предоставленных для сельскохозяйственного производства.

В.Э.Чуркин считает, что возраст арендатора земель сельскохозяйственного назначения необходимо лимитировать как в минимальном, так и максимальном значении. Зарубежное законодательство устанавливает, как правило, возраст арендатора от 30 до 60 лет. Главный критерий, который учитывается – работоспособность арендатора. На момент истечения арендного соглашения арендатору должно быть не более 65 лет. А нижний предел в России нужно установить на уровне совершеннолетия, плюс время необходимое для получения специального образования[30].

Арендаторами земельных участков сельскохозяйственного назначения могут быть иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 %[31].

По мнению автора, вопрос аренды земли сельскохозяйственного назначения иностранными гражданами, а также юридическими лицами, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 % спорен, так как на этих землях производят продукцию отвечающую за продовольственную безопасность страны, а максимальный срок аренды достаточно длителен (49), и за это время страна может попасть в зависимость от иностранных производителей, которые (при условии, что в их руках будет сосредоточена большая часть земель) смогут диктовать сувои цены на продукты первой необходимости), поэтому максимальный срок аренды для них можно было бы снизить.

Переход права собственности на сдаваемые в аренду земельные участки к другим лицам не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Договор аренды устанавливается на срок определенный сторонами. Другими словами срок устанавливают стороны заключившие договор. Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Договор аренды земельного участка может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Если договор заключен на более длительный срок, то он считается заключенным на срок 49 лет (п. 3 ст. 9 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Пункт 7 ст. 9 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает экономическое стимулирование арендатора, если договор заключен на срок не менее 10 лет. Оно должно осуществляться в порядке, установленном бюджетным законодательством и законодательством о налогах и сборах. В Законе не оговаривается минимальный срок действия договора аренды, однако закрепление в нем минимальных длительных (от 5 до 9 лет) сроков могло бы гарантировать стабильность правового положения арендаторов.

Этому могла бы способствовать и реализация предложения И.А. Иконицкой, Н.И. Краснова и других правоведов о законодательном установлении перехода права аренды к наследнику (наследникам) арендатора, но только при условии, если арендатор дает свое согласие на переход этого права, а также если наследник желает осуществлять сельскохозяйственное производство и его кандидатура соответствует всем перечисленным выше требованиям[32].

Л.М. Ахметшина считает, что для рационального использования земель сельскохозяйственного назначения, необходимо установить предельные сроки в зависимости от категории земель и видов их использования, а также дополнительные минимальные сроки для использования государственных земель (в зависимости от региона) – в среднем не менее 25 лет[33].

Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

В.В. Витрянский указывает, что правовой режим аренды земельных участков является едва ли не самым либеральным по сравнению с арендой любых иных объектов, включая движимое имущество. В отличии от любого иного арендатора по всякому договору аренды, арендатор земельного участка получил возможность практически свободно, по своему усмотрению распоряжаться правом аренды земли. В частности, не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка в субаренду, отдавать прав аренды в залог, вносить его в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив. Причем подобное распоряжение правом аренды со стороны арендатора земельного участка в отличии от общих положений о правомочиях арендатора, осуществляются арендатором земли без согласия собственника, а лишь при условии его уведомления[34].

Специфика аренды сельскохозяйственных земель предъявляет особые требования к правам и обязанностям сторон договора аренды. Особое значение имеют обязанности арендатора по рациональному использованию земельного участка. Контроль за деятельностью арендатора осуществляется, прежде всего, органами государственной власти. Контроль же собственника за деятельностью арендатора должен осуществляться в рамках невмешательства в хозяйственную деятельность арендатора.

В избежания конфликтов обязательным условием договора должно быть решение судьбы сделанных улучшений.

В.Э.Чуркин считает, что арендатор земель сельскохозяйственного назначения должен быть лишен права сдачи земель в субаренду. Назначение земель сельскохозяйственного назначения – удовлетворение потребностей населения в сельскохозяйственной продукции. А разрешения субаренды приведет к формированию класса посредников, которые будут арендовать сельскохозяйственные земли не для производства сельскохозяйственной продукции, а для последующей сдачи ее в субаренду. Это в первую очередь скажется на стоимости сельскохозяйственной продукции. Ведь субарендатор, чтобы покрыть повышенную плату за использование земельного участка (маловероятно, чтобы арендатор сдавал землю в субаренду без личной выгоды), соответственно повысит стоимость сельскохозяйственной продукции. В итоге пострадает население крупных города, которое является основным потребителей сельскохозяйственной продукции. Если арендатор в процессе трудовой деятельности утрачивает возможность вести сельскохозяйственное производство, то он вправе уведомить об этом арендатора и прекратить досрочно арендные отношения, вместо того, чтобы сдавать земельный участок в субаренду[35].

За сельскохозяйственные земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Она может быть установлена в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате землепользования продукции, плодов иди доходов; представления арендатором определенных услуг; передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение земельного участка. При аренде земель находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются базовые размеры арендной платы по договору вследствие изменение ставок арендной платы по категориям арендаторов[36].

А. Черняев отмечает, что арендная плата, взимаемая за земельные участки, по своему содержанию имеет причинно-следственную, или косвенную, связь с видом аренды, методом ее определения, сроком, с нормативно-правовыми актами, формой хозяйствования сельскохозяйственных товаропроизводителей и другими организационно-экономическими показателями. И предлагает следующие методы для расчета арендной платы: нормативный метод; метод рыночных арендных ставок; метод затрат собственника земли; метод долевого участия в чистом доходе; метод установления арендной платы в зависимости от уровня урожайности, имущественного пая и трудового участия собственника земли[37].

Нормативный метод определения арендной платы рекомендуется для всех организационно-правовых форм хозяйствования и собственности, так как позволяет с помощью расчета нормативных затрат по технологическим картам и ценам на продовольственные культуры моделировать уровень арендной платы в зависимости от дохода арендатора.

Преимущества такого метода заключается в возможности:

1) адаптировать арендную плату к реальным условиям (системе ведения хозяйства, севооборотам) и ценам, складывающимся на рынке на потребляемые и производимые ресурсы;

2) проводить по итогам года сравнительный анализ нормативной арендной платы с фактически полученной и осуществлять ее корректировки; определять ожидаемый условный объем поступлений арендных платежей арендодателю и издержек арендатора; выявлять резервы снижения себестоимости растениеводческой продукции и на основании этого повышать доходность сельскохозяйственных культур.

Основные недостатки, на которые должны обратить внимание стороны при заключении договора:

1) вероятность существенного отклонения ожидаемой доходности земли от полученной в результате влияния природно-климатических факторов или несоблюдения технологии возделывания сельскохозяйственных культур по каким-либо причинам;

2) резкое изменение спроса на растениеводческую продукцию, которое может отрицательно влиять на прогнозируемую, доходность арендуемых земель;

3) возможность ошибки в оценке издержек производства в результате изменения цен на основные и оборотные средства.

Нормативный метод расчета арендной платы может строиться на использовании нормативной стоимости земли, дифференцированной по земельно-оценочным районам и группам почв.

При определении уровня арендной платы от нормативной стоимости земли устанавливают процент от нее, который может изменяться в широких пределах. Это дает возможность корректировать арендную плату в сторону уменьшения или увеличения, учитывая платежеспособность арендатора, его желание платить арендную плату с последующим выкупом участка в собственность, а также другие факторы.

Преимущества арендной платы, устанавливаемой в процентах от нормативной стоимости земли, заключается прежде всего в том, что она в определенной степени отражает часть потенциального дохода, присущего данной оценочной группе почв, и может отличаться даже в границах одного хозяйства; существенный недостаток — большая разница в стоимости между нормативной и рыночной ценой продаж земель сельскохозяйственного назначения.

Федеральное земельное законодательство разрешает местным органам власти устанавливать арендную плату на основе спроса и предложения — метод рыночных арендных ставок. При этом учитывается совокупный рыночный спрос на ту или иную сельскохозяйственную культуру и предложение земли. Рост спроса на сельскохозяйственную продукцию, как правило, должен стимулировать рост арендных ставок на землю. Рекомендуемый метод приемлем при передаче в аренду земель из фонда перераспределения под высокодоходные сельскохозяйственные культуры: подсолнечник, овощные, бахчевые и прочие.

Преимущества метода, основанного на рыночных арендных ставках:

1) арендная плата становится одним из основных источников наполнения местных бюджетов за счет поступления денежных средств от арендаторов из фонда перераспределения;

2) отражает действительную потребность субъекта земельного права во временном использовании земли.

Недостатки предлагаемого метода:

1) ограниченный ареал распространения из-за того, что предложение обычно превышает спрос на землю;

2) не приемлем в случае убыточности и низкой платежеспособности арендаторов.

Арендная плата, рассчитанная методом затрат собственника земли, может найти применение при передаче земли из фонда перераспределения во временное пользование арендаторам в лице сельскохозяйственных предприятий. За базу арендной ставки принимается вся сумма налогов (за исключением НДС) и отчисления во внебюджетные фонды, относящиеся только на местный бюджет. В настоящее время это плата за землю, налог за загрязнение окружающей среды, налог на имущество, отчисления на воспроизводство, плата за недра и др., из платежей во внебюджетные фонды — фонд медицинского страхования. Зная среднюю продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий в районе (баллогектар), несложно определить, сколько приходится на единицу площади арендной платы в виде местных налогов и отчислений во внебюджетные фонды. Полученная сумма умножается на баллогектары арендуемой площади. К достоинствам этого метода следует отнести: обоснованность арендной платы и целевого использования ее при расщеплении по видам налогов и отчислений во внебюджетные фонды, возможность регулирования размера арендной платы путем исключения или включения определенных видов налогов. В то же время такой расчет арендной платы может привести к ее необоснованному завышению и снижению спроса на землю[38].

Арендная плата по методу долевого участия в чистом доходе по существу является денежной формой земельной ренты с долевым участием землевладельца и арендатора как в доходах, так и в производственном риске. Уровень платежей при этом не фиксируется, а является функцией от урожая. Собственник получает денежный эквивалент своей доли полученного урожая.

Для того, чтобы доходность земли соизмерялась с величиной арендной платы, устанавливается средняя фактическая урожайность за последние пять лет и по засушливым годам за этот период. Это позволяет учитывать существенные колебания выхода продукции в зависимости от погодных условий.

Определяют чистый доход на 1 га в средний и худший год как разницу стоимости урожая в цене реализации и суммарных затрат на производство по предыдущему году с учетом расчетного дифлятора (коэффициента удорожания, учитывающего инфляцию), налогов и других платежей в бюджет и централизованные фонды за счет прибыли. Затем устанавливается, сколько всего денежных средств причитается на земельный пай. В договоре необходимо оговорить, сколько зерна должно распределяться между арендодателями в процентном отношении и в физическом исчислении от его валового сбора. Распределяемое зерно оценивается по цене реализации, и сумма делится на число пайщиков. Так рассчитывается величина, которая приходится на одного арендодателя, и процент который она составляет от чистого дохода[39].

То, что земельные доли не выделены собственником в натуре и носят условный характер, может привести к снижению плодородия почвы и ухудшению ее экологического состояния. Чтобы этого не произошло, арендодатели совместно с арендаторами обязаны нести расходы по улучшению плодородия земель и сохранению природных ресурсов. Их относят на текущий год, расчет за счет прибыли.

В случае, если полученный доход арендатора, особенно в засушливый год, не позволяет ему выплатить арендную плату, она может по согласованию сторон числиться как задолженность и гаситься из урожая будущего года. Предлагаемый метод не эффективен для убыточных предприятий.

Арендную плату в зависимости от уровня урожайности, имущественного пая и трудового участия собственника земли целесообразно применять при заключении договоров аренды земли с многими арендодателями. Такая форма арендных платежей учитывает интересы всех групп населения: работников, пенсионеров, служащих социальной сферы, наследников, тех, кто не работает в хозяйстве. Дифференциация арендной платы в зависимости от урожая позволяет арендодателям получать арендную плату зерном прогрессивно. Это стимул для повышения эффективности производства растениеводческой продукции, потому что чем больше величина урожая, тем значительней доход арендодателя.[40]

Органы местного самоуправления имеют право устанавливать базовые размеры арендной платы.[41]

Акты органов местного самоуправления, устанавливающие базовые размеры арендной платы за землю, подлежат антимонопольному контролю только в том случае, если они имеют своим результатом ограничение конкуренции, ущемление интересов физических и юридических лиц[42].

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В основном договоры аренды земель сельскохозяйственного назначения прекращаются с истечением срока такого договора, вследствие не целевого использования земли. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий; существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечение договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

Кроме того, согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае: использования участка не в соответствии с его целевым назначением; использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; не устраненного совершенного умышленного земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожения плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке повлекших за собой причинения вреда здоровью человека или окружающей среде; не использование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства в течение трех лет; изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд; реквизиция земельного участка.

К числу особенностей процедуры заключения договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения следует отнести то, обстоятельство, что данный договор может быть заключен по результатам торгов, конкурсов или аукционов.

Согласно ч. 2. ст.10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» информация об условиях представления в аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения органами субъектов российской Федерации и органов местного самоуправления на публичных торгах, а именно должно указываться размер земельного участка, его местоположение, за плату или бесплатно, целевое использование.

Участие в торгах является не самоцелью участвующих в них лиц, а первичным этапом (прежде всего для победителя) процесса получения земельного участка в аренду и заключения договора аренды земли для последующего инвестирования деятельности по освоению земельного участка. Торги выступают в роли промежуточного звена для определения лучшего: на аукционе – предложившего наиболее высокую цену, а на конкурсе – это лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Торги могут быть открытыми и закрытыми. Открытые торги проводятся среди неограниченного количества участников. А закрытые - среди ограниченного круга участников, состав которых определяет соответствующий государственный орган.

Информационное сообщение публикуется на позднее, чем за месяц до объявленной даты подведения итогов торгов в средствах массовой информации. Информационное сообщение должно содержать следующие сведения: место расположения участка, его площадь и назначение; стартовая цена; дата заседания Комиссии по подведению итогов конкурса; окончательный срок подачи заявок на участие в конкурсе; адрес и телефон организатора; другие данные по усмотрению комиссии.

Стоимость права аренды не только должна зависеть от места нахождения земельного участка, цифровых показателей и коэффициентов, но и должна быть связана непосредственно с участком. Так, в зависимости от назначения земельного участка, функционального, целевого и разрешенного использования — должна определяться и стоимость права аренды, то есть показатели, указывающие на увеличение или уменьшение стоимости права аренды земельного стоимость права аренды не только должна зависеть от места нахождения земельного участка, цифровых показателей и коэффициентов, но и должна быть связана непосредственно с участком. Так, в зависимости от назначения земельного участка, функционального, целевого и разрешенного использования — должна определяться и стоимость права аренды, то есть показатели, указывающие на увеличение или уменьшение стоимости права аренды земельного участка Цену права аренды на торгах обусловливает пакет конкурсной документации.

К участию в торгах допускаются юридические и физические лица, в том числе иностранные, оформившие заявку на участие в конкурсе в срок не позднее установленного информационным сообщением. Желающие принять участие в торгах могут действовать через своих представителей (доверенных лиц).

Сведения о лицах, подавших заявку на участие в конкурсе, не подлежат оглашению.

Участник конкурса имеет право отозвать свое предложение до установленного срока проведения конкурса, сообщив об этом письменно организатору. В этом случае ему возвращается задаток.

Заявителю может быть отказано в участии в конкурсе, если: лицо, подавшее заявку, не может быть признано покупателем в соответствии с действующим законодательством; лицо, подавшее заявку, не представило в срок обязательных документов.

Аукционы и конкурсы проводятся по общим правилам гражданского кодекса.

Согласно ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») земельные участки из земель государственной или муниципальной собственности, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечение 3 лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Следует согласиться с мнением А.С. Ярмленко, Е.А. Васильева, что данный пункт вызывает опасения, так как здесь основой перехода является рыночная цена земельного участка, и соответственно участки с хорошим почвенным составом и местоположением будут иметь весьма высокую рыночную стоимость, и их могут позволить себе приобрести лишь обеспеченные граждане и предприятия, а их конкуренция между собой еще больше увеличит цену этих участков (произойдет искусственное взвинчивание цен и махинаций с землей). Остальным участникам торгов достанутся земли гораздо худшего качества, и в дальнейшем в процессе конкуренции они будут вообще вытеснены с рынка, а их земли присоединены к собственности вновь образующихся земельных собственности вновь образующихся магнатов. К тому же закон не ограничивает количество земли, находящейся в аренде у одного лица, и этим же законом оговорено, что в собственности гражданина, его близких родственником, а также юридических лиц может находится неограниченное количество земель (определяемое индивидуальным законом субъекта российской федерации, но не менее 10 % общей площади сельскохозяйственных угодий. И этот аспект необходимо как-то законодательно урегулировать[43].

По мнению автора, аренда сельскохозяйственной земли наиболее приемлемый и отрегулированный способ использования земли в современных российских условиях ему надо отдавать предпочтение перед продажей. Так как при аренде земли сельскохозяйственного назначения возможен более строгий контроль за ее использованием, переход от менее хозяйственного субъекта к более хозяйственному. Арендатору в процессе использования земли проще определить размеры землепользования. Возможно, для оптимизации аренды земель сельскохозяйственного использования стоило бы снизить ставки арендной платы.

 

Предыдущая1234567Следующая

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: