 |
Оценка объекта методом сравнения продаж
|
|
|
|
ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НА РЫНКЕ
ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Методические указания
к выполнению курсовой работы
Москва, 2011
I. ЦЕЛЬ РАЗРАБОТКИ КУРСОВОЙ РАБОТЫ
Цель данной работы состоит в закреплении теоретических знаний, формировании и развитии у студентов практических навыков в сфере индивидуальной оценки объектов недвижимости, что позволит принимать обоснованные и экономически грамотные решения в сложной ситуации развивающегося рынка недвижимости.
Для ее достижения в процессе выполнения курсовой работы студент должен решить следующие задачи:
- сформулировать общие или частные цели и задачи анализа целевого рынка выбранного вида недвижимости (вторичного рынка жилья, офисных, торговых, складских помещений, земельных участков и др.);
- выполнить исследование (анализ) выбранного целевого рынка, чтобы решить поставленные задачи и достичь заданной цели;
- подобрать объект оценки на исследуемом рынке недвижимости для оценки в соответствии с законодательством и стандартами, принятыми в РФ;
- провести оценку подобранного объекта оценки методами сравнительного, затратного и доходного подходов;
- провести согласование полученных результатов и определить итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки;
- сформулировать заключение, в котором изложить выводы по результатам работы, отражающие знания, навыки и умения, полученные студентом.
II. СОСТАВ КУРСОВОЙ РАБОТЫ
Работа выполняется в объеме 25-30 страниц машинописного текста, которые должны включать разделы:
1) содержание (оглавление);
2) введение;
3) анализ рынка недвижимости;
4) оценка объекта оценки методами сравнительного подхода (например, методом сравнительного анализа продаж);
|
|
|
5) оценка объекта методами затратного подхода;
6) оценка объекта методами доходного подхода;
7) согласование результатов оценки и получение итоговой величины стоимости объекта недвижимости;
8) заключение.
III. ПОРЯДОК ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТЫ
Введение
Во введении формулируются цели и задачи анализа рынка недвижимости, даётся обоснование выбора объекта оценки, цель и функции оценки, указываются законодательные и нормативные документы, в соответствии с которыми будет выполняться оценка выбранного для оценки объекта недвижимости. Поставленные цели и задачи анализа рынка недвижимости должны быть увязаны с последующими результатами оценки объекта оценки. Например, если оценка выполняется для определения ставки аренды в целях последующей сдачи объекта оценки в аренду, то анализируется ценовая ситуация на соответствующем рынке аренды.
Студент самостоятельно выбирает целевой рынок для анализа (например, вторичный рынок жилья в районе, где он проживает) и объект, оценку которого он будет проводить (например, собственную квартиру, дом в деревне, складское помещение, магазин).
Анализ рынка недвижимости
Раздел под названием «Анализ рынка недвижимости» должен содержать следующие позиции:
- общие характеристики целевого рынка недвижимости;
- структура и участники рынка недвижимости;
- классификация объектов недвижимости на данном рынке;
- цель и задачи анализа рынка;
- статистические рыночные данные, используемые в процессе анализа;
- статистическая обработка рыночных данных;
- результаты анализа в табличной или графической форме;
- выводы по результатам анализа.
Выводы по данному разделу должны обосновывать возможные изменения цен на рынке недвижимости в зависимости от рассматриваемых факторов, текущее и перспективное позиционирование объекта, состояние рынка и прогноз его изменения и т.д.
|
|
|
Например. Объектом оценки, отобранным студентом для курсовой работы, является двухэтажный индивидуальный жилой дом общей площадью 258 кв.м. на земельном участке площадью 0,10 га, расположенный на 36 километре Новорижского шоссе. Целью оценки является определение рыночной стоимости данного дома, на базе которой будет рассчитана арендная ставка, по которой дом будет сдаваться в круглогодичную аренду. Исходя из этого, следует выполнить анализ ценовой ситуации на 2-х рынках: рынке продаж и рынке ставок аренды индивидуальных жилых домов.
Источником информации для анализа рынков служит перечень объектов, предлагаемых к продаже и сдаваемых в аренду за определенный период времени, с указанием их качественных характеристик, размеров, местоположения, цен предложения (получить реальные цены состоявшихся операций с недвижимостью студент в условиях отечественного рынка получить не может), даты выставления на продажу/сдачу в аренду. Разнообразие качества, размеров, расположения объектов недвижимости, приводит к большому различию в цене предложения объектов. Поэтому, чтобы избежать большого разброса цен, желательно сразу отобрать для анализа объекты, похожие и расположенные в зоне размещения объекта оценки.
Первый этап. Для анализа выбираются двухэтажные дома общей площадью от 200 до 300 кв.м., располагающиеся на расстоянии 35 – 40 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Время экспозиции равно, например, одному месяцу. Поэтому в выборку данных заносятся предложения, опубликованные в соответствующих электронных базах в течение 1 месяца до даты оценки. Было найдено «N» объектов.
Второй этап. Выполняется группировка первоначальной совокупности отобранных объектов недвижимости на несколько групп по размеру и местоположению таблица 1:
Третий этап. Статистическая обработка данных.
На основании статистической обработки данных получены результаты, которые представлены на рисунках 1 и 2:
Таблица 1
Группировка объектов, аналогов объекту оценки, сдаваемых
в аренду (продаваемых) по Новорижскому шоссе в течение
…….. месяца 20.. года
| №№ пп. | Адрес | Расстояние от МКАД, км | Площадь дома, кв.м | Площадь земельного участка, га | Требуемая (или фактическая) арендная плата (цена предложения) |
| Первая группа – 35 км. | |||||
| 200(+/- 25 м2) | 0,10 (+/-0,03) | ||||
| -«- | -«- | ||||
| … | -«- | -«- | |||
| Среднее (арифметическое, взвешенное, медиана, мода или другая какая) значение | |||||
| 250(+/- 25 м2) | -«- | ||||
| -«- | -«- | ||||
| … | -«- | -«- | |||
| Среднее (арифметическое, взвешенное, медиана, мода или другая какая) значение | |||||
| 300(+/- 25 м2) | -«- | ||||
| -«- | -«- | ||||
| … | -«- | -«- | |||
| Среднее (арифметическое, взвешенное, медиана, мода или другая какая) значение | |||||
| Вторая группа – 36 км. | |||||
| 200(+/- 25 м2) | -«- | ||||
| … | … | … | … |
|
|
|
Рис.1. Величина арендной платы (цены продажи) в зависимости от площади дома и удаленности от МКАД.
Рис. 2. Динамика арендной ставки жилого дома площадью 250 кв.м в зависимости от удаленности от МКАД.
Четвёртый этап. Выводы по результатам анализа.
Полученные результаты позволяют сделать следующие выводы:
1) Наблюдается равномерное снижение арендной ставки по всем типам домов до 38 км.
2) В районе 38 км Новорижского шоссе располагается скопление элитных поселков, как завершенных, так и строящихся, в связи с этим арендная ставка повышается, иногда необоснованно высоко.
3) Также мы можем наблюдать повышение арендной ставки в районе 40 км, где был отмечен высокий спрос на односемейные жилые дома небольшой площади. В целом, по сравнению, с другими направлениями наблюдается более высокая арендная ставка (цена продажи).
4) Для дальнейших расчётов при оценке рыночной стоимости оцениваемого жилого дома принята величина арендной ставки (цены продажи) равная …. руб/год (руб) за дом.
Оценка объекта методом сравнения продаж
Метод сравнения продаж относится к методам сравнительного подхода. Основан на принципе замещения, который гласит, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем минимальная цена, по которой был приобретен другой сходный объект собственности, обладающий эквивалентной полезностью. В наибольшей степени применим к развитым секторам рынка недвижимости, например, к рынку жилья.
|
|
|
Подбираются объекты-аналоги, сопоставимые по своим характеристикам с объектом оценки, проданные или выставленные на продажу на соответствующем рынке. Затем определяются параметры (элементы сравнения), по которым объекты сравнения отличаются от объекта оценки. Далее рассчитываются поправки в цены продаж (предложений) объектов-аналогов по элементам сравнения. Поправки вносятся в цены продаж (предложений) объектов-аналогов, то есть определяется скорректированная цена продажи (предложения) каждого сопоставимого объекта. Откорректированные цены по сопоставимым объектам недвижимости позволяют оценщику сделать вывод о возможной стоимости оцениваемого объекта на рынке (например, как средняя арифметическая из скорректированных цен объектов-аналогов).
Используется следующая последовательность расчётов:
Этап 1. Выявление недавних продаж (предложений) сопоставимых объектов на рынке жилья. Количество объектов-аналогов – не менее трёх. В таблице 2 приводятся характеристики оцениваемого объекта и объектов-аналогов (описание оцениваемого объекта может быть представлено в отдельной таблице). В качестве характеристик (элементов сравнения) принимаются показатели выставленных на продажу объектов, взятые из печатных рекламных изданий (например, «Недвижимость и цены»), электронных баз данных (например, www.domzamkad.ru, riga.msk.su – Коттеджи, дома, дачи на Новорижском направлении).
Таблица 2
Характеристики объекта оценки и объектов-аналогов
| Характеристики (элементы сравнения) | Объект оценки | Объекты - аналоги | ||
| Дата продажи | ||||
| Месторасположение (расстояние до МКАД) | ||||
| Площадь земельного участка | ||||
| Общая площадь | ||||
| Этажность | ||||
| Фундамент | ||||
| Кровля | ||||
| Стеновой материал | ||||
| Коммуникации | ||||
| - электроснабжение | ||||
| - газоснабжение | ||||
| - канализация | ||||
| - водопровод | ||||
| - отопление | ||||
| И т. д. |
Этап 2. Проверка информации о сделках. Подозрение должны вызывать поспешные продажи, сделки между тесно связанными сторонами (дети и родители, муж и жена и т. п.).
Этап 3. Выявление элементов сравнения и внесение поправок в цену продажи (предложения) объектов-аналогов.
|
|
|
Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут рассчитываться в абсолютном или процентном выражении. Они заносятся в корректировочную таблицу (таблица 3):
Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:
- попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения;
Таблица 3
Корректировки цен продажи объектов-аналогов по элементам сравнения
| №№ | Элементы сравнения | Объекты-аналоги | ||
| Цена продажи, руб | ||||
| Корректировка на время продажи Скорректированная цена, руб | ||||
| Корректировка на месторасположение Скорректированная цена, руб | ||||
| Корректировка на общую площадь Скорректированная цена, руб | ||||
| Корректировка на этажность Скорректированная цена, руб | ||||
| Корректировка на коммуникации Скорректированная цена, руб | ||||
| Корректировка на расстояние от МКАД Скорректированная цена, руб | ||||
| Корректировка на фундамент Скорректированная цена, руб | ||||
| Корректировка на кровлю Скорректированная цена, руб | ||||
| Корректировка на стеновой материал Скорректированная цена, руб | ||||
| Количество внесенных поправок | ||||
| Скорректированная стоимость объекта оценки |
- корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением величины элемента сравнения и изменением цен аналогов;
- оценкой затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;
- экспертным определением корректировок цен аналогов.
До таблицы 3 или после неё приводится подраздел «Описание вносимых поправок», содержащий обоснование (расчёты) величин корректировок по каждому элементу сравнения.
В результате корректировок цены продажи (предложения) объектов-аналогов получаются отличными друг от друга. Для того чтобы найти стоимость оцениваемого объекта можно рассчитать одну из средних (например, среднюю арифметическую). Возможно иное обоснование итоговой величины стоимости объекта оценки, определённой сравнительным подходом.
|
|
|
