Подрядные торги, как форма управления проектированием и строительством.

Подрядные торги (тендер) - система управления строительством, при которой заказчик выбирает проектировщиков, подрядчиков, поставщиков технологического оборудования на конкурсной основе путем рассмотрения наиболее выгодных предложений с точки зрения, как цены, так и других коммерческих и технических условий. Существует 2 формы торгов: закрытые и открытые. При закрытых торгах заказчик для участия в торгах приглашает несколько уже известных ему фирм, из которых он и выбирает ту, которая дает наиболее приемлемые для него предложения. При открытых торгах заказчик путем объявления в открытой печати приглашает всех желающих принять участие в торгах. Подрядные торги проводятся при размещении заказов:

- на строительство предприятий зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения;

- на выполнение проектных, изыскательских, конструкторских, строительных, монтажных, пусконаладочных и других видов работ;

- на поставку комплектного технологического оборудования;

- на управление проектом, консультирование, надзор;

- на другие технически и организационно обоснованные сочетания выше изложенных работ и услуг.

К началу объявления торгов заказчик совместно с организатором торгов разрабатывает комплект документации (тендер), в которой излагаются основные идеи предмета торгов и характер коммерческих условий: детальное описание объекта, технические требования, необходимый объем графических материалов, коммерческие условия, проект контракта. Для рассмотрения предложений создается тендерный комитет из независимых высококвалифицированных специалистов. Тендерная документация и объем работ, выставляемый на торг (лот) выкупается, как правило, за незначительную плату. При подаче документов в тендерный комитет для подтверждения серьезности своих намерений каждый претендент вносит залог в среднем 2 % от суммы предложения. Если предложения отклоняются, то залоговая сумма претенденту возвращается. Дополнительно для участия в торгах претендент должен представить в тендерный комитет следующую документацию:

- заявку для участия в подрядных торгах;

- временное поручительство в форме гарантии банка;

- копию платежного документа, подтверждающего внесение первого задатка;

- расчет цены предмета торгов с указанием порядка ее исчисления;

- пояснительную записку с приложением необходимой экономической, технической и технологической документацией.

Возможны несколько вариантов оценки оферт оферента:

- если технологические, архитектурные, конструктивные и объемно-планировочные решения уже приняты, тогда оцениваются предложенная цена и возможности оферента по выполнению работ в установленные или более короткие сроки с требуемым качеством;

- если лот представлен в виде ТЭО, тогда оценка производится по условиям строительства «под ключ» с показателями по себестоимости продукции, сроку окупаемости капитальных вложений, сроку ввода в эксплуатацию, степень воздействия объекта на окружающую среду, а для непроизводственных объектов - архитектурная выразительность, стоимость строительства и затраты на эксплуатацию;

- если проводятся международные торги, тогда учитываются показатели по использованию местных строительных материалов, отечественного оборудования и трудовых ресурсов.

Принятие решения о присуждении заказа обычно происходит через несколько месяцев после изучения предложений, кредитоспособности предприятия, его производственных возможностей. При рассмотрении предложений обычно учитывается комплекс вопросов: коммерческих, финансовых, технических, состояние фирмы - претендента. Организация, получившая подряд с торгов, заключает контракт с заказчиком, в котором оговариваются условия подряда: стоимость, вид валюты, условия платежей, сроки выполнения работ, формы урегулирования споров, законодательные положения, различного рода санкции, виды страхования, особые условия.

18. Правила и порядок получения разрешения на строительство. (Градостроитель­ный кодекс, ПСД). Разрешение на строительство — документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются только на основании разрешения на строительство. Не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях. Разрешение на строительство на земельном участке, на который не распространяется действие градостроительного регламента или для которого не устанавливается градостроительный регламент, выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления в соответствии сих компетенцией. Разрешение на строительство выдается уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом Местного самоуправления для строительства, реконструкций, капитального ремонта объектов Капитального строительства федерального, регионального или местного значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков.

Разрешение на строительство необходимо для контроля по выполнению градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей природной среде. Основные положения по выдаче разрешения на строительство приведены в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, МДС 11-1.99 «Методические рекомендации о порядке выдачи разрешений на строительство». Субъектами градостроительных отношений, подпадающих под регулирующее действие «Порядка выдачи разрешения на строительство объектов недвижимости», являются:

• инвесторы (в том числе иностранные), заказчики (застройщики), в том числе государственные заказчики, подрядчики, пользователи объектов недвижимости (объектов капитальных вложений); • государственные органы, органы местного самоуправления, включая соответствующие органы архитектуры и градостроительства;

• государственные органы контроля, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты;

• другие лица.

Органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обязаны:

• рассматривать заявления заинтересованных физических и юридических лиц, касающиеся подготовки документов в целях выдачи разрешения на строительство объектов недвижимости, за исключением объектов федерального значения и значения субъектов Российской Федерации;

• выдавать указанные в заявлении разрешения на основании подготовленных местными органами архитектуры и градостроительства по форме, в порядке и в сроки, установленные законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации на срок не более чем три года;

• осуществлять в случае наделения их соответствующими полномочиями в пределах своей компетенции выдачу разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значения и значения субъектов Российской Федерации;

• обеспечивать контроль за осуществлением строительства объектов недвижимости в соответствии с выданными ими разрешениями на строительство;

• информировать население о принимаемых и принятых решениях по вопросам подготовки документов и выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости и их комплексов в границах поселений и на межселенных территориях;

• устанавливать порядок участия граждан Российской Федерации и их объединений в обсуждении принимаемых решений, о подготовке документов и выдаче разрешений на строительство объектов недвижимости; приводить свои решения в соответствие с решением суда по делу о выдаче или отказе в выдаче разрешения на строительство.

Местные органы архитектуры и градостроительства обязаны:

• рассматривать в пределах своей компетенции заявления заинтересованных физических и юридических лиц о выдаче разрешений на строительство объектов недвижимости;

• осуществлять проверку материалов и сведений при подготовке разрешений на строительство;

• доводить до сведения заказчика требования о необходимости соблюдения особых условий реализации инвестиционных проектов, вопросы согласования проектной документации с заинтересованными организациями;

• обеспечивать контроль за соответствием проектной документации разрешенному использованию земельного участка;

• осуществлять регистрацию разрешения на строительство и утвержденной проектной документации в муниципальном градостроительном кадастре;

• согласовывать в установленном порядке градостроительную и проектную документацию для строительства объектов недвижимости;

• определять перечень объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство, в том числе в случаях, если строительные работы не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий и сооружений, а также не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейсязастройки поселения и их отдельных объектов.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для получения разрешения на строительство объекта недвижимости в зависимости от его значения и местоположения застройщик представляет в соответствующий орган местного самоуправления, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации следующие документы и материалы, которые являются основанием для выдачи разрешения:

• заявление застройщика по утвержденной форме;


• правоустанавливающие документы на земельный участок;


• градостроительный план земельного участка;


• материалы, содержащиеся в проектной документации: пояснительная записка;
схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

• схемы, отображающие архитектурные решения; сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; проект организации строительства объекта капитального строительства;

проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

• положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных ст. 49 Градостроительного кодекса РФ);

• разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со ст. 40 Градостроительного кодекса РФ);

• согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

К заявлению может прилагаться положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации. При строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К заявлению прилагаются следующие документы:

• правоустанавливающие документы на земельный участок;


• градостроительный план земельного участка;


• схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство. Выдача разрешения на строительство осуществляется без взимания платы. Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство должны:

• произвести проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению;

-произвести проверку соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям.

В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;

• выдать разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. Отказ в выдаче разрешения на строительство направляется застройщику в письменной форме с мотивированным объяснением причин принятого решения.

Отказ может быть произведен в случаях:

• несоответствия проектной документации на объект утвержденной градостроительной документации, выданному архитектурно-планировочному заданию, строительным нормам и правилам;

• несоответствия проектной документации на объект по разрешенному использованию земельного участка.

При изменении организационно-правовой формы застройщика или передаче прав собственности на объект разрешение подлежит перерегистрации в месячный срок. Заказчик (застройщик) в процессе строительства обязан информировать орган, выдавший разрешение на строительство, об изменении условий, существенно влияющих на проектные решения, окончание срока лицензии и другие факторы. По истечении срока действия разрешения застройщик обязан продлить его и перерегистрировать в соответствующем органе исполнительной власти. В разрешении на строительство указываются:

• наименование объекта недвижимости с установленными границами и формами собственности (местоположение земельного участка и юридический адрес заказчика (застройщика);

• назначение, градостроительный регламент (данные о параметрах и видах разрешенного использование земельного участка и прочно связанной с ним недвижимости), ограничения на их использование;

• условия обеспечения вновь создаваемой и (или) модернизируемой недвижимости объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;

• основные этапы реализации проектной документации;

• сроки начала и завершения строительства;


• условия продления разрешения на строительство;


• санкции за невыполнение обязательств;

• порядок передачи для учета, регистрации и хранения исполнительной съемки территории, зданий, строений и сооружений, подземных сетей и коммуникаций; особые условия осуществления строительно-монтажных работ.

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

• строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

• строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др.);

• строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

• измерения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

• иных случаях, если в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется. Застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, один экземпляр копий материалов инженерных изысканий, проектной документации для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет. Срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за 60 дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления. Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется. Органы исполнительной власти различных уровней сами разрабатывают порядок выдачи разрешений на строительство на землях им подведомственных. Например, Правительство Москвы утвердило «Положение о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве» от 11.04.2000 No 378- РМ. Положение обязательно для всех участников инвестиционно-строительной деятельности независимо от форм собственности и источников финансирования. Оно включает в себя вопросы от обращения заявителя в органы власти г. Москвы до получения разрешения (ордера) на производство строительно-монтажных работ. В зависимости от вида строительных работ устанавливаются этапы проведения предпроектной и проектной подготовки, требования к составу, порядку оформления, согласования и утверждения документации.

 

 

19. Общие правила экспертизы предпроектной и проектной документации. (Положе­ние об экспертизе, ПСД) Проведение строительных работ на территории г. Москвы осуществляется в соответствии с единой̆ градостроительной политикой̆ и на основании установленного порядка предпроектной и проектной подготовки. Предпроектная подготовка строительства предусматривает предынвестиционный и инвестиционный периоды. В предынвестиционный период разрабатывается следующая градостроительная документация:

• схемы размещения жилищного и других видов строительства;

• схемы инженерного размещения территорий районов строительства и реконструкции;

• градостроительные планы административных округов, районов;

• проекты планировки территории.


В инвестиционный период предпроектной подготовки осуществляется:

• разработка градостроительного обоснования размещения объекта (при отсутствии утвержденной предынвестиционной градостроительной документации);

• подготовка исходно-разрешительной документации;

• оформление правового акта городской администрации — разрешения на осуществление градостроительной деятельности.

Результатом предпроектной подготовки строительства является правовой акт, определяющий заказчика-застройщика и условия проведения инвестиционно-строительной деятельности. Проектная подготовка строительства предусматривает проведение следующих этапов работ:

• разработку, согласование и утверждение архитектурно-градостроительного решения (архитектурного проекта);

• разработку, согласование, экспертизу и утверждение проектной документации (проекта, утверждаемой части рабочего проекта);

• разработку рабочей документации.

Результатом предпроектной и проектной подготовки строительства является утверждение проекта, получение разрешения и ордера на производство строительных работ. Проведение строительных работ по объектам на территории г. Москвы производится исключительно на основании оформленного права на их проведение и в соответствии с согласованной и утвержденной документацией, кроме случаев, где в зависимости от вида работ оформление разрешения не требуется. Заказчик вправе осуществить строительство, реконструкцию или иной вид строительных работ по объекту при наличии следующей документации:

• оформленный правовой акт городской администрации;


• оформленные имущественные и земельные отношения;


• разработанный, согласованный и утвержденный архитектурный проект;


• оформленный ордер на производство строительно-монтажных и земляных работ.


Оформление разрешения необходимо для следующих видов работ:


• новое (капитальное и некапитальное) строительство;


• реконструкция;


• реставрация;


• установка нестационарных объектов;


• использование территории (приспособление для ведения хозяйственной деятельности);


• благоустройство территории;


• капитальный ремонт зданий, ремонт и покраска фасадов;


• перепланировка и переоборудования помещений;


• реконструктивные работы.


Не требуется оформление разрешений (при условии применения материалов и приборов, соответствующих санитарным и противопожарным нормам Российской Федерации) при проведении следующих видов работ:

• замена сантехнических приборов, кроме приборов центрального отопления;

• чистовой ремонт помещений (ремонт, замена отдельных покрытий стен, полов и потолков);

• замена внутренних столярных изделий.

Предпроектная подготовка нового строительства и реконструкции объекта недвижимости включает в себя следующие этапы:

• разработку градостроительного обоснования размещения объекта;

• подготовку исходно-разрешительной документации (ИРД);

• оформление разрешения на осуществление градостроительной деятельности.

Подготовка ИРД проводится москомархитектурой, рассматривается регламентной комиссией. Основанием для подготовки ИРД и аренду для этих целей земельного участка является поручение префекта административного округа или поручение Городской окружной комиссии по имущественно-земельным отношениям и градостроительству, или правовой акт городской администрации. Для разработки ИРД заказчик представляет следующую документацию:

• письмо заказчика с заявкой на подготовку ИРД;


• заявка (задание);


• справка Государственного градостроительного кадастра (кроме конкурсных объектов);


• документ, являющийся основанием для подготовки ИРД;


• копии правоустанавливающих документов по оформлению земельных отношений (при наличии);


• лицензия на выполнение функций заказчика на проведение предпроектных работ;


• копии природоохранной разрешительной документации.

Состав ИРД:
• основание для оформления ИРД;


• справка Государственного градостроительного кадастра (по конкурсным объектам);


• градостроительное обоснование размещения объекта;


• материалы предпроектной проработки;


• градостроительное заключение (эскиз, заключение по обследованию объекта недвижимости, заключение по условиям проектирования, заключение согласующих организаций);

• заключение по инженерному обеспечению объекта;


• заключение по компенсационному озеленению;


• заключение Москомприроды;


• протокол рассмотрения материалов предпроектных проработок Архитектурным советом;


• заключение ГУОП г. Москвы о необходимости проведения археологических исследований (для исторических территорий);


• заключение по визуально-ландшафтному анализу (для исторических территорий);


• расчет соцкультбыта (при необходимости);


• расчет продолжительности инсоляции и естественной освещенности (при необходимости);


• сводный расчет платежей, осуществляемых инвестором за право реализации проекта на этапе получения ИРД и до начала производства строительных работ на объекте;

• проект правового акта городской администрации;

Выдача разрешения на строительство осуществляется без взимания платы.

Материалы ИРД подлежат Основанием для получения права на строительство объекта, финансируемого из городских источников, является правовой акт городской администрации (постановление Правительства г. Москвы)Основанием для получения права на строительство, реконструкцию объекта внебюджетного финансирования, осуществляемого на конкурсной основе, является правовой акт городской администрации и инвестиционный контракт, оформленные в со- ответствии с комплектом конкурсной документации, выполненной на основании утвержденной программы строительства. Основанием для получения права на строительство, реконструкцию объекта с оформленными земельными и имущественными отношениями является разрешение Москомархитектуры на проектирование и строительство, оформленное в соответствии с комплектом ИРД. Для оформления разрешений при увеличении общей площади объекта сверх установленной оформленными имущественными отношениями по всем видам работ обязательно оформление правового акта городской администрации. Право на строительство крупных торговых объектов, имущественных комплексов с торговой площадью выше 1000 м2 оформляется Правительством г, Москвы.

В ст. 52 Градостроительного кодекса РФ приведены основные положения по осуществлению строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства. За объектами капитального строительства осуществляется строительный контроль и государственный строительный надзор. Строительный контроль проводится в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка. Строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительный контроль проводится также застройщиком или заказчиком. Застройщик или заказчик по своей инициативе может привлекать юридическое или физическое лицо, осуществляющее подготовку проектной документации (ст. 53 Градостроительного кодекса РФ).

 

⇐ Предыдущая123456789Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: