 |
Статистико-экономический анализ рынка жилья г.Перми
|
|
|
|
Министерство сельского хозяйства РФ
Федеральное государственное образовательное учреждение высшего
Профессионального образования
Пермская государственная академия
Имени акад. Д. Н. Прянишникова
Кафедра статистики,
анализа и финансов
Курсовая работа
На тему: «Статистико-экономический анализ стоимости
Двухкомнатных квартир г.Перми»
Выполнил студент факультета заочного обучения, специальности – «Финансы и кредит»
Соргутов И.В., группа ФКВс-09Б
Проверил: к.э.н., доцент, Фрезе В.Д.
Пермь 2010
Содержание: стр.
Введение……………………………………………………………………………..3
1. Особенности рынка недвижимости……………………………………………...5
2. Статистико-экономический анализ рынка жилья г. Перми…………………..10
2.1. Построение ряда распределения и проверка его на устойчивость……..10
2.2. Определение характеристик положения (средних) статистического
ряда………………………………………………………………………………….12
2.3. Расчет характеристик рассеяния (вариации) ряда распределения квартир по цене………………………………………………………………………………14
2.4. Расчет моментов и фор распределения…………………………………....16
2.5. Определение показателей связи при парной линейной зависимости…..17
2.6 Группировка по одному признаку и построение групповой таблицы…..19
Выводы и предложения……………………………………………………………..21
Список используемой литературы…………………………………………………23
Приложения
ВВЕДЕНИЕ:
В настоящее время цены на недвижимость значительно завышены, объекты предлагаются по стоимости, гораздо выше реальной. Причём жильё эконом-класса предлагается на 6-15% дороже, а завышение по элитным объектам может составлять до 20-30%. На стоимость жилья значительно влияют объемы строительства и развитие ипотеки. Даже несмотря на то, что в целом по России в 2007 году было построено примерно на 30% больше жилья, чем в 2006 году, цены от этого ниже не стали, более того, по мнению столичных специалистов, они будут стабильно рости.
|
|
|
Что касается спроса, то наибольшей популярностью по-прежнему пользуются однокомнатные квартиры. При этом, как ни парадоксально, данные объекты на первичном рынке недвижимости стоят меньше, чем на вторичном. С чем это связано? Причин несколько. Во-первых, снизились объёмы предложения вторичного жилья. С каждым днём становится всё сложнее найти хорошую однокомнатную квартиру за более или менее приемлемую цену. Они, как говорится, «нарасхват». Во-вторых, низкое качество новостроек, которые сдаются в эксплуатацию без элементарной отделки. Новая строительная политика такова, что каждый владелец, как говорится, «под себя» устраивает жильё. Поэтому новоиспечённые собственники не имеют возможности сразу же заселиться в новостройку, ведь нужно ещё ремонт сделать.
Если говорить о сезонной активности на рынке, то особо она наблюдается в период с января по март, а затем активность снижается, после чего плавно растет до середины мая, а затем – очередной спад вплоть до сентября.
Основная причина роста цен как в целом по России, так и в Перми – инфляция, общий рост цен на все товары, в том числе и строительные материалы. Второй причиной является довольно высокий уровень платежеспособности жителей Пермского края по сравнению с другими регионами. Третья причина – в излишне сложной системе получения разрешительной документации, прохождения согласований при строительстве. Общеизвестно, что данный этап отнимает уйму времени у застройщиков, и увеличивает стоимость квадратных метров. Проблемы в законодательстве позволяют взвинчивать цены владельцам ветхого жилья в Перми. Пока эта проблема не будет решена, наш город будут украшать руины прошлого века, а цены на недвижимость в центре города – рости, поражая своей стремительностью. Цены на сырьё в последние годы растут достаточно быстрыми темпами из-за монополизации добывающих отраслей и увеличение железнодорожных тарифов, а также разветвленной сети посредников.
|
|
|
Цель данной курсовой работы: выявить факторы, которые в большей степени влияют на спрос и цены двухкомнатных квартир.
Задачи:
· Изучить состояние рынка жилья г.Перми на данный момент;
· Провести статистико-экономический анализ рынка жилья;
· Сделать выводы и предложения по данной теме.
Для написания курсовой работы были выбраны двухкомнатные квартиры, Свердловского района г.Перми.
Источником информации стал: сайт http://orsn.rambler.ru/main/perm.
При написании курсовой работы был использован метод статистического исследования (статистическое наблюдение, сводка и группировка результатов наблюдения, анализ полученных сводных материалов и расчёт обобщающих показателей).
1. Особенности рынка недвижимости.
«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости. Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.
За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами как:
|
|
|
· специфика объектов недвижимости;
· относительно более высокие уровни риска;
· воздействием рынка капитала;
· невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением. [1, с.18-20]
Развитие рынка недвижимости определяется:
1. Экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;
2. Финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь обусловлено стадией экономического развития региона;
3. Взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии
застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.
Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:
1. По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту - по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса. Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивно-оздоровительные комплексы, танцевальные залы и т.д. Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.
2. По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).
3. По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов). [2, с.25-28]
|
|
|
Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. Например, потенциальным инвесторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования. Оценщику, помимо
вышеприведенной структуры рынка, необходима классификация объектов недвижимости по степени готовности:
· готовые объекты;
· объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта;
· незавершенные объекты.
Поскольку объекты недвижимости находятся под влиянием разнообразных условий и их сочетания, для проведения классификации (группировки) может быть использован метод «дерева признаков». Такая классификация (группировка) является многоуровневой. Каждый уровень имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации.
Цель анализа обуславливает рамки его проведения, используемую информацию и уровень детализации.
Причин для анализа может быть много, например - изучить процессы, протекавшие на конкретном рынке в прошлом, чтобы сделать вывод о рыночных условиях, превалирующих в текущий период, или спрогнозировать деятельность рынка в будущем. Первый шаг анализа заключается в установлении цели анализа. Цель анализа может быть обусловлена необходимостью решить вопросы:
• целесообразности инвестирования в строительство нового объекта недвижимости;
• определения уровня риска кредитора в связи с финансированием покупки одно семейного дома;
• формирования наиболее перспективных сегментов рынка недвижимости или поиска активов, которые позволили бы получать устойчиво высокие доходы при стабильном уровне риска;
• о наиболее доходных сегментах рынка недвижимости в долгосрочном периоде. [3, с.18-23]
Проблемы, затрагиваемые при проведении рыночного анализа, можно подразделить на два крупных блока:
1) относящиеся к краткосрочным целям;
2)относящиеся к долгосрочным целям.
Например, строитель может быть озабочен срочной продажей его домов; кредитор может быть обеспокоен стабильностью рынка недвижимости в ближайшие 30 лет. Четкое определение целей анализа помогает установить, какой из этих двух периодов (краткосрочный или долгосрочный) должен иметь большее значение, на какой сектор рынка следует сделать упор, а также определить глубину изучения рынка.
|
|
|
При определении целей рыночного анализа каждый отдельный исследуемый сегмент рынка необходимо выделить и идентифицировать, учитывая, что рынок в целом, его конъюнктура влияют на отдельные сегменты рынки.
Анализ любого сегмента рынка недвижимости требует изучения факторов спроса, предложения и сочетания этих факторов.
Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная движущая сила развития рынка - конкуренция среди продавцов - действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения.
Факторы, определяющие величину спроса:
· платежеспособность населения;
· изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);
· изменения в соотношениях между различными слоями населения, т.е. процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, количество браков и разводов;
· изменения во вкусах и предпочтениях населения (изменения в предпочтениях и вкусах населения представляют важный фактор спроса. Однако, в рамках любого рынка недвижимости изменения в предпочтениях и вкусах потребителей довольно трудно уловить. Многие профессионалы в сфере недвижимости полагаются на собственный опыт и наблюдения и распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать за данными изменениями. Предпочтения и вкусы в высшей степени субъективны, поэтому их очень сложно количественно определить и спрогнозировать);
· условия и доступность финансирования. [4, с 10-20]
Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к депрессии на рынке. Общепризнано, что важным фактором роста спроса на рынке недвижимости является рост численности населения. Однако следует иметь в виду, что сам по себе рост численности населения не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходимо увеличение платежеспособности населения. Точно так же отсутствие роста населения не обязательно отрицательно сказывается на активности рынка, которая может иметь место при стабильной или даже снижающейся численности населения, но обязательно в условиях роста доходов и доступности финансовых ресурсов. Результатом роста спроса на недвижимость является рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка.
В краткосрочном периоде параметры спроса имеют более важное значение, чем характеристики предложения, характерной чертой которого является неэластичность. Значительные колебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняются неэластичностью предложения в краткосрочном периоде. [2, с. 46-55]
Статистико-экономический анализ рынка жилья г.Перми
2.1. Построение ряда распределения и проверка его на устойчивость
По данным сайта http://orsn.rambler.ru/main/perm в таблицу 1 (прил. А) записываем уровни цен на квартиры в нарастающем порядке.
Для определения интенсивности нарастания цены вычитаем предыдущее значение из последующего (Δx i = x i – x i-1) (прил.А).
Изображаем ряд распределения в виде Огивы Гальтона (рисунок 1,прил.Б), для этого по оси ординат отмечаем каждое значение цены, по оси абсцисс – ранги квартир. 
1. Средняя цена квартир без сомнительного значения (x c )
Хс=7000- сомнительное значение
Х=∑ Хi/N= 257325/100= 2573.25
2. Абсолютный размах вариации без сомнительного значения цены:
R = x max – x min = 4000-1450=2550
3. Сравниваем сомнительное значение со средней, принимая во внимание коэффициент k, зависящий от числа наблюдений N:
k=0.8 (т.к. число наблюдений N=100).
x – kR < x c < x + kR
2573.25-2040<Хс<2573.25+2040
533.25<Хс<4613.25 – из ряда распределения исключается.
4. Найдем количество групп и размер интервала по формулам:
x max – x min 4000-1450
n = 1 + 3.3 lg N=1+3.3*2=8; i = ——————= --------=319
n 8
где n — число интервалов;
N — численность совокупности;
х max, x min — соответственно, максимальные и минимальные варианты
устойчивого ряда распределения.
Построим гистограмму интервального ряда распределения (рисунок 2 прил.В). По оси ординат указываются частоты, а по оси абсцисс – границы интервалов.
|
|
|
