Ипотека (залог) земельных участков сельскохозяйственного назначения

В мире земля - самый надежный объект залога, поскольку при рациональном использовании она со временем не изнашивается, как другая недвижимость, напротив, ее стоимость возрастает. Уникальность земли, порождаемая неподвижностью и фиксированным местоположением, определяет ее центральное место и особую роль в залоговых отношениях.

Рассмотрим, как развивались отношения залога земли сельскохозяйственного назначения с началом реформирования аграрных отношений.

Крестьянским (фермерским) хозяйствам предоставлено право сдавать в залог сельскохозяйственные земли, а банкам разрешено выдавать кредиты под ее залог. Объектом залога может быть земельный участок и урожай с него - отдельно или вместе взятые (за рубежом принято обращать взыскание на заложенный земельный участок сельскохозяйственного назначения только после снятия урожая).

Согласно ГК РФ (глава 17) самостоятельными объектами залога могут быть садовые и огородные участки, земли сельскохозяйственного назначения фермеров, личного подсобного хозяйства, незастроенные участки населенных пунктов и др. Общее правило состоит в том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

ГК РФ предусмотрел возможность залога земельных участков не только в качестве самостоятельных объектов, но и как принадлежность главной вещи - передаваемых в залог зданий и сооружений. В соответствии со ст. 340 ГК РФ ипотека зданий и сооружений невозможна без одновременного залога земельного участка (части его), на котором они расположены. Когда участок находится не в собственности, а в аренде владельца здания, в залог передается право аренды всего участка или его функционально необходимой части.

Важное значение для уточнения возможности залога застроенных земельных участков имеет положение ГК РФ о залоге предприятия как единого имущественного комплекса со всем движимым и недвижимым имуществом, включая землю, если иное не предусмотрено договором. При этом объектом залога может быть как предприятие в целом, так и его часть. Иными словами, участок (или его часть) под предприятием может быть заложен (перезаложен) в качестве самостоятельного объекта.

ГК РФ установил следующие особенности залога земельных участков сельскохозяйственного назначения:

- целевой характер ипотеки - залог земель сельскохозяйственного назначения допускается только для обеспечения кредитов, направляемых на развитие сельскохозяйственного производства (ст. 260 ГК);

- запрещен залог части участка, размер которой не позволяет использовать участок по назначению соответствующей категории земель (ст.260 ГК);

- при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на здания залогодателя, расположенные на нем, если в договоре не предусмотрено иное (ст. 340 ГК).

В случае реализации такого участка кредитором на аукционе залогодатель приобретает сервитут, т.е. право ограниченного пользования той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Если в ипотеке находится земельный участок, на котором расположено здание другого собственника, то к новому владельцу участка переходят права и обязанности, которые имел залогодатель. Залог зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором они находятся, либо части участка, функционально обеспечивающей объект, либо права его аренды Изменение целевого назначения земель возможно только по решению органов власти субъекта Федерации, но не районного уровня.

При обращении взыскания на участок в судебном порядке его начальная продажная цена на публичных торгах определяется решением суда либо соглашением сторон; по просьбе залогодателя суд может отсрочить продажу сельскохозяйственных земель не более чем на год. Удовлетворение требований кредитора за счет заложенного участка без обращения в суд допускается по нотариально удостоверенному соглашению сторон, заключенному только после истечения срока погашения кредита; после объявления несостоявшимися повторных торгов заложенного участка договор залога прекращается, если залогодержатель в течение месяца не воспользовался правом оставить за собой предмет залога с оценкой его не более чем на 10% ниже начальной продажной цены, установленной судом. Если сумма, вырученная при реализации заложенной недвижимости, недостаточна для погашения требования кредитора, он может получить недостающую сумму из другого имущества должника, не пользуясь преимущественным правом; залоговые цены устанавливаются договором между залогодателем - заемщиком и залогодержателем - кредитным учреждением. Залоговая цена не может быть ниже нормативной, но может быть на 20-40% ниже рыночной. Залоговые цены применяются в ипотечном кредитовании.

16 июля 1998 г. был принят Федеральный закон № 102- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[44], которым запрещена ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых участков личных подсобных хозяйств.

10 февраля 2004 года были внесены изменения Федеральным законом № 104 - ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «об ипотеки (залоге недвижимости)»»[45], который снял запрет на ипотеку земель сельскохозяйственного назначения.

Сельскохозяйственные земли могут передаваться в залог банкам, другим кредитным организациям для получения кредита сроком до 5 лет на сельскохозяйственные нужды.

С.Н. Лунько считает, что ипотека сельскохозяйственных земель даст возможность запустить механизм долгосрочного кредитования аграрного производства, а Закон в целом можно рассматривать как еще один шаг вперед в вопросе оборота земли в России. Поэтому неслучайно, что это первый закон, принятый новым составом Государственной Думы после декабрьских выборов в парламент. Проект Закона был принят депутатами Думы прошлого созыва еще два года назад. Совет Федерации отклонил тогда законопроект, отправив его на доработку в согласительную комиссию. В редакции согласительной комиссии документ был принят Государственной Думой 23 января 2004 г[46]. Итак, прейдем к рассмотрению основных изменений, внесенных Законом.

Прежде всего, отменен прямой запрет на ипотеку сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Однако по-прежнему не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, в отношении земельных участков изменился сам предмет ипотеки. Теперь предмет ипотеки составляют любые земельные участки, не исключенные из оборота или не ограниченные в обороте на основании федерального закона.

Теперь не запрещается составление и выдача закладной, если предметом ипотеки являются земли сельскохозяйственного назначения. Также дополнен порядок ипотеки земельных участков, на которых имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю: земельные участки сельскохозяйственного с имеющимися на них объектами недвижимости могут быть переданы в залог только вместе с этими объектами.

Несмотря на то, что законодатель снял запрет на ипотеку сельскохозяйственных, тем не менее специфика этих земель потребовала введения и определенных механизмов их защиты. Так, запрещено обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата. Это означает, что у фермера, вовремя не заплатившего по кредиту, не будут "отбирать" землю в разгар сезона сельскохозяйственных работ и продажи продукции. Еще одно нововведение, защищающее залогодателя сельскохозяйственных земель: распространение на любые земли сельскохозяйственного назначения нормы о порядке предоставления судом отсрочки при обращении взыскания на заложенное имущество.

Стало возможным передавать в залог право на аренду земельного участка. Закон "Об ипотеке" дополнен нормой, согласно которой арендатор (гражданин или юридическое лицо) может отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды. Правда, для этого необходимо согласие собственника земельного участка (п. 6 ст. 1 Закона).

Оценка земельного участка при его ипотеке осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации (п. 7 ст. 1 Закона). При этом залоговая стоимость земельного участка устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. Как указывает З.Ф. Насрулаева оценка земельного участка, установленная сторонами договора не может быть ниже его нормативной цены. Последнюю определяют как фиксированный соответствующими нормативными актами показатель, характеризующий стоимость участка, определяемый в соответствии с его качеством, удобством местоположения и другими рыночными достоинствами. Однако вычисление этой конкретной оценки невозможно без обладания информацией его природных и производственных характеристиках, то есть без данных государственного земельного кадастра. Нормативная оценка земельного сельскохозяйственного назначения должна определяться соответствующими комитетами по земельным ресурсам и землеустройству с обязательным использованием данных земельного кадастра.[47]

О.Б. Леппке отмечает, что пока ипотечный кредит под залог земель сельскохозяйственного назначения не получил широкого развития. Ипотечный кредит, чтобы обеспечить его возвратность должен быть ориентирован на доходность сельского хозяйства. Земля при ее залоге является основным средством обеспечения ипотечного кредита. В соответствии с земельным законодательством главным условием представления и приобретения земель сельскохозяйственного назначения является использование их по целевому назначению. Однако при низкой доходности или убыточности сельского хозяйства и ликвидная цена будет низкой. При таком положении ипотека не может являться привлекательной как для сельскохозяйственного производителя, так и для кредитной организации. Залоговое право на землю тесно связано с правом купли-продажи земли, поэтому ипотечное кредиты и процентные ставки по ним в целом соответствуют рыночным и определяются среднерыночной стоимостью привлеченных средств и средним размером банковской маржи, которая складывается из затрат банка и надбавки за риск. Для того, чтобы ипотечный кредит занял подобающее место в развитии аграрного производства, как показывает мировая практика необходимо выполнять ряд условий, а именно: четкая регламентация в области перехода права собственности на земельный участок; правовая защита залогодателя, обеспечивающая его право на отсрочку обращения взыскания на земельный участок до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ, а также на отсрочку исполнения судебного решения об обращении взыскания на заложенный земельный участок в связи со стихийными бедствиями и другими неблагоприятными климатическими условиями, повлекшими сокращения производства; законодательно урегулированный порядок оценочной деятельности, обеспечивающий независимость и надежность оценки рыночной стоимости земельных участков; законодательно урегулированный механизм, гарантирующий четкое исполнение решений суда, в случае невыполнения залогодателем свих обязательств. Другой вопрос, который неразрывно связан с функционированием банковской системы – могут ли банки быть собственниками земли в случае невозрата их заемщикам. В мировой практике законодательство большинства стран этого не допускает. Поэтому, если исходить из традиционно понимания ипотеки как вещного права, связанного с правом залогодержателя на удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного земельного участка или иных обязательств, нельзя признать правомерным современное право, когда российские земельные банки приобретают государственные или муниципальные земли, земли сельскохозяйственных организаций, либо выступают с требованием передачи им в собственность заложенных земель при невыполнении залогодателем обязательств. Поэтому необходимо создать правовую базу для проведения залоговых операций с земельными участками, исключающую сосредоточение земельных угодий под контролем банков и иных структур. В Великобритании, США запрещено этим структурам иметь земли в собственности (за исключением земель предназначенных для обслуживания банка). В частности срок, в течение которого банки вправе сохранять в своей собственности перешедшие в ним в порядке взыскания земли ограничен[48].